肖莎

“你這房子不像140平方米?！?p>

在北京購買了新房的王女士，裝修完畢后請朋友到家里做客，談起房屋面積，朋友作出上述評價。

“公攤大，使用面積只有112平方米，公攤就有28平方米，相當于100多萬元扔掉了。”王女士略微尷尬，也很無奈。

這套耗盡她全家積蓄的房子，說是三居，但每個臥室放一張床和一個小衣柜就很擠了。

在當下，每一個購買房屋的人，幾乎都會遇到類似問題：購房者付錢時用于計價的房屋面積，跟實際可以使用的房屋面積并不相同，兩者之差即是公攤面積。

但問題是不少老百姓根本不知道公攤部位在哪里，很多人在支付公攤面積費用時是云里霧里的。

“開發(fā)商說公攤是多少就是多少，我內(nèi)心是有質(zhì)疑的，覺得開發(fā)商會不會存在多算公攤多收費的情況?！蓖跖扛嬖V筆者，但即便自己心存疑慮，也很難去求證，最后只能就這么算了。

大多數(shù)購房者和王女士的想法一樣，在沒有出現(xiàn)太大的問題的時候，就默認開發(fā)商提供的房屋公攤面積是精準的。

筆者在采訪中發(fā)現(xiàn)，因為公攤面積引發(fā)的糾紛、投訴并不少。比如，有的房地產(chǎn)項目交房時的實測建筑面積變大，但變大的是公攤面積，業(yè)主可使用的套內(nèi)面積反而變小。有的項目不主動告知業(yè)主公攤面積，等業(yè)主收房時卻發(fā)現(xiàn)公攤系數(shù)高達40%甚至50%，原本以為的三居變成了大開間。還有的業(yè)主發(fā)現(xiàn)，精裝修項目公攤部分也要收跟套內(nèi)一樣價格的精裝費用。

那么，開發(fā)商在銷售時把公攤面積納入計價面積是否有法可依？公攤面積是否有測算標準？被購房者詬病的種種“公攤病”，依據(jù)現(xiàn)有法律能夠解決嗎？

筆者就相關問題采訪了北京市律師協(xié)會物業(yè)管理法律專業(yè)委員會副秘書長、北京金訴律師事務所首席律師王佳紅。

公攤多處“傷人”

筆者：有媒體報道稱，公攤面積已經(jīng)成為開發(fā)商牟利的重要手段，每戶多算0.1平方米的公攤面積，就可能為開發(fā)商多帶來上千萬元的收入。你認為開發(fā)商是否存在這樣的牟利動機和牟利現(xiàn)實？

王佳紅：開發(fā)商當然存在牟利沖動，而且這種牟利方式成本低、空間大、利潤高。

購房人在支付房款時，總價款是單價×建筑面積，建筑面積包括套內(nèi)建筑面積和公攤面積。

就套內(nèi)建筑面積而言，購房人完全可以聘請專業(yè)的測量機構進行測量，測量成本低、簡便、不需要其他人的配合。購房人非常容易判斷套內(nèi)面積是否符合合同約定。

但公攤面積則不然。首先，一般的老百姓根本不知道公攤部位在哪里，更談不上對公攤部位進行測算。其次，即便知道公攤部位在哪里，是否能進行測算，也是未知的。畢竟有些公攤部位是需要開發(fā)商配合（比如提供圖紙、測繪圖等）才能測算的。

此外，公攤面積的測算消耗時間較長以及所需要具備的專業(yè)性極強，普通人無法完成，只能請有測繪資質(zhì)的企業(yè)來進行公攤測繪。但專業(yè)機構收費非常高，很少有個別業(yè)主愿意為全體業(yè)主的利益付出代價，這直接導致雖然大家都對公攤面積都有懷疑，但最終都會由于成本、時間、精力等各個方面的原因而放棄維權。

而正是由于業(yè)主無法完成公攤部位的測算，才使得開發(fā)商很容易在公攤面積上做文章。

筆者：公開報道中提及的關于公攤面積引發(fā)的糾紛以及對于公攤的質(zhì)疑，大多是跟公攤面積測算誤差有關。因公攤造成的問題主要還有哪些？

王佳紅：實踐中，有開發(fā)商擅自增加了公攤的面積，超過了總體規(guī)劃控制的規(guī)模，導致小區(qū)業(yè)主規(guī)劃驗收無法取得，從而無法取得產(chǎn)權證。亦有開發(fā)商將本來不應該進行面積分攤的部位強行讓業(yè)主進行了分攤。

還有開發(fā)商將業(yè)主公攤的部位進行了出租、出售，而這些公攤部位的所有權是業(yè)主的，開發(fā)商并不能擅自進行處分。

將銷售面積定為建筑面積，還會帶來一系列連鎖性反應。例如，將公攤面積計入銷售時的計價依據(jù)后，供暖費、物業(yè)費等相關費用都會增加，因為這些費用的收取標準都以建筑面積為準。

筆者：有些項目公攤系數(shù)高，也是購房者詬病公攤的原因。目前，國內(nèi)是否有相關法律規(guī)定公攤系數(shù)的合理范圍？

王佳紅：所謂公攤系數(shù)，就是公用建筑面積除以套內(nèi)建筑面積之和。公攤系數(shù)的多少，與公用建筑面積的大小相關，比如電梯井、樓梯間、變電室、設備間等面積越大，小區(qū)的公攤系數(shù)就會越大。

