孫濤 張曉

1.青島城投金融控股集團(tuán) 山東青島 266000；2.青建集團(tuán)股份公司 山東青島 266000

1 房地產(chǎn)評(píng)估方法

1.1 收益還原法

收益還原法通常也被稱為收益現(xiàn)值法或者是收益資本化法，該方法的應(yīng)用主要是預(yù)估項(xiàng)目對(duì)象的未來(lái)收益，通過借助于資本化率、報(bào)酬率或者是收益乘數(shù)等概念，將未來(lái)收益轉(zhuǎn)化為價(jià)值進(jìn)而計(jì)算項(xiàng)目對(duì)象價(jià)值的計(jì)算方式[1]。利用收益還原法得出的價(jià)格是收益價(jià)格，該計(jì)算方法的理論依據(jù)是房地產(chǎn)價(jià)格形成的預(yù)期收益原理。詳細(xì)解釋通過例子加以說(shuō)明，假設(shè)一位投資者有一處房產(chǎn)，每年的純收益可以達(dá)到十萬(wàn)元，同時(shí)，該投資者手中有一百萬(wàn)元資本金，如果將一百萬(wàn)元資本金作為投資存入銀行，該銀行的年利率為百分之十，可以得出該投資者每年可以獲得的資本利息金額為十萬(wàn)元。從該投資者的角度出發(fā)，房地產(chǎn)的純收益同一百萬(wàn)元資本金在銀行中所得利息是等價(jià)的，也就是說(shuō)，投資者房地產(chǎn)的價(jià)值為一百萬(wàn)元。

1.2 成本估價(jià)法

成本估價(jià)法也就是通常說(shuō)的承包商法，具體來(lái)講就是在對(duì)項(xiàng)目對(duì)象進(jìn)行估價(jià)時(shí)，在估價(jià)點(diǎn)重新構(gòu)建價(jià)格，同時(shí)將折舊扣除，然后再對(duì)項(xiàng)目對(duì)象的價(jià)值或價(jià)格進(jìn)行科學(xué)估算的方式。這種方法在實(shí)際應(yīng)用中比較簡(jiǎn)單，房?jī)r(jià)可以簡(jiǎn)單的看作正常利潤(rùn)、各項(xiàng)稅費(fèi)、建設(shè)成本三者之和。成本估價(jià)法比較適用于房地產(chǎn)交易較少或者是不能應(yīng)用市場(chǎng)比較法的情況下，對(duì)于不是以盈利為目的的建筑物，因?yàn)榻灰纵^少或者是不能交易，使用該方法的時(shí)候較多。

1.3 市場(chǎng)比較法

市場(chǎng)比較法是指將待交易房地產(chǎn)和近期市場(chǎng)上已經(jīng)交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行橫向?qū)Ρ?，并根?jù)類似房地產(chǎn)已知市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)修正調(diào)整的一種評(píng)估方法。市場(chǎng)比較法基于替代原則，選擇和待交易房顫類似的案例對(duì)交易價(jià)格進(jìn)行合理修正，現(xiàn)實(shí)性較強(qiáng)，有一定的說(shuō)服力，適用于地產(chǎn)市場(chǎng)比較成熟，有代表性房地產(chǎn)交易的區(qū)域。

2 工程造價(jià)在房地產(chǎn)評(píng)估中的運(yùn)用

2.1 充分考慮市場(chǎng)因素

(1)對(duì)于一些工期與正常時(shí)間相比要求縮短很多的項(xiàng)目，可能存在趕工措施費(fèi)，若是用于評(píng)估則不應(yīng)考慮此費(fèi)用；(2)對(duì)于技術(shù)要求高的項(xiàng)目(例如高速鐵路項(xiàng)目、核電工程等)，對(duì)企業(yè)資質(zhì)水平有限制，同時(shí)會(huì)發(fā)生額外的技術(shù)措施費(fèi)，若是用于評(píng)估應(yīng)適當(dāng)考慮措施費(fèi)；(3)業(yè)主資金不到位的項(xiàng)目，施工方需墊付工程資金，其工程費(fèi)用中可能會(huì)含有墊付工程資金的財(cái)務(wù)費(fèi)用，若是用于評(píng)估則不應(yīng)考慮此費(fèi)用；(4)競(jìng)爭(zhēng)不充分，甚至設(shè)有技術(shù)壟斷、資質(zhì)門檻，這樣的工程其合同或結(jié)算價(jià)往往考慮了額外的技術(shù)措施費(fèi)，壟斷因素等，其用于評(píng)估時(shí)要剔除特殊因素，還原一般客觀化的平均市場(chǎng)工程造價(jià)，這樣的建安成本方可用于評(píng)估使用[2]。

