徐炯權(quán)

“以房養(yǎng)老”讓晚年更幸福

“以房養(yǎng)老”，是指老人將自己具有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的房子抵押給保險(xiǎn)公司，然后每月從保險(xiǎn)公司領(lǐng)取一筆固定的養(yǎng)老金，待老人去世后，保險(xiǎn)公司再處置房子，房子抵押并不影響老人繼續(xù)居住。

70歲的譚大媽住在廣州市越秀區(qū)一套位于5樓的32平方米的老房子里，她30多歲離婚后一直單身，沒有子女。隨著年齡增長(zhǎng)，長(zhǎng)年獨(dú)居的她越來(lái)越擔(dān)憂養(yǎng)老問(wèn)題。親戚多在香港和佛山，她年輕時(shí)攢下一點(diǎn)積蓄防著以后生病，每月2000多元的退休金讓她的生活非常拮據(jù)。每月水電燃?xì)饣ㄙM(fèi)加起來(lái)差不多500元，剩下1500元，應(yīng)付一日三餐，她連衣服都不舍得買。

譚大媽迫切希望手頭寬裕一點(diǎn)。她曾打算將房子賣了再租房住，但發(fā)現(xiàn)行不通。房子正對(duì)著高架橋，車流噪音大，很多看房的人因此壓價(jià)；且搬家大事，她一個(gè)人根本料理不了；房東也不愿意租房給她，怕她有個(gè)三長(zhǎng)兩短。

2014年“以房養(yǎng)老”在廣州試點(diǎn)。譚大媽從報(bào)上看到消息后，找到承辦這一養(yǎng)老項(xiàng)目的保險(xiǎn)公司了解相關(guān)情況。保險(xiǎn)公司工作人員告訴她，把房產(chǎn)抵押后還可以繼續(xù)住，也可以把房子租出去，每月還能收到養(yǎng)老金，直到“百年”歸老，無(wú)論領(lǐng)的養(yǎng)老金是不是超過(guò)了房子價(jià)值，生前不用償還保險(xiǎn)公司一分錢。

譚大媽擔(dān)心上當(dāng)受騙，一直猶豫著要不要跟保險(xiǎn)公司簽“以房養(yǎng)老”合同。之后，一場(chǎng)大病讓她臥床不起。外地的親戚雖都表示了慰問(wèn)，但無(wú)法照顧她，最后還是鄰居一家照顧她。

由此，譚大媽下定決心辦“以房養(yǎng)老”。2015年，經(jīng)過(guò)第三方評(píng)估公司評(píng)估，譚大媽的這套房屋估值72萬(wàn)元。當(dāng)年11月，譚大媽正式簽下協(xié)議，從此每月從保險(xiǎn)公司獲得1800多元養(yǎng)老金，直到“百年”。譚大媽決定，自己去世后委托保險(xiǎn)公司將房屋拍賣，售價(jià)超出其養(yǎng)老金及利息之和的部分歸鄰居一家所有。

如今，譚大媽每月退休金漲到2700元，加上保險(xiǎn)公司每月給的1800元，經(jīng)濟(jì)上比之前寬裕很多?！拔椰F(xiàn)在每星期去茶樓跟老朋友喝三次茶，有時(shí)還外出旅游?！弊T大媽說(shuō)，如今的生活質(zhì)量比以前大大地提高了，過(guò)得也比以前開心了?！叭绻院笊眢w差了，就考慮住進(jìn)養(yǎng)老院，將房屋出租。”

2014年第一批“以房養(yǎng)老”城市試點(diǎn)，北京的康大爺就報(bào)了名?？荡鬆斪≡诒本┦斜蔽瀛h(huán)邊上的一個(gè)小區(qū)，報(bào)名那年他69歲。由于女兒不幸去世，家里只剩下康大爺和老伴相依為命。老兩口每月退休金加起來(lái)有7000多元。雖然不愁吃喝，但康大爺總覺得手頭有點(diǎn)緊。

康大爺說(shuō)：“我們老兩口吃飯花不了多少錢，剩下的錢就是給醫(yī)院準(zhǔn)備的。人老了體質(zhì)越來(lái)越差，這病那病的，上醫(yī)院檢查治療是一筆很大的開支?！?h3>試點(diǎn)4年為何反應(yīng)平平

