1　導言

世界各地的房地產(chǎn)價格相繼上漲我國也出現(xiàn)了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過熱現(xiàn)象，房地產(chǎn)價格、房地產(chǎn)投資額、商品房空置率持續(xù)上升，我國房地產(chǎn)價格的攀升同我國不斷加快的經(jīng)濟增長和雄厚的外匯儲備一樣引起了國內(nèi)的普遍關(guān)注。

2　房地產(chǎn)信貸波動與房價波動相互關(guān)系概述

2.1　銀行信貸加速房價上漲的機制分析

在我國現(xiàn)行銀行制度很不完善的情況下,絕大部分房地產(chǎn)信貸都是以抵押為依據(jù)的,因此房地產(chǎn)產(chǎn)品的市場價值大小直接決定了信貸額度的大小。在房地產(chǎn)周期性波動的上升過程中,作為抵押品的房地產(chǎn)價值由于宏觀經(jīng)濟環(huán)境、預期等因素隨之上升,直接導致銀行的房地產(chǎn)信貸投放量增加,在土地、房地產(chǎn)產(chǎn)品短期供給彈性很小的情況下,投入房地產(chǎn)市場資金量的增加一定程度上會推高房價,同時,根據(jù)靜態(tài)和適應性預期理論,此時房地產(chǎn)市場的各種參與者包括銀行等金融機構(gòu)和消費者預期后續(xù)房價還會上升,銀行會放松貸款條件,增加房地產(chǎn)信貸額度,由于不同于發(fā)達國家的消費習慣和銀行的信貸集中現(xiàn)象等原因,在我國,房地產(chǎn)信貸被認為是優(yōu)質(zhì)貸款,因此銀行等金融機構(gòu)會競相增加房地產(chǎn)信貸,在獲得貸款條件放松和預期房價上漲的情況下,除了原有的房地產(chǎn)參與者獲得更多貸款外,由于“羊群效應”,大量的投資者、投機者和新的消費者、開發(fā)商參與進來,而房地產(chǎn)產(chǎn)品作為一種商品,其價格也是由需求和供給雙方的力量相互作用形成的,從供給的角度看,開發(fā)商獲得大量信貸資金必然會進行后續(xù)的項目購置和開發(fā),大量的理論和實踐表明,短期內(nèi)地價受房價影響,由于房價的上升或預期上升,地價也隨之上升,在我國地價是房地產(chǎn)成本構(gòu)成的主要部分,因此房價必將隨地價的上漲而上漲。從需求的角度分析,購房者同樣預期房價的上漲,隨著參與其中的投機者不斷增加,需求人數(shù)會急劇上升,在房地產(chǎn)供給增加不多甚至減少的情況下,房價也會被推高。因此,供給和需求的相互作用致使房價不斷上漲。另一方面,房價的上升不僅會提高銀行自有房產(chǎn)的價值,還會提升銀行貸款的質(zhì)量,促使銀行減少儲備,進一步增加信貸數(shù)量。以上兩方面相互作用必然會導致“銀行貸款增加――房地產(chǎn)價格上升――銀行貸款增加”的螺旋式上升結(jié)果。在房價拐點未來臨之前,大量投機者的存在及銀行信貸的支持,使得房地產(chǎn)價格日益脫離實際的均衡價格和基礎的價值,導致房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生并不斷膨脹。

