摘要：隨著經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，我國房地產(chǎn)市場顯示出巨大活力，本文對房地產(chǎn)市場的概念、特征及分類進(jìn)行深入探究，以期為房地產(chǎn)行業(yè)的實踐探索提供理論依據(jù)。

關(guān)鍵字：房地產(chǎn)市場 概念 特征 分類

房地產(chǎn)像其他商品一樣只有通過市場流通渠道進(jìn)行租售才能轉(zhuǎn)移到消費(fèi)者手中，因此，房地產(chǎn)市場是社會主義市場體系的重要組成部分。房地產(chǎn)作為一種特殊的產(chǎn)品，房地產(chǎn)市場與因此具有特殊性。

1房地產(chǎn)市場的概念

市場是社會分工和商品經(jīng)濟(jì)發(fā)展的產(chǎn)物，在商品經(jīng)濟(jì)中起橋梁作用。市場是指交易雙方進(jìn)行商品交易的場所，隨著人們認(rèn)識的深入，其概念有所延伸。現(xiàn)在人們普遍認(rèn)識的市場是指在商品流通過程中所發(fā)生的交易關(guān)系的總和。

房地產(chǎn)雖然屬于一種特殊的商品，但也需要通過流通領(lǐng)域?qū)崿F(xiàn)交易，而房地產(chǎn)市場就屬于房地產(chǎn)的流通領(lǐng)域。房地產(chǎn)市場從狹義上講是指交易雙方進(jìn)行房地產(chǎn)交易的場所，例如在房地產(chǎn)銷售過程中要在售樓處或房產(chǎn)交易中心簽訂買賣協(xié)議并辦理相關(guān)手續(xù)，房地產(chǎn)交易場所就是房地產(chǎn)市場。

從廣義上講房地產(chǎn)市場是指房地產(chǎn)商品交換流通關(guān)系的總和。一方面，房地產(chǎn)市場是將房地產(chǎn)的買賣雙方聚集到一起，并使買賣雙方達(dá)成交易的全過程，它與一般市場并無二致，也是由買賣雙方、商品、價格等市場要素構(gòu)成的。另一方面，房地產(chǎn)市場不僅包括房產(chǎn)、土地等的交易行為，還包括房地產(chǎn)商品租售、土地使用權(quán)的有償轉(zhuǎn)讓等經(jīng)濟(jì)活動。

2房地產(chǎn)市場的特征

2.1房地產(chǎn)市場具有區(qū)域性

房地產(chǎn)屬于不動產(chǎn)，其土地和建筑物實體具有不可移動性。房地產(chǎn)商品所在區(qū)域不同，當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、居民消費(fèi)水平存在差異，這就決定了不同區(qū)域的房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系和價格水平有較大差距。當(dāng)一個地區(qū)的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)供求關(guān)系不平衡時，不能像一般商品一樣通過區(qū)域調(diào)動來平衡供求關(guān)系。

2.2房地產(chǎn)市場具有都市性

房地產(chǎn)業(yè)受人口制約較大。城鎮(zhèn)的工業(yè)化程度較高、人口密度大、人口的流動性也大，對土地及房產(chǎn)的需求量也更高，所以房地產(chǎn)市場發(fā)展更好。相比之下，農(nóng)村人口較少，并且有向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移的趨勢，農(nóng)村對于房產(chǎn)的需求量小，所以農(nóng)村的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)較少。總體來看，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)在城鎮(zhèn)較為集中，具有較明顯的都市性。

2.3房地產(chǎn)市場具有壟斷競爭性

土地是一種稀缺性資源，正是這種稀缺性決定了房地產(chǎn)一級市場的壟斷性，所以只有少部分企業(yè)能進(jìn)入房地產(chǎn)市場進(jìn)行房地產(chǎn)投資開發(fā)，這樣也就導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場中房地產(chǎn)企業(yè)不能充分而廣泛地競爭。同時，由于房地產(chǎn)作為一種特殊商品價格高、使用周期長，加之政策調(diào)控，消費(fèi)者進(jìn)行房地產(chǎn)交易的頻率較低，致使從銷售過程來看房地產(chǎn)市場缺乏充分而廣泛的競爭性。

