王金瑞

從買不起到租不起，房租持續(xù)上漲的背后，真的是因?yàn)樽赓U市場(chǎng)供不應(yīng)求，還是說(shuō)房產(chǎn)中介、長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商在背后推波助瀾？

一則中介公寓高價(jià)搶房源的帖子，讓輿論不斷發(fā)酵。

被譽(yù)為“房產(chǎn)界的崔永元”我愛(ài)我家副總裁胡景暉坐不住了，他公開討伐長(zhǎng)租公寓，稱長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商，為了擴(kuò)大規(guī)模，以高于市場(chǎng)正常價(jià)格的20%到40%在爭(zhēng)搶房源，人為抬高收房?jī)r(jià)格，吊高業(yè)主胃口，擾亂市場(chǎng)行為。

言論一出，關(guān)于房租上漲的新聞鋪天蓋地，一時(shí)房產(chǎn)中介、長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商被推到了風(fēng)口浪尖，成了眾矢之的。

8月17日，北京市住建委、銀監(jiān)局、金融局、稅務(wù)局等部門集中約談自如、相寓、蛋殼公寓等主要住房租賃企業(yè)負(fù)責(zé)人。

8月18日，我愛(ài)我家副總裁胡景暉被辭職。8月19日，胡景暉召開個(gè)人媒體見(jiàn)面會(huì)，直言“長(zhǎng)租公寓爆倉(cāng)，一定比P2P爆雷更加厲害”。

之后，多家長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商出面澄清，稱自己不是高房租上漲的推手，房租上漲主要是因?yàn)楣┙o不足。

那么，房租到底是因?yàn)槭袌?chǎng)的供不應(yīng)求造成的，還是說(shuō)非市場(chǎng)的因素在背后助推呢？

租賃市場(chǎng)的供不應(yīng)求

首先，從市場(chǎng)的角度來(lái)看待房租問(wèn)題，價(jià)格規(guī)律告訴我們，當(dāng)市場(chǎng)上商品的需求大于供給的時(shí)候，商品的價(jià)格就會(huì)上漲。那么我們可以把房源看成一件商品，這件商品有著兩個(gè)明顯的特征。

其一，房租有著明顯的季節(jié)性。每年的3月和5-7月是兩個(gè)明顯上漲的季節(jié)，因?yàn)檫@兩個(gè)時(shí)間段是外來(lái)人口進(jìn)城尋租的時(shí)間。3月份是返城務(wù)工人員的集中時(shí)段，而5-7月則是畢業(yè)生出校尋租階段；

此外，租金對(duì)房?jī)r(jià)的變化是敏感的。房?jī)r(jià)上漲，交易旺盛，業(yè)主傾向于將房屋出售，而不是出租；而房?jī)r(jià)滯漲或者下跌，業(yè)主則會(huì)更愿意改售為租。這從供求關(guān)系上影響到了房租的高低。

從需求量上來(lái)看，2018年全國(guó)普通高校畢業(yè)生預(yù)計(jì)820萬(wàn)，創(chuàng)歷年來(lái)新高，其中絕大多數(shù)畢業(yè)生都希望留在一、二線城市，6、7月份正值畢業(yè)季，需求量暴漲也在情理之中。

從供給上說(shuō)，拆違行動(dòng)在一定程度上造成房源供給的減少。就拿北京來(lái)說(shuō)，2016年拆違完成量是2979萬(wàn)平米，2017年的計(jì)劃是4000萬(wàn)平米，實(shí)際完成是5985萬(wàn)平米，2018年計(jì)劃拆違4000萬(wàn)平方米還綠1600公頃。據(jù)北京統(tǒng)計(jì)年鑒，北京國(guó)有土地上的所有住宅建筑面積接近5億平米。也就是說(shuō)，北京現(xiàn)在每年要拆掉全市住宅總面積的1/9；而2016年、2017年北京竣工的所有房屋的面積也不過(guò)才3494萬(wàn)平米。拆的空間比建的空間要多很多，社會(huì)總空間在凈減少。一個(gè)個(gè)可以用“平方公里”作為計(jì)量單位的違建區(qū)域被集中拆掉，哪怕其中只有部分曾用于居住用途，也是對(duì)北京居住空間供給的巨大減量。

