姚豐

住房租賃市場(chǎng)一直是我國(guó)房地產(chǎn)體系的發(fā)展短板，隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入存量時(shí)代，發(fā)展住房租賃市場(chǎng)被視為完善住房制度體系的重要舉措。黨的十九大提出要加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。中央政治局會(huì)議、全國(guó)經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議、全國(guó)金融工作會(huì)議也多次強(qiáng)調(diào)要加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)。在此背景下，如何界定好政策性金融、開發(fā)性金融與商業(yè)性金融的職責(zé)分工，對(duì)于發(fā)揮好不同類型金融在租賃市場(chǎng)的比較優(yōu)勢(shì)、集約使用金融資源，推動(dòng)“租購并舉”的房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)有著重要意義。為此，筆者就國(guó)際主要發(fā)達(dá)國(guó)家住房租賃金融服務(wù)體系進(jìn)行比較分析，對(duì)我國(guó)政策性金融的定位進(jìn)行了思考。

一、國(guó)際上主要發(fā)達(dá)國(guó)家的做法

美國(guó)：美國(guó)住房租賃市場(chǎng)較為發(fā)達(dá)，住房租賃需求穩(wěn)定，政府直接干預(yù)較少。從金融體系分工來看，由于美國(guó)資本市場(chǎng)高度發(fā)達(dá)，住房租賃機(jī)構(gòu)以直接融資為主，商業(yè)性貸款為輔，政策性金融機(jī)構(gòu)一般不直接介入市場(chǎng)，主要通過補(bǔ)充流動(dòng)性的方式引導(dǎo)市場(chǎng)行為。美國(guó)住房租賃機(jī)構(gòu)主要通過成熟的REITs市場(chǎng)直接上市融資，其中尤以權(quán)益性REITs居多，來自商業(yè)銀行、儲(chǔ)蓄銀行的商業(yè)性貸款只是補(bǔ)充性質(zhì)的融資渠道。而政策性金融機(jī)構(gòu)，更多是在公共住房、保障性租賃住房等社會(huì)保障領(lǐng)域發(fā)揮作用，如聯(lián)邦住房貸款銀行系統(tǒng)（FHLBS）為此類項(xiàng)目，通過低息貸款和專項(xiàng)補(bǔ)貼等；“兩房”受聯(lián)邦住房金融局（FHFA）監(jiān)督，在年度購買貸款資產(chǎn)結(jié)構(gòu)中，要按照規(guī)定比例承擔(dān)部分公共住房職責(zé)。

日本：日本戰(zhàn)后初期商業(yè)性金融資金短缺，為盡快緩解住宅民生問題，日本政府于1950年組建住宅金融公庫（GHLC），向公營(yíng)、公團(tuán)等公共部門或有意愿開發(fā)租賃住房的民間企業(yè)，發(fā)放低成本住房租賃開發(fā)貸款，用于建造開發(fā)面向中低收入者的租賃住宅。隨著日本經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇和金融自由化程度提高，都市銀行、地方銀行、長(zhǎng)期信用銀行等越來越多的商業(yè)性金融機(jī)構(gòu)涉足住房租賃領(lǐng)域，住宅金融公庫調(diào)整業(yè)務(wù)重心，逐步從原來的業(yè)務(wù)領(lǐng)域退出，并在2007年被住宅金融支持機(jī)構(gòu)（JHFA）所取代。住宅金融支持機(jī)構(gòu)主要通過資產(chǎn)證券化方式為商業(yè)性金融機(jī)構(gòu)提供流動(dòng)性支持，同時(shí)還發(fā)放節(jié)能型租賃住宅修建、老年人租賃住宅修建、城鎮(zhèn)租賃住宅開發(fā)等特殊目的租賃貸款，在商業(yè)性金融機(jī)構(gòu)不愿意介入的領(lǐng)域繼續(xù)發(fā)揮作用。

