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        房租上漲背后的“推手”是誰(shuí)?

        2018-12-26 09:44:32王金瑞
        金融理財(cái) 2018年9期
        關(guān)鍵詞:推手長(zhǎng)租房源

        王金瑞

        從買不起到租不起,房租持續(xù)上漲的背后,真的是因?yàn)樽赓U市場(chǎng)供不應(yīng)求,還是說(shuō)房產(chǎn)中介、長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商在背后推波助瀾?

        一則中介公寓高價(jià)搶房源的帖子,讓輿論不斷發(fā)酵。

        被譽(yù)為“房產(chǎn)界的崔永元”我愛(ài)我家副總裁胡景暉坐不住了,他公開討伐長(zhǎng)租公寓,稱長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商,為了擴(kuò)大規(guī)模,以高于市場(chǎng)正常價(jià)格的20%到40%在爭(zhēng)搶房源,人為抬高收房?jī)r(jià)格,吊高業(yè)主胃口,擾亂市場(chǎng)行為。

        言論一出,關(guān)于房租上漲的新聞鋪天蓋地,一時(shí)房產(chǎn)中介、長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商被推到了風(fēng)口浪尖,成了眾矢之的。

        8月17日,北京市住建委、銀監(jiān)局、金融局、稅務(wù)局等部門集中約談自如、相寓、蛋殼公寓等主要住房租賃企業(yè)負(fù)責(zé)人。

        8月18日,我愛(ài)我家副總裁胡景暉被辭職。8月19日,胡景暉召開個(gè)人媒體見(jiàn)面會(huì),直言“長(zhǎng)租公寓爆倉(cāng),一定比P2P爆雷更加厲害”。

        之后,多家長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商出面澄清,稱自己不是高房租上漲的推手,房租上漲主要是因?yàn)楣┙o不足。

        那么,房租到底是因?yàn)槭袌?chǎng)的供不應(yīng)求造成的,還是說(shuō)非市場(chǎng)的因素在背后助推呢?

        租賃市場(chǎng)的供不應(yīng)求

        首先,從市場(chǎng)的角度來(lái)看待房租問(wèn)題,價(jià)格規(guī)律告訴我們,當(dāng)市場(chǎng)上商品的需求大于供給的時(shí)候,商品的價(jià)格就會(huì)上漲。那么我們可以把房源看成一件商品,這件商品有著兩個(gè)明顯的特征。

        其一,房租有著明顯的季節(jié)性。每年的3月和5-7月是兩個(gè)明顯上漲的季節(jié),因?yàn)檫@兩個(gè)時(shí)間段是外來(lái)人口進(jìn)城尋租的時(shí)間。3月份是返城務(wù)工人員的集中時(shí)段,而5-7月則是畢業(yè)生出校尋租階段;

        此外,租金對(duì)房?jī)r(jià)的變化是敏感的。房?jī)r(jià)上漲,交易旺盛,業(yè)主傾向于將房屋出售,而不是出租;而房?jī)r(jià)滯漲或者下跌,業(yè)主則會(huì)更愿意改售為租。這從供求關(guān)系上影響到了房租的高低。

        從需求量上來(lái)看,2018年全國(guó)普通高校畢業(yè)生預(yù)計(jì)820萬(wàn),創(chuàng)歷年來(lái)新高,其中絕大多數(shù)畢業(yè)生都希望留在一、二線城市,6、7月份正值畢業(yè)季,需求量暴漲也在情理之中。

        從供給上說(shuō),拆違行動(dòng)在一定程度上造成房源供給的減少。就拿北京來(lái)說(shuō),2016年拆違完成量是2979萬(wàn)平米,2017年的計(jì)劃是4000萬(wàn)平米,實(shí)際完成是5985萬(wàn)平米,2018年計(jì)劃拆違4000萬(wàn)平方米還綠1600公頃。據(jù)北京統(tǒng)計(jì)年鑒,北京國(guó)有土地上的所有住宅建筑面積接近5億平米。也就是說(shuō),北京現(xiàn)在每年要拆掉全市住宅總面積的1/9;而2016年、2017年北京竣工的所有房屋的面積也不過(guò)才3494萬(wàn)平米。拆的空間比建的空間要多很多,社會(huì)總空間在凈減少。一個(gè)個(gè)可以用“平方公里”作為計(jì)量單位的違建區(qū)域被集中拆掉,哪怕其中只有部分曾用于居住用途,也是對(duì)北京居住空間供給的巨大減量。

