臧高誼

摘要：自2016年5月1日開始，房地產(chǎn)行業(yè)全面實行營改增。企業(yè)由原來的繳納營業(yè)稅改為繳納增值稅，這將給企業(yè)經(jīng)營帶來多方面的變化，本文將分析營改增給房地產(chǎn)企業(yè)帶來的影響，梳理新形勢下企業(yè)做好全面應(yīng)對的管理思路。

關(guān)鍵詞：營改增；影響；管理思路

經(jīng)國務(wù)院批準，自2016年5月1日起，在全國范圍內(nèi)全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點，自此，現(xiàn)行營業(yè)稅納稅人全部改征增值稅。作為房地產(chǎn)企業(yè)的從業(yè)者，我們應(yīng)擺正心態(tài)，積極應(yīng)對，抓緊學習最新稅收政策，認真分析營改增給企業(yè)帶來的全面影響，與時俱進，重新制定適宜的管理新思路。

一、實行營改增政策的意義

我國實行全面營改增的意義，主要體現(xiàn)在以下幾個方面：

一是實現(xiàn)了增值稅對貨物和服務(wù)的全覆蓋，基本消除了重復(fù)征稅，打通了增值稅抵扣鏈條，促進了社會分工協(xié)作，有力地支持了服務(wù)業(yè)發(fā)展和制造業(yè)轉(zhuǎn)型升級。

二是將不動產(chǎn)納入抵扣范圍，比較完整地實現(xiàn)了規(guī)范的消費型增值稅制度，有利于擴大企業(yè)投資，增強企業(yè)經(jīng)營活力。

三是進一步減輕了企業(yè)稅收負擔，為經(jīng)濟保持中高速增長、邁向中高端水平打下堅實基礎(chǔ)。

四是創(chuàng)造了更加公平、中性的稅收環(huán)境，有效釋放市場在經(jīng)濟活動中的作用和活力。

二、房地產(chǎn)行業(yè)營改增前后的稅率變化

房地產(chǎn)行業(yè)，以2016年5月1日為營改增分界點，之前繳納營業(yè)稅，之后繳納增值稅。營業(yè)稅時適用稅率為5%，營改增后增值稅適用稅率為11%（按最新規(guī)定，自2018年5月1日起，增值稅稅率由11%調(diào)整為10%）。

三、營改增給房地產(chǎn)企業(yè)帶來的影響

（一）工程預(yù)算造價體系將發(fā)生變化

建筑業(yè)營改增不僅是稅制方面的改革，也是工程造價體系的改革，對建設(shè)工程計價規(guī)則、概預(yù)算的編制、竣工結(jié)算等都將產(chǎn)生很大影響。營業(yè)稅環(huán)境下，建筑工程造價由稅前工程造價及稅額構(gòu)成，即工程造價=稅前工程造價*（1+稅率），取費方式按綜合稅率計取。而實行“營改增”之后，其計稅方式及計稅依據(jù)都將發(fā)生重大變化，不再適用原營業(yè)稅3%的稅率。由于增值稅的特性，在預(yù)算時并不能確定工程成本中能有多少進項稅額得到抵扣，從而無法準確測算整體稅負。這就需要招投標部門及成本管理部門對工程預(yù)算造價方式作出調(diào)整，重新設(shè)計計價體系。

（二）對房地產(chǎn)行業(yè)整體稅負的影響

由原營業(yè)稅按稅率5%改為增值稅按稅率11%（自2018年5月1日起改為10%），單看稅率提高幅度很大，但是取得的增值稅專用發(fā)票的進項稅額可以抵扣稅款，避免了重復(fù)征稅。增值稅稅負水平的高低主要取決于企業(yè)能夠取得的可抵扣進項稅額的多少。

（三）對業(yè)務(wù)合同內(nèi)容的影響

由于增值稅是價外稅，合同條款中涉及合同額的內(nèi)容要明確含稅額或不含稅額；涉及提供發(fā)票的內(nèi)容要明確是增值稅普通發(fā)票還是增值稅專用發(fā)票。