從影響房租的市場(chǎng)因素看，無(wú)論是市場(chǎng)的供需（包括畢業(yè)季的季節(jié)性因素），還是房?jī)r(jià)的比價(jià)效應(yīng)，似乎對(duì)房租上漲有一定的影響，但是尚難以形成對(duì)此波租金快速上漲的有效支撐。

推動(dòng)房租上漲的非市場(chǎng)因素

從推動(dòng)房租上漲的非市場(chǎng)因素看，既有政策方面的，也有不規(guī)范競(jìng)爭(zhēng)等人為方面的因素。

如城市市場(chǎng)整治力度的加大，各地政府（尤以北京為甚）對(duì)群租房、違規(guī)租賃房的整治與取締，客觀上釋放了一部分租賃需求，加大了住宅租賃市場(chǎng)的供需矛盾，從而推動(dòng)了租金的上漲；經(jīng)濟(jì)機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)型帶來(lái)的熱點(diǎn)城市勞動(dòng)力總量與結(jié)構(gòu)的變化，高端人才對(duì)低端勞動(dòng)力置換，客觀上為租金的上漲打開了空間。

但是，真正影響和改變租賃市場(chǎng)格局、推動(dòng)房租快速上漲的因素是租賃市場(chǎng)的過(guò)度金融化，表現(xiàn)為租賃市場(chǎng)供需雙方濫用金融工具、盲目加杠桿。

從供給端看，在資本推動(dòng)下，長(zhǎng)租公寓及租賃平臺(tái)過(guò)度擴(kuò)張、野蠻生長(zhǎng)，注定了推高租金成為其商業(yè)可持續(xù)的選擇。

隨著國(guó)家一系列鼓勵(lì)租賃市場(chǎng)發(fā)展政策的出臺(tái)，各類房企、房地產(chǎn)中介、專業(yè)租賃機(jī)構(gòu)、連鎖酒店、互聯(lián)網(wǎng)公司乃至金融機(jī)構(gòu)紛紛涉足住宅租賃市場(chǎng)。一時(shí)間住房租賃市場(chǎng)成了各路資本追逐的“風(fēng)口”，長(zhǎng)租公寓恰是迎風(fēng)而生的一種模式。

長(zhǎng)租公寓模式的出現(xiàn)，使住房租賃的市場(chǎng)性被人為削弱。在此前的租賃市場(chǎng)中，房東、租客均處于一種信息不對(duì)稱中，需求雙方的博弈推動(dòng)著租賃市場(chǎng)租金在低水平上的平衡。從供給端看，若掛牌的房屋遲遲租不出去，房東會(huì)適當(dāng)降低價(jià)格以減少空置的損失。在這種情況下，租賃的供需都是有真實(shí)基礎(chǔ)的，最終所達(dá)成的租金價(jià)格也基本接近市場(chǎng)。在長(zhǎng)租公寓模式下，運(yùn)營(yíng)方一手壟斷了出租房源，一手握住了需求資源，使其處于信息相對(duì)充分的有利地位。這就使中介依據(jù)自己的目標(biāo)推高租金成為可能。

這種可能性的存在，前提是運(yùn)營(yíng)方以長(zhǎng)租模式聚集了大量的出租房源，實(shí)現(xiàn)了對(duì)房源的相對(duì)壟斷，其根本推手則是資本。另一方面，長(zhǎng)租公寓也有強(qiáng)烈的推動(dòng)租金上漲的內(nèi)在驅(qū)動(dòng)力。理論上住房租賃屬于重資產(chǎn)型行業(yè)，對(duì)資金的需求大。營(yíng)運(yùn)方在確定租金水平的時(shí)候，除了要考慮建安成本、人力成本、資金成本均外，對(duì)于以自持方式開展長(zhǎng)租業(yè)務(wù)的開發(fā)商而言，還需要考慮所付出購(gòu)地成本和長(zhǎng)期持有的時(shí)間成本。而這些成本都將構(gòu)成租金上漲的基本驅(qū)動(dòng)力。長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)方何以有不惜血本、不顧虧損搶奪房源的膽氣？除了后面有大量資本的追捧外，還因?yàn)樗忻鞔_的預(yù)期，即整個(gè)市場(chǎng)租金水平的提升。

