李津津

（上海新湖天虹城市開發(fā)有限公司 上海 200000）

前言

進入新時代后，房地產業(yè)逐漸興盛起來，并逐漸在我國國民經濟中占有重要地位，這也就使得人們對其項目管理提出了更高的要求，特別是進度管理。因此，必須做好進度計劃編制工作，并通過相關措施的實施，提高進度管理質量與水平，從而為房地產企業(yè)健康發(fā)展提供有力保障。

1 房地產開發(fā)項目進度計劃的編制

（1）應該對項目資料進行收集，明確項目目標，并由管理層統(tǒng)一確定各節(jié)點[1]。在具體施工過程中，由于艱難性與復雜性的影響，施工單位只有促進進度計劃可預見性等的提升與控制主動性的增強，才能制定出科學、合理的進度管理目標，并依照這一目標實施進度計劃。為了保證進度目標制定的適用性、合理性以及科學性，還應該對以下依據進行參考：工期預算計劃實際進展與總工期要求是否相符；總進度目標給分項工程工期提出的要求；施工團隊施工能力是否高效、科學；相似項目實際施工進度情況等。

（2）應該細化項目并明確作業(yè)關系。一方面，企業(yè)要根據工作分析結構形式與流程，完成項目框架的分解工作。企業(yè)應該結合以往房地產開發(fā)經驗，把項目劃分成前期準備、設計圖紙、房屋營銷、具體施工、驗收質檢以及交付等環(huán)節(jié)，并對各個環(huán)節(jié)進行詳細劃分，延伸出具體計劃。在前期準備中，應該通過實地考察、了解客戶與政府意愿等方法，分析房地產項目開發(fā)的可行性；在圖紙設計中，應該充分考慮房地產商建筑理念與用戶實際要求，制定出滿足各方要求的圖紙，其內容應該包括房屋、公共設施配置、園林規(guī)劃以及配套設施等；在實際施工之前，可以通過樓盤開售營銷工作的開展，提高施工過程的透明度；在施工過程中，應該嚴格依照設計圖紙，并由相關質檢部門對竣工工程質量進行檢查，在其合格后依照合同完成交付工作。另一方面，企業(yè)應該正確區(qū)分邏輯關系和組織關系，合理制定施工的前后環(huán)節(jié)。邏輯關系在很大程度上會受到技術約束，其主要是由技術人員和管理者確定的且無法改變先后順序；而組織關系則有著較大隨意性，施工人員可以憑借經驗來決定先后順序。

（3）應該合理制定進度計劃。①企業(yè)應該對工作時間進行估計。工作時間預估指的就是施工需要的最少時間與間隔時間的總和，如果預估時間較短，就會使項目進程出現(xiàn)別動、緊張等現(xiàn)象；如果預估時間較長，那么就會浪費大量資源信息，因此，在進度管理中，必須正確估計工作時間。通常情況下，期限評估法和單一期限評估法是企業(yè)最常使用的評估方法。而房地產開發(fā)工程則可以通過對最低、最佳以及理想等三個期限的估算，來決定最終的施工期限。②應該依照工作分解結構、工作期望以及先后關系等，對工程網絡計劃進行繪制。③企業(yè)應該綜合考慮估算周期、資源供給、進展設定、項目網絡圖以及項目風險等，并在這一基礎上，制定出科學、合理的進度表格。通常情況下，項目進展設定可以分為日期型與節(jié)點型兩種，日期型指的就是詳細設定每項活動的具體時間及其和后續(xù)活動的鏈接；節(jié)點型則是對關鍵節(jié)點進行控制，并以此來對相應計劃進度進行合理制定[2]。

2 房地產開發(fā)項目進度管理的措施

2.1 進度控制方式

要想對項目進度進行有效管理，企業(yè)就必須加強對事前、事中以及事后三個環(huán)節(jié)的控制。

（1）事前環(huán)節(jié)的管理方法主要就是制定可行性較高的進度計劃，具體可以從以下幾方面入手：明確施工設計圖紙，并制定出科學、實用的施工計劃；仔細分析設計人員意圖，全面考慮可能會用到的技術，了解先進施工技術與方法，避免因不了解或者是能力不足而導致工期延誤問題的出現(xiàn)；通過實地考察繪制出相應的平面設計圖，這樣，既可以充分利用場地，又能夠為施工人員安全提供有力保障；針對人員使用、材料用度以及費用支出等各項支出，要和相關部門進行有效溝通，并明確詳細計劃；成立專門質量監(jiān)管部門并配備專業(yè)人員，要求其嚴格依照規(guī)章制度進行工作，從而有效保障施工質量；提前制定好安全計劃與措施，避免安全事故出現(xiàn)；在對施工合同與相關資料參考的基礎上，編寫出全面且層次分明的資金運用計劃書；提前辦好各種項目手續(xù)，如水、電等，并將障礙物清理干凈。同時，在實際施工中，還應該盡可能避免重大設計改變與施工變更的出現(xiàn)，這也就要求企業(yè)應該做好相應的保障工作。

