李瑤 石海均 張杰

[摘 要]房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)中的重要組成部分和基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，以其GDP占比高、產(chǎn)業(yè)鏈長、關(guān)聯(lián)度大的特征，對經(jīng)濟(jì)社會的發(fā)展有著重大的影響。文章對遼寧沿海經(jīng)濟(jì)帶房地產(chǎn)市場進(jìn)行數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析，在此基礎(chǔ)上對遼寧沿海經(jīng)濟(jì)帶房地產(chǎn)市場的優(yōu)勢及劣勢進(jìn)行總結(jié)分析。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)市場；遼寧沿海經(jīng)濟(jì)帶；SWOT分析

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2018.33.069

1 引 言

為貫徹實(shí)施中央經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略，在2005年省委、省政府提出了打造“五點(diǎn)一線”沿海經(jīng)濟(jì)帶的戰(zhàn)略構(gòu)想。2006年6月 “五點(diǎn)一線”戰(zhàn)略擴(kuò)展為遼寧省丹東、大連、盤錦、營口、錦州、葫蘆島全部的沿海城市。房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)中的重要組成部分和基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，以其GDP占比高、產(chǎn)業(yè)鏈長、關(guān)聯(lián)度大的特征，對經(jīng)濟(jì)社會的發(fā)展起著重大的影響作用。包括大連、營口、錦州、丹東、盤錦、葫蘆島等沿海城市在內(nèi)的遼寧沿海經(jīng)濟(jì)帶房地產(chǎn)市場的發(fā)展，在經(jīng)濟(jì)、政治等方面對本省的相關(guān)領(lǐng)域發(fā)展產(chǎn)生一定的影響，如何在分析遼寧沿海經(jīng)濟(jì)帶六市房地產(chǎn)市場的基礎(chǔ)上，明確在今后一段時期內(nèi)遼寧省房地產(chǎn)發(fā)展思路，具有重要意義。

2 遼寧省沿海經(jīng)濟(jì)帶房地產(chǎn)市場分析

2.1 房地產(chǎn)投資分析

2017年遼寧省房地產(chǎn)開發(fā)投資額約2289.7億元，與去年同期相比上升9.3個百分點(diǎn)，遼寧沿海經(jīng)濟(jì)帶房地產(chǎn)開發(fā)投資額為1044.166億元。在遼寧沿海經(jīng)濟(jì)帶地區(qū)的六個城市中，營口市房地產(chǎn)開發(fā)投資上升最多，漲幅為30%，盤錦市房地產(chǎn)開發(fā)投資下降最多，下降6.8%。

由2013—2017年遼寧省房地產(chǎn)開發(fā)投資額統(tǒng)計(jì)圖可以看出，遼寧省2017年房地產(chǎn)開發(fā)投資額增長較為明顯。

2.2 房屋施工面積分析

2017年遼寧省房屋施工面積為25906.9萬平方米，同比下降1.7%，遼寧沿海經(jīng)濟(jì)帶房屋施工面積為11509.43萬平方米，與上年同期持平。在遼寧沿海經(jīng)濟(jì)帶地區(qū)的六個城市中，下降最多的是營口市，同比下降5.8個百分點(diǎn)。

2.3 竣工面積分析

2017年遼寧省竣工面積2788.3萬平方米，與上年同期相比上升2.9個百分點(diǎn)，遼寧沿海經(jīng)濟(jì)帶竣工面積1237.1984萬平方米，與上年同期相比上升42.2個百分點(diǎn)。其中，遼寧沿海經(jīng)濟(jì)帶城市竣工面積上升最多的是營口市，漲幅達(dá)到113.1%。但相較于全省其他各市來看，遼寧沿海經(jīng)濟(jì)帶各市的總體竣工面積處于全省的中上游。

2.4 商品房銷售面積和銷售額

2017年遼寧省商品房銷售面積為4148.5萬平方米，與上年同期相比上升11.76個百分點(diǎn)，遼寧沿海經(jīng)濟(jì)帶商品房銷售面積為1911.8萬平方米，與上年同期相比上升17.6個百分點(diǎn)。遼寧沿海經(jīng)濟(jì)帶各市中，葫蘆島市商品房銷售面積上升最多，與去年同期相比上升了62.5個百分點(diǎn)，其次是大連市，上升18.7個百分點(diǎn)。值得注意的是，遼寧沿海經(jīng)濟(jì)帶地區(qū)除了錦州市外，其余五市商品房銷售面積與上年同期相比均有所上升。

2017年遼寧省商品房銷售額為2771.7億元，與2016年同期相比上升22.8個百分點(diǎn)，遼寧沿海經(jīng)濟(jì)帶商品房銷售額約為1332.997億元，與上年同期相比上升27.8個百分點(diǎn)。遼寧沿海經(jīng)濟(jì)帶六個城市中，商品房銷售額漲幅最大的是葫蘆島市，與上年同期相比上升79.5%。2017年遼寧沿海經(jīng)濟(jì)帶六個城市商品房銷售額與去年同期相比，均呈上升趨勢。

2.5 商品房平均銷售價格分析

2017年遼寧省商品房銷售均價為6681元/平方米，與上年同期相比上升9.9個百分點(diǎn)，遼寧沿海經(jīng)濟(jì)帶商品房平均銷售價格為5367.4元/平方米，與上年同期相比下降6.3個百分點(diǎn)。

