鐘巍威

大連新榮安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 遼寧大連 116000

房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱行業(yè)，其具有資金密集、開發(fā)建設(shè)周期長(zhǎng)、過程復(fù)雜等特點(diǎn)。因此，房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)從土地的獲得、施工的建設(shè)、房屋的售賣等，需要涉及到各種類型的合同。在這些合同中，不同的付款方式、不同的結(jié)算方式、不同的計(jì)量方式，甚至有時(shí)候僅僅的一字之差都會(huì)改變?cè)竞贤瑮l款所想要表達(dá)的意思，都會(huì)對(duì)企業(yè)產(chǎn)生不同利益后果和法律后果。因此，房地產(chǎn)企業(yè)合同內(nèi)容是否嚴(yán)謹(jǐn)，是否可以完整表述簽訂雙方所要表達(dá)的意思，對(duì)企業(yè)的盈利有著至關(guān)重要的關(guān)系。

而占據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本很大比例的施工成本同樣值得我們關(guān)注。其合同中所涉及到的承包范圍、價(jià)款結(jié)算、技術(shù)要求、質(zhì)保維修等條款都是在后期施工過程中容易產(chǎn)生糾紛的地方。我們需要對(duì)此進(jìn)行了解分析，盡可能的規(guī)避可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，以達(dá)到利益最大化的結(jié)果[1]。

1 施工合同的定義

施工合同指建設(shè)單位和施工單位為完成商定的建筑安裝工程施工任務(wù)，明確相互之間權(quán)利、義務(wù)關(guān)系的書面協(xié)議。

簽訂施工合同之前，建設(shè)單位必須已取得國(guó)家有關(guān)部門的批準(zhǔn)，有相應(yīng)的建設(shè)計(jì)劃和具體的設(shè)計(jì)文件。在施工過程中，如果原項(xiàng)目計(jì)劃的功能需要變更，則必須上報(bào)有關(guān)部門重新審核同意。承包人必須具有相應(yīng)的建設(shè)工程承包資質(zhì)，并在經(jīng)工商部門核準(zhǔn)的經(jīng)營(yíng)范圍內(nèi)從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

施工合同是由各個(gè)協(xié)議或相關(guān)文件組成的。在借鑒了國(guó)際上廣泛使用的FIDIC土木工程施工合同條款的基礎(chǔ)上，我國(guó)的《建設(shè)工程施工合同》由《協(xié)議書》、《通用條款》、《專用條款》三部分組成，并附有三個(gè)附件：《承包人承攬工程項(xiàng)目一覽表》、《發(fā)包人供應(yīng)材料設(shè)備一覽表》、《工程質(zhì)量保修書》。其主要內(nèi)容包括：工程范圍、建設(shè)工期、工程開工和竣工時(shí)間、工程造價(jià)、工程質(zhì)量、技術(shù)要求、竣工驗(yàn)收、質(zhì)量保修范圍和質(zhì)量保證期、相互協(xié)作條款及違約責(zé)任等。

通過上述施工合同的定義，我們可以看出其合同所涉及到的內(nèi)容十分復(fù)雜，從而也最容易產(chǎn)生各種糾紛。因此，在簽訂施工合同之前，我們應(yīng)該詳細(xì)了解其將會(huì)涉及到的風(fēng)險(xiǎn)類型并掌握相對(duì)適用的規(guī)避手段，以盡量減少風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。

2 房地產(chǎn)企業(yè)施工合同容易出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)

2.1 技術(shù)方面的風(fēng)險(xiǎn)

在項(xiàng)目的施工過程中，施工的技術(shù)水平的高低對(duì)項(xiàng)目的質(zhì)量和項(xiàng)目的成本起到至關(guān)重要的作用。施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)的是否合理，是否會(huì)產(chǎn)生許多變更和簽證，這些會(huì)致使到項(xiàng)目結(jié)束時(shí)承包方對(duì)我們進(jìn)行索賠。

承包方的技術(shù)能力是否適合項(xiàng)目的開發(fā)，其所提供的材料是否真實(shí)有效，這關(guān)系到項(xiàng)目是否可以按時(shí)完工，保證質(zhì)量。

