□高瑾瑛

由于地域資源特點(diǎn)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展和文化環(huán)境等諸多因素的影響，山西省上市公司相對較少，我們走訪了部分房地產(chǎn)行業(yè)上市公司在山西境內(nèi)的子公司。這些上市公司從規(guī)模上來說，子公司遍布全國甚至海外市場；從業(yè)務(wù)類型來說，其業(yè)務(wù)必須緊跟市場風(fēng)向；從管理人員結(jié)構(gòu)來說，其雄厚的資金實(shí)力吸引了眾多高端業(yè)務(wù)人員和財(cái)務(wù)人員，所以這些公司管理會計(jì)應(yīng)用情況較為普遍。其財(cái)務(wù)核算工作內(nèi)容僅占到日常財(cái)務(wù)工作的20%左右，管理會計(jì)占到大約46%，財(cái)務(wù)管理占到近22%。管理會計(jì)在這些上市公司的應(yīng)用遍及戰(zhàn)略管理、預(yù)算管理、成本管理、營運(yùn)管理、投融資管理、績效管理、風(fēng)險(xiǎn)管理等方方面面，只是程度有所不同而已。下面以山西房地產(chǎn)公司的背景資料為依據(jù)，從投融資管理角度介紹一下管理會計(jì)在山西境內(nèi)的上市房地產(chǎn)公司的應(yīng)用情況。

一、房地產(chǎn)企業(yè)面臨的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)

在持續(xù)的調(diào)控措施影響下，房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了博弈相對平衡期。傳統(tǒng)的“金九銀十”也失去了往日雄風(fēng)，房地產(chǎn)市場逐漸走向理性與成熟。理論上來說，收益與風(fēng)險(xiǎn)對等，任何投資都面臨著風(fēng)險(xiǎn)，高收益對應(yīng)高風(fēng)險(xiǎn)，反之亦然。然而，目前房地產(chǎn)企業(yè)面臨的風(fēng)險(xiǎn)越來越高，收益卻越來越低，與獲取超額利潤的年代相去甚遠(yuǎn)。原因主要有以下幾方面：

（一）房屋功能扭曲

“房子是用來住的”，房地產(chǎn)的基本功能是居住。土地屬于不可再生資源，其供給的稀缺性與城鎮(zhèn)化、居民收入增長等對房屋的需求原本已是不可調(diào)和的矛盾，然而貨幣超發(fā)和寬松的貨幣政策等派生出房地產(chǎn)保值增值的特性，使得房地產(chǎn)的投資功能多于居住功能。

（二）“土地財(cái)政"問題

地方政府以地生財(cái)?shù)耐緩接腥阂皇峭ㄟ^出讓土地使用權(quán)獲取土地出讓金，二是通過大力發(fā)展建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)獲取大量稅收收入，三是通過抵押土地使用權(quán)獲取貸款。土地出讓金是地方政府預(yù)算外收入的主要來源，土地出讓金是若干年土地使用權(quán)的地租之和，無節(jié)制的賣地行為其實(shí)質(zhì)是政府對土地收益的透支。在政績的刺激下，催生了一系列的政績工程、形象工程，一定程度上催生了建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的膨脹。另外，從土地出讓到房地產(chǎn)開發(fā)、出售、保有等環(huán)節(jié)涉及的稅種有11個之多，而分稅制的設(shè)計(jì)只有企業(yè)所得稅與個人所得稅中央與地方分成外其余均歸地方，從而刺激了地方政府的稅收沖動。地方政府通過征用農(nóng)用地?cái)U(kuò)大城市規(guī)模、或通過舊城改造、城中村改造之名大興土木，刺激建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展以帶來稅收收入。

“土地財(cái)政”扭曲了資源配置，加速了房價的上漲。在房地產(chǎn)行業(yè)的上升期，行業(yè)暴利導(dǎo)致很多行業(yè)的資金擠入房地產(chǎn)業(yè)。受影響最大的應(yīng)屬制造業(yè)，資金被大量轉(zhuǎn)移，生產(chǎn)經(jīng)營舉步維艱。同時，在土地財(cái)政催生了土地價格暴漲，導(dǎo)致制造業(yè)經(jīng)營成本不斷攀升，制造業(yè)在一片蕭條的情況下干脆徹底進(jìn)軍房地產(chǎn)，從而業(yè)進(jìn)一步加大了房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。

