[摘 要]文章從稅收制度這一重要要素的角度，對“營改增”后房地產(chǎn)行業(yè)的稅收情況進行分析。發(fā)現(xiàn)“營改增”后，房地產(chǎn)行業(yè)一般納稅人的稅負率普遍下降，其稅負的均衡點為9.59%；小規(guī)模納稅人的稅負呈現(xiàn)全面下降的態(tài)勢，下降了4個百分點。2017年，全國上市房地產(chǎn)企業(yè)的平均稅負率為13.34%，比其他上市公司的平均稅負率高出4.64個百分點。

[關(guān)鍵詞]稅率改革；稅負；利潤影響

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2018.33.049

1 引 言

稅收作為調(diào)節(jié)國家產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要工具，長久以來受國家的重視。而房地產(chǎn)行業(yè)作為近年來引領(lǐng)我國經(jīng)濟發(fā)展的重要力量，它的發(fā)展不僅關(guān)系到國家經(jīng)濟發(fā)展的長遠戰(zhàn)略，也關(guān)系到其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢，更關(guān)系到國民生產(chǎn)及地方區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展。而“營改增”政策的實施，給房地產(chǎn)業(yè)帶來了挑戰(zhàn)，其發(fā)展變化值得我們探究思考。

2 “營改增”對房地產(chǎn)業(yè)稅負的影響

增值稅納稅人按照經(jīng)營規(guī)模及會計核算的健全程度分為一般納稅人和小規(guī)模納稅人。其中，一般納稅人適用11%稅率，采用一般計稅方法計稅；小規(guī)模納稅人按照5%征收率征收，采用簡易計稅法計算應納稅額。“營改增”前后的稅負均衡點，可以很好地反映政策實施前后的稅負變化情況。

2.1 稅負變化用一般計稅法計算

根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)字，房地產(chǎn)業(yè)地價大約占總成本的40%。房地產(chǎn)業(yè)在“營改增”前營業(yè)稅率為5%，“營改增”后增值稅率為11%，通過已有文獻對于“營改增”前后的稅負，以及平衡關(guān)系計算出平衡點的抵扣率，約為9.59%。也就是說，如果外購抵扣進項稅額占銷售收入之比大于9.59%，稅負下降，下降幅度與抵扣率成正比；反之，稅負率將會上升。

2.2 稅負變化用簡易計稅法計算

房地產(chǎn)行業(yè)受“營改增”的影響最大，為了不使市場秩序紊亂，應對房地產(chǎn)項目使用過渡性的政策，包括出售老房地產(chǎn)以及現(xiàn)房地產(chǎn)項目，可以選擇使用簡易計稅法按5%的稅率進行征稅。 [1]通過對已有文獻的研究，根據(jù)均衡關(guān)系，采用簡易方法計稅的稅負大致為4.8%。相比5%的稅率，其實際稅負下降了0.2個百分點，稅負的降幅下降了4個百分點。

3 “營改增”對上市房地產(chǎn)企業(yè)的稅負影響

（1）根據(jù)滬深股市，我國的上市公司有3200多家，根據(jù)這些公司的財務報表數(shù)據(jù)推算稅負大約為8.7%。上市的房地產(chǎn)公司近130家，2017年營業(yè)額達150000000億元，各項稅費約20000000億元，稅負為13.34%，在所有的上市公司中約排在第九位，可見，房地產(chǎn)公司稅負高于一般上市公司4.64%。

（2）上市房地產(chǎn)公司稅負變化。從制度層面上看，“營改增”后增值稅稅負與抵扣率相關(guān)度極高，稅負與抵扣購進成本及營業(yè)收入比例成反比。通過研究2017年滬深上市公司中，排名靠前的幾家房地產(chǎn)公司的稅負變化情況，我們可以發(fā)現(xiàn)一些規(guī)律。數(shù)據(jù)來源于2018年房天下網(wǎng)的房地產(chǎn)企業(yè)排名，它是基于2017年各公司的業(yè)績以及規(guī)模等綜合考量，將內(nèi)地與海外的部分企業(yè)綜合排名制作而成的。為了照顧到香港的企業(yè)，該數(shù)據(jù)把口徑調(diào)到一致，選擇滬深公司中排名前十位的房地產(chǎn)公司作為研究對象，主營業(yè)額的稅金單位取整數(shù)，稅負以年報的實繳稅金及附加業(yè)務收入進行計量。由于上市公司只披露了股東變化，故假定所研究的時間范圍內(nèi)稅負一直保持不變，同時對“營改增”的房地產(chǎn)企業(yè)稅負變化不產(chǎn)生劇烈影響。

