相惠蓮 朱弢

43歲的陳振華還沒有反應(yīng)過來，火苗就躥到了廚房的天花板，驚到了家中的老人和孩子。消防人員到場后，控制不住泄漏的煤氣，尋找整棟樓的總閥門卻無果。又過了數(shù)十分鐘，小區(qū)的物業(yè)人員前來，告知他們總閥門位于一樓一戶人家的廚房內(nèi)。由于敲門后無人應(yīng)答，他們不得不強行入戶。陳振華最終付出400元為一樓住戶的損失買單，又花了3萬元簡單重修了廚房。

發(fā)生在10月23日深夜的這場火災(zāi)，如今痕跡已經(jīng)消除，同住北京朝陽區(qū)國美家園小區(qū)的業(yè)主卻心有余悸。

八個月前，物業(yè)曾貼出建議書，欲動用近800萬的小區(qū)公共維修基金（下稱公維金），維修、更新、改造小區(qū)的消防系統(tǒng)，引發(fā)了不小的爭議。業(yè)主郝文在微信公眾號上發(fā)文稱，希望物業(yè)能夠落實本應(yīng)有的日常消防維護責任。在他看來，10月底的火災(zāi)暴露出小區(qū)燃氣管線老化、應(yīng)急能力不足的問題，近期管線的維護已經(jīng)開始，盡管此事在三年前就被提出。

小區(qū)的公維金由全體業(yè)主繳納形成，根據(jù)物權(quán)法，只有在征得占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主、占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意后，才可以動用這筆資金。對于國內(nèi)動輒擁有上千戶的大型小區(qū)來說，這是一個巨大的難題。不少業(yè)主將房屋出租，難以聯(lián)系;底層住戶未必關(guān)心上層住戶面對的電梯失靈、房頂漏水問題;部分業(yè)主未繳納公維金，也使流程變得更為復(fù)雜。

為推進房屋維修的進程，各地住建部門大開方便之門，在一定范圍內(nèi)，允許物業(yè)公司繞開雙“三分之二”同意的難題。公維金的使用看似趨向便捷，但在一些小區(qū)卻跌入更深的質(zhì)疑漩渦中。

“應(yīng)急使用”爭議

“小區(qū)二期所有的道路，包括樓宇之間和地面停車位的磚，兩年前開始全部更換，費用超過了100萬元，更換外部和樓道內(nèi)的監(jiān)控花了70多萬元。這些維修本可以使用公維金，但我們不想動它，所以花的都是電梯廣告等帶來的小區(qū)公共收益?！北本┖５韰^(qū)一個小區(qū)的業(yè)委會主任告訴《財經(jīng)》記者。

許多業(yè)主對公維金抱有相似的看法。它是小區(qū)的“養(yǎng)老錢”，平時小區(qū)內(nèi)公共部位小規(guī)模的保養(yǎng)和維修可以先使用物業(yè)費，不得已時才使用公維金。畢竟，這筆資金一般被視為小區(qū)全體業(yè)主的私有財產(chǎn)，如果消耗得太快，未來見底后需要續(xù)費，增加業(yè)主負擔。

公維金的首次繳納發(fā)生在購買新房時，過去的繳納比例約為購房款的2%-5%，目前分情況每平方米需繳納100元-200元。這意味著購買一套100平方米左右的住宅，需繳1萬-2萬元的公維金，北京的許多小區(qū)都積累著數(shù)千萬元的公維金，全國總體超過萬億元。轉(zhuǎn)賣房屋時，這筆資金無需額外手續(xù)，即可過戶給購買二手房的業(yè)主，即錢隨房走。

公維金的使用主要都由小區(qū)的物業(yè)公司發(fā)起申請。2018年2月，國美家園二期和三期貼出了兩份“應(yīng)急使用維修資金建議書”，稱小區(qū)的消防系統(tǒng)投入使用已逾十年，經(jīng)區(qū)消防支隊鑒定符合維修和更新、改造條件，相加后共需花費800余萬元。

按照北京市的規(guī)定，“應(yīng)急使用”意味著申請人需要事先告知業(yè)主，但無需得到雙“三分之二”同意，區(qū)房管局需要在兩個工作日內(nèi)審批符合要求的材料。遇到屋面防水、電梯故障、供水中斷、消防障礙等六個方面的情況，可按應(yīng)急使用程序使用。

公示的這天是臘月二十八，郝文注意到，物業(yè)張貼的材料包括建議書、工程費用匯總表和預(yù)算書的首頁。預(yù)算書的落款日期為2016年10月。

在郝文看來，物業(yè)公司需要主動向業(yè)主明確消防系統(tǒng)出現(xiàn)哪些問題、出現(xiàn)何種隱患和隱患形成的原因和消防升級的計劃，以及消防部門的整改意見書。他后來看到的整改書落款為2016年初，同時，他了解到，小區(qū)的消防系統(tǒng)有復(fù)雜的歷史矛盾，業(yè)主曾與開發(fā)商有訟訴，商業(yè)部分和住宅部分的系統(tǒng)不同，由此物業(yè)更應(yīng)給出詳細說明。

