吳先林

【摘 要】在我國新經(jīng)濟形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)得到了迅速發(fā)展，房企行業(yè)的市場競爭非常激烈。在這種復(fù)雜的經(jīng)濟環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)要想謀求健康有序的可持續(xù)性發(fā)展，在資金管控方面，尤其是在不同發(fā)展時期應(yīng)采取合適的融資籌資方式顯得至關(guān)重要。融資需求仍是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展考慮的重中之重。房地產(chǎn)企業(yè)的資金需求量大，資金回收期長，在融資方面又有諸多限制條件，籌措資金及時解決和緩解自身的資金壓力，關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)安全和風(fēng)險控制。本文分析了新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)融資難的現(xiàn)狀以及存在的問題，并進一步分析造成這一現(xiàn)象的原因，提出了改善房地產(chǎn)企業(yè)融資困境的決策建議，在激烈的市場競爭中推動房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展，在我國經(jīng)濟建設(shè)中房地產(chǎn)企業(yè)能夠發(fā)揮其應(yīng)有的作用。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；融資困境；對策

一、前言

在我國市場經(jīng)濟中，房地產(chǎn)經(jīng)濟已成為重要的經(jīng)濟增長點和產(chǎn)業(yè)支柱。房價增長的過高過快，在市場的供需平衡上產(chǎn)生了巨大影響。國家為了保障房地產(chǎn)行業(yè)市場的健康發(fā)展，制定了一系列規(guī)則調(diào)控制度。這些調(diào)控舉措充分保障了房地產(chǎn)行業(yè)的健康有序發(fā)展，同時也給房地產(chǎn)企業(yè)在融資方面帶來了難以喘吸的壓力，房地產(chǎn)企業(yè)必須盡快調(diào)整融資思路、采取有效措施積極應(yīng)對，尋找新的資金來源渠道，同時也要加強自身建設(shè)，提高企業(yè)信譽，規(guī)范企業(yè)內(nèi)部控制制度，思考新經(jīng)濟形勢下房地產(chǎn)企業(yè)籌資方式。本文分析了目前房地產(chǎn)企業(yè)的籌資現(xiàn)狀，傳統(tǒng)籌資方式下的成本及風(fēng)險管理，針對房地產(chǎn)企業(yè)的籌資現(xiàn)狀， 提出了在新的市場經(jīng)濟環(huán)境下，創(chuàng)新房地產(chǎn)企業(yè)融資方式的必要性及可行性，為投資者的投資決策和管理層的經(jīng)營決策提供更加合理的理論性依據(jù)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)融資特點

房地產(chǎn)企業(yè)要保持正常運轉(zhuǎn)，需要投入大量的人財物。一方面，房地產(chǎn)企業(yè)的自身特點決定了房地產(chǎn)企業(yè)的融資特點，就是要引入大量融資，大量融資的過程必將影響到房地產(chǎn)企業(yè)的市場狀況和未來的發(fā)展前景；另一方面，國家對于房地產(chǎn)企業(yè)融資的調(diào)控相應(yīng)出臺了很多配套政策，也就是說房地產(chǎn)企業(yè)的融資要受到國家調(diào)控政策的影響。簡要分析，房地產(chǎn)企業(yè)融資具有以下的特點：

1.房地產(chǎn)企業(yè)需要大量融資

房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營對象為不動產(chǎn)，具有固定性和不可移動性，這也反映了房地產(chǎn)企業(yè)是典型的資金密集型企業(yè)，相應(yīng)投入的資金數(shù)額巨大，包括人力、物力、財力等方面，決定了房地產(chǎn)企業(yè)融資最基本的特點就是需要大量融資。

2.房地產(chǎn)企業(yè)融資的關(guān)鍵因素是市場

房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險非常高，主要來自兩個方面：一方面房地產(chǎn)企業(yè)自身的營運能力；另一方面房地產(chǎn)市場目前的狀況及發(fā)展前景，而房地產(chǎn)企業(yè)融資的關(guān)鍵因素就是市場。目前，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營模式大多數(shù)都是銷售型的經(jīng)營模式，房地產(chǎn)市場的經(jīng)營狀況基本就決定著所有銷售型房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績。從融資的方面來看，在房地產(chǎn)市場發(fā)展前景良好的情況下，即使有些房地產(chǎn)企業(yè)綜合經(jīng)營能力薄弱，也會很容易獲得融資；相反，就會面臨資金緊缺，引起工程計劃臨時擱淺，在建的工程項目甚至?xí)９?。市場在房地產(chǎn)企業(yè)融資的過程中發(fā)揮了更大的影響力。

3.國家調(diào)控政策影響著房地產(chǎn)企業(yè)融資

國家對房地產(chǎn)行業(yè)進行宏觀調(diào)控、綜合平衡最重要的手段就是房地產(chǎn)企業(yè)的融資政策。實現(xiàn)調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)的目標就是通過直接調(diào)節(jié)和控制房地產(chǎn)企業(yè)的融資，不管是房地產(chǎn)企業(yè)融資政策的直接調(diào)控，還是房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)政策的間接影響，國家調(diào)控政策都必然會影響著房地產(chǎn)企業(yè)的融資。這是房地產(chǎn)企業(yè)融資不可忽視的特點之一。