2.2 成本法

房地產(chǎn)評(píng)估成本法通常依據(jù)社會(huì)化客觀成本，工程造價(jià)則主要面向特定工程特殊條件下的施工費(fèi)用。國(guó)家大力推廣工程造價(jià)清單計(jì)價(jià)模式，分部分項(xiàng)工程項(xiàng)目、措施規(guī)費(fèi)項(xiàng)目、稅金項(xiàng)目都要提供明確的名稱以及對(duì)應(yīng)數(shù)量明細(xì)清單，政府發(fā)放工程量清單計(jì)價(jià)定額，不同地區(qū)定額有差異，以適應(yīng)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)條件。也有一些企業(yè)選擇自由企業(yè)定額，適應(yīng)企業(yè)自身水平，各省定額一般為確定實(shí)物工作一般組成量，例如分項(xiàng)工程實(shí)體材料消耗、人工投入的社會(huì)化一般水平，符合社會(huì)一般技術(shù)、一般勞動(dòng)效率，是一種平均、代表性指標(biāo)。材料價(jià)格和管理費(fèi)用一般由投標(biāo)法自行考慮。清單計(jì)價(jià)是一種社會(huì)報(bào)價(jià)的模擬，競(jìng)標(biāo)依據(jù)分項(xiàng)綜合單價(jià)，工程量則依據(jù)實(shí)際情況計(jì)算。

2.3 清單計(jì)價(jià)項(xiàng)目費(fèi)用用于房地產(chǎn)評(píng)估

房地產(chǎn)評(píng)估中使用工程造價(jià)，其中會(huì)涉及到工程費(fèi)用和措施費(fèi)用等相關(guān)項(xiàng)目費(fèi)用，使用綜合單價(jià)表將項(xiàng)目的投入信息填寫進(jìn)去，無(wú)論是人工材料還是企業(yè)管理，涉及到的價(jià)格需要寫入清單。措施項(xiàng)目對(duì)應(yīng)工程實(shí)體項(xiàng)目，從施工準(zhǔn)備開始，到施工過程和生活安全環(huán)保方面都屬于非實(shí)體工程項(xiàng)目，包括安全防護(hù)、文明施工、社會(huì)保障、危險(xiǎn)作業(yè)保險(xiǎn)以及住房公積金等方面，都需要根據(jù)工程的相關(guān)規(guī)定列項(xiàng)實(shí)際情況進(jìn)行評(píng)估[3]。在房地產(chǎn)評(píng)估中使用清單計(jì)價(jià)項(xiàng)目費(fèi)用，打破了傳統(tǒng)由政府造價(jià)部門統(tǒng)一單價(jià)的做法，最大程度上給與承包單位自由發(fā)揮的空間，使承包單位充分展現(xiàn)自己的技術(shù)優(yōu)勢(shì)和價(jià)格優(yōu)勢(shì)，提高企業(yè)的技術(shù)水平和管理能力，推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)的良性競(jìng)爭(zhēng)。房地產(chǎn)評(píng)估中使用工程清單計(jì)價(jià)方式，可以不編預(yù)標(biāo)和標(biāo)底，只將工程的清單進(jìn)行詳細(xì)編寫即可，從而節(jié)省大量的時(shí)間，用更多的精力進(jìn)行工程造價(jià)管理，加強(qiáng)對(duì)工程造價(jià)的過程控制，使工程造價(jià)控制可以一直處于被掌控的狀態(tài)中。

2.4 提高房地產(chǎn)評(píng)估數(shù)據(jù)準(zhǔn)確值

房地產(chǎn)評(píng)估中，實(shí)際實(shí)施施工合同價(jià)格與評(píng)估相比，價(jià)格較低，這是由于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)致的。隨著時(shí)代的變化和經(jīng)濟(jì)全球化背景的影響，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)變得越來(lái)越激烈，預(yù)算控制價(jià)高出競(jìng)標(biāo)價(jià)，企業(yè)想要競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)優(yōu)勢(shì)地位，就要降低評(píng)估預(yù)算結(jié)果，無(wú)論是工程造價(jià)利潤(rùn)水平還是企業(yè)管理的費(fèi)用，都要結(jié)合市場(chǎng)情況進(jìn)行分析。房地產(chǎn)評(píng)估中，工程造價(jià)不考慮以下兩種情況，第一種情況時(shí)工期與進(jìn)度提取，縮短施工時(shí)間的同時(shí)也會(huì)有趕工措施費(fèi)用產(chǎn)生；第二種情況是合同簽訂以后業(yè)主資金沒在規(guī)定時(shí)間內(nèi)到位，施工單位需要墊付費(fèi)用，工程費(fèi)用中就存在被墊付的費(fèi)用，這種情況也不放在房地產(chǎn)評(píng)估中考慮。

3 結(jié)語(yǔ)

總之，房地產(chǎn)評(píng)估面臨著技術(shù)、政策、市場(chǎng)以及市場(chǎng)人員條件等多種來(lái)自不同方面因素的影響，很容易造成在房地產(chǎn)評(píng)估工作中的結(jié)果不準(zhǔn)確的情況，進(jìn)一步加強(qiáng)研究非常有必要。