2.2　銀行信貸加速房價下跌的機制分析

房地產(chǎn)信貸不僅在房地產(chǎn)上升周期中對房價影響很大,在房地產(chǎn)周期性波動中的下降階段也扮演了同樣重要的角色。如果宏觀經(jīng)濟環(huán)境發(fā)生逆轉(zhuǎn),房地產(chǎn)行業(yè)步入下行通道時,一方面,用于發(fā)放房地產(chǎn)信貸的抵押品價格大幅下降,而信貸的需求者會由于經(jīng)濟條件的改變而產(chǎn)生違約的可能,致使銀行資產(chǎn)質(zhì)量下降;另一方面,房價的下降直接降低銀行所擁有的房地產(chǎn)資產(chǎn)的價值,導致銀行資產(chǎn)規(guī)模縮水等。所有這些因素都會促使銀行減少房地產(chǎn)信貸規(guī)模,而房地產(chǎn)業(yè)是個資金密集型產(chǎn)業(yè),一旦投入資金的減少和基于價格下降的預期導致有效需求減少勢必會造成房價下行的壓力。與此同時,為了應對不利局面,監(jiān)管者可能執(zhí)行更為嚴格的監(jiān)管措施以縮減房地產(chǎn)信貸的投放,致使房價進一步下降。

3　利率上漲額度受限今年房地產(chǎn)信貸或緊上加緊

2018年開年,廣州等一線城市的首套個人住房按揭貸款利率上浮，引發(fā)市場關(guān)注。銀行資金價格水漲船高，信貸投放也‘價高者得’?？紤]到房地產(chǎn)調(diào)控仍從緊，房地產(chǎn)相關(guān)貸款受到的影響很大，預計未來利率可能繼續(xù)上浮。業(yè)內(nèi)人士認為，資金成本上升疊加非標回表導致銀行的資本金壓力上升，將促使貸款利率上行，今年個人房貸利率上漲是大概率事件。同時，銀行信貸資金可能更多地流向先進制造業(yè)、普惠金融、小微企業(yè)等領(lǐng)域。在零售業(yè)務方面，銀行為了提高資產(chǎn)收益率，可能加大信貸資源向信用卡、消費金融等領(lǐng)域投放的力度。

3.1　多地個人房貸利率上浮

開年后，廣州地區(qū)四大國有銀行宣布，2月1日起首套房的房貸利率上浮10%，二套房則上浮15%。廣州地區(qū)銀行首套房的房貸利率大多上浮5%-15%。其他一線城市方面，深圳地區(qū)的21家銀行中，有13家銀行首套房房貸利率上浮10%，上浮15%和20%的銀行各有兩家。上海（樓盤）地區(qū)的30家銀行中，有13家銀行首套房房貸利率上浮，8家銀行維持基準利率。二線城市中，武漢（樓盤）、南京（樓盤）等地銀行的首套房房貸利率上浮10%-20%。一線城市和熱門二線城市的房貸利率可能局部上浮15%左右，但不會出現(xiàn)按揭貸款利率大幅上升的情況。由于監(jiān)管的因素，非剛性需求已無法落地，現(xiàn)在一線和二線城市的購房需求基本上是剛性需求。對于剛性需求，利率不可能無限上漲，還需要控制在合理水平。

3.2　房地產(chǎn)相關(guān)貸款額度緊張

2018年信貸額度緊張，大部分企業(yè)已接受貸款利率上漲的現(xiàn)實。盡管房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往能接受利率上浮30%甚至更高的水平，但總行審批非常嚴。目前房地產(chǎn)企業(yè)的批貸次序是靠后的。只有在銀行信貸額度實在有富余時，才可能給房地產(chǎn)企業(yè)批貸。以往銀行的非標投資很多流向城投公司與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。在目前從嚴監(jiān)管的格局下，回表難度很大。房地產(chǎn)領(lǐng)域一直是監(jiān)管部門重點關(guān)注的風險領(lǐng)域，2018年房地產(chǎn)相關(guān)貸款預計會持續(xù)收縮。

4　結(jié)論

綜上所述，優(yōu)化銀行信貸結(jié)構(gòu)，控制房地產(chǎn)業(yè)的資金投入，使更多資金流入需要建設和發(fā)展的行業(yè)中，積極配合國家重點扶植的項目，提供住房保障機制資金支持，限制房地產(chǎn)開發(fā)商過度貸款，防止過量資金流入房地產(chǎn)業(yè)，才能抑制房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生，促進房地產(chǎn)市場健康、持久發(fā)展。