■ 何穎岑

蘆淞區(qū)龍泉村位于湖南省株洲市中心城區(qū)，緊鄰株洲市的商業(yè)核心區(qū)，但由于其特殊的地理位置，促成了其快速的發(fā)展，吸引了較多的外來人口聚集于此，形成了株洲市較為繁華的城中村之一。為了更好的改善居民的生活品質(zhì)，推進株洲市的城市轉(zhuǎn)型，重點研究龍泉村城中村改造推進的困難點，結(jié)合其發(fā)展的優(yōu)勢和創(chuàng)新、協(xié)調(diào)、綠色、開放、共享的發(fā)展理念，針對城中村轉(zhuǎn)型升級困難的區(qū)域，提出一套具體切實可行的實施方案，促進城市有序的、快速的良好發(fā)展。

一、龍泉村概況

圖1 龍泉村區(qū)位示意圖

（一）龍泉村基本情況

蘆淞區(qū)龍泉村位于株洲市中心區(qū)域的南端，龍泉城中村村域面積約為3.16平方公里。

1.區(qū)位優(yōu)勢明顯，區(qū)域交通便利

龍泉村西靠蘆淞市場，距離市商業(yè)中心不到2.5公里，整體交通便利，有東環(huán)大道、規(guī)劃鐵東路、蘆淞路、龍泉路是龍泉村與市中心、其他區(qū)域快速聯(lián)系的通道。內(nèi)部道路以泰亨路聯(lián)系整個片區(qū)。

2.外來人口較多，出租經(jīng)濟盛行

龍泉村內(nèi)共有村民3517人，外來務(wù)工人員2萬余人，村民、市民、流動人口混合，本地人口與外來人口比約為1:8。

龍泉村因靠近市商業(yè)中心、擁有便捷的交通，同時內(nèi)部有較多的服飾產(chǎn)業(yè)衍生的加工廠，大量的就業(yè)機會，低廉的房屋租金，吸引了大量外來人口的涌入，因此整個龍泉村以“出租屋經(jīng)濟”盛行。而對于外來務(wù)工人員，因龍泉村毗鄰服飾市場，且村內(nèi)有很多服裝加工家庭作坊，為外來務(wù)工人員提供了許多就業(yè)的空間，則大部分在服裝加工廠工作。

3.居住環(huán)境臟亂，配套設(shè)施缺乏

龍泉村靠近石宋路與蘆淞路一側(cè)以居住用地為主；泰亨路以東住宅多以獨家獨戶的傳統(tǒng)家庭模式建筑而成，現(xiàn)狀摻雜部分耕地、林地、商業(yè)、工業(yè)以及少量的辦公用地。整個龍泉村公共廣場等設(shè)施嚴重缺乏，房屋密度高、采光通風(fēng)條件差、違法違章搭建與亂倒垃圾等臟亂現(xiàn)象突出，居住環(huán)境臟亂，村容村貌普遍較差，嚴重影響城市風(fēng)貌。

圖2 龍泉村現(xiàn)狀

（二）龍泉村城中村改造推進困難的主要原因

1.出租經(jīng)濟盛行，改造損害了村民利益

龍泉村村民收入主要來源于房屋出租，現(xiàn)狀村民已經(jīng)脫離農(nóng)業(yè)生產(chǎn)方式，對龍泉村采用“拆舊建新”的改造方式，將切斷了村民的出租經(jīng)濟，同時造成外來人員的流失，對龍泉村的發(fā)展造成不利的影響。

2.村民建房密集，改造開發(fā)成本過高

龍泉村整體房屋建設(shè)密度較大，新舊建筑混雜。如果整體采用“拆舊建新”的開發(fā)模式，以株洲市目前的房屋征收拆遷安置補償體例估算，整體開發(fā)成本過高，將不利于土地的再次開發(fā)。

3.內(nèi)部交通擁堵，不利于大規(guī)模城市化改造

龍泉村現(xiàn)狀內(nèi)部道路結(jié)構(gòu)不清晰，路網(wǎng)不規(guī)則，道路狹窄不成系統(tǒng)，盡端路多，內(nèi)部東西聯(lián)系不暢，道路網(wǎng)不開放；同時因為內(nèi)部地形復(fù)雜，高差較大，與外部道路難以對接，因此不利于大規(guī)模城市改造。

