李明敬

如果房租繼續(xù)上漲，預(yù)計(jì)會有更多人選擇買房，或者離開北上廣深及其他二線城市，進(jìn)而減少對租房市場的需求，最終迫使租房市場的供求關(guān)系重新達(dá)到平衡，房租不再繼續(xù)上漲。不過，在這個(gè)從失衡到重新走向平衡的過程中，是要付出一些代價(jià)的。

房租上漲，眾人直呼“傷不起”。面對“房租兇猛”政府部門采取了哪些舉措？個(gè)人該如何租房？未來房租走勢會越來越猛嗎？買房還是租房，這是一個(gè)問題！？

房租是未來調(diào)控重點(diǎn)

針對本輪租金上漲，7月以來多個(gè)一、二線城市都發(fā)布了規(guī)范租賃市場的相關(guān)政策。8月17日，北京住建委聯(lián)合北京銀監(jiān)局、北京市金融局、北京市稅務(wù)局等多個(gè)部門約談自如、相寓、蛋殼公寓等主要長租機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人。

北京住建委等部門在約談會上，明確提出規(guī)范住房租賃企業(yè)行為的“三不得”“三嚴(yán)查”。“三不得”：不得利用銀行貸款等融資渠道獲取的資金惡性競爭搶占房源；不得以高于市場水平的租金或哄抬租金搶占房源；不得通過提高租金誘導(dǎo)房東提前解除租賃合同等方式搶占房源。

與此同時(shí)，相關(guān)部門同步對住房租賃企業(yè)啟動了聯(lián)合專項(xiàng)執(zhí)法檢查，并提出“三嚴(yán)查”：嚴(yán)查不按約定用途使用融資資金的行為；嚴(yán)查哄抬租金擾亂市場的行為；嚴(yán)查不按規(guī)定進(jìn)行租賃登記備案的行為。

北京市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，對于住房租賃企業(yè)的違規(guī)行為一經(jīng)查實(shí)，各部門將從嚴(yán)處罰，聯(lián)合懲戒。同時(shí)，也提醒房東謹(jǐn)慎對待以明顯高于市場租金水平等手段收房的行為，維護(hù)好自身合法權(quán)益。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示：“約談對租金的穩(wěn)定會起到一定的作用，但期待租金大幅下跌，這個(gè)可能性不大?！睂τ诖舜巫赓U風(fēng)波，他相信未來政府也會出臺配套新政來穩(wěn)定租賃市場。

此外，在住房保障方面，深圳市對社會提供基本公共服務(wù)的從業(yè)人員、先進(jìn)制造業(yè)藍(lán)領(lǐng)產(chǎn)業(yè)工人等群體納入公共租賃住房保障范圍。武漢市出臺《武漢市外來務(wù)工人員公租房保障暫行辦法》，符合條件的人群可每月拿到240元租房補(bǔ)貼，每人領(lǐng)取補(bǔ)貼時(shí)間累計(jì)不超過36個(gè)月，金額不超過8640元，該辦法還處于征求意見階段。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，租賃市場將成為未來調(diào)控的重點(diǎn)，因?yàn)樽饨鸬纳蠞q比房價(jià)上漲影響更大。目前的各地政策更多針對的是市場某一階段的情況而制定的，忽略了對租賃市場長期發(fā)展的考慮。只有建設(shè)一個(gè)健康的住房租賃市場才能讓房屋租金更為合理。

去年8月21日，為增加租賃住房供應(yīng)，緩解住房供需矛盾，構(gòu)建購租并舉的住房體系，建立健全房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長效機(jī)制，國土資源部會同住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部根據(jù)地方自愿，確定在13個(gè)城市開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)，制定了《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》并下發(fā)執(zhí)行。

張大偉表示，租購并舉是一項(xiàng)房地產(chǎn)長效調(diào)控政策，鼓勵租賃消費(fèi)，穩(wěn)定租賃關(guān)系，賦予租房者更多的權(quán)利，可以避免房地產(chǎn)市場大起大落，減少非理性購房需求。未來應(yīng)加大對租賃行業(yè)的整體管控，對漲幅給予限制，并加大違法懲罰機(jī)制。通過建立長期穩(wěn)定的租賃、租金制度，提供更穩(wěn)定的居住環(huán)境。

房租漲勢將越來越猛？

房租上漲的原因，除了中介哄抬房價(jià)外，供給和政策的影響也不容小覷。那么，房租漲勢將越來越猛嗎？

鏈家研究院數(shù)據(jù)顯示，從2017年8月到2018年2月，鏈家平臺新增租賃房源套數(shù)連續(xù)7個(gè)月環(huán)比下降，租賃新增供給僅為2017年高峰的50%。業(yè)內(nèi)人士指出，一方面，樓市調(diào)控政策的最終目的是讓房子回歸居住屬性。這意味著通過限購等政策，市場上的現(xiàn)有房源會更均勻地分散到剛需族手中，流轉(zhuǎn)到租賃市場的房源會逐漸變少。清理違規(guī)地下室等和持續(xù)拆違減少了原有不規(guī)范房源。2018年北京將拆違4000萬平方米以上。今年，僅通州就將拆違2000萬平方米。

