陳煜焓

(美國賓夕法尼亞州立大學帕克分校 文學院經(jīng)濟系, 賓夕法尼亞 斯泰特科利奇 16802)

一、引言及文獻綜述

中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展主要經(jīng)歷了三個階段，即計劃經(jīng)濟階段、住房制度的改革探索階段和繁榮發(fā)展階段。在計劃經(jīng)濟時期，職工住房由其所在單位以政府名義建設(shè)或購買，并根據(jù)職工的資歷和貢獻通過行政方法把住房分配給職工居住，同時收取少量租金。實際上，這個時期的中國是不存在所謂房地產(chǎn)市場的；住房制度的改革探索期，即1978年—1998年20年期間，中國實行改革開放，對住房制度進行改革與探索。在此期間，中國住房制度改革的主要形式表現(xiàn)為出售公有住房，改革的主要措施表現(xiàn)為提租補貼、住房公積金制度推廣、企業(yè)改制等，推行這些措施的主要目的是為了實現(xiàn)住房機制轉(zhuǎn)換與籌措住房資金相結(jié)合，從而提升職工的購房能力。通過20年的改革探索，1998年中國住房的商品屬性逐步確立，為中國房地產(chǎn)市場的繁榮發(fā)展奠定了基礎(chǔ)；房地產(chǎn)市場的繁榮發(fā)展期，1998年7月《關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》(國發(fā)23號文件)文件[1]的頒發(fā)，標志著中國住房制度正式進入市場化改革階段，要求停止住房實物分配，實行住房分配貨幣化，把職工的住房消費包含在工資里，讓職工憑個人收入購買或租賃住房。數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，1998年中國房地產(chǎn)投資同比增長13.7%，在2000年至2003年，這一數(shù)據(jù)更是次第飆高，各為21.5%、27.3%、22.8%和29.7%；商品房的比例也從1997年的34%激增到2003年的93%[2]。近20年來，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展突飛猛進，成為中國經(jīng)濟發(fā)展的重要引擎[3]。

伴隨著中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展，有關(guān)中國房地產(chǎn)市場的繁榮是否呈現(xiàn)理性狀態(tài)的爭論一直不絕于耳。夏宇曉通過實證研究，認為我國房地產(chǎn)市場處于非理性繁榮狀態(tài)，充分分析了房地產(chǎn)市場非理性繁榮的形成機制，并從政府、市場和資金提供者的角度提出相應的治理對策[4]；白積洋利用非平穩(wěn)面板計量方法，從房地產(chǎn)的投資特性出發(fā)，對我國現(xiàn)階段房地產(chǎn)價格上漲的非理性繁榮進行了實證檢驗和判斷，認為我國房價已脫離租金所確定的基本面,房地產(chǎn)價格上漲呈現(xiàn)出非理性的繁榮[5]；蔡璇基于金融支持相關(guān)理論，研究過度的金融支持對房地產(chǎn)泡沫的促進關(guān)系，提出了四點防范房地產(chǎn)市場泡沫的對策建議[6]；隋學深等基于房地產(chǎn)市場非理性繁榮的成因和影響，從土地政策、稅收政策和貨幣政策三個方面提出了相應的建議[7]；王現(xiàn)增通過分析我國過去十多年來發(fā)布的房地產(chǎn)市場調(diào)控文件，證明了需要從體制上解決房地產(chǎn)非理性繁榮問題，避免嚴重經(jīng)濟和社會危機的出現(xiàn)[8]；吳蕾蕾基于我國房地產(chǎn)市場繁榮狀況，對政府相應的宏觀調(diào)控政策和措施做出了一些合理分析[9]。