4.服務(wù)于蘆淞市場群的小作坊搬遷困難

龍泉村內(nèi)分布了很多服裝加工小作坊，這些作坊的產(chǎn)生主要是因為龍泉村比鄰蘆淞服飾市場，其生產(chǎn)的產(chǎn)品主要服務(wù)于蘆淞市場群，因此在龍泉村的改造過程中短時間是很難搬遷的。

（三）建設(shè)龍泉村的主要優(yōu)勢

首先，龍泉村位于株洲市核心商圈，區(qū)域優(yōu)勢明顯，周邊配套齊全。周邊有蘆淞市場、徐家橋步行街等。其次，區(qū)域服務(wù)人口基數(shù)較大。因其優(yōu)越的地理位置及交通條件，除服務(wù)村內(nèi)居民、本地居民及蘆淞市場群的外來人口外，同時也服務(wù)于株洲市人群。再次，龍泉村人口多且集中，日常消費需求大。因龍泉村有外來務(wù)工人員達2萬余人，人口流動性大，對區(qū)域內(nèi)的居住、餐飲、娛樂等日常消費需求量很大。最后，龍泉村的村民有著強烈改造交通、環(huán)境的意愿。通過問卷調(diào)查，約有90%的本地居民對龍泉村改造有強烈的意愿，希望改造重視村民在生活環(huán)境、村民收入以及其原有生活傳統(tǒng)保留等方面的需要。

二、案例借鑒

在城市的發(fā)展歷程中，“城中村”已給人留下一個條件、品質(zhì)差的印象。近年來，中國對于城中村改造嘗試了多種途徑的探索，已成為城市發(fā)展中亟待解決的問題。而在福建廈門有一個“城中村”，每年吸引游客400多萬人，居民收入增長了十幾倍——這就是被譽為“中國最文藝漁村”和“中國宜居建設(shè)中的城市化樣本”的曾厝垵社區(qū)。

（一）曾厝垵概況

曾厝垵位于廈門島東南部，西至胡里山炮臺，東接白石炮臺與黃厝接壤，南臨環(huán)島路與大擔島隔海相望，北靠御屏山西姑嶺。1984 年設(shè)曾厝垵村委會， 2003 年“撤村改居”設(shè)立曾厝垵社區(qū)居委會，村莊占地面積約為 650公頃，總?cè)丝?502 人，外來暫住人口 6735 人。

曾厝垵社區(qū)原為廈門的僑村聚落,1997年在廈門環(huán)島路建設(shè)的背景下,曾厝垵轉(zhuǎn)變?yōu)閺B門的城市社區(qū),隨著城市化的推進，大批的務(wù)工人員進城，對于房屋租住的需求增大；2000年左右，當?shù)厝酥饾u將出租的房子改為家庭旅館對外營業(yè)。2001年，廈門大學(xué)曾厝垵學(xué)生公寓建成，大學(xué)生的涌入讓這個村瞬間變?yōu)椤按髮W(xué)生村”，曾厝垵的租賃業(yè)迅速發(fā)展。慢慢大量的文化創(chuàng)作者入駐，如雕塑家、畫家等，相應(yīng)的畫室、小酒吧、主題客棧、手工作坊等逐漸生長，曾厝垵的旅游、租賃等第三產(chǎn)業(yè)很快成為曾厝垵的支柱產(chǎn)業(yè)。到2010年，伴隨著廈門旅游的快速發(fā)展，曾厝垵社逐漸發(fā)展成為“全國最文藝的城中村”，每年吸引著近百萬以背包客為主的游客流連于此。

圖3 曾厝垵

（二）曾厝垵改造措施

1.“自上而下” 的規(guī)劃，政府宏觀把控

在曾厝垵早期的改造中,政府采用自上而下的整體改造模式,提出了曾厝垵改造的概念性規(guī)劃設(shè)計。在曾厝垵社區(qū)概念更新設(shè)計上,先從宏觀上的社區(qū)保護與整治入手，總結(jié)出曾厝垵社區(qū)更新設(shè)計的理念，提出“內(nèi)部拯救，外部開放”的設(shè)計理念，通過對點狀建筑的修復(fù)和改建以達到激活一片區(qū)域的目的。隨后，又由廈門市思明區(qū)人民政府濱海街道辦事處對曾厝垵“五街十八巷”現(xiàn)有環(huán)境和基礎(chǔ)設(shè)施進行“自上而下”的規(guī)劃改造，完善水電、導(dǎo)視系統(tǒng)及”五街十八巷”的所有硬件設(shè)施。