2.2 經(jīng)濟(jì)方面的風(fēng)險(xiǎn)

投標(biāo)文件中的工程清單報(bào)價(jià)是否合理，對(duì)后期可能增加或減少的工程量是否合理報(bào)價(jià)。市場(chǎng)中的人工、材料、設(shè)備價(jià)格的上下浮動(dòng)，以及材料設(shè)備的質(zhì)量是否合格，是否能及時(shí)供應(yīng)。國(guó)家相關(guān)政策是否會(huì)在項(xiàng)目開發(fā)階段做出調(diào)整。這些都是合同中所涉及到的關(guān)于經(jīng)濟(jì)方面的風(fēng)險(xiǎn)。

2.3 合同簽訂和履行方面的風(fēng)險(xiǎn)

合同文字的是否嚴(yán)謹(jǐn)，合同條款是否全面，關(guān)系著合同中可被對(duì)方利用的漏洞的多少。不平等的約束條款，或表達(dá)意思不完整的條款會(huì)造成雙方后期過多不必要的爭(zhēng)議和糾紛。

沒有或者不嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膿?dān)保、索賠、保險(xiǎn)等相應(yīng)合同條款，缺少因第三方影響造成工期延誤或經(jīng)濟(jì)損失的條款，都會(huì)對(duì)合同的雙方造成不必要的后期爭(zhēng)議[2]。

3 房地產(chǎn)企業(yè)施工合同風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避

根據(jù)上面的分析，我們可以發(fā)現(xiàn)施工合同所存在的風(fēng)險(xiǎn)有很多，因此我們需要采取相應(yīng)對(duì)策，以避免或減輕風(fēng)險(xiǎn)可能造成的損失。

3.1 做好合同簽訂前期準(zhǔn)備工作

在合同簽訂前，要全面分析工程情況，做好招標(biāo)文件的填寫，盡量將后期施工階段會(huì)產(chǎn)生的問題想全。并對(duì)投標(biāo)單位做好信息收集，確保其具有相應(yīng)施工能力。

建立企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估機(jī)制，對(duì)項(xiàng)目所要面臨的各種風(fēng)險(xiǎn)加以分析、評(píng)估。以便提前有效的進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避工作。

3.2 采用合同范本，明確合同條款

在合同簽訂時(shí)，盡量采用合同范本防止缺項(xiàng)少項(xiàng)，明確雙方的權(quán)利與義務(wù)。對(duì)工程范圍、施工時(shí)間、計(jì)價(jià)方式、技術(shù)要求、風(fēng)險(xiǎn)范圍等要準(zhǔn)確描述。在合同條款里可以通過相應(yīng)的履約保證、工程保險(xiǎn)和工程分包等方式來(lái)向第三方轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)[3]。

3.3 加強(qiáng)對(duì)合同履行的管理

在施工合同的履行中，發(fā)包方需要加強(qiáng)對(duì)施工方合同履行的管理。做好合同履行過程中所產(chǎn)生的各種資料的收集保管。對(duì)工程的變更和簽證等要嚴(yán)格把控，減少變更和簽證等對(duì)工程的工期及造價(jià)的影響，以便減少后期索賠的產(chǎn)生。

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)規(guī)范相關(guān)文件的簽字、接收程序。確保每一份文件的產(chǎn)生都有理有據(jù)，有相關(guān)人員監(jiān)督確認(rèn)。

4 結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的施工合同是項(xiàng)目市場(chǎng)化運(yùn)作的基礎(chǔ)，是發(fā)包方與承包方合作的重要依據(jù)。作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)該在合同簽訂前，提高風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，加大防范措施，組建相應(yīng)的合同管理團(tuán)隊(duì)。要做到既要重視技術(shù)又要重視造價(jià)，既要重視法律又要重視管理，達(dá)到全面平衡的狀態(tài)。

進(jìn)行合理有效的合同風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避，能夠更加有效的促進(jìn)合同的全面履行，減少互相推諉扯皮，維護(hù)自身利益，確保工程的進(jìn)度和質(zhì)量。從而使企業(yè)達(dá)到利益最大化的目的，使企業(yè)更加健康穩(wěn)步的發(fā)展。