1 房產(chǎn)稅改革背景

新中國(guó)成立后，我國(guó)開始面向全國(guó)征收房地產(chǎn)稅，1986年我國(guó)正式頒布《房地產(chǎn)暫行條例》，標(biāo)志我國(guó)房產(chǎn)稅制以法律條文正式成立，但房產(chǎn)稅僅針對(duì)營(yíng)業(yè)住房征稅。而隨著眾多一線城市出現(xiàn)房產(chǎn)供需矛盾，2011年國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)對(duì)部分城市實(shí)行對(duì)個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅制改革，為我國(guó)房產(chǎn)稅改革拉開了序幕。

1.1 房產(chǎn)稅現(xiàn)狀

近幾年，我國(guó)房產(chǎn)稅出現(xiàn)“稅負(fù)失公平”危機(jī)，主要體現(xiàn)在城鎮(zhèn)居民稅負(fù)失衡上，收入中下的人群承擔(dān)著高額稅負(fù)。“炒房熱”的出現(xiàn)使房產(chǎn)價(jià)值不斷上升，人們利用各種手段變相囤房，加劇了稅負(fù)失衡。除此之外，房產(chǎn)稅對(duì)地方貢獻(xiàn)的程度還較低。中國(guó)房產(chǎn)稅收入占地方財(cái)政收入的比例在3%左右，而美國(guó)在80%左右。

1.2 房產(chǎn)稅存在的問題

從征稅范圍看，我國(guó)房產(chǎn)稅現(xiàn)僅對(duì)城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)的經(jīng)營(yíng)性房屋征收。但現(xiàn)有部分人利用“囤房”手段，將住宅性房地產(chǎn)以“營(yíng)利性”出售。

從計(jì)稅依據(jù)看，我國(guó)現(xiàn)主要實(shí)行從價(jià)計(jì)征和從租計(jì)征，稅率固定。這忽略了我國(guó)城市間、城市內(nèi)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展差異，不符合稅收公平原則。

從稅收優(yōu)惠角度看，我國(guó)暫時(shí)象征性的規(guī)范了稅收類型但還未明確具體優(yōu)惠對(duì)象，未發(fā)揮其對(duì)房產(chǎn)稅改革的調(diào)節(jié)作用。

2 我國(guó)與美國(guó)房產(chǎn)稅稅制對(duì)比分析

美國(guó)從建國(guó)初期就開始征收房產(chǎn)稅，發(fā)展至今其具備較為成熟完善的房地產(chǎn)稅制，因此，分析美國(guó)現(xiàn)行的房產(chǎn)稅制，找出其稅制改革的優(yōu)點(diǎn)，為我國(guó)接下來全面深化房產(chǎn)稅制改革提供參考和借鑒。

2.1 征稅對(duì)象

與中國(guó)將房產(chǎn)作為房產(chǎn)稅征收對(duì)象不同，美國(guó)將土地和房產(chǎn)作為一個(gè)整體合并征收房地產(chǎn)稅。合并征稅能增加地方政府財(cái)政收入，也有利于化解土地財(cái)政難題。但在中國(guó)，合并征稅并不科學(xué)，原因在于我國(guó)土地等所有權(quán)屬性尚不明確。若要采取合并征稅的方式，就應(yīng)該明確商品房土地永續(xù)民有。

2.2 計(jì)稅依據(jù)

中國(guó)房產(chǎn)稅的稅基主要分為兩種：房產(chǎn)自用的，以房產(chǎn)余值為計(jì)稅依據(jù)；房產(chǎn)出租的，以租金收入為計(jì)稅依據(jù)。美國(guó)房地產(chǎn)稅的稅基為房產(chǎn)與地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值。在房?jī)r(jià)飛速上漲的背景下，仍以原值為計(jì)稅參考。既與房屋的現(xiàn)時(shí)市場(chǎng)價(jià)值脫節(jié)，又不能起到明顯的財(cái)政征收效果。而以評(píng)估價(jià)值為計(jì)稅依據(jù)，既能保障地方財(cái)政收人穩(wěn)定增值，又可以打擊房地產(chǎn)投機(jī)行為。

2.3 稅率

中國(guó)房產(chǎn)稅主要采用兩檔稅率，從價(jià)計(jì)征為1.2%；從租計(jì)征為12%。美國(guó)房產(chǎn)稅稅率主要在1%~3%之間。其計(jì)算公式為每年地方財(cái)政需要乘房地產(chǎn)稅貢獻(xiàn)比例再除當(dāng)年本地房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值，因每年地方財(cái)政需要不同，所以稅率并不固定。

采用固定稅率會(huì)存在房產(chǎn)稅與地方財(cái)政脫節(jié)的問題。不同地方政府提供的公共服務(wù)、設(shè)施不同，其地方財(cái)政對(duì)房產(chǎn)稅的需求也不同。對(duì)比而言，美國(guó)的房地產(chǎn)稅稅率確定機(jī)制，能發(fā)揮籌集財(cái)政收入的作用。