        從影響房租的市場(chǎng)因素看,無(wú)論是市場(chǎng)的供需(包括畢業(yè)季的季節(jié)性因素),還是房?jī)r(jià)的比價(jià)效應(yīng),似乎對(duì)房租上漲有一定的影響,但是尚難以形成對(duì)此波租金快速上漲的有效支撐。

        推動(dòng)房租上漲的非市場(chǎng)因素

        從推動(dòng)房租上漲的非市場(chǎng)因素看,既有政策方面的,也有不規(guī)范競(jìng)爭(zhēng)等人為方面的因素。

        如城市市場(chǎng)整治力度的加大,各地政府(尤以北京為甚)對(duì)群租房、違規(guī)租賃房的整治與取締,客觀上釋放了一部分租賃需求,加大了住宅租賃市場(chǎng)的供需矛盾,從而推動(dòng)了租金的上漲;經(jīng)濟(jì)機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)型帶來(lái)的熱點(diǎn)城市勞動(dòng)力總量與結(jié)構(gòu)的變化,高端人才對(duì)低端勞動(dòng)力置換,客觀上為租金的上漲打開了空間。

        但是,真正影響和改變租賃市場(chǎng)格局、推動(dòng)房租快速上漲的因素是租賃市場(chǎng)的過(guò)度金融化,表現(xiàn)為租賃市場(chǎng)供需雙方濫用金融工具、盲目加杠桿。

        從供給端看,在資本推動(dòng)下,長(zhǎng)租公寓及租賃平臺(tái)過(guò)度擴(kuò)張、野蠻生長(zhǎng),注定了推高租金成為其商業(yè)可持續(xù)的選擇。

        隨著國(guó)家一系列鼓勵(lì)租賃市場(chǎng)發(fā)展政策的出臺(tái),各類房企、房地產(chǎn)中介、專業(yè)租賃機(jī)構(gòu)、連鎖酒店、互聯(lián)網(wǎng)公司乃至金融機(jī)構(gòu)紛紛涉足住宅租賃市場(chǎng)。一時(shí)間住房租賃市場(chǎng)成了各路資本追逐的“風(fēng)口”,長(zhǎng)租公寓恰是迎風(fēng)而生的一種模式。

        長(zhǎng)租公寓模式的出現(xiàn),使住房租賃的市場(chǎng)性被人為削弱。在此前的租賃市場(chǎng)中,房東、租客均處于一種信息不對(duì)稱中,需求雙方的博弈推動(dòng)著租賃市場(chǎng)租金在低水平上的平衡。從供給端看,若掛牌的房屋遲遲租不出去,房東會(huì)適當(dāng)降低價(jià)格以減少空置的損失。在這種情況下,租賃的供需都是有真實(shí)基礎(chǔ)的,最終所達(dá)成的租金價(jià)格也基本接近市場(chǎng)。在長(zhǎng)租公寓模式下,運(yùn)營(yíng)方一手壟斷了出租房源,一手握住了需求資源,使其處于信息相對(duì)充分的有利地位。這就使中介依據(jù)自己的目標(biāo)推高租金成為可能。

        這種可能性的存在,前提是運(yùn)營(yíng)方以長(zhǎng)租模式聚集了大量的出租房源,實(shí)現(xiàn)了對(duì)房源的相對(duì)壟斷,其根本推手則是資本。另一方面,長(zhǎng)租公寓也有強(qiáng)烈的推動(dòng)租金上漲的內(nèi)在驅(qū)動(dòng)力。理論上住房租賃屬于重資產(chǎn)型行業(yè),對(duì)資金的需求大。營(yíng)運(yùn)方在確定租金水平的時(shí)候,除了要考慮建安成本、人力成本、資金成本均外,對(duì)于以自持方式開展長(zhǎng)租業(yè)務(wù)的開發(fā)商而言,還需要考慮所付出購(gòu)地成本和長(zhǎng)期持有的時(shí)間成本。而這些成本都將構(gòu)成租金上漲的基本驅(qū)動(dòng)力。長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)方何以有不惜血本、不顧虧損搶奪房源的膽氣?除了后面有大量資本的追捧外,還因?yàn)樗忻鞔_的預(yù)期,即整個(gè)市場(chǎng)租金水平的提升。

