一、農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市的背景

土地制度的改革，是一件涉及到社會穩(wěn)定與經(jīng)濟發(fā)展的重要事項。目前我國的農(nóng)村土地制度經(jīng)過多年的施行，其中不足與問題逐漸顯現(xiàn)出來，具體表現(xiàn)為如下：不完善的土地征收制度，導(dǎo)致了許多的社會矛盾情況的出現(xiàn)；農(nóng)村土地用益物權(quán)的落實比較難實現(xiàn)，取得退出機制不夠完善；農(nóng)村的土地的增減收益機制不合理，難以做到利益的均衡；集體土地保障的不充分，直接表現(xiàn)為集體用地同國家的建設(shè)用地的價格懸殊過高，這些問題和不足顯然不利于社會的穩(wěn)定和經(jīng)濟的發(fā)展。無論是社會大眾還是制度的執(zhí)行和制定者都希望對其進(jìn)行一次改革，來完善現(xiàn)有的土地制度，維護(hù)廣大農(nóng)民的實際利益，為社會的穩(wěn)定發(fā)展注入新的動力。

為了響應(yīng)國家關(guān)于建設(shè)社會主義新農(nóng)村的號召，對現(xiàn)有農(nóng)村土地制度的不足加以改善，準(zhǔn)許農(nóng)村集體經(jīng)營建設(shè)性用地進(jìn)入市場是目前土地制度改革必需要做的事。2015年起初，總共有33個縣進(jìn)行了所謂的“農(nóng)村土地征收、集體管理建設(shè)用地入市、宅基地制度試點改革”，也就是我們經(jīng)常說的“三地”改革。就拿澤州縣為實例，澤州縣是其省內(nèi)唯一接受試點改革任務(wù)的縣城，其改革任務(wù)是關(guān)于農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地進(jìn)入市場的相關(guān)改革。其后國家決定將改革試點擴大到更大的范圍，包括了33個縣（市、區(qū)），國家希望通過較大范圍的改革試點，在實際的操作過程中探索出農(nóng)村集體經(jīng)營建設(shè)性用地進(jìn)入市場的可行性方法，推動土地制度的新一輪改革。

二、什么是農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市

一般人的理解大多是，農(nóng)村人手里的土地可以拿到市場上去出售了，這種理解從某種程度上來說是正確的，但是這樣的理解有很大的局限性，至于我們?nèi)绾卫斫廪r(nóng)村集體經(jīng)營性用地納入市場這句話，首先我們需要理解一個概念，什么是農(nóng)村集體建設(shè)用地，農(nóng)村集體建設(shè)用地一般可以主要分為住宅用地、公用事業(yè)用地和經(jīng)營性土地。憲法中明確指出，城市土地屬于國家。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地集體所有，但法律規(guī)定的國家所有者除外；宅基地，保留地和自保山也是集體所有。價格投資（股票）進(jìn)入市場行為。

三、集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市三大基本法律前提

（一）類型前提

首先我們需要明確的一點是我們說的可以進(jìn)入市場的農(nóng)村集體建設(shè)用地務(wù)必也必須是農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地。然后我們需要搞清楚農(nóng)村土地的分類，一般來說我們所提及的農(nóng)村土地主要包括兩大類：第一種是農(nóng)用地、第二種是農(nóng)村建設(shè)用地。除此之外也不是所有的農(nóng)村集體建設(shè)用地都有這個資格和機會進(jìn)入我們的市場，像宅基地就可以做個很好的范例。宅基地不屬于這一農(nóng)村集體經(jīng)營建設(shè)用地進(jìn)入市場化改革的范圍。

至于哪些農(nóng)村土地資源符合此次農(nóng)村土地改革試點的標(biāo)準(zhǔn)，主要是要看是否符合以下兩個標(biāo)準(zhǔn)：第一是否是農(nóng)村土地的存量資源，第二是否是經(jīng)營性建設(shè)用地。

談到我們土地資源中什么樣的土地資源才叫“存量”資源，通過查閱相關(guān)資料和相關(guān)法律法規(guī)文件，我們可以得出結(jié)論，農(nóng)村集體建設(shè)用地一般指的是在最新一次的土地調(diào)查結(jié)果中，地類的現(xiàn)狀為農(nóng)村集體建設(shè)用地的土地，就是我們所說的土地資源中的“存量”資源。此次農(nóng)村土地改革試點針對的對象就是農(nóng)村土地資源中的存量資源，目的是盤活存量資源，在不擴大增量的同時進(jìn)行土地制度的改革，促進(jìn)社會和諧發(fā)展。

接下來，讓我們再來談?wù)勱P(guān)于“運營建設(shè)用地”的概念，根據(jù)查閱相關(guān)資料和相關(guān)文件，能夠發(fā)現(xiàn)該概念一般是指農(nóng)村集體建設(shè)用地中的土地應(yīng)用總規(guī)劃和城鄉(xiāng)的規(guī)劃為工業(yè)和礦業(yè)倉庫等類別使用的。

（二）權(quán)利前提

進(jìn)入市場還需要滿足三個前提要求，且務(wù)必滿足三個要求，第一擁有的建設(shè)用地是通過合法方式取得的該地的使用權(quán)；第二該地不不存在權(quán)屬方面的爭議；第三必須通過相關(guān)登記確權(quán)。滿足了以上三點要求，再符合入市的其他前提要求的農(nóng)村集體經(jīng)營建設(shè)用地，就可以入市了。