（2）相較于事前控制，事中控制發(fā)揮著更加重要的作用，其主要涉及到兩方面：基于科學進度計劃科學規(guī)劃施工資金；從質量、技術、安全、階段性結果以及人員等方面，對施工進行全過程監(jiān)管，及時發(fā)現(xiàn)并解決問題，避免出現(xiàn)工期延誤問題。通常情況下，房地產企業(yè)可以從以下幾方面入手：①及時記錄實際工程量、工程部位以及工程進度，并把會給工程進度帶來影響的因素也準確記錄下來，為工程進度計劃調整提供便利；②將每日實際進度計劃及時提高給監(jiān)理單位與業(yè)主，并標明實際進度和計劃進度存在差異的原因；③依照上述因素，對進度計劃與措施進行重新制定，保證資源配置的合理性，并盡可能減少差異出現(xiàn)；④定期開展現(xiàn)場協(xié)調會，全面掌握施工現(xiàn)場實際情況，并通過對工期延誤影響因素的分析，合理制定后續(xù)施工計劃，而且各級部門和管理人員還應該加大管理力度，從而為工程如期竣工提供有力保障，如圖1所示。

圖1 現(xiàn)場協(xié)調會

（3）在監(jiān)管過程中，若發(fā)現(xiàn)問題應該及時和相關部門進行溝通，并在最短時間內有效解決問題，然后繼續(xù)進行施工。同時，企業(yè)還應該通過多樣化的方式，加強對相關部門施工進度的管理，以此來保證工程總進度可以依照計劃完成。

2.2 加強進度管理措施

2.2.1 建立嚴密計劃保證系統(tǒng)

施工進度計劃是以總任務為基礎編制出來的，其各種類型、各種等級的進度計劃。各級計劃會構成有機系統(tǒng)，高級計劃是低級計劃的依據，而低級計劃則是高級計劃的具體表現(xiàn)。在實施過程中，只有保證各級之間達到一致，才能將任務書遞交給施工部門。

2.2.2 逐層簽訂承包合同

應該對承包合同進行逐層簽訂，項目經理、承包團隊以及具體施工人員應該彼此簽訂相關合同，明確自身職責、質量標準、竣工期限、具體任務、技術設備以及其他要求，并通過相互之間的配合，按時完成任務。

2.2.3 發(fā)揮全體員工作用

要想按時完成施工計劃，就必須調動全體人員的工作熱情，讓其主動投入到具體工作中。其中，管理人員應該加強管理力度，引導各級人員明確自身職責與施工計劃，充分發(fā)揮人民群眾的創(chuàng)造精神與干勁，為施工質量與施工進度提供有力保障。同時，還應該定期開展公眾大會或者是各部門會議，將施工政策與精神傳達給全體工作人員，讓其進一步了解施工方案，從而有效保證施工進度。

2.2.4 做好調度工作

對項目順利完成而言，施工調度特別是對各施工單位的協(xié)調發(fā)揮著重要作用。只有統(tǒng)籌安排各方工作，避免相互干擾，才能在規(guī)定時間內完成施工任務。通常情況下，調度工作主要有以下內容：協(xié)調施工單位關系并調節(jié)矛盾；監(jiān)督管理項目進度；統(tǒng)籌安排各種資源，保證其及時到位；加強對各部門人員的管理，若發(fā)現(xiàn)違規(guī)操作應及時制止；掌握四周環(huán)境，針對可能出現(xiàn)的問題，提前制定好防范計劃與措施；對不可抗力導致的問題或工程事故進行有效處理；及時補救工程施工薄弱部分；定期開展調度會議，將主管人員正確決策落到實處。

2.2.5 填寫進度統(tǒng)計表

在施工全過程中，應該通過多樣化的方式對施工進度進行及時記錄，記錄內容主要有任務起止時間、出現(xiàn)問題、解決措施以及完成情況等。只有這樣，才能為后續(xù)進度檢查提供依據，并合理調整進度計劃[3]。

3 結論

綜上所述，加強對房地產開發(fā)項目進度的管理已經成為了一項重要工作。因此，必須重視進度計劃的編制，并通過建立計劃保證系統(tǒng)、逐層簽訂承包合同、做好調度工作等方法，加強對事前、事中以及事后環(huán)節(jié)的管理，保證施工質量與施工進度，從而促進房地產企業(yè)經濟效益、社會效益的提升。