文 /侯瑞 周曉瑩 楊慧

一、前言

自1998年進(jìn)入商品房時(shí)代以來(lái)，由消費(fèi)者分?jǐn)傎?gòu)買(mǎi)的共有建筑面積（以下簡(jiǎn)稱“公攤面積”），因不符國(guó)際慣例和現(xiàn)有法律、法規(guī)沒(méi)有設(shè)定上限等問(wèn)題而一直為人詬病。公攤面積一直處于法律的灰色地帶，甚至已經(jīng)是約定俗成的一種做法，公攤面積已經(jīng)變成了開(kāi)發(fā)商變相漲價(jià)的手段。近年來(lái)，隨著商品房?jī)r(jià)格攀升，部分開(kāi)發(fā)商更利用普通消費(fèi)者對(duì)公攤面積缺乏深入了解與測(cè)算能力，不斷推高公攤面積和公攤系數(shù)。

2010年，山東高密某樓盤(pán)推出后的公攤系數(shù)為52%。2017年，南京某商住公寓一些戶型的公攤系數(shù)發(fā)展到58%。2018年7月下旬，武漢多名消費(fèi)者就某樓盤(pán)開(kāi)發(fā)商在公攤面積上玩貓膩而維權(quán)抗議。消費(fèi)者反映，該樓盤(pán)公攤比例高達(dá)27%，而且該項(xiàng)目備案為毛坯房，售賣(mài)時(shí)卻捆綁精裝，開(kāi)發(fā)商對(duì)電梯、走廊等公攤面積也按室內(nèi)精裝價(jià)收費(fèi)，且價(jià)格虛高。2018年7月27日，《新華每日電訊》發(fā)表評(píng)論《“公攤面積傷民”矛盾亟待求解》，將公攤面積的討論推上了風(fēng)口浪尖。本文將對(duì)公攤面積與套內(nèi)面積的歷史背景及利弊進(jìn)行分析研究。

二、定義

目前，我國(guó)房地產(chǎn)銷(xiāo)售市場(chǎng)上采用的銷(xiāo)售定價(jià)基準(zhǔn)主要有建筑面積和套內(nèi)面積兩種，建筑面積為套內(nèi)面積與分?jǐn)偯娣e之和。

（一）套內(nèi)面積

套內(nèi)面積，全名為套內(nèi)建筑面積，是由房屋套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積、套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積三部分組成。套內(nèi)使用面積為套內(nèi)房屋使用空間的面積，以水平投影面積計(jì)算。套內(nèi)墻體面積是套內(nèi)使用空間周?chē)木S護(hù)或承重墻體或其他承重支撐體所占的面積。套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積均按陽(yáng)臺(tái)外圍與房屋外墻之間的水平投影面積1/2計(jì)算。

（二）公攤面積

公攤面積是指由整棟樓產(chǎn)權(quán)人共同所有的公用部分建筑面積，主要包括電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門(mén)廳、過(guò)道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整棟服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計(jì)算。獨(dú)立使用的地下室、車(chē)棚、車(chē)庫(kù)，為多棟服務(wù)的警衛(wèi)室、管理用房，作為人防工程的地下室，不計(jì)入公攤建筑面積。公攤面積的計(jì)算公式如下：

公攤面積=公攤系數(shù)×套內(nèi)面積

公攤系數(shù)=總公共分?jǐn)偯娣e/(套內(nèi)面積×總套數(shù))

（三）公攤面積的影響因素

公攤面積的影響因素較多，主要有戶型、套內(nèi)面積、公共設(shè)施、建筑規(guī)模等。一般情況下，同一棟樓里，戶型不同，公攤面積不同，點(diǎn)式樓和板式樓不同；房屋面積越大，公攤面積越大；公共設(shè)施、走廊越多，公攤面積越大。

通常，在有電梯的板式高層建筑中，公攤面積比例通常在18%-25%之間；在有電梯的塔式小高層建筑中，公攤面積比例通常在18%-22%之間；在有電梯的塔式高層建筑中，公攤面積比例通常在20%-30%之間；房改房的公攤面積比例較低，通常按照10.65%計(jì)算公攤面積。

