文/王佳，山東師范大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院

1 引言

2003年我國政府把房地產(chǎn)業(yè)作為經(jīng)濟發(fā)展的新的引擎動力，房地產(chǎn)業(yè)在全國如火如荼地展開，步入迅猛發(fā)展的軌道。根據(jù)《中國統(tǒng)計年鑒2016》，房地產(chǎn)開發(fā)投資占GDP的比重在不斷攀升，2015年房地產(chǎn)開發(fā)投資為95978.85億元，占比14%，投資金額比2014年增長1%。隨著房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模的迅速增長，2015年國家住房建筑面積從1999年的5.69億m2上升到73.57億m2，增加了67.88億m2，平均年增長率為25%。在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展火熱，房地產(chǎn)商賺的盆缽滿盈的同時，危機也在逐步逼近。我國經(jīng)濟現(xiàn)在正在加緊轉(zhuǎn)型升級的步伐，處于“供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革”和“十三五”規(guī)劃的關(guān)鍵時期，而房地產(chǎn)業(yè)是中國經(jīng)濟發(fā)展的新的引擎動力對宏觀經(jīng)濟發(fā)展有著勢不可擋的影響，所以分析中國房地產(chǎn)泡沫是否存在及成因并提出對應(yīng)的解決措施兼具理論意義和實踐價值。

2 中國房地產(chǎn)泡沫的數(shù)據(jù)分析

2.1 房地產(chǎn)投資占GDP比重

投資過度有時是引起市場經(jīng)濟泡沫的其中一方面原因，許多文獻(xiàn)也將此作為房地產(chǎn)泡沫分析的根據(jù)，因此房地產(chǎn)投資和GDP之間的比值可以成為度量房地產(chǎn)泡沫的一種較為有效的標(biāo)準(zhǔn)。以上世紀(jì)90年代后期中國香港地區(qū)發(fā)生的一次相對嚴(yán)重的房地產(chǎn)泡沫時期的有關(guān)房地產(chǎn)投入和地區(qū)生產(chǎn)總值的相關(guān)數(shù)據(jù)來進(jìn)行與中國大陸的近十年數(shù)據(jù)對比分析。從1991年到2001年香港在這方面的比重呈現(xiàn)較大的波動，從1991年泡沫危機醞釀前夕，其投資比例開始逐步上升，在1994年出現(xiàn)一個較小的峰值，此后一年下降了2.4個百分點，之后峰回路轉(zhuǎn)，在房地產(chǎn)泡沫徹底爆破的97年比值最高為21%，之后數(shù)值才開始逐步下降。比重越大引起泡沫的風(fēng)險也就越嚴(yán)重，宏觀形勢越不穩(wěn)定，對經(jīng)濟情況越不利。

中國大陸雖然還沒有經(jīng)歷過真正的房地產(chǎn)危機，但是從統(tǒng)計的中國大陸地區(qū)的數(shù)據(jù)來看，與香港危機爆發(fā)前的情況比較類似，數(shù)值一路上漲。房地產(chǎn)投資與國民生產(chǎn)總值的比值從2009年開始到2015年數(shù)值一路飆升持續(xù)大于14%，2013年數(shù)值最高為21.3%，也說明了中國流入到房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)中的資金過多，房產(chǎn)行業(yè)有著過度投資的趨勢。隨著宏觀經(jīng)濟增速放緩，在2013年達(dá)到峰值21.3之后，投資比重逐步下降，2014年下降為20.6，2015年為18.7。雖然從數(shù)值上來看，投資過度勁頭有所冷卻，但投資比例依舊很高，過多的資金流入房產(chǎn)不利于其他第一第二產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?？梢钥闯?，中國房地產(chǎn)市場與香港1997年前后存在泡沫危機時期情況類似，形勢非常危險，存在較為嚴(yán)重的泡沫，如果不對此情況加以遏制，很有可能爆發(fā)危機。

2.2 房價收入比

房價收入比反映出居民對于住房的支付能力的大小，一般是指一套房屋的價格和這個城市中居民家庭年收入的比值。根據(jù)發(fā)達(dá)國家總結(jié)的發(fā)展經(jīng)驗，合理的房價收入比的標(biāo)準(zhǔn)區(qū)間應(yīng)該為4-6，超過這個范圍，房價收入比就會膨脹，就有極大地概率產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫。