（四）對會計核算的影響

營業(yè)稅時，企業(yè)設(shè)置“營業(yè)稅金及附加”和“應(yīng)交稅費-營業(yè)稅”科目核算產(chǎn)生的營業(yè)稅；營改增后，應(yīng)設(shè)置“應(yīng)交稅費-應(yīng)交增值稅”及“應(yīng)交稅費-未交增值稅”等明細科目，與此同時在“應(yīng)交稅費-應(yīng)交增值稅”明細科目下增設(shè)三級科目“應(yīng)交稅費-應(yīng)交增值稅-銷售稅額”、“應(yīng)交稅費-應(yīng)交增值稅-進項稅額”及“應(yīng)交稅費-應(yīng)交增值稅-進項稅額轉(zhuǎn)出”等科目，用于核算相關(guān)銷售稅、進項稅及進項稅額轉(zhuǎn)出等。

（五）對發(fā)票日常管理工作的影響

在營業(yè)稅時，房地產(chǎn)企業(yè)不需要增值稅進項稅額的抵扣，所以取得的基本都是普通發(fā)票，無需對發(fā)票進行認證。而營改增后，就需要盡可能地取得增值稅專用發(fā)票，以達到降低稅負的目的。增值稅專用發(fā)票的管理規(guī)定非常嚴格，必須在一定期限內(nèi)及時對每一張發(fā)票作認證處理，這對會計工作提出了更高的要求。

（六）對財務(wù)報表的影響

（1）對資產(chǎn)負債表的影響

主要是對資產(chǎn)項目中存貨、固定資產(chǎn)、在建工程等數(shù)額的影響。增值稅是價外稅，相比營業(yè)稅時，相關(guān)資產(chǎn)的入賬價值會因扣除增值稅進項稅額而降低。

（2）對利潤表的影響

主要體現(xiàn)在對營業(yè)收入和稅金及附加的影響上，增值稅是價外稅，售價扣除增值稅后作為營業(yè)收入額。營改增后，營業(yè)收入數(shù)額會比營業(yè)稅時降低，同時稅金及附加也因營業(yè)稅的取消而降低。

（3）對現(xiàn)金流量表的影響

由于房地產(chǎn)建設(shè)周期一般都比較長，成本發(fā)生在前，收入發(fā)生在后，間隔期比較長，這就造成前期購買材料及支付工程款付出了很多增值稅額（進項），一直處于待抵扣狀態(tài)，相當于經(jīng)營活動現(xiàn)金提前流出。只有在銷售房屋產(chǎn)生收入時才能被銷項稅額慢慢抵扣，結(jié)果會給公司的現(xiàn)金流造成較大的不利影響。總起來講，體現(xiàn)在現(xiàn)金流量表中會造成經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額的減少，以及籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額的增加。

四、營改增后房地產(chǎn)企業(yè)的管理新思路

（一）盡可能選擇具有一般納稅人資格的企業(yè)作為合作伙伴

房地產(chǎn)企業(yè)在選擇供應(yīng)商、承包商、服務(wù)商時一定要關(guān)注對方的納稅人資格，首選具有一般納稅人資質(zhì)的合作單位，保證能夠取得增值稅專用發(fā)票，這樣才可以增加進項稅額抵扣，從而達到整體上降低稅負的目標。

（二）重新設(shè)計投資、預(yù)算、成本測算模型

營改增后，增值稅屬于價外稅，計稅方式和稅率的變化使企業(yè)原來按營業(yè)稅方式設(shè)計的投資、預(yù)算、成本模型不再適應(yīng)。企業(yè)需要根據(jù)增值稅政策環(huán)境，綜合企業(yè)本身上下游的實際情況，以及市場狀況等因素重新構(gòu)建相關(guān)業(yè)務(wù)模型，從而使其更符合實際情況，為企業(yè)的投資、預(yù)算、成本測算提供準確的依據(jù)。

（三）嚴格管控招標采購工作，注重全過程成本控制

增值稅與營業(yè)稅不同，企業(yè)增值稅稅負的大小很大程度上是由取得進項稅額的多少決定的，所以合同的簽訂將是目標實現(xiàn)與否的重中之重。這就要求招標采購部門要有前瞻性，造價目標的設(shè)定要合理，在評標時要綜合權(quán)衡，在簽訂合同時要明確交易對方提供正常稅率的增值稅專用發(fā)票的約定條款。實際工作中，一定要及時培訓(xùn)相關(guān)職能部門的人員，貫徹這種合同稅收管理意識，否則會造成成本的失控。