（三）利用前提

那么何為利用前提，就是符合規(guī)劃、用途管制，相比之前的兩個前提，這個前提相對容易理解一點，一般是指想要進(jìn)入市場的土地只有符合了相關(guān)的土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和土地用途管制，才能夠有這個資格并且合法入市。

四、集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市的法律問題

（一）集體土地進(jìn)入市場的供給側(cè)市場主體

關(guān)于入市的集體經(jīng)營性建設(shè)用地我們首先要弄清楚它的入市的供方市場主體，根據(jù)我國相關(guān)法律規(guī)定，集體土地所有權(quán)歸村民集體所有制，依法管理和管理。由村農(nóng)業(yè)生產(chǎn)合作社或村民委員會的農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟組織負(fù)責(zé)。根據(jù)《村民委員會組織法》第四條第三款的規(guī)定，“村民委員會依法管理村民集體所有的土地和其他財產(chǎn)?！备鶕?jù)全國人大常委會的相關(guān)答復(fù)，如果集體所有的土地歸村農(nóng)民所有，則按照法律，由農(nóng)村生產(chǎn)合作社農(nóng)業(yè)生產(chǎn)。

（二）關(guān)于集體建設(shè)用地使用權(quán)期限問題

試點給出一般參照國有建設(shè)用地出讓期限，據(jù)其相關(guān)規(guī)定，即不同種類用途分為40和50年限的規(guī)定。目前尚不清楚這一期限是否可以在這段期間結(jié)束時延長。除此之外，我們還可以發(fā)現(xiàn)一些試點地區(qū)設(shè)立租賃期限一般為40年，超過20年一般視作無效。“因此，如果租期超過20年，承租人就會面臨一定的法律風(fēng)險。

（三）地上建筑物問題探析

首先，在關(guān)于集體建設(shè)用地使用權(quán)方面目前還沒有出臺相關(guān)的具體的規(guī)定。在試點地區(qū)區(qū)域，宣布了“地上建筑物、構(gòu)筑物等資產(chǎn)的處置，由投標(biāo)人和出讓人分別處理”的具體通知，其實可以視作土地總額轉(zhuǎn)讓。其次，不同地區(qū)對土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)后的土地使用權(quán)的問題，不同地方采取不同的方式應(yīng)對，有折價補償也有其他替補方式。待期滿。作者建議轉(zhuǎn)讓人和受讓人在簽署協(xié)議時應(yīng)澄清問題。

（四）集體建設(shè)用地使用權(quán)抵押融資問題

《物權(quán)法》已經(jīng)做出具體規(guī)定：“下列債務(wù)人或者第三人有權(quán)處分的財產(chǎn)，可以抵押：通過招標(biāo)、拍賣、公眾咨詢等方式取得的荒地等土地承包經(jīng)營權(quán)法律、行政法規(guī)規(guī)定不得抵押的其他財產(chǎn)。但根據(jù)目前法律解釋，“物權(quán)法”中僅規(guī)定國有建設(shè)用地使用權(quán)。集體管理建設(shè)用地使用權(quán)顯然沒有抵押，“土地承包經(jīng)營權(quán)”。物權(quán)法第184條規(guī)定：“下列財產(chǎn)不得抵押：……2、耕地、宅基地、私人土地和自留山的土地使用權(quán)，除法律規(guī)定抵押權(quán)可抵押外，“關(guān)于集體建設(shè)用地使用權(quán)抵押”的中國物權(quán)法和物權(quán)法僅相關(guān)。對鄉(xiāng)、村的房屋、建筑物進(jìn)行抵押的，應(yīng)當(dāng)將被占用區(qū)域內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)抵押。但目前進(jìn)入城市的建設(shè)用地使用權(quán)不屬于“鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企業(yè)用地權(quán)”。

五、結(jié)語

綜上所述，在全面深化市場資源優(yōu)化的大背景下，重新啟動集體建設(shè)用地使用權(quán)市場化改革有著重大意義。通過這種改革，賦予農(nóng)民自主利用土地的權(quán)利，不僅僅是在法律上使得集體所有權(quán)和國家所有權(quán)平等化，更對于城鄉(xiāng)一體化的實現(xiàn)有著一定的幫助。但是要想真正做到集體建設(shè)用地使用權(quán)入市，必須要解決三大問題：集體所有權(quán)在私法中的定位、土地征收制度方面改革和城鎮(zhèn)鄉(xiāng)村統(tǒng)一體系。通過對各試點行政區(qū)的積極探索，積累經(jīng)驗，為完善相關(guān)法律法規(guī)提供支持，作為一個法學(xué)專業(yè)的學(xué)生也在時刻關(guān)注著相關(guān)事件的發(fā)展，也希望通過本文對相關(guān)問題的研究貢獻(xiàn)自己的一份綿薄之力，在探索相關(guān)問題解決的過程中做出一點點貢獻(xiàn)。

筆者認(rèn)為農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)入市對改變我國現(xiàn)有的土地制度而言是有效的，雖然在改革的過程中會遇到一些問題和阻力，但是從各個地區(qū)的改革試點中可以看出，它的實際意義還是很大的，通過改革試點我們正在逐漸摸索出適合的、恰當(dāng)?shù)姆绞椒椒▉韺⑵渫茝V到更大的范圍。這需要我們學(xué)習(xí)法律的學(xué)生以及從事法律工作的相關(guān)人員共同努力，完善相關(guān)的法律法規(guī)，為制度的施行提供相應(yīng)的法律依據(jù)。

作者簡介：張燕（1996.08- ），女，漢族，安徽滁州人，安徽財經(jīng)大學(xué)法學(xué)院，2017級研究生，研究方向：農(nóng)村土地。