“以房養(yǎng)老”自2014年開始啟動(dòng)試點(diǎn)，限于北京、上海、廣州、武漢四城；2016年，試點(diǎn)擴(kuò)大至各直轄市、省會(huì)城市（自治區(qū)首府）、計(jì)劃單列市，及江蘇、浙江、山東和廣東部分地級(jí)市。然而，試點(diǎn)4年成效并不理想。目前僅有一家保險(xiǎn)公司在全國(guó)開展了相關(guān)產(chǎn)品業(yè)務(wù)。截至2018年7月底，該公司累計(jì)承保139單（99戶），簽約意向客戶201單（141戶），數(shù)量仍然偏少。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，制約“以房養(yǎng)老”順利推廣主要有三大瓶頸。

一、受傳統(tǒng)觀念影響，多數(shù)人愿意把房子留給子女。

“花畢生積蓄買的房子，就這樣抵押給了保險(xiǎn)公司？應(yīng)該沒幾個(gè)人愿意吧？”年過(guò)六旬的劉筠是長(zhǎng)沙市開福區(qū)的一位普通市民，在他看來(lái)，“百年”之后把房子留給子女才是首選。

劉筠的觀點(diǎn)，鄰居王煥芝也認(rèn)同。73歲的王煥芝是機(jī)關(guān)單位退休干部。“我有退休金，吃穿不成問(wèn)題，沒必要把房子抵押出去。”

92歲的曹大娘家住長(zhǎng)沙市天心區(qū)木蓮沖，老伴和大兒子已過(guò)世，她現(xiàn)在和小兒子一家過(guò)，“我現(xiàn)在這年紀(jì)，他們還眼巴巴看著我這房子呢，要是房子抵押給保險(xiǎn)公司了，那我死了估計(jì)也會(huì)被他們罵。”

作為年輕人，陳先生不支持父母“以房養(yǎng)老”?！拔液推拮佣际仟?dú)生子女，說(shuō)實(shí)在的，贍養(yǎng)雙方老人和養(yǎng)小孩很吃力，父母把房產(chǎn)留給我們也算是一種經(jīng)濟(jì)上的援助?！标愊壬寡?，他不會(huì)考慮讓父母“以房養(yǎng)老”。另外，老人去世后，房子歸保險(xiǎn)公司，他也不能接受。

“養(yǎng)兒防老”的傳統(tǒng)觀念在中國(guó)人心中已經(jīng)占據(jù)著主流，給子女遺贈(zèng)房產(chǎn)的傳統(tǒng)也根深蒂固。目前參與“以房養(yǎng)老”的老年人，多數(shù)是無(wú)子女老人和“失獨(dú)”老人。另外，老人壽命越長(zhǎng)，抵押的房產(chǎn)回本的可能性才越高。如果老人壽命短，明顯就吃了虧。再就是三線城市房?jī)r(jià)相對(duì)低，即使老人參與“以房養(yǎng)老”，得到的養(yǎng)老金也不會(huì)太高。所以，不少老人和他們的子女都對(duì)此持觀望態(tài)度。

二、配套措施不完善，操作中遇到的問(wèn)題難以解決。

74歲的孫大娘獨(dú)居在長(zhǎng)沙中心城區(qū)一套90多平方米的房子里。老伴去世多年，獨(dú)生女兒大學(xué)畢業(yè)后定居上海。她沒有跟女兒一起生活，也沒要女兒給生活費(fèi)。孫大娘每月退休金2000余元，日常生活開支后所剩無(wú)幾。

2016年，孫大娘請(qǐng)保險(xiǎn)代理人替她算了一筆“以房養(yǎng)老”的賬。按當(dāng)時(shí)房?jī)r(jià)，她名下這套房子約為60萬(wàn)元。設(shè)定她從70歲開始領(lǐng)取保險(xiǎn)金，直至90歲，共20年。如果抵押這套房子，保險(xiǎn)公司每月給她1600元保險(xiǎn)金，除了可以改變她日常開支捉襟見肘的窘境，外出旅游資金也不成問(wèn)題。但是，她幾次找保險(xiǎn)公司咨詢了解后，還是遲遲不敢下定決心與保險(xiǎn)公司簽訂保險(xiǎn)合同。

讓孫大娘遲疑不決的原因有三：一是“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)才開始啟動(dòng)，當(dāng)時(shí)長(zhǎng)沙還沒有人辦過(guò)這一業(yè)務(wù)，她擔(dān)心保險(xiǎn)公司不會(huì)按照合同兌現(xiàn)承諾。二是某些合同條款她反復(fù)看了幾次都不是很明白，工作人員的解釋也很模糊；三是如果自己活過(guò)了90歲甚至100多歲，保險(xiǎn)公司每月給付的保險(xiǎn)金以后能否按照物價(jià)上漲指數(shù)相應(yīng)提高。