今年10月，位于北京通州區(qū)的珠江逸景家園小區(qū)業(yè)主也收到物業(yè)公司通知，將動用609萬元用于消防緊急維修。該小區(qū)業(yè)委會的一名委員稱，已向區(qū)住建部門致函，叫停了公維金的支取。

“物業(yè)不作為造成的問題，讓業(yè)主買單，業(yè)主們不會同意的，還是讓物業(yè)公司承擔責任吧。”他說。

程序合法背后的分歧

業(yè)主們對動用公維金的敏感不乏來由。許多小區(qū)不是第一次維修，業(yè)主對過去的結(jié)果感到不滿，隨之而來的是戒備心，而非信任感。

62歲的劉旭是北京華紡易城小區(qū)一個業(yè)主維修群的群主，他時常提起2016年的一次經(jīng)歷。物業(yè)當時張貼的公告稱，17號樓屋面防水維修對應(yīng)的房屋面積為2萬多平方米，需耗資49萬元。在獲得該樓的規(guī)劃圖后，劉旭發(fā)現(xiàn)，屋面的實際面積不到1400平方米，按此計算，物業(yè)給出的每平方米實際的維修單價是市場價格的3倍。劉旭后向相關(guān)部門投訴。

2018年4月，區(qū)房管局回復(fù)稱，劉旭的訴求應(yīng)與物業(yè)公司通過協(xié)商或司法途徑解決。市房管局也指出了司法途徑，另稱區(qū)房管局根據(jù)相關(guān)文件規(guī)定，對應(yīng)急支取公維金進行了審核，信訪人可申請信息公開、查詢相關(guān)合同和文件。物業(yè)公司則堅稱，工程的定價、監(jiān)管和驗收均由區(qū)小區(qū)辦指定的監(jiān)理公司完成。華紡小區(qū)的業(yè)委會在過去幾年里沒能順利組建，以業(yè)主名義發(fā)起訴訟并不容易。

諸多小區(qū)都面臨著類似的情形：維修程序中提出的種種問題，業(yè)主很難得到相應(yīng)的回復(fù)。公維金修了監(jiān)控和門禁，之前說得高大上，現(xiàn)在就纏點膠布，合適嗎？還花了200多萬元。”

業(yè)主們對動用公維金的敏感不乏來由。許多小區(qū)不是第一次維修，業(yè)主對過去的結(jié)果感到不滿，隨之而來的是戒備心，而非信任感。圖/ 視覺中國

這場溝通會并不輕松。7月下旬，業(yè)主們就與物業(yè)公司有過一輪溝通，但對結(jié)果并不滿意，認為整個招投標和故障評估的流程不透明，在8月時征集了500多人的簽名，反對公維金的使用。

業(yè)主們后來還發(fā)現(xiàn)，物業(yè)公司以每年9萬元聘請的消防維保公司，過去兩年多出具的定期報告上，都指出消防主機備電有問題、多線盤損壞等，卻一直沒有修復(fù)。2017年12月區(qū)公安消防支隊的責令整改通知書上指出的同樣是消防設(shè)施、器材存在損壞。業(yè)主們質(zhì)疑，本次大修與物業(yè)長期的不當養(yǎng)護有關(guān)。

在場的物業(yè)經(jīng)理堅稱自己在過去的問題上沒有責任。他表示，對于消防系統(tǒng)的問題，物業(yè)沒有義務(wù)報告給業(yè)主，維修內(nèi)容和定價要算出來以后才能公示，程序合理合法。他指出，消防系統(tǒng)陸陸續(xù)續(xù)都會有一些毛病，過去能正常運行所以沒有維修。

張知平搬來小區(qū)十年，是小區(qū)最早的一批住戶，全程參與了這次動用公維金的討論。他有一連串疑問，這些設(shè)施是何時壞的、是否正常運行過、為什么會損壞、是否有必要全部更新改造一遍、不修會有什么后果？在業(yè)委會發(fā)函、現(xiàn)場提問后，他也沒有得到確切的解答。物業(yè)曾爽快答應(yīng)過幾天安排第三方機構(gòu)來給業(yè)主答疑，在一個月后草草收場。

10月下旬，部分維修資金被劃走。小區(qū)業(yè)主的相關(guān)討論也漸漸止歇。

今年9月初才在北京市住建委幫助下成立起來的這個業(yè)委會還在“抵抗”。物業(yè)通知業(yè)委會去核查維修物料，但被拒絕了。業(yè)委會認為維修的前期工作不透明，不認可目前的結(jié)果，沒有專業(yè)人員，也無法有效核查。如何處理這次“危機”是對這個新生的業(yè)委會的第一個考驗。

小區(qū)“養(yǎng)老錢”該怎么用

在當前的條件下，轉(zhuǎn)向司法程序成為了許多對公維金使用心存質(zhì)疑的業(yè)主的唯一選項。在這個高壁壘的物業(yè)維修系統(tǒng)中，如果未來的公開透明程度能切實地提高，可避免諸多麻煩。