（三）房地產(chǎn)行業(yè)融資渠道收緊，資金成本上升

自2014年房地產(chǎn)投資增速持續(xù)下滑，很多二三線城市銷售增長率持續(xù)下降，土地出讓的火爆場面不再，二三線城市甚至出現(xiàn)為數(shù)不少的土地流拍現(xiàn)象，過度依賴土地財(cái)政的地方政府債臺高筑，房地產(chǎn)投資成為影響宏觀經(jīng)濟(jì)增長的關(guān)鍵點(diǎn)。加之限購等一系列政策出臺，多重政策疊加的效果不斷釋放，傳統(tǒng)融資渠道收緊，房地產(chǎn)企業(yè)銀行貸款和債券融資舉步維艱，中小房企再次轉(zhuǎn)向高成本信托。在這樣的背景之下，非標(biāo)融資逆勢增長，2018一季度信托產(chǎn)品的井噴也表明當(dāng)前房企資金需求量較大，作為房企為數(shù)不多的資金輸血通道，信托規(guī)模的擴(kuò)大進(jìn)一步提高了中小房企的資金成本。

以上諸多因素導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)面臨的風(fēng)險(xiǎn)日益增加，加之越來越多的參與者都加入到房地產(chǎn)行業(yè)來，共同切分這塊有限的蛋糕。在這樣的形勢之下，房地產(chǎn)企業(yè)確定投融資模式時，應(yīng)著重對參與各方的企業(yè)信譽(yù)狀況和企業(yè)財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行評估，以降低或避免投融資風(fēng)險(xiǎn)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)面臨的內(nèi)外部融資環(huán)境分析

（一）融資渠道與方式

房地產(chǎn)企業(yè)資金來源主要依賴金融機(jī)構(gòu)貸款。一般而言，項(xiàng)目開發(fā)過程中50%以上的資金源于金融機(jī)構(gòu)貸款。較為單一的融資渠道決定了房地產(chǎn)業(yè)對銀行的依賴性較高。而銀行也要規(guī)避自身風(fēng)險(xiǎn)，往往會出臺一系列限制措施。同時，國有銀行作為國家經(jīng)濟(jì)命脈，在房地產(chǎn)過度膨脹的情況下，國家也會政策干預(yù)以避免房地產(chǎn)企業(yè)泡沫帶給銀行風(fēng)險(xiǎn)，這也一定程度上加大了房地產(chǎn)融資的壓力。

（二）信用風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，具有資金占用量大、循環(huán)周期長、資金回籠慢等特點(diǎn)，對資金的依賴性比其他行業(yè)更強(qiáng)。受國家經(jīng)濟(jì)周期等宏觀政策及國際國內(nèi)貨幣市場貨幣政策影響，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行融資時對于融資結(jié)構(gòu)的安排與未來還款節(jié)奏是否能夠協(xié)調(diào)一致，成為其面臨的十分緊要的問題。隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策密集出臺，房企未來的收入難以預(yù)測，還款壓力日益凸顯，信用風(fēng)險(xiǎn)使得企業(yè)下一步的融資活動舉步維艱。

（三）國際資本市場

在融資渠道收緊、融資困難重重的情況下，部分房企將融資視角轉(zhuǎn)向境外，通過海外上市及發(fā)行美元債券來融資。低廉的海外融資成本以及完善的評級體系確實(shí)曾為房企海外融資大開方便之門。在過去的幾年間，由于國外融資資金成本低，萬科、保利地產(chǎn)、恒大、碧桂園等海外融資比例一度達(dá)到50%-70%。但2015年下半年開始這種局面發(fā)生了逆轉(zhuǎn)，特別是進(jìn)入2017年美聯(lián)儲開始加息，受到美元加息、人民幣貶值等因素影響，海外融資成本明顯上升。面對以上各方面的風(fēng)險(xiǎn)與壓力，房企積極調(diào)動管理人員的積極性主動性，結(jié)合自身特點(diǎn)創(chuàng)新資金管理模式，將籌資步驟與方式和投資環(huán)節(jié)緊密結(jié)合，充分提高了資金的使用效率。

三、山西房地產(chǎn)公司項(xiàng)目資金管理模式

（一）企業(yè)融資步驟與項(xiàng)目投資環(huán)節(jié)緊密結(jié)合模式

第一，融資準(zhǔn)備階段。財(cái)務(wù)人員在項(xiàng)目開發(fā)的買地階段便跟進(jìn)項(xiàng)目，了解項(xiàng)目概況，撰寫可行性研究報(bào)告，為籌資做好前期準(zhǔn)備。