以上相關(guān)文獻分析認為我國房地產(chǎn)市場繁榮表象的背后隱藏著非理性發(fā)展的因素，甚至出現(xiàn)了嚴重的房地產(chǎn)泡沫。實際上，判斷房地產(chǎn)市場是否存在嚴重泡沫，關(guān)鍵要看房地產(chǎn)供給與需求是否合理、房地產(chǎn)價格與居民收入的比值是否合理?？梢酝ㄟ^對下面兩組變量的定量分析，來判斷房地產(chǎn)市場的發(fā)展是否呈現(xiàn)理性狀態(tài)。一是房價收入比，房價收入比是判斷房地產(chǎn)價格是否合理的一個關(guān)鍵要素。按照國際慣例，房價收入比的合理范圍盡管沒有嚴格限定，但通常認為其合理區(qū)間應在3～6倍之間。如果從貸款角度進行考慮，住房貸款應不超過居民收入的30%，中國大部分大中城市的房價收入比連續(xù)多年超過6倍，其中北京、上海、深圳在20倍以上。而美國房地產(chǎn)泡沫達到頂峰的2005年，房價收入比最高值為5.1倍，日本20世紀80年代房價泡沫時期的房價收入比也不過15倍左右；二是房產(chǎn)空置率，房產(chǎn)空置率是判斷房地產(chǎn)供給與需求是否合理的一個關(guān)鍵要素。按照國際慣例，房產(chǎn)空置率的合理空間通常應在5%～10%。中國國家統(tǒng)計局于1994年至2005年間曾發(fā)布過房產(chǎn)空置率數(shù)據(jù)，但后來因和國際統(tǒng)計口徑不一，不再發(fā)布相關(guān)數(shù)據(jù)。中國中央電視臺曾于2010年對全國房產(chǎn)空置率進行調(diào)查，顯示中國660個城市有高達6 540萬套住宅電表連續(xù)6個月讀數(shù)為零，這表明這6 540萬套住宅已空置半年[10]；湖北大楚房地產(chǎn)研究院曾于2010年對湖北省武漢市房產(chǎn)空置率進行調(diào)查，顯示武漢市樓市總體空置率平均水平為23.92%[11]。2009年中國城鎮(zhèn)化率為46.59%，2017年中國城鎮(zhèn)化率為58.52%，8年間中國城鎮(zhèn)化率提高了11.93個百分點。如果按每個家庭3口人計算，從2009年至2017年的8年間，中國商品房套數(shù)的增加量遠遠大于城鎮(zhèn)人口的增加量。據(jù)此推算，2017年中國房產(chǎn)空置率只會比2010年更為嚴重。這一推算也和當前中國居民家庭住房擁有情況相符合。據(jù)調(diào)查，當前中國城鎮(zhèn)居民擁有2套以上住房的家庭占50%以上。2016年之前,中國房地產(chǎn)市場大熱,國人紛紛把資金投入到房地產(chǎn)市場中。由于盲目投機過多,房價不斷上漲,中國房地產(chǎn)銷售面積的累計同比增長率出現(xiàn)了趨勢性的下降,這使得中國房地產(chǎn)市場的供給持續(xù)大于有效需求[12]。

二、研究過程

(一)中國房地產(chǎn)市場的非理性繁榮的成因

中國房地產(chǎn)市場非理性繁榮的成因是復雜的，但在眾多的成因中，主要成無非以下三個方面：居民的投機心理、地方政府土地財政的推波助瀾與中央政府宏觀調(diào)控政策的失靈。

1. 居民的投機心理。中國溫州商人的精明歷來為世人所稱道。1998年，溫州商人首先從中國政府23號文件中嗅到了商機，把大量的民間資本投入當?shù)胤康禺a(chǎn)領(lǐng)域，推動溫州房價以每年20%的速度遞增，市區(qū)房價快速飆升到15 000元/m2。在溫州炒房嘗到甜頭后，溫州炒房客又轉(zhuǎn)戰(zhàn)上海，推動上海房價從2001年的低于3 000元/m2快速增長到2002年的4 010元/m2、2003年的5 118元/m2。溫州炒房客不僅使溫州、上海當?shù)氐木用窨吹搅朔康禺a(chǎn)投機帶來的財富快速增值效應，更讓全國各地的居民看到了房地產(chǎn)投機帶來的財富快速增值效應。從1998年至今，中國各地城鎮(zhèn)的房地產(chǎn)價格均處于快速增長階段，20年間35個大中城市的房地產(chǎn)價格均已增長10倍以上，北京、上海、深圳等一線城市的房價甚至增長20倍以上。房地產(chǎn)領(lǐng)域巨大的財富增值效應，進一步強化了中國城鎮(zhèn)居民房地產(chǎn)投機心理：投資房地產(chǎn)穩(wěn)賺不賠，投資房地產(chǎn)越早財富增值效應越明顯。這也是中國各大城市房產(chǎn)高空置率能夠長期維持的一個重要原因。鮑維維通過分析杭州市商品房交易市場日成交價格與成交量的基本信息,采用門限回歸模型尋找成交價格與成交量中存在的突變點分析,認為房地產(chǎn)市場中存在的羊群行為，且房價非理性的上漲嚴重影響到需求者的購房行為。