此外，新增房源數(shù)量也在大幅減少。北京市住建委公布的數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，北京商品房銷售面積為78.9萬平方米，同比減少66%；其中住宅銷售面積54.2萬平方米，同比減少59.6%。賣掉的房子變少，意味著租賃市場上的房源增長不足，進(jìn)一步加劇供需矛盾。

另一方面，2017年北京市常住人口為2170.7萬人，比上年末減少2.2萬人。盡管這是北京常住人口17年來的首次負(fù)增長，但和租賃房源的供給變化相比，這些人口變動對租房需求的影響并不大。此外，單身潮的來臨，提高了北漂青年租房的概率。全國結(jié)婚率逐年走低，一線城市結(jié)婚率偏低，2017年，北京結(jié)婚率不足0.7%。而離婚率卻在全國排名靠前，為0.33%。

租賃房源本就有限，又很有可能流入到哄抬價(jià)格的中介手中。如果這一趨勢不變，北京的房租或?qū)⒃綕q越猛。不過，未來隨著房地產(chǎn)稅的出臺，也將對房價(jià)、房租帶來一些不確定性的影響。如果房租繼續(xù)上漲，預(yù)計(jì)會有更多人選擇買房，或者離開北上廣深及其他二線城市，進(jìn)而減少對租房市場的需求，最終迫使租房市場的供求關(guān)系重新達(dá)到平衡，房租不再繼續(xù)上漲。不過，在這個(gè)從失衡到重新走向平衡的過程中，是要付出一些代價(jià)的。

如何租到高性價(jià)比房子？

對于很多人來說，想要在北京買到理想的房子，還是有些遙不可及。那么，如果繼續(xù)租房，怎樣才能租到高性價(jià)比的房子呢？

首先要認(rèn)清自己的需求，第一，房租的心理預(yù)期。房租如果超過你收入的三分之一就算是高的了，最好控制在15%以內(nèi)；第二，對房子的要求。最看重哪些因素，哪些絕對不能接受，嚴(yán)守底線才能把保證以后的生活質(zhì)量。

第二是撿漏大法?？蓛?yōu)先考慮公司附近走路半小時(shí)以內(nèi)區(qū)域，也就是大約2.5公里以內(nèi)。交通越不方便越好，因?yàn)樯习嚯x得近。如果住的遠(yuǎn)一點(diǎn)，就必須靠近地鐵站，沿著地鐵沿線比較價(jià)格，需要坐地鐵上班的地方要把交通費(fèi)算進(jìn)來。坐地鐵上班的房子如果要2300元，走路上班的2500元，那還是2500元的性價(jià)比更高。接下來，就是撿漏。打開地圖，把租房范圍內(nèi)的小區(qū)列出來，盡量避開中介，找一些本地轉(zhuǎn)租渠道，或者真實(shí)房東、二房東等。

隨著房租的上漲，也有銀行等機(jī)構(gòu)提供住房租賃市場服務(wù)。租房的痛點(diǎn)主要不在于房屋數(shù)量的短缺，而在于既有房源未能充分利用，資源是一座座孤島，市場是分散的塊塊，孤島、塊塊間缺乏樞紐，缺乏連接。去年，中國建設(shè)銀行提出建立住房租賃平臺，旨在增加信息的透明度。依托建行新一代技術(shù)優(yōu)勢，建行已搭建了互聯(lián)網(wǎng)住房租賃服務(wù)平臺，這個(gè)平臺包括監(jiān)管服務(wù)、企業(yè)租賃、共享應(yīng)用、公租房監(jiān)測分析等五大系統(tǒng)。

當(dāng)然，只要是租房，漲房租就是一個(gè)很可能要面對的局面。此外，與房東的“博弈”等，也帶來長期租房的不安定感。比如有可能居住兩三年，就需重新選址等。那么，最終是租房還是買房，仍舊是一個(gè)問題。

相對房租上漲的異?！皟疵汀?，今年北京的住房市場供應(yīng)渠道卻非常豐富，有公租房、共有產(chǎn)權(quán)房、限競房、商品房……尤其是限競房，因?yàn)殇N售價(jià)格被限定，很多項(xiàng)目的價(jià)格比周邊都低，性價(jià)比較高，非常適合剛需人群置業(yè)。

在這種情況下，或許買房可能比租房更劃算。當(dāng)然，這是在你有足夠能力支付首付以及償還月供的情況下。不過，也需量力而行。