德國(guó)：德國(guó)政府一直將住房當(dāng)作社會(huì)福利體系的組成部分，房地產(chǎn)市場(chǎng)一直較為穩(wěn)定，住房租賃金融體系中，一直由住房政策性銀行占主導(dǎo)地位。與日本類似，戰(zhàn)后初期，德國(guó)也面臨著商業(yè)性金融資源不足和住房緊張問題，德國(guó)各級(jí)政府調(diào)動(dòng)住房?jī)?chǔ)蓄銀行、房屋建筑協(xié)會(huì)、不動(dòng)產(chǎn)抵押銀行等住房政策性銀行發(fā)放低息甚至無息貸款，鼓勵(lì)住房開發(fā)商集團(tuán)建造租賃住房，并通過稅收減免和補(bǔ)貼、建設(shè)住房建設(shè)基金等方式予以支持。德國(guó)也鼓勵(lì)商業(yè)性銀行參與住房租賃金融領(lǐng)域，全能型銀行、專業(yè)銀行、信用社等商業(yè)性機(jī)構(gòu)也發(fā)放低租金住房開發(fā)貸款，但總體仍以住房政策銀行為主。

韓國(guó)：韓國(guó)住房租賃金融體系中：韓國(guó)住房銀行（KHB）等商業(yè)性金融機(jī)構(gòu)，主要發(fā)放租賃用房開發(fā)貸款。而國(guó)民住宅基金（NHF）、韓國(guó)住房金融公司（KHFC）等住房政策性金融機(jī)構(gòu)，主要通過政策性資金的期限、價(jià)格優(yōu)惠，為公共租賃住房建設(shè)提供支持，并為商業(yè)性金融機(jī)構(gòu)提供流動(dòng)性支持。在個(gè)人租賃貸款領(lǐng)域，韓國(guó)獨(dú)特的押租租賃市場(chǎng)（Chonsei）的貸款，主要由國(guó)民住宅基金發(fā)放，同時(shí)由韓國(guó)住房金融公司下屬的韓國(guó)住房貸款擔(dān)保基金（HFCGF）擔(dān)保。東南亞金融危機(jī)之后，韓國(guó)允許了更多的商業(yè)性金融機(jī)構(gòu)加入住房租賃市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。

總體來看，在除美國(guó)外的多數(shù)國(guó)家，政策性金融都曾在住房租賃金融體系中發(fā)揮著主導(dǎo)作用，但這是特定歷史條件下的產(chǎn)物。戰(zhàn)后初期，多數(shù)國(guó)家面臨戰(zhàn)后重建問題，商業(yè)性金融資源短缺，政策性銀行可以憑借資源優(yōu)勢(shì)，發(fā)放低成本長(zhǎng)期融資支持大規(guī)模興建公共租賃住房，可以盡快解決住房民生問題。隨著經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇和融資渠道的日益豐富，多數(shù)國(guó)家公共租賃用房占比已經(jīng)很低，很多國(guó)家政策性金融的作用和影響力已經(jīng)開始減弱。

二、對(duì)我國(guó)住房租賃金融服務(wù)體系分工的思考

目前，我國(guó)總體已處于“存量房”時(shí)代，隨著住房租賃業(yè)務(wù)的發(fā)展和住房體系結(jié)構(gòu)調(diào)整，商業(yè)性金融也面臨結(jié)構(gòu)調(diào)整的需要。很多商業(yè)性金融機(jī)構(gòu)已經(jīng)將住房租賃市場(chǎng)視為未來的產(chǎn)業(yè)藍(lán)海和業(yè)務(wù)增長(zhǎng)點(diǎn)，開始投入大量資源、積極搶占市場(chǎng)，并在實(shí)踐中逐漸形成了風(fēng)險(xiǎn)可控、商業(yè)可持續(xù)的金融支持模式。因此，總體來看，我國(guó)住房租賃金融領(lǐng)域可能不太存在金融資源短缺問題，開發(fā)性、政策性金融介入的迫切性不強(qiáng)。筆者認(rèn)為，需要借鑒國(guó)際金融體系分工發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)邏輯，結(jié)合我國(guó)金融市場(chǎng)環(huán)境綜合考慮，不宜一概而論或簡(jiǎn)單照搬別國(guó)經(jīng)驗(yàn)，可從以下幾個(gè)角度去思考：