完全競爭型市場有四個必備條件，即充足的生產(chǎn)者及消費(fèi)者、產(chǎn)品商品具有同質(zhì)性、買賣雙方自由出入市場、買賣信息充足。房地產(chǎn)商品在空間上是不可移動的，并且每個房地產(chǎn)商品都具有唯一性、特殊性，所以其個體間在質(zhì)量、價格上都存在較大差異，并且房地產(chǎn)交易信息相比于一般商品來說透明度低，所以房地產(chǎn)市場并不具備完全競爭型市場的特征，房地產(chǎn)市場具有壟斷競爭型。

2.4房地產(chǎn)市場供給具有稀缺性

土地是一種不可再生的稀缺資源，因此土地不可能實現(xiàn)無限量供給，并且土地用途一旦確定在相當(dāng)長的時間內(nèi)不會改變，因此房地產(chǎn)市場在供給方面具有稀缺性。同時隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市人口的增加，無論從生產(chǎn)角度還是生活角度來說，房屋土地需求量激增，因此更加劇了房地產(chǎn)市場供給的稀缺性。

2.5房地產(chǎn)市場供給調(diào)節(jié)具有滯后性

一般房地產(chǎn)企業(yè)從開發(fā)立項、項目施工到建成銷售需要較長時間，因此，當(dāng)市場出現(xiàn)需求大于供給的情況時，往往需要較長的時間才能補(bǔ)充房產(chǎn)供給，市場供給具有滯后性。同時由于房地產(chǎn)商品的使用周期長、售價暴漲等原因，房地產(chǎn)市場也會出現(xiàn)供大于求的情況，短時間內(nèi)過剩的供給無法被市場消化?？傮w來說，房地產(chǎn)市場中的不穩(wěn)定因素較多，導(dǎo)致需求變動較大，房地產(chǎn)供給規(guī)模較大，所以供給調(diào)劑具有滯后性。

2.6房地產(chǎn)市場交易具有復(fù)雜性

一方面，房地產(chǎn)交易形式復(fù)雜多樣，主要包括：土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃及其他讓渡方式。另一方面，整個房地產(chǎn)交易過程持續(xù)時間較長且有多個步驟，主要包括：尋找房源、現(xiàn)場考察、審查房地產(chǎn)企業(yè)資質(zhì)及房地產(chǎn)開發(fā)商的“五證”“兩書”、價格商議、簽訂合同、付款、辦理產(chǎn)權(quán)證等。同時，房地產(chǎn)市場交易通常需要多方介入，如律師、銀行、行政管理部門等?？v觀房地產(chǎn)市場交易的整個過程，橫觀房地產(chǎn)市場交易涉及的范圍，可見房地產(chǎn)市場的交易較為復(fù)雜。

2.7房地產(chǎn)市場與金融市場聯(lián)系緊密

房地產(chǎn)市場與金融市場相互作用，聯(lián)系緊密。房地產(chǎn)開發(fā)需要大量資金，并且開發(fā)周期長導(dǎo)致資金回籠慢，所以在房地產(chǎn)開發(fā)過程中需要貸款、融資等手段籌集資金。同時，對于房地產(chǎn)市場中的買家來說，購買房產(chǎn)也需要一筆資金，很多購房者也需要貸款購買，因此無論是房地產(chǎn)市場中的買家還是賣家都對金融市場有依賴性。離開金融市場的支持，房地產(chǎn)市場將受到嚴(yán)重影響。另外在房地產(chǎn)開發(fā)周期內(nèi)金融政策的變動將對房地產(chǎn)的成本產(chǎn)生影響，在房地產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)市場利率的變動將對房地產(chǎn)成本回收產(chǎn)生影響。

2.8.政府對房地產(chǎn)市場的干預(yù)性強(qiáng)

房地產(chǎn)的稀缺性、房地產(chǎn)市場在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的重要位置決定了政府對房地產(chǎn)市場的干預(yù)要強(qiáng)于對一般商品市場的干預(yù)。無論在哪種社會制度下，國家政府都會通過金融財政政策、城市規(guī)劃、土地規(guī)劃等手段對房地產(chǎn)市場干預(yù)調(diào)控，以引導(dǎo)或限制房地產(chǎn)市場發(fā)展。