2. 地方政府土地財政的推波助瀾。從1994年中國實行“分稅制改革”以來，中國地方政府通過稅收途徑所能獲得的可用財力十分有限，地方財政號稱“吃飯財政”，而各地要發(fā)展，要加大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度，必須解決巨額資金來源問題。根據(jù)國家政策，地方政府出讓土地的收入屬于“非稅收入”，屬于地方政府可支配財力。于是，各地政府均把“經(jīng)營城市”作為地方發(fā)展所需巨額資金的重要來源。地方政府以較低的價格(目前大致為6萬元/畝)將集體土地征收為國有土地，然后再以“招拍掛”的形式以幾十倍的價格(目前大致為40倍至80倍)出讓給各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。這中間巨大的差價，為地方政府帶來巨額發(fā)展資金。地價越高地方政府獲得的可用財力就越大。實踐證明，土地財政為中國各地20多年的城市快速發(fā)展提供了重要支撐。

3. 中央政府宏觀調(diào)控政策的失靈。(1)多元供給政策的失靈。從1998年中國政府國發(fā)23號文件的政策定位來看，國務院提出了商品房和保障性住房同步發(fā)展的思路，但在實際執(zhí)行中，并沒有做到兩者的同步發(fā)展。由于資本的趨利性，房地產(chǎn)企業(yè)把大量的資金投向了可以賺取更大利潤的商品房開發(fā)領(lǐng)域，對政府所倡導的保障性住房開發(fā)大多處于消極應對狀態(tài)，規(guī)劃中的經(jīng)濟適用房建設(shè)很難按時完成，致使中央政府所設(shè)計的住房多元供給政策在實際執(zhí)行中演變?yōu)橐辉┙o，保障性住房在整個房地產(chǎn)市場中所占的份額低于10%，住房租賃市場的份額幾乎為零；(2)遏制住房投機的宏觀調(diào)控政策的失靈。隨著房地產(chǎn)價格的快速上漲，房地產(chǎn)領(lǐng)域的風險也日益積累，中國政府對房地產(chǎn)領(lǐng)域的調(diào)控力度也逐步加大?？v觀中國政府對房地產(chǎn)領(lǐng)域的歷次調(diào)控，總體感覺，調(diào)控的著力點沒有對準房價快速上漲的癥結(jié)。歷次調(diào)控都把調(diào)控的著力點放在限制居民的購房行為上，通過限制居民的購房資格、購房套數(shù)、購房首付金額、購房貸款資格和貸款金額等，遏制居民的炒房行為。但由于治標不治本，歷次調(diào)控成效甚微，甚至出現(xiàn)越調(diào)房價越高的怪象。2015年下半年至2017年初，中國各地房地產(chǎn)價格迎來了又一輪上漲，在短短一年多時間里，合肥房價翻了一番。2017年下半年，中國政府又開始了新一輪調(diào)控，把控制房價地價作為一項政治任務交由地方政府完成，并對沒有完成任務的地方政府主要負責人進行問責。從調(diào)控效果來看，盡管這一輪調(diào)控暫時遏制了房價的快速上漲，但總體感覺這一輪調(diào)控屬于外力強壓式，并沒有從內(nèi)部解決房地產(chǎn)市場的發(fā)展機制問題。一旦本輪調(diào)控的外力消失，房地產(chǎn)價格必將快速反彈。

除了上述三種原因外，韓克勇和阮素梅使用回歸分析方法,從貨幣政策和財政政策兩方面研究了房地產(chǎn)泡沫的影響因素，對中國近年房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)狀進行了實證研究，認為從2003—2013年之間,中國房地產(chǎn)市場存在的泡沫現(xiàn)象，主要由利率變化與財政支出等因素引起[13]，這為調(diào)控房地產(chǎn)市場泡沫提供了決策依據(jù)。

(二)房地產(chǎn)市場的非理性繁榮的影響

1. 對實體經(jīng)濟的擠出效應日益顯現(xiàn)。(1)房地產(chǎn)市場的非理性繁榮，為房地產(chǎn)投資帶來較高收益，與之相比，實體經(jīng)濟的收益率則明顯偏低。利潤率的較大差距，引發(fā)大量的資金從實體經(jīng)濟抽離，轉(zhuǎn)而投向房地產(chǎn)領(lǐng)域。2017年1月4日晚，寶鈦股份(600456.SH)公告稱，經(jīng)財務部門初步測算，預計2016年年度經(jīng)營業(yè)績與上年同期相比，將實現(xiàn)扭虧為盈。公司業(yè)績預盈的主要原因是處置了與公司主營業(yè)務無關(guān)的三處房地產(chǎn)，增加了公司利潤。依靠賣房實現(xiàn)公司業(yè)績扭虧為盈的并非寶鈦股份一家。2016年有百余家上市公司加入賣房大軍，這些上市公司的主營業(yè)務都不是房地產(chǎn)，都是利用房價上漲的時機賣掉房產(chǎn)以增加公司利潤。由此可見，這些上市公司在此之前已經(jīng)從公司抽出資金用于炒房。非上市公司抽離資金用于炒房的現(xiàn)象更為普遍；(2)房地產(chǎn)市場的非理性繁榮，使得企業(yè)在用工、廠房、土地等生產(chǎn)要素方面的成本日益提高，擠壓了企業(yè)的盈利空間，削弱了實體經(jīng)濟的競爭優(yōu)勢。許多企業(yè)為了盈利，不得不把產(chǎn)能轉(zhuǎn)向生產(chǎn)要素成本更低的東南亞國家；(3)房地產(chǎn)市場的非理性繁榮，降低了大中城市的人才吸引力。面對高企的房價，高校畢業(yè)生想在大中城市安家成為夢想。一些企業(yè)為了招攬人才，不得不為引進的人才提供住房。這無疑加重了企業(yè)的成本負擔。

