周玉紅

天津市正源土地價格評估有限公司 天津 300051

1 房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的影響因素

1.1 外在影響因素

房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的外在影響因素主要表現(xiàn)在如下四個方面：第一，政府部門調(diào)控。在市場經(jīng)濟體制下，任何行業(yè)均會受到政府部門宏觀調(diào)控的管控，房地產(chǎn)行業(yè)也不例外。在現(xiàn)階段的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中，政府部門主要以貨幣政策來調(diào)控行業(yè)的發(fā)展，這會對房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展產(chǎn)生直接影響。第二，金融因素。對于房地產(chǎn)行業(yè)而言，其發(fā)展需要建立在雄厚的金融資本基礎(chǔ)上[1]。當(dāng)前房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展中主要采用銀行借貸等金融融資方式來籌集必要的項目開發(fā)資金。但是如果行業(yè)中的金融體制不完善，那么就可能會造成融資難等問題。第三，土地資源。房地產(chǎn)行業(yè)本質(zhì)上是基于土地資源開發(fā)所興起的一個行業(yè)，所以土地供給水平直接關(guān)乎房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。隨著國內(nèi)城市化進程的推進，國內(nèi)土地資源利用率顯得至關(guān)重要，如何才能合理配置土地資源對于房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展至關(guān)重要。第四，市場環(huán)境。該因素是影響房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展中最為重要的一個外部因素。隨著國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)供給量持續(xù)增加，未來國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)會存在進一步擴張的變化趨勢，這樣不可避免地會對城市經(jīng)濟發(fā)展秩序以及房地產(chǎn)前景及發(fā)展產(chǎn)生影響。

1.2 內(nèi)在影響因素

房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的內(nèi)在影響因素主要表現(xiàn)在如下三個方面：第一，供需矛盾。在房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展過程中，會受到住房需求等供需關(guān)系的影響，尤其是當(dāng)前國內(nèi)不斷上漲的房價實際上就是供需關(guān)系變動所造成的，甚至國內(nèi)部分二線城市房價上漲速度已經(jīng)超過一線城市的房價增長速度，“樓王”和“地王”等現(xiàn)象層出不窮。第二，投資情況。作為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展情況的一個根本性影響因素，投資情況會對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展產(chǎn)生直接影響，決定著后續(xù)房地產(chǎn)業(yè)擴張規(guī)模。如果對房地產(chǎn)行業(yè)的投資規(guī)模進行限制，那么不可避免地會限制房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，影響房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟發(fā)展。第三，房價因素。房價不穩(wěn)定是造成新時期國內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)濟出現(xiàn)頻繁波動的一個重要影響因素。考慮到房地產(chǎn)行業(yè)投資具有一定投機性與盲目性，這也使房價會呈現(xiàn)出比較顯著的波動變化情況，以至于可能會對房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展產(chǎn)生影響。

2 房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展策略

2.1 完善房地產(chǎn)市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)

現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)開發(fā)普遍存在供求失衡的問題，經(jīng)濟變化幅度較大，導(dǎo)致消費者利益難以保障，居民購買情況難以維穩(wěn)。因此應(yīng)當(dāng)積極對現(xiàn)有市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)進行完善，通過保障住房體系，促進房地產(chǎn)市場健康有序的發(fā)展。針對此情況，可從以下幾方面進行調(diào)整與改革[2]。第一，政府要重視宏觀調(diào)控的作用，出臺科學(xué)性的規(guī)劃政策，引導(dǎo)房地產(chǎn)市場正常運轉(zhuǎn)，改善房地產(chǎn)市場的主體，強調(diào)需求方的主導(dǎo)作用，，最大限度滿足居民商品房需求，合理協(xié)調(diào)普通商品房、經(jīng)濟適用房及高級公寓之間比例部署問題，根據(jù)地區(qū)需求調(diào)整經(jīng)濟適用房的供應(yīng)情況。第二，合理完善廉租房、經(jīng)濟適用房的供給政策，通過健全福利政策、優(yōu)惠條件切實保障符合條件的居民權(quán)益受到保障。第三，簡化辦理制度強化交易手續(xù)執(zhí)行力度，重視合理建設(shè)二手房市場，促進房地產(chǎn)快速流通，滿足各類人群的住房需求，重視中低收入家庭的住房需求，利用政策積極調(diào)控供需關(guān)系，最大限度縮減住房空置率，充分政府對發(fā)揮房地產(chǎn)的調(diào)控作用，同時利用市場“看不見的手”，優(yōu)化配置房地產(chǎn)資源，雙管齊下保證房地產(chǎn)經(jīng)濟穩(wěn)定發(fā)展。

2.2 完善相關(guān)稅費制度的改革

房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展與稅費制度的變化息息相關(guān)，通過對現(xiàn)有稅費制度的不斷完善可有效加強對房地產(chǎn)信貸的管理與控制，防止出現(xiàn)能力不足的房地產(chǎn)企業(yè)為利益追求，超負(fù)荷超范圍的過度開發(fā)，保障房地產(chǎn)經(jīng)濟市場健康發(fā)展?，F(xiàn)階段在房地產(chǎn)市場內(nèi)，主要是稅收政策是實行向房地產(chǎn)開發(fā)商的一次性征稅。隨后經(jīng)由開發(fā)商向消費者轉(zhuǎn)接。在房地產(chǎn)開發(fā)中，會涉及諸多的稅收項目，這些稅收會使房地產(chǎn)價格上漲，嚴(yán)重影響消費者的購買情況，為居民購買帶來一定阻礙。針對此情況，應(yīng)當(dāng)以市場的實際情況進行稅費改革與稅收制定，根據(jù)市場的實際變化情況進行適當(dāng)?shù)亩愂照{(diào)整，適時完善對不動產(chǎn)、財產(chǎn)稅的征收條件，縮減征收房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)稅，盡最大限度保證房地產(chǎn)市場可正常流通，交易正常運轉(zhuǎn)。

2.3 強化政府部門宏觀調(diào)控

為了從整體上增強國內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的穩(wěn)定性，需要充分發(fā)揮政府部門在管理房地產(chǎn)行業(yè)以及市場發(fā)展方面的宏觀調(diào)控作用，具體是立足于國內(nèi)房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，通過制定一系列科學(xué)、合理的宏觀調(diào)控策略來指導(dǎo)房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展。首先，需要對房地產(chǎn)市場的房價波動情況進行科學(xué)分析，加快構(gòu)建與完善市場監(jiān)控體系，增強相關(guān)宏觀調(diào)控政策的社會適應(yīng)性[3]。其次，要積極出臺一些遏制房價上漲的房屋限購政策或貨幣政策，充分利用銀行等機構(gòu)的調(diào)控作用，防范國內(nèi)出現(xiàn)大規(guī)模房價波動的情況。最后，要借助房產(chǎn)稅體系的構(gòu)建與應(yīng)用來增強對房地產(chǎn)市場的調(diào)控能力，避免房地產(chǎn)行業(yè)因為激烈的市場競爭而造成房價波動問題。

3 結(jié)語

綜上所述，影響房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的因素眾多，具體包括政府調(diào)控等外部影響因素和投資、房價等內(nèi)部影響因素。為了有效應(yīng)對新時期國內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展中存在的房價增速過快等發(fā)展難題，就需要從強化政府部門宏觀調(diào)控入手，注重房地產(chǎn)業(yè)投資引導(dǎo)，完善土地金融市場制度，確保國內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)濟可以健康發(fā)展。