2.“自下而上”的多方利益參與實施改造

政府角色由“主導(dǎo)”轉(zhuǎn)向“引導(dǎo)”，引導(dǎo)社區(qū)成員及有共同利益的相關(guān)組織團體，自下而上的對曾厝垵進行改造提升，使得曾厝垵逐步轉(zhuǎn)化成“文創(chuàng)村”。曾厝垵文創(chuàng)會（即商家聯(lián)合會）由商戶組成，業(yè)主協(xié)會由居民業(yè)主組成，兩者與社區(qū)干部共同組成曾厝垵公共議事理事會，為不同的利益主體，搭建起溝通交流協(xié)商的討論平臺。通過公共議事理事會，兩協(xié)會代表分別對曾厝垵的發(fā)展規(guī)劃、日常管理等議題提出討論并進行協(xié)商決議，使居民和商戶有了家園意識，建立起基層政府、業(yè)主、商戶多方溝通協(xié)商的機制，有效地促進了改造議題的實施，促進了曾厝垵改造的良好推進。

（三）案例借鑒

曾厝垵在其城市化歷程中,始終保持著原有的聚落格局,以特有的空間形態(tài)和多彩的建筑形式,吸引了大量的游客,這種“有機更新、社區(qū)再造”的方式，激活了城市的活力。此外，曾厝垵的改造不僅傳承了當?shù)氐奈幕?，突顯了閩南濱海風(fēng)情，還結(jié)合了現(xiàn)代開放多元的創(chuàng)意文化，不僅提升了城市魅力，還留住了歷史村貌、山水格局和名木古樹，使得曾厝垵成為富有活力的城市新社區(qū),吸引了各地的文創(chuàng)青年和游客，成為廈門的一張旅游名片。再次，曾厝垵的改造模式改變了曾經(jīng)“城中村”拆舊建新的發(fā)展方式，而是結(jié)合其現(xiàn)狀優(yōu)勢，通過整體改造來提升城市軟實力。

龍泉村作為株洲市商業(yè)核心區(qū)內(nèi)的城中村，具有得天獨厚的地理優(yōu)勢，內(nèi)部從事服飾加工業(yè)和個體經(jīng)營的外來人口比較多，租賃業(yè)、商業(yè)發(fā)展需求旺盛，應(yīng)考慮采用曾厝垵改造模式，在進行區(qū)域改造提升的同時，留住城市的特色與城市軟實力。

三、推進措施

(一）建設(shè)和諧、共享的城市

在十三五規(guī)劃中，明確提出了牢固樹立創(chuàng)新、協(xié)調(diào)、綠色、開放、共享的發(fā)展理念，龍泉村應(yīng)以提升城鄉(xiāng)治理能力和治理水平為出發(fā)點，立足統(tǒng)籌發(fā)展，著力改革創(chuàng)新，建立獨具特色、富有活力、美麗宜居的社區(qū)，按照促進生產(chǎn)空間集約高效、生活空間宜居適度的總體要求，實現(xiàn)城市共治共管、共建共享的目標。重點改善現(xiàn)狀老城區(qū)存在環(huán)境品質(zhì)下降、空間秩序混亂、歷史文化遺產(chǎn)損毀等問題，推進城中村建設(shè)，統(tǒng)籌政府、社會、市民三大主題，激發(fā)舊城的內(nèi)生動力，有利于轉(zhuǎn)變城市發(fā)展方式，完善城市治理體系，提高城市治理能力，提升城市環(huán)境質(zhì)量、人民生活質(zhì)量、城市競爭力，建設(shè)和諧宜居、富有活力、獨具特色的現(xiàn)代化城市。

（二）工作路徑

“龍泉村”建設(shè)應(yīng)該堅持改革創(chuàng)新、統(tǒng)籌規(guī)劃。突出規(guī)劃的調(diào)控和剛性作用，對現(xiàn)有建設(shè)用地利用效率評價以及閑置地和低效用地進行清查，深入挖潛，盤活現(xiàn)有建設(shè)用地。