2. 金融領(lǐng)域系統(tǒng)性風險日益增加。隨著房地產(chǎn)市場的非理性繁榮，銀行等金融機構(gòu)對房地產(chǎn)行業(yè)的依存度越來越高。據(jù)統(tǒng)計，2016年12月末，金融機構(gòu)各項貸款余額106.6萬億元，其中房地產(chǎn)貸款余額26.68萬億元。高達25.03%的貸款余額投向房地產(chǎn)領(lǐng)域，一旦房地產(chǎn)價格出現(xiàn)較大幅度波動，其所引發(fā)的系統(tǒng)性金融風險的后果是非常嚴重的。

三、對策與措施

(一)房地產(chǎn)市場的發(fā)展路徑

房地產(chǎn)市場的發(fā)展路徑應是多元的，在多元的房地產(chǎn)市場發(fā)展路徑中，應該包含以下主要理念[14]：

1. 推動房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)的多元化。既要有面向中高端需求的商品房，又要有面向低端需求的保障性住房，更要有面向租賃需求的租賃住房。房地產(chǎn)市場應呈現(xiàn)出商品房、保障性住房、租賃型住房各自合理發(fā)展的局面,盡量恢復大中城市對于人才的吸引力，引進更多的人才。

2. 保障房地產(chǎn)市場供需總體平衡。以合理的供求保障房地產(chǎn)市場的理性繁榮，既要防止供過于求而導致的房地產(chǎn)市場萎縮，又要防止供不應求而導致的房地產(chǎn)價格的暴漲，這就需要削減中間環(huán)節(jié)不必要的成本，做好財務預算。

3. 構(gòu)建促進房地產(chǎn)市場合理發(fā)展的政策體系。包括房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策、財稅政策、金融政策等，不僅要保持房地產(chǎn)市場的繁榮，也要帶動實體經(jīng)濟的發(fā)展，促進房地產(chǎn)市場和實體經(jīng)濟的合理健康發(fā)展。

(二)房地產(chǎn)市場的長效治理機制探索

要實現(xiàn)以上房地產(chǎn)市場的發(fā)展理念，必須在以下幾個方面發(fā)力，構(gòu)建科學的房地產(chǎn)市場長效治理機制。

房地產(chǎn)市場長效機制確立的核心,是通過公共決策的方式,以經(jīng)濟杠桿及相關(guān)制度安排為手段,實現(xiàn)住房市場的各種功能平衡,讓房地產(chǎn)市場成為一個以居住功能為主導的市場,這樣才能保證中國房地產(chǎn)市場持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。

1. 構(gòu)建房地產(chǎn)市場的多元化機制，倡導房地產(chǎn)行業(yè)精細化發(fā)展。通過對美國、日本、韓國等國家的房地產(chǎn)市場發(fā)展歷程的考察分析，我們發(fā)現(xiàn)，在不考慮投機因素的前提下，房價指數(shù)與置業(yè)人群數(shù)呈現(xiàn)明顯的正相關(guān)性，置業(yè)人群數(shù)處于快速增長期時，房價指數(shù)也隨之快速增長，且不會出現(xiàn)顯著的房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象。促進房地產(chǎn)市場長期穩(wěn)定發(fā)展，必須加大對居民住房需求的調(diào)研力度，科學研判居民對住房的需求層次，根據(jù)居民不同的住房需求，足額保障不同的住房供給。中高端商品房、保障性住房、租賃型住房在房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)中都應占有合理的份額，使各個不同需求層次的居民都能夠?qū)崿F(xiàn)“住有所居”。同時，在布局上，在每一個地塊都要實現(xiàn)中高端商品房、保障性住房、租賃型住房的融合性發(fā)展，防止形成新的城市“貧民窟”。由于保障性住房、租賃型住房的盈利空間有限，房地產(chǎn)企業(yè)大多不愿開發(fā)建設(shè)保障性住房、租賃住房，政府必須在產(chǎn)業(yè)政策、土地政策、財稅政策、金融政策上向保障性住房、租賃型住房傾斜，保證房地產(chǎn)企業(yè)在保障性住房、租賃型住房開發(fā)建設(shè)中，能夠賺取足夠的利潤。