        另外,在違建行動(dòng)的前提下,長(zhǎng)租公寓還同時(shí)響應(yīng)了國(guó)家號(hào)召:“供給側(cè)改革”,在一定程度上成為房租上漲的助推器。因?yàn)橘Y本的進(jìn)駐,長(zhǎng)租公寓將原來(lái)低端的房源進(jìn)行加工,包裝成高檔物業(yè)進(jìn)行出租,從中賺取服務(wù)費(fèi)和價(jià)差,中介或長(zhǎng)租公寓對(duì)出租房源的壟斷。一旦一個(gè)行業(yè)出現(xiàn)壟斷,消費(fèi)者就缺少了定價(jià)權(quán)。

        不可否認(rèn),一個(gè)健康的房地產(chǎn)市場(chǎng)離不開租賃市場(chǎng)的發(fā)展,而租賃市場(chǎng)的快速發(fā)展需要金融的支持。但凡事過(guò)猶不及。若金融過(guò)度介入,恐為逐利資本所役,助推資本的膨脹。

        高租金導(dǎo)致高通脹

        華創(chuàng)證券在研究報(bào)告中稱,我國(guó)服務(wù)消費(fèi)發(fā)展與經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展不匹配,服務(wù)消費(fèi)占比與同時(shí)期發(fā)達(dá)國(guó)家相距較大,其中一個(gè)原因便是國(guó)內(nèi)住房消費(fèi)占比過(guò)大,擠占其他服務(wù)消費(fèi)空間。

        與房?jī)r(jià)上漲相比,房租上漲對(duì)居民生活成本的影響更大,這是因?yàn)榉績(jī)r(jià)上漲過(guò)程中,居民可通過(guò)住房貸款來(lái)進(jìn)行彌補(bǔ),但是房租上漲將直接抬升租戶生活成本,降低其他商品或服務(wù)的消費(fèi)水平。

        以北京市為例,2017年北京市平均工資增速為8.4%,但是平均房租卻從67.08(元/月/m*2)上漲至87.01(元/月/m*2),漲幅高達(dá)29.7%,遠(yuǎn)超平均工資的增速。考慮到社零并不包括租房消費(fèi),因此,社零消費(fèi)增速不斷下滑便不足為怪。

        最主要的是,房租上漲還將推升通脹水平,通脹壓力將逐步釋放。

        房租上漲對(duì)通脹的影響主要通過(guò)兩個(gè)路徑:

        其一,房租直接體現(xiàn)在CPI居住分項(xiàng)中的租賃房房租,從而直接對(duì)CPI產(chǎn)生影響。房租的上升推升租賃房房租增速上升,對(duì)CPI產(chǎn)生拉動(dòng)作用。

        其二,目前我國(guó)人口紅利正在逐步減少,房租帶來(lái)的生活成本上升將傳導(dǎo)至工資水平上,使得工資水平被動(dòng)提高,這無(wú)疑將帶動(dòng)企業(yè)成本的抬升,從而提高生產(chǎn)價(jià)格。

        這種傳導(dǎo)途徑主要體現(xiàn)在勞動(dòng)密集型行業(yè),如餐飲、快遞、美容美發(fā)、家政服務(wù)等服務(wù)行業(yè)勞動(dòng)需求量較大,受到的沖擊較大,企業(yè)工資成本上升進(jìn)而轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者,這是近年來(lái)服務(wù)消費(fèi)價(jià)格上升迅速的原因之一。

        所以,房租上漲不僅僅影響個(gè)人,可能還會(huì)引起整個(gè)經(jīng)濟(jì)的連鎖反應(yīng)。

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