李淑霞

摘 要：我國(guó)集體土地不動(dòng)產(chǎn)登記工作起步相對(duì)較晚，使得配套政策不完善。本文中結(jié)合實(shí)際情況，分析集體土地不動(dòng)產(chǎn)登記中存在的問(wèn)題，給出切實(shí)可行的解決措施。

關(guān)鍵詞：集體土地；不動(dòng)產(chǎn)登記；解決措施

不動(dòng)產(chǎn)登記工作的主要內(nèi)容就是農(nóng)村房地不動(dòng)產(chǎn)確權(quán)登記，這也是保障農(nóng)民群眾合法權(quán)益的主要措施。但農(nóng)房地一體不動(dòng)產(chǎn)確權(quán)登記落實(shí)過(guò)程中存在一些問(wèn)題，本文聯(lián)系工作實(shí)踐給出針對(duì)性的解決措施，切實(shí)提高農(nóng)房地一體不動(dòng)產(chǎn)確權(quán)登記工作效率與質(zhì)量。農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作正在如火如荼的開(kāi)展，而農(nóng)村宅基地使用權(quán)與農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)的確權(quán)登記就是主要內(nèi)容之一，旨在保護(hù)農(nóng)民群眾的財(cái)產(chǎn)權(quán)，保證城鄉(xiāng)之間農(nóng)村生產(chǎn)要素的合法有序流動(dòng)，避免出現(xiàn)侵權(quán)現(xiàn)象。但隨著確權(quán)登記工作深入，各種問(wèn)題逐漸顯露出來(lái)，有必要做好相關(guān)分析工作。

一、農(nóng)房地一體不動(dòng)產(chǎn)確權(quán)登記的主要問(wèn)題

當(dāng)前我國(guó)廣大農(nóng)村地區(qū)不動(dòng)產(chǎn)確權(quán)登記工作火熱開(kāi)展，起著總登記宅基地使用權(quán)的作用。申請(qǐng)人向相關(guān)單位提出申請(qǐng)，經(jīng)后者確認(rèn)后符合發(fā)證條件申請(qǐng)人發(fā)證，不符合條件現(xiàn)行登記，待申請(qǐng)人條件符合后再頒發(fā)證書(shū)。整個(gè)過(guò)程中不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測(cè)繪作用明顯，但也面臨著的一些問(wèn)題，筆者將其歸納如下。

1.一戶多宅與面積超標(biāo)問(wèn)題

通過(guò)分析現(xiàn)有資料發(fā)現(xiàn)，農(nóng)村地區(qū)普遍存在宅基地面積招標(biāo)與一戶多宅的情況。宅基地面積超標(biāo)原因，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展及政策扶持，大部分農(nóng)民的生活水平不斷提高，住房需求也在增加，使得大部分村民重建、改建原有住房，并在住房周圍建起院墻，圈占原有公共土地，造成宅基地面積出現(xiàn)超標(biāo)情況；一戶多宅問(wèn)題，則是因?yàn)槲床鸪姓鼐托陆ㄕ?，或通過(guò)繼承、購(gòu)買或贈(zèng)與方式獲得新的宅基地，這方面管理不統(tǒng)一且缺乏標(biāo)準(zhǔn)，加上法律上并未明確界定“一宅一戶”，造成實(shí)際這方面工作開(kāi)展難度較大，難以貫徹落實(shí)政策，造成我國(guó)農(nóng)村宅基地管理工作出現(xiàn)混亂。

2.權(quán)屬資料與關(guān)系的問(wèn)題

農(nóng)村宅基地確權(quán)登記發(fā)證工作要經(jīng)過(guò)多個(gè)部門(mén)長(zhǎng)時(shí)間審批，時(shí)間跨度較長(zhǎng)，部分資料管理不善出現(xiàn)遺失情況，同時(shí)傳統(tǒng)資料登記均為紙質(zhì)檔案，少數(shù)管理人員全部丟失權(quán)屬來(lái)源證明材料，再有部分符合申請(qǐng)條件但并未經(jīng)過(guò)審批已形成事實(shí)用地的情況。使得權(quán)屬資源不全，直接影響到確權(quán)登記發(fā)證工作的順利進(jìn)行。此外，部分地區(qū)缺少變更或買賣合同，造成權(quán)屬關(guān)系并不明確，直接影響到后續(xù)確權(quán)登記工作，對(duì)工作落實(shí)產(chǎn)生阻礙。

3.宅基地管理與法律的問(wèn)題

現(xiàn)有法律體系中規(guī)定：權(quán)利人本人提出農(nóng)村宅基地的使用申請(qǐng)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)一級(jí)政府審核通過(guò)后經(jīng)過(guò)區(qū)縣政府批準(zhǔn)，最后縣級(jí)或以上國(guó)土資源部門(mén)辦理相關(guān)業(yè)務(wù)。但是實(shí)際落實(shí)過(guò)程中，鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或村委會(huì)承擔(dān)了國(guó)土部門(mén)的大部分業(yè)務(wù)，這些人員大多沒(méi)有經(jīng)過(guò)專業(yè)培訓(xùn)，自身技術(shù)水平參差不齊，造成登記過(guò)程中普遍存在錯(cuò)誤混亂情況，使得宅基地管理出現(xiàn)混亂；雖然當(dāng)前居民住房的法律規(guī)范相對(duì)完善，但是這僅對(duì)城市宅基地，農(nóng)村地區(qū)土地登記的規(guī)范存在，但是內(nèi)容不夠詳細(xì)，相關(guān)規(guī)范零散且存在漏洞，造成宅基地管理難度增加。