本方案采用規(guī)劃先行的方式，制定自上而下的、詳細的、分層級的規(guī)劃方案；同時成立工作組，出臺激勵政策，指導(dǎo)龍泉村改造工作開展，協(xié)調(diào)、決策重大事項；最后制定詳細的實施方案，對區(qū)域內(nèi)的改造提出分期實施計劃。

1.規(guī)劃先行強調(diào)整體宏觀管控和引導(dǎo)

對于龍泉村的規(guī)劃，建議采用學(xué)習(xí)曾厝垵的經(jīng)驗采用自上而下的方式，制定規(guī)劃總體分為三步即先概念規(guī)劃再城市設(shè)計最后為控制性詳細規(guī)劃。這三者之間具有“概念先行，順向指導(dǎo)；城市設(shè)計反饋，逆向修正；控規(guī)管制，整體把控”的關(guān)系。

首先制定龍泉村的概念規(guī)劃。通過對客觀市場的調(diào)研及分析，明確市場定位,提出具體的發(fā)展目標，以概念設(shè)計為核心,劃定功能結(jié)構(gòu)，結(jié)合策劃，對開發(fā)建設(shè)項目進行創(chuàng)造性的規(guī)劃,并提出具有可操作性的運營策劃文案。

第二，制定細致的城市設(shè)計。城市設(shè)計的導(dǎo)控作用也是在有限理性的前提下對下級物質(zhì)環(huán)境的彈性限定。城市設(shè)計基于發(fā)展目標、區(qū)位功能以及項目發(fā)展需求，定位空間職能，落實細化空間，營造體驗特色，是對策劃思路框架的下層衍化。通過城市設(shè)計，控制區(qū)域的各個系統(tǒng)與子系統(tǒng)，包括綠地系統(tǒng)、開敞空間、歷史保護、天際線、視廊、特定片區(qū)、片區(qū)風(fēng)貌等，形成完整的城市設(shè)計導(dǎo)則，以更好的推動龍泉村的發(fā)展與建設(shè)。

第三，制定具體的控制性詳細規(guī)劃。依據(jù)項目策劃方案確定的目標定位、項目需求及城市設(shè)計中提出的空間職能、風(fēng)貌發(fā)展需求等內(nèi)容，確定規(guī)劃范圍內(nèi)各用地的性質(zhì)、建筑高度、建筑密度、容積率、綠地率等控制指標；確定差入口、停車位、公共設(shè)施配套及市政工程的管線用地等要求。

2.成立工作小組，組織多方至下而上參與實施

首先，由區(qū)政府牽頭，成立工作小組。指導(dǎo)龍泉村改造工作開展，協(xié)調(diào)重大問題，決策重大事項；制定改造工作的總體計劃，指導(dǎo)政策制定與實施細則；監(jiān)督檢查各部門工作的推進、執(zhí)行情況，指導(dǎo)各部門開展有關(guān)實施工作。領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室，辦公室人員由區(qū)人民政府, 組員由龍泉街道辦事處、區(qū)發(fā)改委、區(qū)財政局、區(qū)建設(shè)局、區(qū)招商局、區(qū)經(jīng)信委等相關(guān)部門負責(zé)人組成，主要負責(zé)代擬龍泉村特色小鎮(zhèn)改造工作總體計劃，報工作小組審定，組織完成相關(guān)的政策文件和技術(shù)規(guī)范起草工作；制定對部門的監(jiān)督檢查計劃和考核標準；協(xié)調(diào)各部門的規(guī)劃與實施的對接，定期組織多部門溝通會議。

其次，成立龍泉村公共議事理事會。龍泉街道辦事處組織當?shù)鼐用駱I(yè)主成立業(yè)主委員會，組織當?shù)厣虘艚M成商家聯(lián)合會，與龍泉街道辦事處共同組成龍泉村公共議事理事會?？蓮倪^當?shù)卮迕?、商家及政府三家一起參股入股的形式通過公共議事理事會，對龍泉村特色小鎮(zhèn)的發(fā)展規(guī)劃、日常管理等議題提出討論并進行協(xié)商決議，建立起基層政府、業(yè)主、商戶多方溝通協(xié)商的機制，以促進了改造工作的順利實施。