（四）全面梳理業(yè)務(wù)流程，找出風險點，并制定詳細優(yōu)化方案

企業(yè)應(yīng)該分析自身“營改增”前后業(yè)務(wù)運行的差異，找出銷售環(huán)節(jié)、招標采購環(huán)節(jié)、工程結(jié)算環(huán)節(jié)、成本控制環(huán)節(jié)、稅收籌劃環(huán)節(jié)等方面的增值稅風險點，制定系統(tǒng)完善的應(yīng)對策略；研究營改增可能給企業(yè)帶來的諸如會計核算體系、開票系統(tǒng)、報稅系統(tǒng)、認證抵扣、稅款繳納等操作方面的問題，及時制定憂化方案。

（五）加強對企業(yè)各級人員的政策培訓(xùn)，提高稅收意識

一是加強對企業(yè)管理層的培訓(xùn)，讓管理層全面了解“營改增”政策的深刻內(nèi)涵，以更好的對企業(yè)進行全局把控、做好上層控制。二要加強對招標采購人員的培訓(xùn)，務(wù)必認清增值稅與營業(yè)稅的不同之處，慎重考慮增值稅對業(yè)務(wù)的重要影響，提升他們的合約管理水平。三要加強對財務(wù)人員的培訓(xùn)。營改增后，企業(yè)財務(wù)人員將面臨新舊稅制的銜接、稅收政策的變化、具體業(yè)務(wù)的處理和財務(wù)核算的轉(zhuǎn)變等難題。財務(wù)人員受工作習慣的影響較深，一時難以適應(yīng)增值稅要求下的財稅操作，因此必須加強對他們的培訓(xùn)工作，促使他們及時轉(zhuǎn)變態(tài)度、轉(zhuǎn)變觀念，積極學習新的稅收法規(guī)及財務(wù)核算，做好企業(yè)的財務(wù)管理工作。

（六）加強財務(wù)管理工作

一是加強對發(fā)票的日常管理工作。營改增后，對企業(yè)的發(fā)票管理工作提出了新的要求。首先嚴格管理對增值稅發(fā)票的領(lǐng)用，實施專人保管和專人開具。其次，加強對采購增值稅發(fā)票的管理，要做到及時取得可以抵扣的專用發(fā)票，及時認證增值稅專用發(fā)票。建立發(fā)票認證、審核專人負責制，分清責任，以防遺漏、過期等問題的發(fā)生。

二是加強納稅申報的日常管理。營改增后，主管稅務(wù)機關(guān)由地稅變?yōu)閲?，同時，納稅申報時間、提交的材料也會發(fā)生變化。在營改增初期，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)人員可能對增值稅并不是很熟悉，對增值稅納稅申報表的報表結(jié)構(gòu)、進項發(fā)票的認證及進項稅額的轉(zhuǎn)出不是太了解。為避免納稅申報問題的出現(xiàn)，最好指定專門的報稅人員進行專門的培訓(xùn)工作，使其充分掌握工作流程及方法，做好增值稅納稅申報工作。

（七）加強對各級人員的考核工作

營改增初期，從管理層到普通員工，都處在摸索期，對政策的把控不準確，對業(yè)務(wù)如何適應(yīng)增值稅環(huán)境并未真正吃透。企業(yè)在加大對相關(guān)人員培訓(xùn)的同時，也要憂化業(yè)務(wù)流程，加強管控，及時檢查工作執(zhí)行中的問題，做到及時發(fā)現(xiàn)、及時預(yù)防。同時加大考核力度，讓各級員工能夠快速適應(yīng)新的環(huán)境，減少不必要的操作風險。

五、結(jié)束語

營改增政策的實施，必然會給房地產(chǎn)行業(yè)帶來較大影響，企業(yè)應(yīng)順應(yīng)稅制改革潮流，及時作出調(diào)整，科學合理地應(yīng)對，消除政策帶來的不利影響，以促進企業(yè)在新形勢下的更好發(fā)展。

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