在長(zhǎng)沙，有這種想法的老人不在少數(shù)。

“那些沒有子女的老人簽署‘以房養(yǎng)老合同后，保險(xiǎn)公司對(duì)他們不管怎么辦？”“老人去世后，子女想把抵押的房子贖回來(lái)，贖金按保險(xiǎn)公司原先付給老人的價(jià)格還是按市場(chǎng)價(jià)？”針對(duì)這樣的擔(dān)心，湖南商學(xué)院尹元元教授表示，“以房養(yǎng)老”與金融貸款、擔(dān)保機(jī)構(gòu)、資產(chǎn)評(píng)估以及個(gè)人的信用系統(tǒng)完善健全息息相關(guān)，在長(zhǎng)達(dá)幾十年的抵押期限中，遇到的細(xì)節(jié)問(wèn)題目前還缺少配套的措施與制度設(shè)計(jì)，也導(dǎo)致了部分老人對(duì)“以房養(yǎng)老”信心不足。

三、承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致金融機(jī)構(gòu)持觀望態(tài)度。

一些保險(xiǎn)公司對(duì)“以房養(yǎng)老”也持觀望態(tài)度。長(zhǎng)沙一名不愿透露姓名的保險(xiǎn)公司負(fù)責(zé)人說(shuō)，保險(xiǎn)公司的核心是通過(guò)資本運(yùn)作讓資產(chǎn)保值、增值，希望拿到的資產(chǎn)干干凈凈。但在抵押過(guò)程中，保險(xiǎn)公司很擔(dān)心房?jī)r(jià)下跌、抵押物縮水；同時(shí)，還有房屋損毀、折舊、老人預(yù)期生存年限等各類支出風(fēng)險(xiǎn)。

保險(xiǎn)公司一工作人員毫不諱言，他們雖有“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)的嘗試，但仍面臨房?jī)r(jià)波動(dòng)、輿論及法律政策、房屋處置等諸多風(fēng)險(xiǎn)。老人選擇“以房養(yǎng)老”后，保險(xiǎn)公司是逐月支付費(fèi)用給老人直至去世。若保險(xiǎn)公司預(yù)測(cè)老人壽命較長(zhǎng)，每月支付金額就會(huì)較少，一旦老人過(guò)快辭世，容易引發(fā)家屬與保險(xiǎn)公司對(duì)房屋剩余價(jià)值的爭(zhēng)論。如果老人中途反悔，或他們的子女入住后不退房怎么辦？

業(yè)內(nèi)人士表示，“以房養(yǎng)老”需先行評(píng)估房屋資產(chǎn)價(jià)值，以此判定養(yǎng)老金額度。在實(shí)操過(guò)程中最常見的分歧是，老人希望房子有高估值，而保險(xiǎn)公司會(huì)考慮經(jīng)濟(jì)大勢(shì)、購(gòu)房需求變數(shù)等各類影響房?jī)r(jià)升值的不確定因素，做低房屋的未來(lái)增值部分。這往往導(dǎo)致老人及其子女和保險(xiǎn)公司之間矛盾層出不窮，糾紛不斷，影響業(yè)務(wù)的順利開展。

突破瓶頸制約前路光明

雖然“以房養(yǎng)老”在試點(diǎn)中還存在諸多亟待解決的問(wèn)題，但在全國(guó)推廣的意義卻不容置疑。有關(guān)專家表示，只要朝著以下三個(gè)方面去努力，就能突破瓶頸制約，迎來(lái)前行路上的光明。

一方面，輿論要引導(dǎo)老年人及子女轉(zhuǎn)變觀念。

養(yǎng)兒防老是中國(guó)人的傳統(tǒng)觀念。為了子女，許多老人不惜犧牲己的幸福晚年。一些老人勤爬苦做、省吃儉用，把畢生的積累用于買房，新房讓給子女住，自己住舊房，到頭來(lái)房產(chǎn)也要留給子女，認(rèn)為只要子女幸福，自己做牛做馬也值得。殊不知，這會(huì)縱容子女“啃老”，一旦他們失去了對(duì)父母的依賴，或工作生活中遇到挫折，往往承受不住壓力，很可能輕生自殺，或走向偷盜搶劫、坑蒙拐騙的歧路。黨和政府的輿論宣傳與教育，要引導(dǎo)老年人改變落后的觀念。