第二，融資洽談階段。在投資項(xiàng)目開發(fā)的規(guī)劃報(bào)建階段，財(cái)務(wù)人員便開始接洽銀行有關(guān)人員，了解銀行的政策及銀行內(nèi)部審批流程，企業(yè)就貸款期限、方式等提出要求，就合作框架、操作思路等達(dá)成統(tǒng)一意見，與銀行高層之間達(dá)成合作意向。

第三，融資跟進(jìn)階段。在投資項(xiàng)目開發(fā)的招投標(biāo)至開工階段，提供銀行貸款申請清單所列資料，就銀行貸款資料調(diào)查階段的詢問進(jìn)行解答，不能解決的問題及時上報(bào)，研究解決方案。

第四，貸款操辦階段。在投資項(xiàng)目開發(fā)的動工階段，審批后跟進(jìn)及落實(shí)限制性條款，配合銀行做好放款的各種手續(xù)。

第五，貸后管理。在投資項(xiàng)目開發(fā)的動工至銷售階段，持續(xù)跟進(jìn)貸款資金的使用，提供貸后檢查資料，落實(shí)還款所需資金。

（二）創(chuàng)新融資方式，保證資金供應(yīng)

通過企業(yè)融資步驟與項(xiàng)目投資環(huán)節(jié)緊密結(jié)合模式取得項(xiàng)目所需大宗貸款之外，還通過保理業(yè)務(wù)、貼現(xiàn)、封閉貸款和三舊改造貸款等融資方式合理安排投資支出，以增強(qiáng)資產(chǎn)的流動性和收益性。

第一，保理業(yè)務(wù)。中國銀監(jiān)會于2014年公布的《商業(yè)銀行保理業(yè)務(wù)管理暫行辦法》中將保理業(yè)務(wù)定義為：保理業(yè)務(wù)是以債權(quán)人轉(zhuǎn)讓其應(yīng)收賬款為前提，集應(yīng)收賬款催收、管理、壞賬擔(dān)保及融資于一體的綜合性金融服務(wù)。債權(quán)人將其應(yīng)收賬款轉(zhuǎn)讓給商業(yè)銀行，由商業(yè)銀行向其提供下列服務(wù)中至少一項(xiàng)的，即為保理業(yè)務(wù)。其主要工作內(nèi)容有：

（1）應(yīng)收賬款催收：商業(yè)銀行根據(jù)應(yīng)收賬款賬期，主動或應(yīng)債權(quán)人要求，采取電話、函件、上門等方式或運(yùn)用法律手段等對債務(wù)人進(jìn)行催收。

（2）應(yīng)收賬款管理：商業(yè)銀行根據(jù)債權(quán)人的要求，定期或不定期向其提供關(guān)于應(yīng)收賬款的回收情況、逾期賬款情況、對賬單等財(cái)務(wù)和統(tǒng)計(jì)報(bào)表，協(xié)助其進(jìn)行應(yīng)收賬款管理。

（3）壞賬擔(dān)保：商業(yè)銀行與債權(quán)人簽訂保理協(xié)議后，為債務(wù)人核定信用額度，并在核準(zhǔn)額度內(nèi)，對債權(quán)人無商業(yè)糾紛的應(yīng)收賬款，提供約定的付款擔(dān)保。

（4）保理融資：以應(yīng)收賬款合法、有效轉(zhuǎn)讓為前提的銀行融資服務(wù)。2014《商業(yè)銀行保理業(yè)務(wù)管理暫行辦法》。

房地產(chǎn)企業(yè)利用保理業(yè)務(wù)融資流程：

供應(yīng)商（建筑材料銷售方）發(fā)貨后將發(fā)票、運(yùn)單等原始憑證交采購商（房地產(chǎn)公司），同時將有關(guān)資料復(fù)印件交保理銀行請款。保理銀行在收到采購商的應(yīng)付賬款確認(rèn)函（或供應(yīng)商的應(yīng)收賬款確認(rèn)函）后，按照發(fā)票金額的80%放款。待信用期滿，采購商付款，保理商向供應(yīng)商支付余款。