由于目前法律上對于公用建筑并沒有嚴格的面積限制，自然對于公攤系數(shù)也沒有合理的控制范圍。也正是由于法律上對于公用建筑沒有面積的限制，所以很難從立法層面上規(guī)定不同類型的房屋公攤系數(shù)的控制范圍。

為了解決這個問題，最好的方式就是強制要求開發(fā)商在房屋銷售時充分告知公攤系數(shù)，這樣既可以幫助購房者在購房時作出合理的判斷，也可以通過正當?shù)姆绞阶岄_發(fā)商之間進行良性競爭，形成良好的房地產(chǎn)銷售市場，從此減少買賣雙方之間的矛盾和糾紛。

筆者：公攤面積也按精裝修收費，是近期成都和武漢多地購房者維權的主要原因。你認為，公攤面積也按精裝修收費是否合理合法？

王佳紅：并不違法。因為法律上對此并沒有明確的禁止性規(guī)定，所以談不上違反法律規(guī)定。

但是開發(fā)商這樣銷售房屋的行為對購房人來說非常不合理，因為對購房人來說，購買房屋就是為了居住使用，而直接能居住使用的空間就是專有部分的使用面積，精裝修的費用也應該以使用面積為標準進行收取。若是公攤面積的部分也要按照精裝修標準收費，但購房人卻無法享用，這對購房人來說是極為不合理的。

政府不對公攤面積進行實質(zhì)審核

筆者：1995年，原建設部下發(fā)的《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則》規(guī)定了公用建筑面積的組成部分。后續(xù)出臺的國標《房屋測量規(guī)范》（GB/T17986）又對共有建筑面積進一步細化。

但這些規(guī)定中提到公用建筑面積還包括“其他功能上為整棟建筑服務的公共用房和管理用房建筑面積”，這一兜底條款會不會容易被開發(fā)商利用？

王佳紅：“其他功能上為整棟建筑服務的公共用房和管理用房建筑面積”這個內(nèi)容屬于概括條款或者是兜底條款，在實踐中各個地方應該進行細化。

開發(fā)商在建設房屋的時候，要遵守《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》和《房產(chǎn)測量規(guī)范》的要求，這兩個規(guī)范對于明確的部位都有明確的面積計算規(guī)則，而對于沒有明確規(guī)定的部位，面積如何計算實際上是空白的。開發(fā)商完全可以利用空白之處，增加公攤面積，從而可以獲取更多的利益。

而且需要注意的是，《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》和《房產(chǎn)測量規(guī)范》這兩個國標都是國家推薦性標準，而非強制性標準，開發(fā)商在具體執(zhí)行的時候，通常會有很多問題，比如不應該計入公攤的，計入了公攤;或者一半面積應計入公攤的，將全部面積計入公攤。

我認為，政府部門應當對可分攤面積作進一步的細化和明確，并要求開發(fā)商強制執(zhí)行，減少開發(fā)商操作的空間。

以北京為例，2000年北京發(fā)布了《北京市商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤暫行規(guī)定》，其中對于公攤部分進行了細化，規(guī)定了可分攤的公用建筑面積和不應計入的公用建筑空間。由于細致的規(guī)定，開發(fā)商在增加公攤面積方面的空間就比較小，對于業(yè)主利益的維護相對就會更多一些。

筆者：既然購房者和開發(fā)商會在公攤面積上產(chǎn)生分歧，那么規(guī)劃主管部門是否能解決這一問題呢？

王佳紅：規(guī)劃主管部門并不負責到現(xiàn)場就公攤面積進行核實，只是依據(jù)測繪機構提供的測繪數(shù)據(jù)進行書面審核。所以在某種角度上，政府機構的審核僅僅是形式上的審核，并不是實質(zhì)審核。

應在合同中就公攤問題詳細約定

筆者：當重新測量發(fā)現(xiàn)實際公攤面積更低，開發(fā)商是否只需要返還多收的房款，不需要承擔其他責任？

王佳紅：若是測繪出現(xiàn)問題，開發(fā)商如何向業(yè)主承擔責任就要看合同約定。

首先，要看合同中關于面積差異是以什么為計算標準，是建筑面積還是套內(nèi)建筑面積。其次，要看合同中面積出現(xiàn)差異的處理方法是怎樣的，如果合同中沒有約定，則按照《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的規(guī)定處理。

筆者：在當前仍以建筑面積為單位銷售房屋的情況下，購房者在簽訂購房合同時是否應當與開發(fā)商明確約定公攤面積以及公攤面積的誤差處理辦法？

王佳紅：應當在合同中明確約定公攤面積以及公攤面積的誤差處理辦法，只有約定清楚了，才能抑制開發(fā)商隨意改變公攤面積的行為，才能更好地保護購房人的權益。

一般情況下，開發(fā)商預售商品房的時候，已經(jīng)取得了房屋的面積預測報告，建議購房人可以清楚地查看面積預測報告中房屋的套內(nèi)建筑面積和公攤面積，并詳細查看公攤面積的范圍，了解清楚后再在購房合同中進行細致的面積差異約定。

筆者：基于公攤引發(fā)的種種問題和質(zhì)疑，你認為是否應當在銷售房屋時按套內(nèi)建筑面積來計價銷售？

王佳紅：個人認為，在銷售房屋時按照套內(nèi)建筑面積計價比較公平合理。因為購房人購買房屋，最終在意的是專有部分的空間，以套內(nèi)建筑面積計價，購房人方便對專有面積進行測算，會減少和開發(fā)商之間的沖突。

（摘自法治周末官網(wǎng)2018年8月22日）