二、集體土地上不動(dòng)產(chǎn)登記問(wèn)題的解決

1.對(duì)無(wú)效數(shù)據(jù)進(jìn)行清理

不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)在進(jìn)行整合時(shí)，必須將原有的土地、不動(dòng)產(chǎn)以及財(cái)產(chǎn)情況進(jìn)行檢查并將已經(jīng)注銷登記的登記薄再次登記，注明權(quán)利表中的所屬權(quán)，隨后將相對(duì)應(yīng)的信息資料傳送給專門(mén)的檔案管理。對(duì)整套檔案管理要按照土地登記、房地產(chǎn)檔案管理以及宅基地登記等流程進(jìn)行相應(yīng)的聯(lián)合管理工作。

2.規(guī)劃化完成數(shù)據(jù)的梳理

在宅基地信息登記以及土地信息的進(jìn)一步整理，能夠清楚的得到原始有效的財(cái)產(chǎn)信息狀況，按照房地站登記數(shù)據(jù)庫(kù)轉(zhuǎn)變標(biāo)準(zhǔn)的相對(duì)應(yīng)管理，就能夠全面的對(duì)房地產(chǎn)信息信息進(jìn)行統(tǒng)計(jì)和描述。房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)類型、單位以及具體的數(shù)據(jù)要進(jìn)行統(tǒng)一、規(guī)范并嚴(yán)格的管理，確保整個(gè)地理范圍內(nèi)空間準(zhǔn)則保持一致，對(duì)房地產(chǎn)登記中所記錄的基本內(nèi)容，宅基地信息、土地信息以及空白項(xiàng)目的科學(xué)整合，要根據(jù)實(shí)際情況完成相關(guān)信息工作的補(bǔ)充。

3.土地宅基地登記信息落宗

在宅基地分析中，要將宅基地登記、土地登記等信息結(jié)合信息并注冊(cè)，根據(jù)原有的產(chǎn)權(quán)證書(shū)信息、宗地所在地的信息中的清潔包裹信息，完成宗地代碼的填寫(xiě)工作，同時(shí)還應(yīng)該積極完善宅基地登記信息，有效落實(shí)房地產(chǎn)的登記工作。此外，合理使用地籍圖形庫(kù)，要對(duì)宗地各項(xiàng)數(shù)據(jù)進(jìn)行調(diào)查。依據(jù)現(xiàn)有的測(cè)繪宗地圖形實(shí)現(xiàn)補(bǔ)錄缺失并對(duì)宗地進(jìn)行完善與統(tǒng)一編碼，并對(duì)跨區(qū)的宗地合理調(diào)整，避免出現(xiàn)工作中跨界要頻繁修改地籍的情況，不動(dòng)產(chǎn)的基礎(chǔ)就是宗地統(tǒng)一代碼，實(shí)現(xiàn)無(wú)縫銜接。

4.重新制定邏輯關(guān)系

現(xiàn)行的登記管理辦法中，有傳統(tǒng)的登記情況存在一定的沖突，因此需要對(duì)原有的數(shù)據(jù)進(jìn)行核查，尤其會(huì)涉及到權(quán)力表中的地役權(quán)、抵押權(quán)以及異議登記、注冊(cè)登記以及形式登記記錄等，因此為方便管理，需要對(duì)新的邏輯關(guān)系進(jìn)行設(shè)定，并嚴(yán)格遵循原地產(chǎn)權(quán)的原則，對(duì)現(xiàn)有的不動(dòng)產(chǎn)登記的相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行記錄時(shí)，應(yīng)該對(duì)先前的等級(jí)數(shù)據(jù)進(jìn)行研究，并做好原有營(yíng)業(yè)編號(hào)的繼承工作。通過(guò)有效繼承可以保證現(xiàn)有數(shù)據(jù)與原有數(shù)據(jù)的一致性。同時(shí)還要做好對(duì)原有數(shù)據(jù)的存儲(chǔ)工作，并通過(guò)建立一定的映射關(guān)系完成房地產(chǎn)地籍測(cè)繪的對(duì)接工作。

三、結(jié)語(yǔ)

總之，集體土地上的不動(dòng)產(chǎn)登記仍然存在著諸多不足之處，整體的管理效果不佳。需要在明確現(xiàn)存問(wèn)題的基礎(chǔ)上，結(jié)合集體土地不動(dòng)產(chǎn)登記管理的實(shí)際情況以及農(nóng)村居民的認(rèn)知現(xiàn)狀等進(jìn)行分析。