常年活躍于業(yè)主維權(quán)領(lǐng)域的專家陳鳳山對事后追責頗為悲觀。他曾幫一個小區(qū)要回過被物業(yè)公司套走的330多萬元公維金，但他認為這是很個別的現(xiàn)象。一些維修后效果不佳的工程在程序上沒有紕漏，大修工程的痕跡容易被后續(xù)的維修覆蓋，故障是由維護不善引發(fā)，還是自然老化導(dǎo)致，也會引發(fā)口舌之爭。

工程維修本身的專業(yè)性強、壁壘高，整個維修鏈條涉及到的定價、監(jiān)理等機構(gòu)都具有類似特性，由業(yè)主或業(yè)委會在平時參與監(jiān)督物業(yè)的養(yǎng)護和維修工作，盡量避免大修，或防范在大修時出現(xiàn)不可控的資金風險，是更值得強調(diào)的措施。

“很難?！北本┠承^(qū)的業(yè)委會主任說，他所在的小區(qū)即將與新物業(yè)公司簽約。在他看來，在監(jiān)督和制約物業(yè)公司行為時，業(yè)委會的作用有限。維修時很可能遇到報價高、工程品質(zhì)低的狀況，一部電梯可能10萬元能修，5萬元也能修，但業(yè)主無法當時就了解情況。為避免問題，他找到小區(qū)內(nèi)各方面維修專業(yè)的業(yè)主，經(jīng)常咨詢他們的意見。

一名物業(yè)公司高管告訴《財經(jīng)》記者，小區(qū)設(shè)備的維護跟物業(yè)費有一定關(guān)系，如果物業(yè)費高，物業(yè)人手多、維修及時率高、排查勤快一些，設(shè)備會保持得較好?！叭绻飿I(yè)費低，都不到每平方米1元，可能就不怎么管了?！?/p>

許多地方政府都建立了應(yīng)急維修通道，降低使用公維金的門檻。物業(yè)公司必然傾向于走應(yīng)急程序來做維修，包括上報住建部門、審批確認、招投標、定價、走流程批錢，大約三個月到半年就能批下來。走普通的維修程序，還要給業(yè)主做工作，一般要等一兩年以上。

而對于應(yīng)急維修，各地政策的開口大小并不一致。比如，福建省2014年的規(guī)定在10種情況下可繞過“三分之二”同意使用小區(qū)公維金。與北京相比，多出了排水設(shè)施不能正常使用、被主管部門要求清洗建筑外墻等情況。從今年7月起，武漢將公維金使用從審核制改為備案制，辦理時間從10個工作日縮短為3個，最快當天就可以動用。

隨著不少商品房小區(qū)房齡漸長以及相關(guān)應(yīng)急通道的存在，公維金使用進入增長期。2013年，曾有媒體指出，北京的公維金使用率為1.55%，廣州和天津則不到1%。2014年后，北京每年使用的公維金超過6億元，截至2018年4月底，使用率達到7.53%。

在陳鳳山看來，應(yīng)急制度的存在跨過了《物權(quán)法》，使業(yè)主失去了保護自身財產(chǎn)安全的權(quán)利。通過簽字表達同意與否幾乎是業(yè)主唯一保護自己的機會。許多業(yè)主并非抗拒使用公維金，只是追求充分知情、充分監(jiān)督?！叭种笔且坏辣ＷC業(yè)主無爭議的高門檻。每一筆公維金的具體使用情況、相關(guān)的招標信息應(yīng)該事前就加以公開。

事實上，即使在原本嚴苛的公維金使用條件下，業(yè)主的權(quán)利也曾被侵犯。2015年，《北京晚報》曾報道，北京豐臺區(qū)的6個小區(qū)存在偽造業(yè)主簽名、冒領(lǐng)公維金的情況，金額達3842萬元，截至當年11月，僅有一個小區(qū)的560萬元被追回。有業(yè)內(nèi)人士稱，有豐臺區(qū)房管局的工作人員因此事被拘捕。事后，豐臺區(qū)房管局在官網(wǎng)上發(fā)布通知，要求各物業(yè)公司做好專維金的項目自查和數(shù)據(jù)核對工作，并以書面形式進行詳細回復(fù)。

北京大學法學院教授薛軍認為，公維金由小區(qū)業(yè)主在購買時繳存，業(yè)主擁有絕對的使用權(quán)，地方法規(guī)讓公維金能使用起來，幫助改善小區(qū)設(shè)施的質(zhì)量、提升安全性，有積極意義。為避免業(yè)主擔憂的資金使用過程中可能出現(xiàn)的暗箱操作、跑冒滴漏、虛報高價等現(xiàn)象，使用公維金的機構(gòu)應(yīng)該處于公開透明的狀態(tài)，其賬目需要接受審計，讓小區(qū)業(yè)主代表能夠參與到使用過程中，但不能因為可能存在問題而拒絕正常的資金使用，為小區(qū)帶去安全風險。

（文中業(yè)主皆為化名）