2.9房地產(chǎn)市場中交易具有權(quán)利主導(dǎo)性

房地產(chǎn)商品不能像一般商品在交易場所進(jìn)行交易，交易成功后由買方帶走，它具有不可移動性，所以在交易過程中，交易的主體不是建筑實體，而是房屋的產(chǎn)權(quán)。每一次交易都是對房屋產(chǎn)權(quán)的重新界定，契約、合同、產(chǎn)權(quán)證書等就是房產(chǎn)交易的依據(jù)。在法律的保護(hù)下房屋權(quán)利的重新界定才能產(chǎn)生效力，因此房地產(chǎn)市場中交易具有權(quán)利主導(dǎo)性。

3房地產(chǎn)市場的分類

房地產(chǎn)市場是一個國家市場體系中的重要組成部分，同時，其本身又是一個具有獨(dú)立結(jié)構(gòu)的體系。從不同的角度對房地產(chǎn)市場體系進(jìn)行劃分，會有不同的分類。

3.1按市場要素分類

（1）房產(chǎn)市場。房產(chǎn)的買賣市場和租賃市場是通過買賣和租賃兩種形式將房屋出售和出租形成的。

房產(chǎn)買賣市場是指出售房產(chǎn)者（房地產(chǎn)公司、售房個人等）和購房者通過買賣轉(zhuǎn)移房產(chǎn)（主要包括居住房產(chǎn)、寫字樓房產(chǎn)、商業(yè)房產(chǎn)等）的產(chǎn)權(quán)的市場，其主要特點(diǎn)是房產(chǎn)全部產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移。

房產(chǎn)租賃市場是出租房產(chǎn)者（房地產(chǎn)公司、出租房產(chǎn)個人等）和租房者通過租賃方式轉(zhuǎn)移房產(chǎn)（主要包括居住房產(chǎn)、寫字樓房產(chǎn)、商業(yè)房產(chǎn)等）的部分產(chǎn)權(quán)的市場，其特點(diǎn)是房產(chǎn)部分產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，即產(chǎn)權(quán)出現(xiàn)分離，房產(chǎn)的所有權(quán)仍掌握在出租者手中，而房產(chǎn)在租期內(nèi)的使用權(quán)歸租房者所有。

（2）地產(chǎn)市場。地產(chǎn)市場是由城市地產(chǎn)一級市場即國家對城市土地使用權(quán)進(jìn)行有償轉(zhuǎn)讓的市場和城市地產(chǎn)二級市場即擁有土地使用權(quán)者將已開發(fā)的土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓的市場組成。

城市地產(chǎn)一級市場是指國家對城市土地使用權(quán)進(jìn)行有償轉(zhuǎn)讓的場所，所以城市地產(chǎn)一級市場具有明顯的壟斷性。在該市場中，國家（城市土地所有權(quán)主體）委托各級政府將特定區(qū)域土地的使用權(quán)通過招標(biāo)、協(xié)議以及拍賣等形式轉(zhuǎn)讓給受讓者，受讓者支付轉(zhuǎn)讓年限內(nèi)土地使用權(quán)的費(fèi)用。土地使用權(quán)出讓主體是城市地產(chǎn)一級市場的主體之一，它是由能代表國家城市土地所有權(quán)的省、縣、市各級政府充當(dāng)?shù)模芤欢ǖ姆上拗?。土地使用?quán)受讓主體也是城市地產(chǎn)一級市場的主體之一，其資格也受到一定的法律限制，不是任何個人、任何單位都能充當(dāng)?shù)?，但相比于土地使用?quán)出讓主體來說相對寬泛一些。

城市地產(chǎn)二級市場也就是城市土地再轉(zhuǎn)讓市場，是指土地使用權(quán)受讓主體通過轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押等方式將城市土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)讓給其他土地需求者。城市地產(chǎn)二級市場是一級市場的延續(xù)，它反映了一級市場的需求狀況和供求關(guān)系，是實現(xiàn)土地資源優(yōu)化配置的一種手段。