3.出臺激勵政策，健全經(jīng)濟調(diào)節(jié)機制

出臺相關(guān)激勵的政策，優(yōu)先開發(fā)利用廢棄地、空閑地和低效用地。制訂幫扶政策，通過資金獎勵、活動策劃，“以獎代補”的方式來鼓勵村民、商戶通過藝術(shù)彩繪、創(chuàng)意景觀等方式，對自家門前屋后、區(qū)域內(nèi)進行美化改造。

積極開展集體建設(shè)用地使用制度改革，探索集體建設(shè)用地使用權(quán)以轉(zhuǎn)讓、出租、作價入股等方式流轉(zhuǎn)，建立健全城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地市場，推進城中村集體土地的節(jié)約集約利用。

4.制定完備的保障措施

首先，組織保障。成立工作小組，促使成員單位高度重視“龍泉村改造”工作，結(jié)合方案部署工作，制定各部門工作方案，工作方案應(yīng)報工作小組辦公室，并抓好落實。同時，龍泉街道辦事處組織當?shù)鼐用駱I(yè)主、商戶共同組成龍泉村公共議事理事會，并支持居民業(yè)主、商戶入股，對本次改造提出各自的想法及意見。第二，經(jīng)費保障。每年安排一定的財政預(yù)算，用于龍泉村改造的方案設(shè)計、基礎(chǔ)設(shè)施、民生保障等項目的工作開展，不足的經(jīng)費由各部門承擔。第三，技術(shù)保障。在龍泉村改造規(guī)劃編制、實施階段，發(fā)改、規(guī)劃、國土、環(huán)保等部門要加強與居民、商戶的溝通協(xié)調(diào)，引進先進技術(shù)，構(gòu)建統(tǒng)籌實施機制。第四，考核保障。出臺《株洲市龍泉村特色小鎮(zhèn)改造工作考核評價辦法》，對各部門工作進行定期的檢查與考核，考核結(jié)果納入年度目標責(zé)任考核。第五，監(jiān)察保障 。明確成果實施監(jiān)察部門、制定監(jiān)管事項、流程，提出違反改造成果的懲罰措施。

5.制定先期實施試點安排計劃

（1）劃定先期實施范圍

結(jié)合龍泉村現(xiàn)狀的發(fā)展條件及區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)的分布狀況，考慮重點激活龍泉村內(nèi)部的活力，沿龍泉村內(nèi)部的道路——泰亨路兩側(cè)進行規(guī)劃設(shè)計，總用地面積為18.62公頃，并對泰亨路兩側(cè)的巷道進行同步提升改造，打造一個具有株洲特色的文化創(chuàng)意休閑之地、湖南最文藝村落。

（2）清理街道空間

對龍泉村內(nèi)現(xiàn)狀被侵占的公共空間及街道進行協(xié)商式的規(guī)劃設(shè)計，重點打破宅基地的圈地、占地現(xiàn)象，消除消防安全隱患并增加綠地及休閑空間。

（3）分段實施改造

規(guī)劃考慮改造的時效性，以泉中路為界，將泰享路整體分成兩端實施改造，首先對與蘆淞路相連的泰享路南端（蘆淞路-泉中路段）450米距離進行試點工作，重點對道路設(shè)施、水電改造、環(huán)境治理、綠化空間等方面進行改造，詳細列出近期內(nèi)需保障的項目實施清單，并同步進行招商引資。通過泰享路南段實施改造的成效，帶動北段居民與商戶主動改造，待時機成熟后順勢啟動泰享路北段（泉中路-龍泉路段）400米改造工作。

四、總結(jié)

龍泉村是城市快速發(fā)展過程中形成的城中村，對其區(qū)域的提升改造是具有典型的意義，不僅僅是改善城中村城市環(huán)境，解決老城區(qū)環(huán)境品質(zhì)下降、空間秩序混亂等問題，它的改造還將推進城市的轉(zhuǎn)型升級，推進城市的和諧、共享發(fā)展，進而加快株洲市城鎮(zhèn)化進程，提升城市品位和綜合競爭力。本次推進措施的提出結(jié)合了目前城中村的推進難的幾大特點，從工作路徑上進行優(yōu)化，通過自上而下的規(guī)劃、多方組織參與、政策激勵、制度保障等多方面措施并舉的方式，對城中村的改造提出了行之有效的方案，以為城中村發(fā)展提供一個更加完善的思路與措施。

圖4 龍泉村被侵占公共空間

圖5 分期實施示意圖