1 當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀

1.1 增長(zhǎng)速度放緩

房地產(chǎn)業(yè)從高速發(fā)展階段，進(jìn)入中低速發(fā)展的新階段。2017年，全國(guó)商品房銷售金額13.37萬億元，同比增長(zhǎng)13.7%，較2016年增加1.6萬億元，商品房銷售面積16.94億平方米，同比增長(zhǎng)7.7%；2018年一季度商品房銷售額25597億元，同比增長(zhǎng)10.4%，銷售面積3.01億平方米，同比增長(zhǎng)3.6%。由近年來的數(shù)據(jù)可以看出，雖然房地產(chǎn)銷售額、銷售面積持續(xù)增高，但是增速逐漸放緩。

1.2 區(qū)域分化嚴(yán)重

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的2018年3月商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格同比下降0.6%，降幅比上月擴(kuò)大0.5個(gè)百分點(diǎn)；二手住宅銷售價(jià)格首次出現(xiàn)下降，降幅為0.1%。二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格同比漲幅分別比上月回落0.2和0.4個(gè)百分點(diǎn)。三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格同比漲幅均比上月回落0.3個(gè)百分點(diǎn)?？梢钥闯?，一線城市房?jī)r(jià)在下降且降幅在擴(kuò)大，而二三線城市房?jī)r(jià)在上漲但是漲幅在放緩。

1.3 行業(yè)集聚提速

2017年，房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)銷售總額、銷售面積分別達(dá)63760.7億元、49795.9萬平方米，同比增長(zhǎng)32.8%和23.7%；百?gòu)?qiáng)企業(yè)市場(chǎng)份額快速上升至47.7%，較上年提高7.9個(gè)百分點(diǎn)，行業(yè)集中度加速提升，強(qiáng)者恒強(qiáng)態(tài)勢(shì)更加凸顯，百億房企漸成未來房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的主力。

2 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)未來發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)

2.1 房地產(chǎn)市場(chǎng)將走向成熟

從現(xiàn)階段來看，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)正從過去的瓶頸期走出，并處于發(fā)展階段，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)仍在增長(zhǎng)。國(guó)家宏觀調(diào)控在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)節(jié)中將發(fā)揮有效作用。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展將持續(xù)促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，居民生活質(zhì)量將不斷的提高。

2.2 房?jī)r(jià)將相對(duì)穩(wěn)定

目前，房?jī)r(jià)上漲過快對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展帶來了一定影響，為了防止房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制失靈，國(guó)家出臺(tái)了相關(guān)政策進(jìn)行了調(diào)控。雖然房?jī)r(jià)仍有上漲趨勢(shì)，但漲幅應(yīng)該會(huì)相對(duì)穩(wěn)定，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)將出現(xiàn)穩(wěn)中有升。

2.3 房地產(chǎn)發(fā)展將遷就低收入群體

隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，城市人口增長(zhǎng)明顯，但低收入者仍為多數(shù)。保障性住房政策對(duì)提高居民生活質(zhì)量、減小住房壓力具有深遠(yuǎn)意義。目前，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序混亂現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，保障性住房存在著價(jià)格不當(dāng)、供不應(yīng)求、住房面積不合理、監(jiān)管體制不完善等問題，這影響著城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展。值得肯定的是，國(guó)家對(duì)居民住房問題一直較為關(guān)注，在市場(chǎng)和政府的雙重管控下，未來房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)將傾斜于保障性住房，形成多層次的住房供給體系。短期內(nèi)因市場(chǎng)供給量的局限性，這一趨勢(shì)可能并不明顯，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，結(jié)構(gòu)調(diào)整必不可少，房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)越來越趨于合理，開發(fā)商也更加愿意開發(fā)保障性住房，滿足低收入著的迫切需求。

3 長(zhǎng)期趨勢(shì)