三、公攤面積的歷史背景

改革開(kāi)放后，各地開(kāi)始探索在福利分房外的其他房地產(chǎn)供應(yīng)模式，于是慢慢形成了商品房制度。根據(jù)瞭望智庫(kù)數(shù)據(jù)顯示，1987年深圳從香港地區(qū)引進(jìn)了土地招拍掛模式，1994年從香港地區(qū)引進(jìn)樓花形成內(nèi)地的房屋預(yù)售制度，而公攤面積也是從香港地區(qū)引進(jìn)的內(nèi)容之一。

沿襲香港地區(qū)做法，1995年建設(shè)部發(fā)文《商品房銷(xiāo)售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則（試行）》，其中第五條指出：“商品房按‘套’或‘單元’出售，商品房的銷(xiāo)售面積即為消費(fèi)者所購(gòu)買(mǎi)的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積（以下簡(jiǎn)稱套內(nèi)建筑面積）與應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。”此外，建設(shè)部2001年頒布并實(shí)施的《商品房銷(xiāo)售管理辦法》中明確規(guī)定，開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售商品房可以選擇三種計(jì)價(jià)方式：按套計(jì)價(jià)、按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)和按建筑面積計(jì)價(jià)。政策上確立了三種銷(xiāo)售計(jì)價(jià)方式，但是，國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商卻不約而同地選擇了“套內(nèi)+公攤”的模式。

國(guó)際上的銷(xiāo)售計(jì)價(jià)方式，都是以實(shí)際居住面積為依據(jù)的，即按“室內(nèi)面積”計(jì)算房?jī)r(jià)。2013年，我國(guó)香港地區(qū)出臺(tái)新政，結(jié)束了房屋銷(xiāo)售的“建筑面積”時(shí)代，而內(nèi)地絕大多數(shù)城市還在將“公攤面積”計(jì)入房?jī)r(jià)。

四、我國(guó)政策現(xiàn)狀

我國(guó)城市基本都在延續(xù)我國(guó)香港地區(qū)“建筑面積”計(jì)價(jià)模式，個(gè)別城市在試行“套內(nèi)面積”或“建筑面積+套內(nèi)面積”的“雙軌制”計(jì)價(jià)模式。

2002年，重慶市以法規(guī)的形式明確要求：商品房現(xiàn)售和預(yù)售，以套內(nèi)建筑面積作為計(jì)價(jià)依據(jù)。不按這一計(jì)價(jià)依據(jù)銷(xiāo)售的開(kāi)發(fā)商，將被行政主管部門(mén)重罰。2011年，重慶市又對(duì)這一政策進(jìn)行了完善。

目前，廣州實(shí)行的是按建筑面積計(jì)價(jià)，銷(xiāo)售合同中也同時(shí)要求標(biāo)明套內(nèi)建筑面積，產(chǎn)權(quán)證上也分別列明套內(nèi)建筑面積、共有分?jǐn)偯娣e、單元總建筑面積，以方便換算。

“公攤面積”雖然是我國(guó)在政策法規(guī)上認(rèn)可的銷(xiāo)售計(jì)價(jià)方式，但是相關(guān)法律和法規(guī)并沒(méi)有對(duì)公攤面積與其比率作出相應(yīng)的規(guī)定。由于法律法規(guī)對(duì)所謂公攤面積與比率的規(guī)定與監(jiān)管存在一個(gè)非常模糊的地帶，因此在執(zhí)行時(shí)，不同開(kāi)發(fā)商不同地區(qū)不同樓盤(pán)都有自己的標(biāo)準(zhǔn)，消費(fèi)者不僅沒(méi)有話語(yǔ)權(quán)，而且往往還被“剝奪”知情權(quán)，處于消息不對(duì)稱的被動(dòng)地位。

鑒于公攤面積缺少標(biāo)準(zhǔn)、管理混亂等情況，專家呼吁取消公攤面積，全面實(shí)行套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)。

五、套內(nèi)面積的利弊分析

（一）套內(nèi)面積的優(yōu)勢(shì)