綜合分析遼寧沿海經(jīng)濟(jì)帶城市的商品房平均銷售價格，如圖6所示，可以看出2017年遼寧沿海經(jīng)濟(jì)帶各市商品房價格除營口市有小幅度的下降外，其余五市均呈上升趨勢，且大連市和葫蘆島市商品房銷售均價漲幅均在10%以上。去年全年遼寧沿海經(jīng)濟(jì)帶房地產(chǎn)市場情況較好。

2017年1—12月，遼寧沿海經(jīng)濟(jì)帶商品房銷售市場總體呈穩(wěn)中有升態(tài)勢，運(yùn)行情況較良好，但要注意房地產(chǎn)投資和商品房價格的過快上漲。

3 遼寧沿海經(jīng)濟(jì)帶房地產(chǎn)市場SWOT分析

SWOT分析法是對各種影響房地產(chǎn)銷售的因素加以分析總結(jié)，從而確定遼寧沿海經(jīng)濟(jì)帶房地產(chǎn)市場的競爭優(yōu)勢、劣勢以及機(jī)會和挑戰(zhàn)，從而將遼寧沿海經(jīng)濟(jì)帶房地產(chǎn)市場的發(fā)展戰(zhàn)略與其內(nèi)部資源、外部環(huán)境進(jìn)行有機(jī)結(jié)合。

3.1 優(yōu)勢分析

第一，城鎮(zhèn)人口的不斷增長，帶來房地產(chǎn)市場需求增加的優(yōu)勢。第二，相較于熱點(diǎn)城市，遼寧沿海經(jīng)濟(jì)帶商品房價格水平較低，具有后發(fā)優(yōu)勢。第三，遼寧沿海經(jīng)濟(jì)帶城市相較于遼寧省其他各市，經(jīng)濟(jì)發(fā)展較為迅速，市場活躍度高，房地產(chǎn)發(fā)展機(jī)遇相對較好。

3.2 劣勢分析

第一，遼寧地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展滯后，沿海經(jīng)濟(jì)帶六市優(yōu)勢不明顯。第二，遼寧沿海經(jīng)濟(jì)帶多數(shù)居民對購房呈現(xiàn)觀望態(tài)度，購買力后勁不足。第三，遼寧沿海經(jīng)濟(jì)帶人口增長速度緩慢，多數(shù)地級市人口呈負(fù)增長。第四，京津冀及熱點(diǎn)二線城市地區(qū)的人才引流反作用。

3.3 機(jī)會分析

第一，遼寧沿海經(jīng)濟(jì)帶住房需求潛力擴(kuò)大。第二，遼寧自貿(mào)區(qū)的設(shè)立，其中包括沿海經(jīng)濟(jì)帶各市中大連市和營口市。第三，沈陽經(jīng)濟(jì)區(qū)、沿海經(jīng)濟(jì)帶、振興遼西北三大戰(zhàn)略的實(shí)施，為遼寧省經(jīng)濟(jì)創(chuàng)造巨大發(fā)展空間。

3.4 挑戰(zhàn)分析

第一，遼寧沿海經(jīng)濟(jì)帶地區(qū)經(jīng)濟(jì)活躍度不足。第二，遼寧沿海經(jīng)濟(jì)帶六市房地產(chǎn)發(fā)展不均衡情況明顯，大連房地產(chǎn)市場情況明顯不同于其他五市。第三，沿海經(jīng)濟(jì)帶新區(qū)房地產(chǎn)市場存量較多，去庫存壓力大。第四，遼寧沿海經(jīng)濟(jì)帶經(jīng)商環(huán)境有改善趨勢。

4 遼寧沿海經(jīng)濟(jì)帶房地產(chǎn)市場總結(jié)與展望

4.1 房地產(chǎn)市場發(fā)展總體平穩(wěn)

在一線城市和二線熱點(diǎn)城市2017年房地產(chǎn)市場“火爆”背景下，遼寧沿海經(jīng)濟(jì)帶房地產(chǎn)市場總體呈現(xiàn)穩(wěn)中有升的態(tài)勢。遼寧沿海經(jīng)濟(jì)帶城市發(fā)展前景要好于省內(nèi)其他地級城市。

4.2 房地產(chǎn)投資漲幅擴(kuò)大

2017年遼寧沿海經(jīng)濟(jì)帶房地產(chǎn)投資穩(wěn)中有升，可以推測2018年遼寧沿海經(jīng)濟(jì)帶房地產(chǎn)開發(fā)投資數(shù)額將持續(xù)小幅提升。其中，大連需要重點(diǎn)考慮房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)問題，而盤錦則需要重點(diǎn)考慮減少房地產(chǎn)投資降幅問題。

4.3 商品房質(zhì)量明顯提升

商品房銷售的競爭，除了建筑地塊位置、房地產(chǎn)開發(fā)商實(shí)力、價格水平等因素外，商品房設(shè)計(jì)水平、房屋質(zhì)量、物業(yè)服務(wù)能力等因素將逐步得到重視。

4.4 住房租賃市場受重視

租賃住房將成為2018年全國住房制度改革的核心內(nèi)容。未來一段時間遼寧沿海經(jīng)濟(jì)帶也將加大對發(fā)展住房租賃市場的重視程度，沿海經(jīng)濟(jì)帶也會陸續(xù)出臺一系列政策推進(jìn)“租購?fù)瑱?quán)”進(jìn)一步落地。

參考文獻(xiàn)：

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