4.房地產(chǎn)企業(yè)過于單一的融資抵押物

房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道主要是商業(yè)銀行貸款，而貸款的抵押物主要集中在土地和房產(chǎn)上。房地產(chǎn)企業(yè)將土使用權(quán)和在建工程等作為抵押，向銀行融通資金，資金來源單一受限，成本高，風(fēng)險大。

三、房地產(chǎn)企業(yè)融資的現(xiàn)狀及存在的問題

1.房地產(chǎn)企業(yè)融資管理的封閉性和融資方式的單一

在房地產(chǎn)企業(yè)的融資管理中，如何使資金的使用效率提高，如何保持資金鏈的安全，這些因素都關(guān)系著房地產(chǎn)企業(yè)是否能夠良性運營。由于很多房地產(chǎn)企業(yè)運作項目主體都是法人項目公司，對于投放貸款的管理都是要求封閉式管理，資金使用時不易統(tǒng)一調(diào)撥，而且還存在較大數(shù)額的不可動用的各類保證金。由此可見，平衡現(xiàn)金流和現(xiàn)金使用效率是房地產(chǎn)企業(yè)融資管理的核心問題。在目前看來，銀行貸款融資基本上成了房地產(chǎn)企業(yè)選擇的主要融資方式，這種融資方式雖然具有低成本、高效率的優(yōu)點，但是銀行對房企前期的調(diào)查和評估也是十分全面的，審批流程復(fù)雜、時限長，通過調(diào)查評估顯現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)不符合銀行相關(guān)的貸款規(guī)定，這種融資貸款銀行將會做出限制。

2.房地產(chǎn)企業(yè)融資成本高、風(fēng)險大

當前市場經(jīng)濟增速發(fā)展的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)也形成了較大的融資壓力，融資成本過高就是其中之一，主要表現(xiàn)在資金流較為緊張的房地產(chǎn)企業(yè)，貸款到期在授信額度內(nèi)續(xù)貸階段，將會承受來自銀行體系外較高利率的融資壓力，產(chǎn)生一些“過橋階段”的借款，支出較高的利息費用和財務(wù)費用，加大了房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本。房地產(chǎn)企業(yè)對銀行融資渠道過于依賴，國家對銀行貸款政策的宏觀調(diào)控，融資過程中支出的利息費用和財務(wù)費用造成了融資成本過高，這些因素都會給房地產(chǎn)企業(yè)的融資帶來風(fēng)險，造成不能及時補給房地產(chǎn)企業(yè)的后續(xù)資金，甚至補給不足，造成項目資金鏈斷裂，使得房地產(chǎn)企業(yè)陷入財務(wù)困境，甚至破產(chǎn)倒閉。

3.房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理薄弱，缺乏專業(yè)融資人才

一方面，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)屬于中小型企業(yè)，往往跨區(qū)域進行項目運作，內(nèi)部管控松散，風(fēng)險控制能力差，企業(yè)管理層缺乏防范風(fēng)險意識，容易造成房地產(chǎn)企業(yè)的信用風(fēng)險；另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)融資需要結(jié)合自身情況和項目規(guī)模，選擇合適的融資方式和融資規(guī)模，在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部缺乏這種融資方面的專業(yè)人才，在融資前缺少專業(yè)的評估和測算，內(nèi)部管理方面的薄弱嚴重影響著房地產(chǎn)企業(yè)的融資能力。因此，造成房地產(chǎn)企業(yè)融資難的重要原因也就是房地產(chǎn)企業(yè)自身存在的問題。

四、房地產(chǎn)企業(yè)融資因素分析

1.房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部自身建設(shè)因素

很多房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模不大，缺乏完整的內(nèi)部管理體系，在財務(wù)管理和經(jīng)營管理方面更是不規(guī)范，這種不完善的制度建設(shè)，必然會帶來管理方式的不科學(xué)，欠缺管理責(zé)任和約束機制，對外部經(jīng)濟環(huán)境的變化不能及時應(yīng)變，容易導(dǎo)致經(jīng)營困難，從而使房地產(chǎn)企業(yè)的融資能力降低。在房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)經(jīng)營困難，需要融資來補給流動資金時，其到期償債能力卻經(jīng)不起考評和審核，銀行貸款困難。

2.房地產(chǎn)企業(yè)融資缺乏政府政策支持

在目前市場經(jīng)濟高速發(fā)展的情況下，相適應(yīng)的房地產(chǎn)企業(yè)融資方面的法律、法規(guī)還不十分完善，房地產(chǎn)市場調(diào)控政策多變，重視程度不夠，沒有公平有利的政府政策支持，甚至一些政策的出臺，如預(yù)繳稅收、限制商品房銷售價格、限購、提高貸款利率、一次性交納土地出讓金、苛刻的房地產(chǎn)預(yù)售條件，這些政策加大了房地產(chǎn)企業(yè)資金周轉(zhuǎn)的困難。

