王金瑞

從買不起到租不起，房租持續(xù)上漲的背后，真的是因為租賃市場供不應(yīng)求，還是說房產(chǎn)中介、長租公寓運營商在背后推波助瀾？

一則中介公寓高價搶房源的帖子，讓輿論不斷發(fā)酵。

被譽為“房產(chǎn)界的崔永元”我愛我家副總裁胡景暉坐不住了，他公開討伐長租公寓，稱長租公寓運營商，為了擴大規(guī)模，以高于市場正常價格的20%到40%在爭搶房源，人為抬高收房價格，吊高業(yè)主胃口，擾亂市場行為。

言論一出，關(guān)于房租上漲的新聞鋪天蓋地，一時房產(chǎn)中介、長租公寓運營商被推到了風(fēng)口浪尖，成了眾矢之的。

8月17日，北京市住建委、銀監(jiān)局、金融局、稅務(wù)局等部門集中約談自如、相寓、蛋殼公寓等主要住房租賃企業(yè)負責(zé)人。

8月18日，我愛我家副總裁胡景暉被辭職。8月19日，胡景暉召開個人媒體見面會，直言“長租公寓爆倉，一定比P2P爆雷更加厲害”。

之后，多家長租公寓運營商出面澄清，稱自己不是高房租上漲的推手，房租上漲主要是因為供給不足。

那么，房租到底是因為市場的供不應(yīng)求造成的，還是說非市場的因素在背后助推呢？

租賃市場的供不應(yīng)求

首先，從市場的角度來看待房租問題，價格規(guī)律告訴我們，當市場上商品的需求大于供給的時候，商品的價格就會上漲。那么我們可以把房源看成一件商品，這件商品有著兩個明顯的特征。

其一，房租有著明顯的季節(jié)性。每年的3月和5-7月是兩個明顯上漲的季節(jié)，因為這兩個時間段是外來人口進城尋租的時間。3月份是返城務(wù)工人員的集中時段，而5-7月則是畢業(yè)生出校尋租階段；

此外，租金對房價的變化是敏感的。房價上漲，交易旺盛，業(yè)主傾向于將房屋出售，而不是出租；而房價滯漲或者下跌，業(yè)主則會更愿意改售為租。這從供求關(guān)系上影響到了房租的高低。

從需求量上來看，2018年全國普通高校畢業(yè)生預(yù)計820萬，創(chuàng)歷年來新高，其中絕大多數(shù)畢業(yè)生都希望留在一、二線城市，6、7月份正值畢業(yè)季，需求量暴漲也在情理之中。

從供給上說，拆違行動在一定程度上造成房源供給的減少。就拿北京來說，2016年拆違完成量是2979萬平米，2017年的計劃是4000萬平米，實際完成是5985萬平米，2018年計劃拆違4000萬平方米還綠1600公頃。據(jù)北京統(tǒng)計年鑒，北京國有土地上的所有住宅建筑面積接近5億平米。也就是說，北京現(xiàn)在每年要拆掉全市住宅總面積的1/9；而2016年、2017年北京竣工的所有房屋的面積也不過才3494萬平米。拆的空間比建的空間要多很多，社會總空間在凈減少。一個個可以用“平方公里”作為計量單位的違建區(qū)域被集中拆掉，哪怕其中只有部分曾用于居住用途，也是對北京居住空間供給的巨大減量。

從影響房租的市場因素看，無論是市場的供需（包括畢業(yè)季的季節(jié)性因素），還是房價的比價效應(yīng)，似乎對房租上漲有一定的影響，但是尚難以形成對此波租金快速上漲的有效支撐。

推動房租上漲的非市場因素

從推動房租上漲的非市場因素看，既有政策方面的，也有不規(guī)范競爭等人為方面的因素。

如城市市場整治力度的加大，各地政府（尤以北京為甚）對群租房、違規(guī)租賃房的整治與取締，客觀上釋放了一部分租賃需求，加大了住宅租賃市場的供需矛盾，從而推動了租金的上漲；經(jīng)濟機構(gòu)轉(zhuǎn)型帶來的熱點城市勞動力總量與結(jié)構(gòu)的變化，高端人才對低端勞動力置換，客觀上為租金的上漲打開了空間。

但是，真正影響和改變租賃市場格局、推動房租快速上漲的因素是租賃市場的過度金融化，表現(xiàn)為租賃市場供需雙方濫用金融工具、盲目加杠桿。

從供給端看，在資本推動下，長租公寓及租賃平臺過度擴張、野蠻生長，注定了推高租金成為其商業(yè)可持續(xù)的選擇。

隨著國家一系列鼓勵租賃市場發(fā)展政策的出臺，各類房企、房地產(chǎn)中介、專業(yè)租賃機構(gòu)、連鎖酒店、互聯(lián)網(wǎng)公司乃至金融機構(gòu)紛紛涉足住宅租賃市場。一時間住房租賃市場成了各路資本追逐的“風(fēng)口”，長租公寓恰是迎風(fēng)而生的一種模式。

