摘 要：房地產(chǎn)業(yè)于2016年5月1日被納入營改增試點(diǎn)范圍，這表明營改增全面實(shí)施的最后一個(gè)步驟也已經(jīng)完成。營改增是我國近年來變化程度最大的一次稅制改革，其對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響具體如何呢？本文選取35家上市房地產(chǎn)企業(yè)作為樣本，根據(jù)其財(cái)務(wù)報(bào)告數(shù)據(jù)從經(jīng)營變化和稅負(fù)變化兩個(gè)角度來分析討論營改增政策的實(shí)施給房地產(chǎn)企業(yè)造成的影響，并得出結(jié)論，營改增政策實(shí)施后多數(shù)企業(yè)的利潤有所提高，大多數(shù)企業(yè)的稅負(fù)均得到了減輕。

關(guān)鍵詞：營改增；房地產(chǎn)企業(yè)；稅負(fù)變化；企業(yè)經(jīng)營

一、營改增概述

營改增即營業(yè)稅改征增值稅，是指以前繳納營業(yè)稅的應(yīng)稅項(xiàng)目改成繳納增值稅。2012年1月1日，營改增的試點(diǎn)首先在上海實(shí)施推廣，主要的行業(yè)是部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和交通運(yùn)輸業(yè)；2012年8月，營改增的試點(diǎn)地區(qū)由上海這一個(gè)城市蔓延到了國內(nèi)的8個(gè)省份；2013年8月，營改增的試點(diǎn)地區(qū)擴(kuò)大到了整個(gè)國家；2014年1月1日，營改增的試點(diǎn)行業(yè)又增加了郵政服務(wù)和鐵路運(yùn)輸這兩個(gè)行業(yè)；2014年6月，電信業(yè)也被納入其中。2015年10月29日召開的第十八屆中央委員會(huì)第五次全體會(huì)議批準(zhǔn)，自2016年5月1日起，在全國范圍內(nèi)全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)，建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)等全部營業(yè)稅納稅人均納入試點(diǎn)范圍，至此，營業(yè)稅將退出歷史舞臺(tái)。

二、房地產(chǎn)業(yè)實(shí)施營改增的必要性分析

1.房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅稅制重復(fù)征稅嚴(yán)重

房地產(chǎn)業(yè)在營業(yè)稅體制下存在嚴(yán)重的重復(fù)征收。按照房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)營流程，企業(yè)只有在取得土地證之后才能開發(fā)土地。在開發(fā)過程中，企業(yè)肯定需要購買建筑材料，這些材料肯定是需要繳納增值稅的，由于這部分增值稅是無法抵扣的，所以這部分稅負(fù)只能由企業(yè)自行承擔(dān)。但房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在施工階段需要繳納3%的營業(yè)稅。在項(xiàng)目開發(fā)完成之后，該項(xiàng)目達(dá)到預(yù)售條件銷售時(shí)，企業(yè)還應(yīng)該按照預(yù)售金額的5%預(yù)付預(yù)售期營業(yè)稅。這一系列環(huán)節(jié)存在了嚴(yán)重的重復(fù)征稅行為。

2.房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)稅稅收征管難度大

改革前我國對(duì)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)行的是營業(yè)稅的征收，對(duì)營業(yè)稅的征收制定了十分詳細(xì)的稅收規(guī)定，雖然這是有利于納稅人理解營業(yè)稅的征收規(guī)范的，但是過多的規(guī)范和細(xì)則使得營業(yè)稅的征收變得復(fù)雜。如針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的銷售就應(yīng)根據(jù)不同的情況采取不同的計(jì)稅方法，針對(duì)個(gè)人銷售不動(dòng)產(chǎn)的規(guī)定更加煩冗，除此之外還有一些免稅規(guī)定和特殊規(guī)定，同樣的商業(yè)活動(dòng)可能涉及多個(gè)稅種等。復(fù)雜的稅收制度不僅使企業(yè)和個(gè)人難以控制，還為納稅人提供了逃避稅收的空間，同時(shí)增加了稅務(wù)機(jī)關(guān)的征稅難度。