3.房地產(chǎn)企業(yè)融資的外部環(huán)境

房地產(chǎn)企業(yè)的融資過程中，貸款擔(dān)保的信用體系不健全，資產(chǎn)抵押環(huán)節(jié)多，手續(xù)繁雜，費用高，甚至缺少在資本市場直接融資的途徑。在現(xiàn)階段，房地產(chǎn)企業(yè)融資保護體系不健全，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展受到了限制，融資風(fēng)險也隨之增加，房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險和收益不均衡就有可能出現(xiàn)貸款的違規(guī)現(xiàn)象，不僅會增加房地產(chǎn)金融市場的風(fēng)險，也給銀行帶來了不穩(wěn)定因素。諸如這些問題的出現(xiàn)，還沒有從根本上找到解決方案，尚須形成健全的房地產(chǎn)融資保護體系和金融市場服務(wù)體系。

五、解決房地產(chǎn)企業(yè)融資困境的對策

1.提高企業(yè)融資管理能力

房地產(chǎn)企業(yè)要適應(yīng)高速發(fā)展的經(jīng)濟形式的變化，按照新的企業(yè)標準，加強自身各項制度的建設(shè)，發(fā)揮財務(wù)管理的作用，完善內(nèi)部融資機制，調(diào)整融資結(jié)構(gòu)，拓寬內(nèi)部融資路徑，擴展外部直接融資通道，提高經(jīng)營效率，這樣可以有效化解風(fēng)險。當前房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制意識薄弱，制約了企業(yè)的融資能力，因此，房地產(chǎn)企業(yè)要加強內(nèi)部控制管理，不斷完善公司內(nèi)部治理結(jié)構(gòu)，通過企業(yè)自身制度的完善，提高企業(yè)盈利能力和融資管理能力，從而使企業(yè)有能力擴大融資來源，解決企業(yè)融資難的根本問題。

2.適當放寬房地產(chǎn)企業(yè)融資的政策限制

房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展離不開健全的法律體系，借鑒國外成熟的房地產(chǎn)市場法律約定，結(jié)合我國目前房地產(chǎn)市場的現(xiàn)實狀況，我國現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)融資方面的法律法規(guī)應(yīng)該不斷完善，加強明確房地產(chǎn)企業(yè)融資的范圍及違約后果的處置，進一步合理的約束房地產(chǎn)企業(yè)的融資行為，適時采取放寬調(diào)控政策，適當放松信貸規(guī)模的監(jiān)管。由此可以看出，國家的政策導(dǎo)向?qū)Ψ康禺a(chǎn)企業(yè)的深遠影響，同時也給房地產(chǎn)企業(yè)的融資帶來了間接影響。

3.培養(yǎng)房地產(chǎn)企業(yè)融資管理專業(yè)人才

房地產(chǎn)企業(yè)要想擴大融資渠道，提高融資能力，必須要有一批精通房地產(chǎn)金融方面的專業(yè)人才。市場經(jīng)濟越發(fā)達，對專業(yè)人才的需求也越大，要求也會越高。這就要求房地產(chǎn)企業(yè)要對現(xiàn)有員工進行定期、全面的業(yè)務(wù)知識培訓(xùn)，提高所有員工自身的綜合素質(zhì)，適應(yīng)市場變化對人才的需求，綜合提高企業(yè)自身的核心競爭力，為房地產(chǎn)企業(yè)在市場中的快速發(fā)展爭取主動權(quán)。

六、結(jié)論

我國重要產(chǎn)業(yè)支柱的一部分來源于房地產(chǎn)企業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)系到我國國民經(jīng)濟的全局，因此，房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展十分重要。本文闡述了迅速發(fā)展的房地產(chǎn)企業(yè)的融資特點、現(xiàn)狀及存在的問題，從多個角度分析了在我國新經(jīng)濟形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的融資困境，提出了解決融資困境的對策，強調(diào)了融資問題伴隨著企業(yè)的生存與發(fā)展，是房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵。目前，房地產(chǎn)企業(yè)融資仍然存在很多問題和困難，與市場經(jīng)濟的發(fā)展存在不相適應(yīng)的問題顯而易見，我們只要從科學(xué)、理性的角度來分析當前存在的問題和困難，不斷加強房地產(chǎn)企業(yè)金融市場的宏觀調(diào)控，實行對房地產(chǎn)行業(yè)的有效管理，完善房地產(chǎn)企業(yè)配套的法律法規(guī)，適時采取適應(yīng)各類大小規(guī)模、工期長短，更合適的融資方式，從不同角度，不同層次規(guī)范融資行為，擺脫依賴銀行信貸單一的融資格局，多元化擴展融資渠道，逐步解決現(xiàn)實中存在的問題和困難，保證市場經(jīng)濟發(fā)展環(huán)境健康優(yōu)良，融資行為更加規(guī)范嚴謹，實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的壯大和長久發(fā)展。

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