因為中國地廣人多，不同的區(qū)域有著不同的房價和收入情況，所以基于全國城市計算的房價收入比參考性要相對小一些。立足國情應(yīng)該因地制宜，著重參考關(guān)鍵城市的房價收入比。2005—2015年中國一線城市的房價收入比都在9之上，二線城市的房價收入比也都位于7—9之間，這三項收入比都在合理區(qū)間之外，得出的結(jié)論是一線大城市房價不斷攀升，中國年輕人買房壓力很大，存在房價泡沫性虛高現(xiàn)象。

2.3 地價指數(shù)對比分析

地價指數(shù)是表示一定時期內(nèi)土地價格跟著時間的流逝而發(fā)生改變的走向和變化程度的相對值。地價指數(shù)數(shù)值小，說明土地價格波動程度小，社會經(jīng)濟就會相對穩(wěn)定，反之，地價指數(shù)過高，經(jīng)濟就會表現(xiàn)的過熱。

日本在發(fā)生房地產(chǎn)泡沫的20世紀(jì)80年代后期到90年代初期里地價指數(shù)環(huán)比一直為正，而且在1989年這一年，商業(yè)、住宅、平均用途地價環(huán)比指數(shù)為最高，達(dá)到25%，漲幅驚人，這一時期日本地價跳樓式飛漲，在泡沫危機解決之后，環(huán)比指數(shù)才逐漸回落，在1994年之后顯示出平穩(wěn)的跡象。與我國的近幾年情況做一下對比，2000年—2015年我國重點監(jiān)測城市地價指數(shù)一路攀升，不管是從商業(yè)、住宅、工業(yè)還是綜合來看。在2015年住宅地價指數(shù)達(dá)到282，商業(yè)和工業(yè)地價指數(shù)也都超過了240，按此路徑發(fā)展下去，數(shù)值只可能越漲越大。所以說，我國的情況與日本非常類似，我國已經(jīng)存在比較嚴(yán)重的房地產(chǎn)泡沫，如果不及時采取措施控制，只會愈演愈烈，一旦戳破，經(jīng)濟就會迅速衰退，有可能比日本更為嚴(yán)重。

3 引發(fā)房地產(chǎn)泡沫的深層原因分析

3.1 土地資源的稀缺性和有限性

土地資源的先天供給是固定有限的，人們在大力建設(shè)城鎮(zhèn)化過程中城鎮(zhèn)的面積可以大大地擴展，但是土地可不會隨著人們的城市化建設(shè)而增加。根據(jù)國土資源部網(wǎng)站統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，因建設(shè)占用、農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整等一系列原因，我國耕地面積呈現(xiàn)縮減趨勢。我們都知道，土地權(quán)益它可以重復(fù)和反復(fù)轉(zhuǎn)讓，是一種虛擬資本。所以說，土地資源的固有性質(zhì)和虛擬資本的存在產(chǎn)生了土地價格背離土地實際價值而上漲的現(xiàn)象，在此傳導(dǎo)機制下引發(fā)了泡沫。

3.2 政府部門的尋租行為

地方政府雖然有上級部門的管理領(lǐng)導(dǎo)，同時也有強硬的法律制度的約束,但是在缺乏社會民眾普遍加入?yún)⑴c的環(huán)境中,在缺乏有效的監(jiān)管機制的前提下，基本上是地方政府自己做主。土地資源在我國乃至全世界都是“供不應(yīng)求”的生產(chǎn)要素，如果地方政府掌握著土地的支配權(quán)利，那么尋租行為就會相應(yīng)地產(chǎn)生。地方政府把本應(yīng)該作為公共資源的土地變?yōu)橐环N追逐利潤行為的商業(yè)資源而且以高價向私人出賣的這種行為打破了公共土地的權(quán)利在名義上的平等，巨大的尋租成本從而由普通購房者來承擔(dān)。