1.如何管理好住房租賃資金用途

發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，需要防范以住房租賃為名義，違規(guī)、變相為非租賃住房融資，進(jìn)行政策套利的行為。在此方面，商業(yè)性金融機(jī)構(gòu)擁有更加完善、成熟的管理制度，在業(yè)務(wù)人員、網(wǎng)點(diǎn)分布等方面更具優(yōu)勢(shì)，可以更好地做好信貸審查和貸后資金管理，有效管理資金用途。

2.如何提供全周期、綜合性金融服務(wù)

商業(yè)性住房租賃項(xiàng)目流程長(zhǎng)，在購地、開發(fā)、運(yùn)營(yíng)以及個(gè)人住房租賃消費(fèi)等多個(gè)環(huán)節(jié)都需要金融產(chǎn)品的持續(xù)跟進(jìn)，企業(yè)開戶、結(jié)算、融資、租賃、現(xiàn)金管理等也需要提供綜合性金融解決方案。在更好地提升客戶體驗(yàn)方面，商業(yè)性金融更具優(yōu)勢(shì)。

3.如何營(yíng)造公平的住房租賃市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境

開發(fā)性、政策性金融依托國(guó)家信用支撐，債券發(fā)行低風(fēng)險(xiǎn)評(píng)級(jí)、零風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重，金融監(jiān)管區(qū)別對(duì)待等方面政策優(yōu)惠。如果過度介入住房租賃金融領(lǐng)域，可能會(huì)擠出商業(yè)性金融機(jī)構(gòu)的投資空間，搶占優(yōu)質(zhì)客戶資源、與商業(yè)性金融爭(zhēng)利，不利于形成不公平的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。

4.如何集約使用開發(fā)性、政策性金融資源

《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于保障性安居工程建設(shè)和管理的指導(dǎo)意見》（國(guó)辦發(fā)〔2011〕45號(hào)）提出“大力推進(jìn)以公共租賃住房為重點(diǎn)的保障性安居工程建設(shè)”。據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)，目前在保障性安居工程貸款中的比例不足3%，公共租賃住房獲得的金融資源尚不充分。開發(fā)性、政策性金融在保障性住房等市場(chǎng)化資源介入不足的領(lǐng)域尚有很大空間。

三、主要結(jié)論

我國(guó)住房租賃市場(chǎng)長(zhǎng)期發(fā)展滯后，加大對(duì)住房租賃市場(chǎng)的金融支持，能夠加速租賃市場(chǎng)資本形成，對(duì)租賃市場(chǎng)規(guī)?；l(fā)展和住房金融改革都具有重要意義。在當(dāng)前的形勢(shì)下，厘清政策性金融、商業(yè)性金融的職能分工和業(yè)務(wù)邊界，對(duì)于發(fā)揮比較優(yōu)勢(shì)，集約、有效使用金融資源，推動(dòng)住房租賃市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展，有著積極作用和現(xiàn)實(shí)意義。

綜合考慮以上因素，筆者認(rèn)為，應(yīng)盡量發(fā)揮市場(chǎng)配置資源作用，各類金融機(jī)構(gòu)各司其職，構(gòu)建多元化、商業(yè)可持續(xù)的住房租賃金融體系。具體而言，凡符合風(fēng)險(xiǎn)可控、商業(yè)可持續(xù)原則的住房租賃項(xiàng)目，應(yīng)盡量由商業(yè)性金融支持。開發(fā)性、政策性金融是商業(yè)性金融的補(bǔ)充，主要支持保障性安居工程項(xiàng)目，重點(diǎn)做好公共租賃住房金融服務(wù)。

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