通過比對研究，我們可以發(fā)現(xiàn)三個十分明顯的規(guī)律：第一，稅負的平均水平下降劇烈。在所研究的滬深股市中排名在前十位的房地產(chǎn)上市開發(fā)公司，我們可以發(fā)現(xiàn)，平均的稅負率下降了近0.8個百分點。[2]第二，全部的稅負都有所下降。通過觀察“營改增”政策實施后，滬深兩市排名前十的房地產(chǎn)公司，會發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)公司的稅負全部都有所下降。第三，下降幅度均不小，但細致分析，又有所不一樣。比如說榮盛、金科地產(chǎn)、華夏幸福等，都下降了近1.5個百分點；新城控股這一排名前十的房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，達到了最大降幅的近2個百分點，比最低的萬科股份高出了1.9個百分點。這些數(shù)字表明，不同房地產(chǎn)企業(yè)之間，下降幅度的不同。

4 影響“減稅”的因素剖析

“減稅”成為“營改增”政策的總體指導思想。房地產(chǎn)公司充分享受著“營改增”中的“減稅”福利。實際的業(yè)務辦理過程中出現(xiàn)了一些較為普遍的問題，嚴重地影響了“營改增”中所應具有的減稅的效果。

4.1 人工進項稅費的抵扣問題

無法充分抵扣人工費這一進項稅。[3]房地產(chǎn)業(yè)的重要的上游行業(yè)——施工行業(yè)，屬于比較典型的勞動密集型的產(chǎn)業(yè)，人工費在整個工程造價中的估算高達20%，有的甚至達到了30%。經(jīng)過筆者多年的研究觀測發(fā)現(xiàn)，這些施工工人的來源主要是兩種渠道：一種是委托勞務公司招聘的工人，另一種則是臨時招聘的農(nóng)民工。其中，農(nóng)民工的數(shù)量占整個行業(yè)的大多數(shù)。而農(nóng)民工的勞務結(jié)束后是無法提供合法的抵扣憑證的，繼而無法形成合法的進項稅額。而勞務公司提供的建筑工人則不一樣——勞務公司屬于一般納稅人，能夠提供具有法律效力的抵扣憑證。這樣的話，進款稅額只能按照6%的稅率進行抵扣，在一定程度上增加了建筑施工企業(yè)的稅收負擔。

4.2 部分建筑施工的材料抵扣不充分

房地產(chǎn)的開發(fā)過程中，會使用種類繁多的建筑材料。其中，一些大宗的建筑材料產(chǎn)品是通過大型的供貨商以及合法的采購途徑進貨的，房地產(chǎn)企業(yè)也可以取得合法的抵扣稅額的進貨憑證。而更多的零零散散的建筑材料，卻是通過一些個體工商戶甚至一些五金店級別的供貨商進行提供的。[4]這些供貨商提供的更多是稅務機關(guān)代開的增值稅專用發(fā)票，這樣的發(fā)票有一個典型的特點，就是進項稅額的抵扣不夠充分。甚至還有不少建筑工程所使用的沙石是直接通過個人渠道引進的，這樣的進貨方式，連發(fā)票都沒有，更無法抵扣相應的進項稅額。同時，在經(jīng)營過程中，大量的非增值的要素，被不科學、不合理地納入了增值稅的稅基之中，這樣也使得企業(yè)的稅收負擔上升劇烈。

4.3 政府性收費無法進行合理的抵扣

在開發(fā)階段，房地產(chǎn)公司必須要向當?shù)卣k理各種手續(xù)，在辦理手續(xù)的過程中，會繳納各種各樣的費用。比如招標、拆遷、人防設(shè)施、質(zhì)檢等大量費用，這些費用需要進行報批，但是不能進行進項稅額的抵扣。

除了這些稅額之外，房地產(chǎn)公司作為資金密集型企業(yè)，具有龐大的貸款額度。這些貸款額度也會產(chǎn)生相應的龐大利息，同時，對這些利息的支出也會很多。但是，這些貸款的利息，并不能對進項稅額進行相應的抵扣。這種普遍存在的情況，嚴重影響著企業(yè)享受應有的“營改增”紅利減稅待遇。此外，還有企業(yè)的長期經(jīng)營戰(zhàn)略與管理，比如合同管理、發(fā)票管理等，也會使得企業(yè)的紅利待遇大打折扣。

5 結(jié) 論

通過全文所述，“營改增”確實有利于降低房地產(chǎn)公司的稅收負擔，但是從更嚴格的學術(shù)意義上講，稅負的變化與抵扣率具有不可或缺的關(guān)系。房地產(chǎn)公司應根據(jù)“營改增”政策后的變化進行企業(yè)財務管理的大調(diào)整，防止進項稅無法抵扣造成的損失，做到未雨綢繆。

參考文獻：

[1]劉艷紅. “營改增”對房地產(chǎn)業(yè)的稅負影響及對策思考[J]. 會計之友， 2016（11）：98-100.

[2]曾艷梅. 試論“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)財務管理的影響[J]. 財會學習， 2017（12）：167-167.

[3]劉來榮. “營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)財務管理的影響分析[J]. 中外企業(yè)家， 2017（10）：187.

[4]鄭思敏， 李明朗. 淺析“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)財務影響[J]. 北方經(jīng)貿(mào)， 2017（8）：55-56.

[作者簡介]徐曦（1982—），女，湖南益陽人，碩士，高級會計師，研究方向：會計理論與實務。