長租公寓模式的出現(xiàn)，使住房租賃的市場性被人為削弱。在此前的租賃市場中，房東、租客均處于一種信息不對稱中，需求雙方的博弈推動著租賃市場租金在低水平上的平衡。從供給端看，若掛牌的房屋遲遲租不出去，房東會適當降低價格以減少空置的損失。在這種情況下，租賃的供需都是有真實基礎(chǔ)的，最終所達成的租金價格也基本接近市場。在長租公寓模式下，運營方一手壟斷了出租房源，一手握住了需求資源，使其處于信息相對充分的有利地位。這就使中介依據(jù)自己的目標推高租金成為可能。

這種可能性的存在，前提是運營方以長租模式聚集了大量的出租房源，實現(xiàn)了對房源的相對壟斷，其根本推手則是資本。另一方面，長租公寓也有強烈的推動租金上漲的內(nèi)在驅(qū)動力。理論上住房租賃屬于重資產(chǎn)型行業(yè)，對資金的需求大。營運方在確定租金水平的時候，除了要考慮建安成本、人力成本、資金成本均外，對于以自持方式開展長租業(yè)務(wù)的開發(fā)商而言，還需要考慮所付出購地成本和長期持有的時間成本。而這些成本都將構(gòu)成租金上漲的基本驅(qū)動力。長租公寓運營方何以有不惜血本、不顧虧損搶奪房源的膽氣？除了后面有大量資本的追捧外，還因為它有明確的預(yù)期，即整個市場租金水平的提升。

另外，在違建行動的前提下，長租公寓還同時響應(yīng)了國家號召：“供給側(cè)改革”，在一定程度上成為房租上漲的助推器。因為資本的進駐，長租公寓將原來低端的房源進行加工，包裝成高檔物業(yè)進行出租，從中賺取服務(wù)費和價差，中介或長租公寓對出租房源的壟斷。一旦一個行業(yè)出現(xiàn)壟斷，消費者就缺少了定價權(quán)。

不可否認，一個健康的房地產(chǎn)市場離不開租賃市場的發(fā)展，而租賃市場的快速發(fā)展需要金融的支持。但凡事過猶不及。若金融過度介入，恐為逐利資本所役，助推資本的膨脹。

高租金導(dǎo)致高通脹

華創(chuàng)證券在研究報告中稱，我國服務(wù)消費發(fā)展與經(jīng)濟社會發(fā)展不匹配，服務(wù)消費占比與同時期發(fā)達國家相距較大，其中一個原因便是國內(nèi)住房消費占比過大，擠占其他服務(wù)消費空間。

與房價上漲相比，房租上漲對居民生活成本的影響更大，這是因為房價上漲過程中，居民可通過住房貸款來進行彌補，但是房租上漲將直接抬升租戶生活成本，降低其他商品或服務(wù)的消費水平。

以北京市為例，2017年北京市平均工資增速為8.4%，但是平均房租卻從67.08（元/月/m*2）上漲至87.01（元/月/m*2），漲幅高達29.7%，遠超平均工資的增速。考慮到社零并不包括租房消費，因此，社零消費增速不斷下滑便不足為怪。

最主要的是，房租上漲還將推升通脹水平，通脹壓力將逐步釋放。

房租上漲對通脹的影響主要通過兩個路徑：

其一，房租直接體現(xiàn)在CPI居住分項中的租賃房房租，從而直接對CPI產(chǎn)生影響。房租的上升推升租賃房房租增速上升，對CPI產(chǎn)生拉動作用。

其二，目前我國人口紅利正在逐步減少，房租帶來的生活成本上升將傳導(dǎo)至工資水平上，使得工資水平被動提高，這無疑將帶動企業(yè)成本的抬升，從而提高生產(chǎn)價格。

這種傳導(dǎo)途徑主要體現(xiàn)在勞動密集型行業(yè)，如餐飲、快遞、美容美發(fā)、家政服務(wù)等服務(wù)行業(yè)勞動需求量較大，受到的沖擊較大，企業(yè)工資成本上升進而轉(zhuǎn)嫁給消費者，這是近年來服務(wù)消費價格上升迅速的原因之一。

所以，房租上漲不僅僅影響個人，可能還會引起整個經(jīng)濟的連鎖反應(yīng)。