（3）房地產(chǎn)金融市場。房地產(chǎn)金融市場既是房地產(chǎn)市場的重要組成部分又是金融市場的重要組成部分，房地產(chǎn)金融市場作為國家調(diào)控經(jīng)濟(jì)的重要手段對于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展至關(guān)重要，尤其是在我國，近些年房地產(chǎn)金融市場發(fā)展迅猛，對我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人民生活水平的提高做出了重要貢獻(xiàn)。

房地產(chǎn)金融市場是指銀行或其他金融機(jī)構(gòu)通過貸款、信托、證券等方式為房地產(chǎn)交易活動進(jìn)行資金融通而形成的金融市場。房地產(chǎn)金融市場主要包括融資主體、融資工具、融資中介幾個構(gòu)成要素。融資主體主要包括房地產(chǎn)公司、購房者和政府相關(guān)單位，其中房地產(chǎn)公司和購房者直接參與房地產(chǎn)金融活動，而政府相關(guān)單位主要負(fù)責(zé)相關(guān)環(huán)節(jié)的監(jiān)管。融資工具是指房地產(chǎn)交易相關(guān)票據(jù)、住房貸款契約、房地產(chǎn)金融債券等可證明交易主體雙方權(quán)利義務(wù)的契約。融資中介是指房地產(chǎn)金融主體之間的中介機(jī)構(gòu)，在我國主要包括專營機(jī)構(gòu)（住房公積金管理中心、住房儲蓄銀行等）和兼營機(jī)構(gòu)（商業(yè)銀行、證券公司等）。

（4）房地產(chǎn)勞務(wù)市場。房地產(chǎn)勞務(wù)市場是指提供物業(yè)管理、房屋室內(nèi)外裝修、房屋主建筑修繕加固、房屋附屬設(shè)備維修等服務(wù)的市場。人民生活水平的提高和物質(zhì)精神需求的提升激發(fā)了房地產(chǎn)勞務(wù)市場的活力。

（5）房地產(chǎn)技術(shù)信息市場。房地產(chǎn)技術(shù)信息市場是指提供房地產(chǎn)交易信息及房地產(chǎn)業(yè)務(wù)技術(shù)咨詢等的市場?；诨ヂ?lián)網(wǎng)等新興技術(shù)的房地產(chǎn)技術(shù)信息市場為房地產(chǎn)市場發(fā)展注入了新活力。

3.2按用途分類

房地產(chǎn)市場按照用途分類可分為住宅市場和非住宅市場。非住宅市場包括商業(yè)樓房市場、寫字樓市場、工業(yè)樓房市場等。還可以按照房地產(chǎn)檔次進(jìn)行細(xì)分，如住宅市場可細(xì)分為普通住宅市場、高級住宅市場以及別墅市場等。

3.3按覆蓋范圍分類

按覆蓋范圍對房地產(chǎn)市場進(jìn)行分類可分為國際性房地產(chǎn)市場、全國性房地產(chǎn)市場、地方性房地產(chǎn)市場。房地產(chǎn)項目的檔次越高，其市場影響力越大，覆蓋地域范圍也越大。

另外，我們還可以按照房地產(chǎn)市場發(fā)展程度分為房地產(chǎn)萌芽市場、房地產(chǎn)發(fā)展市場、房地產(chǎn)成熟市場；按供房時間分為現(xiàn)房市場、期房市場；按供求狀態(tài)分為買方市場、賣方市場等。

總之，房地產(chǎn)市場是我國市場體系的重要組成部分，對房地產(chǎn)市場的概念、特征、分類進(jìn)行深入探討是為了更好、更全面地認(rèn)識它，為我們對房地產(chǎn)市場深入研究提供理論依據(jù)。

參考文獻(xiàn)

[1]杜麗群，張曉云.新常態(tài)下中國房地產(chǎn)市場面臨的問題與對策[J].學(xué)習(xí)與探索，2016（6）：119-124.

[2]李秀婷，董紀(jì)昌.我國城市房地產(chǎn)市場劃分：基于供需分布的視角[J].經(jīng)濟(jì)管理，2014，36（7）：140-150.

作者簡介：趙玲（1976-），女，漢族，湖南湘潭人，研究生，研究方向：工程經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營等。