另外，在違建行動(dòng)的前提下，長(zhǎng)租公寓還同時(shí)響應(yīng)了國(guó)家號(hào)召：“供給側(cè)改革”，在一定程度上成為房租上漲的助推器。因?yàn)橘Y本的進(jìn)駐，長(zhǎng)租公寓將原來(lái)低端的房源進(jìn)行加工，包裝成高檔物業(yè)進(jìn)行出租，從中賺取服務(wù)費(fèi)和價(jià)差，中介或長(zhǎng)租公寓對(duì)出租房源的壟斷。一旦一個(gè)行業(yè)出現(xiàn)壟斷，消費(fèi)者就缺少了定價(jià)權(quán)。

不可否認(rèn)，一個(gè)健康的房地產(chǎn)市場(chǎng)離不開租賃市場(chǎng)的發(fā)展，而租賃市場(chǎng)的快速發(fā)展需要金融的支持。但凡事過(guò)猶不及。若金融過(guò)度介入，恐為逐利資本所役，助推資本的膨脹。

高租金導(dǎo)致高通脹

華創(chuàng)證券在研究報(bào)告中稱，我國(guó)服務(wù)消費(fèi)發(fā)展與經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展不匹配，服務(wù)消費(fèi)占比與同時(shí)期發(fā)達(dá)國(guó)家相距較大，其中一個(gè)原因便是國(guó)內(nèi)住房消費(fèi)占比過(guò)大，擠占其他服務(wù)消費(fèi)空間。

與房?jī)r(jià)上漲相比，房租上漲對(duì)居民生活成本的影響更大，這是因?yàn)榉績(jī)r(jià)上漲過(guò)程中，居民可通過(guò)住房貸款來(lái)進(jìn)行彌補(bǔ)，但是房租上漲將直接抬升租戶生活成本，降低其他商品或服務(wù)的消費(fèi)水平。

以北京市為例，2017年北京市平均工資增速為8.4%，但是平均房租卻從67.08（元/月/m*2）上漲至87.01（元/月/m*2），漲幅高達(dá)29.7%，遠(yuǎn)超平均工資的增速。考慮到社零并不包括租房消費(fèi)，因此，社零消費(fèi)增速不斷下滑便不足為怪。

最主要的是，房租上漲還將推升通脹水平，通脹壓力將逐步釋放。

房租上漲對(duì)通脹的影響主要通過(guò)兩個(gè)路徑：

其一，房租直接體現(xiàn)在CPI居住分項(xiàng)中的租賃房房租，從而直接對(duì)CPI產(chǎn)生影響。房租的上升推升租賃房房租增速上升，對(duì)CPI產(chǎn)生拉動(dòng)作用。

其二，目前我國(guó)人口紅利正在逐步減少，房租帶來(lái)的生活成本上升將傳導(dǎo)至工資水平上，使得工資水平被動(dòng)提高，這無(wú)疑將帶動(dòng)企業(yè)成本的抬升，從而提高生產(chǎn)價(jià)格。

這種傳導(dǎo)途徑主要體現(xiàn)在勞動(dòng)密集型行業(yè)，如餐飲、快遞、美容美發(fā)、家政服務(wù)等服務(wù)行業(yè)勞動(dòng)需求量較大，受到的沖擊較大，企業(yè)工資成本上升進(jìn)而轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者，這是近年來(lái)服務(wù)消費(fèi)價(jià)格上升迅速的原因之一。

所以，房租上漲不僅僅影響個(gè)人，可能還會(huì)引起整個(gè)經(jīng)濟(jì)的連鎖反應(yīng)。