2.4 稅收優(yōu)惠

中國(guó)房產(chǎn)稅主要采取直接稅收優(yōu)惠，如對(duì)政府所有及公益性質(zhì)的宗教與慈善事業(yè)采取減免稅政策。美國(guó)房地產(chǎn)稅除采取直接稅收優(yōu)惠外還采取了一些間接稅收優(yōu)惠政策，如“斷路器”制度（納稅人繳納的財(cái)產(chǎn)稅與其收入之間的比例超過了法律規(guī)定后，政府會(huì)通過減免稅收、返退稅款、財(cái)政補(bǔ)貼等形式彌補(bǔ)超出部分）與延期納稅制度（針對(duì)弱勢(shì)群體及低收入群體的特殊保障制度）。美國(guó)的間接優(yōu)惠制度體現(xiàn)了實(shí)質(zhì)公平的原理。

3 我國(guó)滬、渝地區(qū)的試點(diǎn)情況

2011年1月，房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作在上海和重慶兩市展開。此次試點(diǎn)工作打破了傳統(tǒng)房產(chǎn)稅稅制對(duì)征稅范圍、計(jì)稅依據(jù)、稅率方面的限制。采取因地制宜政策，對(duì)經(jīng)濟(jì)情況不同的兩地分別制定了自相適應(yīng)的條例。

上海市根據(jù)房屋面積和交易價(jià)格確定應(yīng)納稅額，操作性較強(qiáng)；稅收優(yōu)惠上加大了對(duì)住房困難家庭的支持力，但同時(shí)也弱化了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的沖擊。改革細(xì)則只對(duì)增量房征稅，對(duì)存量房不征稅，短期內(nèi)無法讓居高不下的房?jī)r(jià)得到有效改善，并且會(huì)造成新購房者與舊購房者之間的不公平。

重慶市通過對(duì)獨(dú)棟商品住宅征稅，抑制了高檔住房消費(fèi)的力度；稅收優(yōu)惠上，降低了改善型購房者的負(fù)擔(dān)，使得剛需性購房者得到了大力支持。雖然細(xì)則涉及了增量房和存量房，但其調(diào)控方面較窄，只是小范圍的相對(duì)公平，對(duì)普通住房的影響有限，進(jìn)而不能對(duì)房地產(chǎn)上漲趨勢(shì)產(chǎn)生壓力。

4 我國(guó)房產(chǎn)稅稅制內(nèi)容的優(yōu)化措施

我國(guó)房產(chǎn)稅正處于改革熱潮，但房產(chǎn)稅存在的問題并非一日積成，所以不可妄想一步趨成。應(yīng)參照我國(guó)國(guó)情及滬、渝試點(diǎn)情況，適當(dāng)借鑒美國(guó)等國(guó)經(jīng)驗(yàn)，循序漸進(jìn)、分步推行，深化改革。

4.1 擴(kuò)大征稅范圍

我國(guó)房產(chǎn)稅征稅范圍可在現(xiàn)行基礎(chǔ)上，擴(kuò)大到農(nóng)村；從非住宅性房擴(kuò)大到部分住宅性房?？蓪?duì)農(nóng)村修建的別墅、洋房及其他形式的豪華名宅征稅。對(duì)于部分住宅性房的征收問題，可參考滬、渝兩地的措施，對(duì)不同市或同市但差異大的地區(qū)區(qū)別解決。

4.2 改革計(jì)稅依據(jù)及稅率

我國(guó)可參考美國(guó)房地產(chǎn)稅制，以房產(chǎn)評(píng)估價(jià)值作為計(jì)稅依據(jù)。但我國(guó)產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)復(fù)雜、市場(chǎng)情況多變且與房產(chǎn)評(píng)估的相關(guān)法律尚未完善，短時(shí)間內(nèi)難以建成合理的房產(chǎn)評(píng)估系統(tǒng)。筆者認(rèn)為，可分兩步走，將以房產(chǎn)評(píng)估價(jià)值為計(jì)稅依據(jù)作為長(zhǎng)期戰(zhàn)略。短期內(nèi)仍實(shí)行從價(jià)計(jì)征和從租計(jì)征，可將單一稅率改為累進(jìn)稅率。可根據(jù)全國(guó)各地房產(chǎn)市值差價(jià)設(shè)置稅率級(jí)差。

4.3 加大稅收優(yōu)惠力度

可借鑒美國(guó)的間接優(yōu)惠制度，明確稅收優(yōu)惠對(duì)象。擴(kuò)大征稅范圍的同時(shí)也增大了普通人的稅收負(fù)擔(dān)。房產(chǎn)對(duì)于人的生活來說是必需品，城市的高速發(fā)展可能會(huì)使城市中的中下等收入者承擔(dān)巨額稅負(fù)。因此我們對(duì)于老弱病殘等弱勢(shì)群體及收入偏低者要制定一系列減免稅政策。

[1]丁可可.從國(guó)內(nèi)外經(jīng)驗(yàn)看中國(guó)房產(chǎn)稅制改革——基于美國(guó)房地產(chǎn)稅制和滬渝房產(chǎn)稅試點(diǎn)

[2]王明凱.房產(chǎn)稅制度改革路徑選擇:從稅收優(yōu)惠制度角度的研究

[3]劉洪玉、郭曉旸、姜沛言.房產(chǎn)稅制度改革中的稅負(fù)公平性問題