3.1 租購(gòu)并舉新格局

2017年，從中央到地方密集出臺(tái)政策，加快推進(jìn)租購(gòu)并舉的制度建設(shè)，住建部等九部委聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》，啟動(dòng)利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房的試點(diǎn)工作。目前，多地已上線國(guó)有租賃平臺(tái)，包括商業(yè)銀行、互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)在內(nèi)的社會(huì)各方力量也紛紛進(jìn)軍住房租賃市場(chǎng)。這是嘗試盤活存量土地，增加土地供給的一大突破。多層次的住房供應(yīng)體系將為房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定奠定更堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)?！岸嘀黧w供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉”將引導(dǎo)資源更多向租賃住房市場(chǎng)配置，在一系列政策的推動(dòng)下，住房租賃市場(chǎng)正進(jìn)入蓬勃發(fā)展的階段，租購(gòu)并舉會(huì)成為新時(shí)代背景下的新格局。

3.2 房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制建立

房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康的發(fā)展需要長(zhǎng)效機(jī)制的建立，包括房產(chǎn)稅、調(diào)整一線城市空間布局等。今年兩會(huì)討論最熱烈的話題是房地產(chǎn)稅，房產(chǎn)稅會(huì)增加房屋的保有成本，也是房地產(chǎn)市場(chǎng)的自動(dòng)穩(wěn)定器，房產(chǎn)稅一旦實(shí)施，將會(huì)帶給房地產(chǎn)市場(chǎng)更深層次的改變。2018年，政府將繼續(xù)堅(jiān)持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，建立健全促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性。新時(shí)代下，住房回歸居住屬性，房地產(chǎn)回歸實(shí)業(yè)屬性，已經(jīng)成為不可逆轉(zhuǎn)的趨勢(shì)。

4 機(jī)會(huì)點(diǎn)分析

未來的房地產(chǎn)行業(yè)將迎來重大的發(fā)展轉(zhuǎn)型期和整合期，未來財(cái)力雄厚的大型地產(chǎn)公司能憑借自身實(shí)力及完整的產(chǎn)業(yè)鏈，如果能準(zhǔn)確的把握市場(chǎng)需求的脈搏將會(huì)迎來自身發(fā)展的“春天”；而財(cái)力薄弱的小型地產(chǎn)公司就只能在“寒冬”里煎熬，唯一能做的就只能抱團(tuán)取暖以合資拿地來求生存。拿2018年南通的房地產(chǎn)市場(chǎng)為例，整個(gè)4月份的土地拍賣市場(chǎng)，已經(jīng)成為萬科、遠(yuǎn)大等這些大型地產(chǎn)公司競(jìng)爭(zhēng)的天下，“地王”不斷被刷新，土地樓面價(jià)已經(jīng)攀升到一萬以上，熱門地塊的樓面價(jià)甚至達(dá)到了一萬四，拿地的資金已經(jīng)是大幾億起步了，土地面積稍大的甚至是幾十億成交額，手上握有兩三個(gè)億的小型地產(chǎn)公司根本就沒有實(shí)力競(jìng)爭(zhēng)。而這些大型地產(chǎn)公司憑借自身雄厚的財(cái)力玩得是如魚得水，他們通過快進(jìn)快出的高周轉(zhuǎn)、產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)化及自身完善的產(chǎn)業(yè)鏈很好的控制了項(xiàng)目成本，獲得了利潤(rùn)的最大化。個(gè)人分析，未來的樓市消費(fèi)將趨于理性，房屋需求將會(huì)從剛需轉(zhuǎn)入到改善性居住為主、剛需為輔的成熟期，購(gòu)買主力也將從前些年的60、70后轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)在70、80后甚至是90后。未來的新樓盤建設(shè)應(yīng)重點(diǎn)考慮小區(qū)的區(qū)域配套程度、綠化環(huán)境、物業(yè)的管理環(huán)境、房屋套型的合理度。將來小區(qū)附近有配套成熟的商業(yè)圈、學(xué)校、醫(yī)院等及內(nèi)部綠化環(huán)境好、物業(yè)管理正規(guī)、套型通透且臥室數(shù)量在3～4個(gè)且面積在110m2、135m2及160m2左右的戶型將會(huì)受到追捧而熱銷。

5 結(jié)束語(yǔ)

盡管我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)在仍然存在些許問題，但是從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，它將沿著良好、健康的趨勢(shì)發(fā)展。為確保我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展，政府必須進(jìn)行宏觀調(diào)控，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行完善，房地產(chǎn)企業(yè)自身也應(yīng)不斷革新，從而達(dá)到房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的理想狀態(tài)。

[1]周銀山.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)對(duì)中國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的作用[J].技術(shù)與市場(chǎng),2016(08).