文/管培龍，煙臺(tái)陽(yáng)光驪臻房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司

1 房地產(chǎn)企業(yè)資金管理現(xiàn)狀

1.1 資金預(yù)算的執(zhí)行效率較低

房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算關(guān)系重大，但是目前來(lái)看，許多房企內(nèi)部預(yù)算執(zhí)行卻成效欠佳，預(yù)算執(zhí)行效率堪憂，資金預(yù)算與最終的資金使用情況明顯不相符合，預(yù)算在實(shí)際工作中形同虛設(shè)。眾所周知，房地產(chǎn)企業(yè)是資金密集型企業(yè)，對(duì)資金預(yù)算的要求非常高，制定合理的預(yù)算并且嚴(yán)格貫徹執(zhí)行不但是企業(yè)投資決策的重要保障，還能夠提高資金使用效率，保證企業(yè)資金安全。究其原因，房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)中資金管理工作的體系性問(wèn)題首當(dāng)其沖，導(dǎo)致預(yù)算準(zhǔn)確度欠佳，預(yù)算方案與實(shí)際的開(kāi)發(fā)進(jìn)程和需要不一致。這種情況在當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)中較為普遍，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展構(gòu)成了嚴(yán)重威脅。

1.2 房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道較少

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，資金流是企業(yè)正常運(yùn)營(yíng)和發(fā)展的重要保障，沒(méi)有穩(wěn)定的資金來(lái)源企業(yè)發(fā)展勢(shì)必難以維持。當(dāng)前，房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式主要有三種：其一，自有資金，依靠企業(yè)自有的現(xiàn)金資產(chǎn)投入企業(yè)開(kāi)發(fā)投資和運(yùn)營(yíng)；其二，股權(quán)融資，這種融資方式對(duì)企業(yè)資質(zhì)和規(guī)模要求較高，一般只有上市的大型房地產(chǎn)公司才能采用這種方式，對(duì)于眾多的中小型企業(yè)并不適用；其三，銀行貸款，目前這是大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的主要融資方式。但是隨著國(guó)家房地產(chǎn)政策和市場(chǎng)的變化，銀行對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)貸款的審核力度更大，貸款額度降低，許多企業(yè)無(wú)法獲得銀行貸款只能轉(zhuǎn)而向民間融資，但是這種融資方式并不為法律認(rèn)可，且成本較高，風(fēng)險(xiǎn)較大。作為對(duì)資金高度依賴的行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)的融資無(wú)疑是重中之重，當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道的匱乏也在很大程度上限制了企業(yè)的擴(kuò)大再生產(chǎn)，甚至引發(fā)了許多中小型房企瀕臨破產(chǎn)之絕境或者面臨被其他企業(yè)收購(gòu)之風(fēng)險(xiǎn)。

1.3 資金運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)管理能力較低

在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，收益與風(fēng)險(xiǎn)并存，收益越高相應(yīng)的投資風(fēng)險(xiǎn)也就越大。房地產(chǎn)企業(yè)鑒于其投資規(guī)模較大，受到市場(chǎng)和政策影響非常明顯，企業(yè)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)比較高。在此背景下，房地產(chǎn)企業(yè)在資金管理當(dāng)中的風(fēng)險(xiǎn)管理工作就顯得尤為重要，通過(guò)科學(xué)合理的風(fēng)險(xiǎn)管理措施保障資金使用的安全，促進(jìn)企業(yè)資金流的安全，避免企業(yè)因外部或者內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)引起資金流斷裂，使得企業(yè)走向絕境。當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在資金運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)管理方面缺乏有效的經(jīng)驗(yàn)，許多房地產(chǎn)企業(yè)甚至對(duì)資金運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)樹(shù)立正確的意識(shí)，導(dǎo)致資金風(fēng)險(xiǎn)處于高發(fā)狀態(tài)，嚴(yán)重危及企業(yè)生存與發(fā)展。

2 房地產(chǎn)企業(yè)資金管理應(yīng)對(duì)策略

2.1 加強(qiáng)企業(yè)資金的風(fēng)險(xiǎn)管控意識(shí)