2. 加大房地產(chǎn)行業(yè)供給側(cè)改革，確保房地產(chǎn)市場供需總體平衡。土地資源具有稀缺性，但是再稀缺的資源都是用來消費的，不能因為土地資源稀缺就減少住房的土地供應，人為地造成住房市場的供需失衡。原重慶市市長黃奇帆執(zhí)政重慶市期間，就是通過足夠的住房用地供應，保證了重慶市的房價在10年的時間內(nèi)保持了合理發(fā)展態(tài)勢，沒有出現(xiàn)房價的大起大落。就中國房地產(chǎn)市場發(fā)展情況來看，在不考慮投機性需求的前提下，住房用地供應不足是導致住房供需失衡的重要原因。因此，中國住房市場供給側(cè)改革的著力點，應放在住房用地的供給上。在住房用地的供給主體上，必須打破地方政府對一級土地供給市場的壟斷局面，允許農(nóng)村集體土地進入一級土地供給市場，緩解住房用地稀缺狀況，從而為房地產(chǎn)市場發(fā)展提供足夠的一級土地供給。在住房用地的供給方向上，應借鑒英國、法國、德國的經(jīng)驗，必須拿出20%以上的住房用地用于保障性住房、租賃型住房的開發(fā)建設(shè)。

3. 構(gòu)建科學的政策體系，遏制房地產(chǎn)領(lǐng)域的過度投機行為?？v觀世界各國房地產(chǎn)市場發(fā)展歷程，房地產(chǎn)領(lǐng)域存在一定的投機行為是合理的。在長達20年的時間里，面對房地產(chǎn)價格的非理性上漲，中國政府雖屢次采取調(diào)控對策，但竟均沒有取得實質(zhì)性的調(diào)控實效，在某種程度上說，這不得不歸因于政府政策體系的失靈。而構(gòu)建科學的政策體系，是政府遏制房地產(chǎn)領(lǐng)域過度投機行為義不容辭的責任。應著手從以下幾個方面來構(gòu)建促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的政策體系[15]。(1)房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)政策。堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”功能定位，促進房地產(chǎn)業(yè)保持其民生產(chǎn)業(yè)的本質(zhì)；(2)推進地方政府財政體制改革。積極推進地方政府投融資體制改革，打破地方政府“土地財政”格局，改變地方政府過度依賴土地出讓金來解決基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金短缺的局面；(3)采取審慎、穩(wěn)健的金融政策。完善銀行等金融機構(gòu)的內(nèi)部治理結(jié)構(gòu)和風險控制體系，嚴格控制房地產(chǎn)貸款的總體規(guī)模，防止金融系統(tǒng)過渡依賴房地產(chǎn)市場。同時，采取差別化利率，對保障性住房、租賃型住房的開發(fā)建設(shè)給予較低利率的支持，對中高端商品房的開發(fā)建設(shè)和消費采取利率上浮，從而促進房地產(chǎn)市場供需總體平衡；(4)制定出臺房產(chǎn)稅。中國房產(chǎn)稅立法進程緩慢。從房地產(chǎn)市場的發(fā)展歷程來看，供求關(guān)系以及居民的后市預期是影響房地產(chǎn)價格的主要因素。社會公眾普遍認為，開征房產(chǎn)稅對房價影響有限。但從心理學的角度分析，開征房產(chǎn)稅必將影響居民對房地產(chǎn)價格的后市預期，對房地產(chǎn)領(lǐng)域的投機行為也必將起到一定的震懾作用。因此，必須把握當前房地產(chǎn)調(diào)控所帶來的房地產(chǎn)價格回調(diào)這一有利時機，適時推出房產(chǎn)稅，從而完善房地產(chǎn)調(diào)控的政策體系。

總之，要實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的健康可持續(xù)發(fā)展，首先必須把握房地產(chǎn)發(fā)展方向和政策基調(diào)，建立多元化的土地供應機制，提高供給彈性；盤活存量房屋，加快房屋流通，緩解供求缺口；建立與需求掛鉤的差別化稅收和信貸調(diào)節(jié)制度；規(guī)范租賃市場秩序，發(fā)展專業(yè)的租賃機構(gòu)；管理好房地產(chǎn)金融領(lǐng)域各個環(huán)節(jié)的金融風險[16]。