保理業(yè)務(wù)流程圖

房地產(chǎn)企業(yè)利用國內(nèi)保理業(yè)務(wù)采購原材料可以取得信用期內(nèi)的采購成本和相關(guān)稅費(fèi)之和的信用額度：利用遠(yuǎn)期付款條件，一方面減少資金占用，使有限的資金創(chuàng)造更高的收益。同時，由于取得了一筆隱性的流動資金貸款，從而美化了資產(chǎn)負(fù)債表。另外，相對于采用銀行承兌匯票、信用證等結(jié)算方式而言，節(jié)約了開立銀行承兌匯票、信用證等結(jié)算票據(jù)的手續(xù)費(fèi)。尤其是房地產(chǎn)公司其產(chǎn)品單位價值高、生產(chǎn)周期長，因此，利用保理業(yè)務(wù)融資既解決了資金困難又美化了企業(yè)財(cái)務(wù)狀況，為之后的銀行貸款創(chuàng)造了有利之機(jī)。

第二，貼現(xiàn)。貼現(xiàn)是指商業(yè)票據(jù)的持票人，為了提前取得資金，在商業(yè)票據(jù)到期日之前，支付一定的貼現(xiàn)利息，將票據(jù)所有權(quán)利轉(zhuǎn)讓給銀行的一種融資行為。房地產(chǎn)公司在資金緊張的情況下，票據(jù)貼現(xiàn)不失為一種快速融資的方式。其實(shí)質(zhì)是通過質(zhì)押商業(yè)票據(jù)取得了一筆短期借款，但是并不影響企業(yè)的信用額度。

第三，封閉貸款。封閉貸款是指把項(xiàng)目的工程全部包給一家或兩家實(shí)力較強(qiáng)的承建商，項(xiàng)目公司本身不申請開發(fā)貸款，由承建商向銀行直接貸款，承建商用貸款支持項(xiàng)目建設(shè)過程的費(fèi)用，到項(xiàng)目開始預(yù)售有資金回籠的時候再把相應(yīng)的工程進(jìn)度款與銀行利息支付給承建商。

第四，三舊改造貸款。三舊改造貸款主要是支持三舊項(xiàng)目改造者用于支付或?qū)嶋H用于三舊改造項(xiàng)目拆遷階段的拆遷費(fèi)、補(bǔ)償費(fèi)（含拆遷保證金）、安置費(fèi)（含安置房建設(shè)費(fèi)用）、復(fù)建房建設(shè)費(fèi)用、土地綜合開發(fā)費(fèi)用等相關(guān)費(fèi)用。只要能提供與政府簽訂三舊改造項(xiàng)目協(xié)議或與國土部門簽署三舊改造項(xiàng)目用地出讓合同，以及提供合法有效的擔(dān)保，就可以申請三舊改造貸款。貸款期限最長可達(dá)到5年。

四、山西房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目資金管理模式的有益借鑒

將企業(yè)融資步驟與項(xiàng)目投資環(huán)節(jié)緊密結(jié)合的投融資管理模式，不僅保障了項(xiàng)目資金及時到位，而且通過各環(huán)節(jié)緊密相連的規(guī)劃控制，降低了資金占用水平，提高了資金使用效率。由于資金配套及時，使得項(xiàng)目投資周期相應(yīng)降低，資金回籠在同行業(yè)中處于領(lǐng)先水平；通過“創(chuàng)新融資方式”增加資金供應(yīng)同時減少資金占用，從而使得建設(shè)項(xiàng)目得以鋪開，使用有限的資金為企業(yè)創(chuàng)造了更高的利潤空間。如：太原恒大利用施工方（或供應(yīng)商）作為貸款主體，向銀行等金融機(jī)構(gòu)申請融資。利用施工方（或供應(yīng)商）轉(zhuǎn)讓應(yīng)收賬款，以節(jié)約資金支出。待收到工程款（或材料款）時再歸還銀行。太原恒大通過保理業(yè)務(wù)解決了自身融資難的問題并繞開了房地產(chǎn)開發(fā)貸款的政策問題，從較難融資的民營房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)而利用國企背景的建筑公司融資；并且額度靈活，一次審批，多次使用。同時，優(yōu)化了集團(tuán)資產(chǎn)負(fù)債表，保理業(yè)務(wù)不屬于集團(tuán)的負(fù)債，可以降低集團(tuán)的負(fù)債率；利息通過建筑發(fā)票轉(zhuǎn)嫁，做大成本，可以抵扣土地增值稅，較銀行開發(fā)貸款優(yōu)惠。通過保理業(yè)務(wù)既解決了資金周轉(zhuǎn)問題又美化了企業(yè)財(cái)務(wù)狀況。