三、營改增對(duì)房地產(chǎn)業(yè)影響的實(shí)證分析

1.樣本選擇

依據(jù)wind數(shù)據(jù)庫、網(wǎng)易財(cái)經(jīng)及各個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)官網(wǎng)提供的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，本文選取了35家房地產(chǎn)上市公司作為研究樣本，選取的企業(yè)均是在上交所或深交所主板A股上市且主營業(yè)務(wù)中房地產(chǎn)業(yè)務(wù)占96%以上的企業(yè)，通過獲取這些企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表，然后運(yùn)用財(cái)務(wù)分析方法來進(jìn)一步探討營改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響。

2.經(jīng)營變化分析

通過樣本企業(yè)2015和2016第三季度的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)來分別計(jì)算樣本企業(yè)的營業(yè)收入變化率，凈利潤變化率和營業(yè)成本變化率，如表1所示。

樣本企業(yè)營業(yè)成本平均增加60.00%，營業(yè)收入平均增加61.50%以及剔除掉極個(gè)別變化幅度較大的企業(yè)，剩下的樣本企業(yè)凈利潤平均增加6.68%，其中25家企業(yè)營業(yè)成本上升，占樣本總數(shù)的71.4%；24家企業(yè)營業(yè)收入增加，占樣本總數(shù)的68.6%；17家企業(yè)的凈利潤上升，占剔除變化幅度較大的4家企業(yè)后剩余樣本數(shù)的53.11%；另外10家企業(yè)營業(yè)成本下降，占樣本總數(shù)的28.6%；11家企業(yè)營業(yè)收入減少，占樣本總數(shù)的31.4%；14家企業(yè)的凈利潤減少，占剔除變化幅度較大的4家企業(yè)后剩余樣本數(shù)的46.89%。

3.稅負(fù)變化分析

本文從流轉(zhuǎn)稅和所得稅兩個(gè)方面來分析企業(yè)的稅負(fù)變化，如表1所示，可以看出：

35家樣本企業(yè)流轉(zhuǎn)稅平均減負(fù)3.85%，所得稅平均減負(fù)14.61%，其中30家企業(yè)流轉(zhuǎn)稅平均減負(fù)5.4%，占樣本總數(shù)85.8%；25家企業(yè)所得稅平均減負(fù)29.93%，占樣本總數(shù)71.8%；另外5家企業(yè)流轉(zhuǎn)稅稅負(fù)平均增加4.12%，占樣本總數(shù)14.2%；10家企業(yè)所得稅稅負(fù)平均增加20.84%，占樣本總數(shù)28.2%。

如果我們對(duì)企業(yè)的總體稅負(fù)只考慮到企業(yè)的流轉(zhuǎn)稅和所得稅的話，根據(jù)簡單計(jì)算可得營改增之后企業(yè)的總體稅負(fù)是下降的，企業(yè)平均減稅18.5%，其中77.18%的企業(yè)總體稅負(fù)下降，平均降低32.83%；22.82%的企業(yè)總體稅負(fù)上升，平均增加24.86%。

結(jié)論

通過前文的經(jīng)營變化分析和稅負(fù)變化分析，我們可以得出結(jié)論：在營改增之后，有1/2以上的企業(yè)利潤是增加的，3/4以上的企業(yè)稅負(fù)是減輕的，對(duì)于這些企業(yè)來說，營改增政策的實(shí)施是非常好的；另外有1/2以下的企業(yè)利潤減少了，1/4以下的企業(yè)稅負(fù)不降反而上升了，對(duì)于這些企業(yè)來說，就需要調(diào)整經(jīng)營策略，做出稅收籌劃來適應(yīng)營改增所帶來的變化。

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作者簡介：

葉小芬（1983- ），女，碩士，講師，中級(jí)會(huì)計(jì)師。研究方向：財(cái)務(wù)管理