1.公攤面積缺少標(biāo)準(zhǔn)、管理混亂，在住宅銷(xiāo)售過(guò)程中，容易出現(xiàn)開(kāi)發(fā)商有意增大消費(fèi)者所應(yīng)承擔(dān)的公攤建筑面積現(xiàn)象，對(duì)消費(fèi)者實(shí)行面積欺詐，損害與侵犯消費(fèi)者利益。消費(fèi)者即使發(fā)現(xiàn)分?jǐn)偟墓步ㄖ娣e與實(shí)際不太相符，也由于難以自行進(jìn)行測(cè)量等原因，難以獲得有效證據(jù)。

如果住宅銷(xiāo)售按照套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)，由于消費(fèi)者可以自行對(duì)套內(nèi)建筑面積進(jìn)行測(cè)量與復(fù)核，因而可以抑制開(kāi)發(fā)商對(duì)消費(fèi)者多計(jì)算面積的行為發(fā)生，有利于減少面積欺詐現(xiàn)象出現(xiàn)，有利于維護(hù)消費(fèi)者的權(quán)益。

2.在“限價(jià)”的背景下，開(kāi)發(fā)商試圖借助公攤面積變相漲價(jià)，公攤比例大、捆綁裝修等問(wèn)題層出不窮，使消費(fèi)者在購(gòu)房時(shí)需支付更多房款，更使之在未來(lái)需要支出更多的物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)等成本。隨著房屋精裝修政策乃至未來(lái)房地產(chǎn)稅出臺(tái)，高比例的公攤面積使公攤部分所繳納的稅費(fèi)更高，增加了房屋持有成本。

如果按照套內(nèi)面積計(jì)價(jià)，將有效降低物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)、房產(chǎn)稅，為消費(fèi)者降低未來(lái)的資金壓力。

（二）套內(nèi)面積的弊端

1.目前套內(nèi)面積計(jì)價(jià)模式僅在重慶、廣州等極少數(shù)城市實(shí)行，套內(nèi)面積的定價(jià)與其他按建筑面積計(jì)價(jià)的樓盤(pán)之間，缺乏可比性。

2.降低或取消公攤面積，可能會(huì)使開(kāi)發(fā)商忽視公用設(shè)施部位建設(shè)、降低環(huán)境配套等公共公用設(shè)施質(zhì)量，或故意將公攤面積減少，以降低成本。公攤面積并非越少越好，要減少公攤面積，即必須通過(guò)減少電梯數(shù)量，縮小走廊、過(guò)道、管道井、樓梯間面積等方法，這無(wú)疑將影響居住的舒適度，甚至可能帶來(lái)安全隱患。

六、小結(jié)

綜上所述，“套內(nèi)面積”與“建筑面積”的計(jì)價(jià)模式均有利弊，如公攤面積能實(shí)現(xiàn)透明化，“套內(nèi)面積”與“建筑面積”只是數(shù)字問(wèn)題。鑒于此，國(guó)家應(yīng)出臺(tái)相關(guān)法律規(guī)范，規(guī)定購(gòu)房合同中須明確公攤面積明細(xì)，以及單元建筑面積、總公攤面積，鼓勵(lì)消費(fèi)者維權(quán)，并對(duì)不良開(kāi)發(fā)商與測(cè)量機(jī)構(gòu)進(jìn)行懲戒。此外，政府有關(guān)部門(mén)還應(yīng)設(shè)立得房率下限，防止開(kāi)發(fā)商不斷推高公攤面積和公攤系數(shù)，損害消費(fèi)者的利益。

公攤面積問(wèn)題積弊已久，越漲越多的公攤面積實(shí)質(zhì)上已經(jīng)侵占了百姓的利益，也損傷了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的公平與公正。人們期待著相關(guān)職能部門(mén)在研究房地產(chǎn)調(diào)控政策時(shí)，能正視公攤面積問(wèn)題，探索更科學(xué)、合理的計(jì)價(jià)方式，切實(shí)保護(hù)百姓權(quán)益。