房地產(chǎn)企業(yè)要建立資金風(fēng)險(xiǎn)管控制度，在企業(yè)內(nèi)部全面宣貫資金風(fēng)險(xiǎn)管控體系，不斷加強(qiáng)員工的資金風(fēng)險(xiǎn)管控意識(shí)。在預(yù)算制定階段相關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)人必須全面了解項(xiàng)目情況，充分考慮各種因素，保證資金預(yù)算滿足項(xiàng)目開(kāi)發(fā)與企業(yè)運(yùn)營(yíng)的實(shí)際需要。同時(shí)在實(shí)際資金使用過(guò)程中，建立合理的制度和流程體系確保資金管理的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任落實(shí)到具體的責(zé)任人，避免風(fēng)險(xiǎn)事故爆發(fā)后出現(xiàn)追責(zé)無(wú)人的困境。還應(yīng)當(dāng)將資金預(yù)算的執(zhí)行情況作為有關(guān)部門(mén)考核指標(biāo)之一，確保資金預(yù)算執(zhí)行到位。只有企業(yè)內(nèi)部各部門(mén)樹(shù)立良好的資金風(fēng)險(xiǎn)管控意識(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理工作才可能得到進(jìn)一步地推進(jìn)和落實(shí)。

2.2 充分利用外部融資

房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)資金的依賴程度非常之高，一旦資金流斷裂企業(yè)勢(shì)必走向衰亡。在當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)條件下，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)充分拓展外部融資渠道，并且在同等條件下選擇去融資成本最低的融資方式。例如在開(kāi)發(fā)前期，可以將國(guó)有土地使用權(quán)作為抵押物，從銀行獲取抵押貸款；在開(kāi)發(fā)進(jìn)程中，則可以將在建工對(duì)于信托這類(lèi)融資方式，由于成本較高、手續(xù)復(fù)雜，除非確實(shí)沒(méi)有其他融資渠道，一般房地產(chǎn)企業(yè)不將其作為首選融資方式。此外，在滿足條件時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)還可以通過(guò)發(fā)行債券的方式獲得資金。

2.3 加強(qiáng)監(jiān)督，完善項(xiàng)目資金監(jiān)控

資金安全需要企業(yè)建立并落實(shí)資金安全監(jiān)控管理制度，房地產(chǎn)企業(yè)可以建立規(guī)范的資金使用情況檢查制度，通過(guò)定期的檢查及時(shí)發(fā)現(xiàn)在各個(gè)階段企業(yè)資金的真實(shí)情況，從而做出有效應(yīng)對(duì)；此外，還可以建立不定期檢查制度，針對(duì)某些問(wèn)題較為突出的資金問(wèn)題開(kāi)展專項(xiàng)檢查，從而實(shí)現(xiàn)資金監(jiān)控的全方位覆蓋。房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)當(dāng)制度應(yīng)收款回款速度和資金數(shù)量與有關(guān)負(fù)責(zé)人的績(jī)效直接掛鉤的獎(jiǎng)懲機(jī)制，激發(fā)企業(yè)內(nèi)部員工主動(dòng)回籠資金的積極性和主動(dòng)性。與此同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)資金管理中還應(yīng)重視內(nèi)部審計(jì)，通過(guò)全面的事前預(yù)防、事中監(jiān)控制度來(lái)進(jìn)一步確保資金安全。在全面的資金管控和監(jiān)督體系下，房地產(chǎn)企業(yè)的資金使用安全才有最基本的保障，這也是我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)需要著力去完善的一方面工作。

2.4 加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算管理

房地產(chǎn)企業(yè)要想在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占得一席之地，就必須重視預(yù)算管理工作，這是企業(yè)健康運(yùn)營(yíng)發(fā)展之重要保障。為合理的實(shí)現(xiàn)企業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)與收益的平衡，確保資金安全，企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立科學(xué)的預(yù)算管理工作體制，避免資金使用的風(fēng)險(xiǎn)與收益不對(duì)稱。在房地產(chǎn)項(xiàng)目前期，資金預(yù)算編制工作必須充分考慮項(xiàng)目的實(shí)際情況，對(duì)所有能夠影響后期預(yù)算的因素都要加以考量。在制定好科學(xué)合理的資金預(yù)算編制后，其他部門(mén)要嚴(yán)格執(zhí)行，確保資金使用符合企業(yè)投資運(yùn)營(yíng)的既定規(guī)劃，保證房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)資金使用的把握能夠掌握主動(dòng)權(quán)。通過(guò)建立并落實(shí)的完善預(yù)算管理工作機(jī)制，使得房地產(chǎn)企業(yè)資金預(yù)算工作能夠最大程度地反映企業(yè)的資金使用需求和實(shí)際使用狀況，從而更好地作出投資決策。