首先要讓老人摒棄刻薄自己、溺愛子女的做法，倡導(dǎo)與時(shí)俱進(jìn)，為幸福晚年而活。當(dāng)退休金不夠養(yǎng)老開支時(shí)，就應(yīng)當(dāng)考慮“以房養(yǎng)老”。為將房產(chǎn)留給子女而自己吃糠咽菜不值得，該出手時(shí)便出手。事實(shí)上不給子女留遺產(chǎn)，倒逼他們自力更生，在事業(yè)上取得驕人的業(yè)績(jī)，才是做父母的榮耀與自豪，才算真正的幸福。其次要讓做子女的知道：父母“以房養(yǎng)老”晚年過(guò)得開心，不至于虧了身體而患病住院需要人照料，實(shí)際上是幫了自己的忙，可以安心工作。

輿論宣傳與教育，還要讓老年人及其子女明白：在我國(guó)人口老齡化程度越來(lái)越嚴(yán)重，社會(huì)養(yǎng)老保障面臨巨大挑戰(zhàn)的情況下，“以房養(yǎng)老”作為一種補(bǔ)充養(yǎng)老保險(xiǎn)在全國(guó)推廣，既是幫政府分擔(dān)了壓力，同時(shí)也給老百姓帶來(lái)了福音。因此，都應(yīng)責(zé)無(wú)旁貸地帶頭實(shí)施支持。

另一方面，政府與行業(yè)配合激發(fā)市場(chǎng)活力。

業(yè)內(nèi)分析，隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)轉(zhuǎn)型以及市場(chǎng)不斷培育，三個(gè)因素會(huì)支撐“以房養(yǎng)老”市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)突破。一是人口結(jié)構(gòu)變遷，家庭代際關(guān)系變化，空巢與失獨(dú)老人增加；二是社會(huì)養(yǎng)老保障水平有限，多樣化養(yǎng)老方式亟待拓展；三是自有房比重較大，住房資產(chǎn)價(jià)值上升。湖南大學(xué)金融與統(tǒng)計(jì)學(xué)院副教授張虹認(rèn)為，“以房養(yǎng)老”需要房地產(chǎn)評(píng)估、交易、公證等機(jī)構(gòu)參與，政府有關(guān)部門應(yīng)設(shè)定準(zhǔn)入門檻，建立協(xié)作聯(lián)動(dòng)機(jī)制，保障規(guī)范公正。在發(fā)展初期，應(yīng)優(yōu)先考慮失獨(dú)、空巢、無(wú)子女的老人家庭。在今后的推廣中逐步擴(kuò)大抵押房產(chǎn)的范圍，將其他類型的不動(dòng)產(chǎn)，如商業(yè)類房產(chǎn)、共有產(chǎn)權(quán)房、農(nóng)村宅基地房產(chǎn)等列入抵押范圍，以便解決更多老年人的收入問(wèn)題。

最后一方面，強(qiáng)化市場(chǎng)服務(wù)監(jiān)管，提高信用度。

“以房養(yǎng)老”在試點(diǎn)推廣中，群眾普遍反映保險(xiǎn)條款并不十分明晰，特別是一些后續(xù)的權(quán)益問(wèn)題不明晰，工作人員的解釋也模棱兩可。建議將服務(wù)模式標(biāo)準(zhǔn)化和精細(xì)化，提高可信度；同時(shí)，要做好頂層設(shè)計(jì)，加大政府與行業(yè)的監(jiān)管力度，保障老年人和保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)的相關(guān)權(quán)益。

國(guó)家銀保監(jiān)會(huì)在此次全國(guó)推廣的通知中特別強(qiáng)調(diào)，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)要做好金融市場(chǎng)、房地產(chǎn)市場(chǎng)等綜合研判，加強(qiáng)“以房養(yǎng)老”保險(xiǎn)的風(fēng)險(xiǎn)防范。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，“以房養(yǎng)老”涉及保險(xiǎn)、房產(chǎn)、信貸等多個(gè)金融環(huán)節(jié)，建議健全相關(guān)法律法規(guī)，以應(yīng)對(duì)在開展保險(xiǎn)業(yè)務(wù)過(guò)程中可能出現(xiàn)的長(zhǎng)壽風(fēng)險(xiǎn)和利率風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，還要管控好房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)和房產(chǎn)處置風(fēng)險(xiǎn)，建立規(guī)范有序的住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)市場(chǎng)。

“以房養(yǎng)老”表面看是用房子換來(lái)持續(xù)的養(yǎng)老金提高生活水平。但實(shí)際上并非那么簡(jiǎn)單?！袄先说酿B(yǎng)老痛點(diǎn)不只是錢的問(wèn)題，他們更期待的是專業(yè)細(xì)致的服務(wù)?！睂＜抑赋?，這些延伸問(wèn)題，需要政府與相關(guān)行業(yè)共同研究，拿出切實(shí)有效的舉措，“以房養(yǎng)老”才有望進(jìn)入發(fā)展快車道。