3.3 銀行信貸過度擴張

房地產(chǎn)行業(yè)本身對資金的需求就比較旺盛，固有資金遠(yuǎn)不夠維持前期龐大的建設(shè)投入，因此房地產(chǎn)業(yè)需要足夠多的銀行貸款來滿足樓房工程建設(shè)和土地開發(fā)。在我國房市需求一直保持強勁的情形下，房子也是有目共睹的保值品和增值品，這提高了銀行提供貸款的積極性。與此同時，政府也紛紛鼓勵各業(yè)投資來刺激經(jīng)濟增長，銀行利率在以上因素的推動下也會降低。根據(jù)中國人民銀行數(shù)據(jù)顯示：2011年至今，新增房地產(chǎn)貸款比重不斷上升，在2016年第一季度漲到45%左右。在相對寬松的信貸政策和貨幣政策下，2006—2015年中國貨幣供應(yīng)量（M2）年平均增長速度達(dá)到10.5%，大大超過同期的CPI和GDP的增長速度同時，大量銀行信貸資金以房地產(chǎn)開發(fā)貸款、住房消費貸款等多種方式涌入房地產(chǎn)市場，我國房地產(chǎn)貸款余額與GDP的比值從2012年之前不到15%上升到2015年底的21%。

4 房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟的防范措施

4.1 加強土地用途管理

國家作為土地的主人，應(yīng)該提高對國土資源的管理意識，要加大力度嚴(yán)格控制土地的用途。國家嚴(yán)格按照房地產(chǎn)市場有關(guān)法律法規(guī)實行土地出讓公開招標(biāo)制度，保持土地資源供給量的合理性和明確不同用途的土地的分配比重，控制用于房地產(chǎn)建設(shè)的土地面積，盡快解決部分大中型城市土地價格嚴(yán)重背離價值的現(xiàn)象，促使價格回籠降溫，使更多的老百姓能夠安居樂業(yè)。同時也要將分配好用途的土地積極有效地利用起來，大力懲治某些房地產(chǎn)開發(fā)商閑置土地浪費資源的非法活動。要堅決制止高檔住宅的盲目大規(guī)模開發(fā)，但仍然有許多房地產(chǎn)開發(fā)商違反了這一點，盲目建設(shè)高檔、中高檔住宅，導(dǎo)致城市商品房不斷積壓，空置率居高不下。

4.2 有效分散房地產(chǎn)業(yè)的政府權(quán)力

由于信息的不對稱性會產(chǎn)生公共權(quán)力的委托代理問題，所以信息越不透明而且權(quán)力越集中，共謀現(xiàn)象就會越厲害。所以應(yīng)該對政府部門的權(quán)力進(jìn)行細(xì)分，比如權(quán)利的發(fā)行部門、權(quán)利執(zhí)行部門和監(jiān)督部門，各謀其職，相互監(jiān)督，權(quán)責(zé)明晰。由于權(quán)力被有效地分散，共謀利益群體成員范圍擴大，開發(fā)商想要拿到土地的開發(fā)建設(shè)權(quán)就不得不打通更多的關(guān)系，房地產(chǎn)開發(fā)商會迫于資金壓力而減少尋租行為的發(fā)生。同時，也要將不必要的行政權(quán)力從房地產(chǎn)領(lǐng)域中抽離出來，加快房地產(chǎn)投資體制改革，將更多的職責(zé)下放給社會中介機構(gòu)承擔(dān)。

4.3 規(guī)范金融機構(gòu)的貸款政策

要嚴(yán)格房地產(chǎn)的準(zhǔn)入門檻，大力規(guī)范住房金融業(yè)務(wù)。嚴(yán)禁發(fā)放房地產(chǎn)違規(guī)貸款，有關(guān)商業(yè)銀行應(yīng)該仔細(xì)分析房產(chǎn)建設(shè)項目的實際情況和開發(fā)商，注意防范特定風(fēng)險與時間相關(guān)的期房，從而有效防范住房貸款風(fēng)險。在當(dāng)前的中國市場經(jīng)濟環(huán)境下，針對房地產(chǎn)行業(yè)，應(yīng)該更多地利用利率工具和公開市場業(yè)務(wù)，限制大量信貸資金流向房地產(chǎn)行業(yè)，逐步收縮銀行信用貸款，不要為了一時短見而將大量的資金一股腦兒全部投放給房地產(chǎn)，給房市一個降溫冷卻的空間。