楊樂(lè)結(jié)

鷹潭市房產(chǎn)測(cè)繪所 江西鷹潭 335000

隨著房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，住房制度的進(jìn)一步完善，對(duì)應(yīng)的房地產(chǎn)價(jià)格的持續(xù)走高，房產(chǎn)測(cè)量也日益得到了廣大業(yè)主的關(guān)注與肯定。因此測(cè)量技術(shù)在日益紅火的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展上，得到了一定的推進(jìn)，也保證了房產(chǎn)測(cè)量業(yè)的迅速發(fā)展。

1 房產(chǎn)測(cè)量的作用

房產(chǎn)測(cè)量作為對(duì)房屋建筑面積測(cè)量的一種重要的測(cè)量形式，在當(dāng)前的房地產(chǎn)業(yè)有著重要的控制意義，房地產(chǎn)業(yè)的測(cè)量工作不僅是對(duì)房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的法律控制重要依據(jù)，也是對(duì)所有者進(jìn)行的保護(hù)，測(cè)量的結(jié)果是經(jīng)房產(chǎn)管理部門(mén)進(jìn)行確定后進(jìn)行的，這樣不僅測(cè)量的過(guò)程有所依據(jù)，還對(duì)房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)中的個(gè)人利益構(gòu)成了法律權(quán)限的控制[1]。

房產(chǎn)測(cè)量工作也是對(duì)城市建設(shè)和管理的重要依據(jù)。房屋的位置以及面積使用等情況制定房產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)的相應(yīng)調(diào)整工作，依據(jù)一定的信息或資料進(jìn)行調(diào)整性工作的控制，從而能加強(qiáng)房屋產(chǎn)權(quán)管理中的依據(jù)性，這些測(cè)量數(shù)據(jù)還能對(duì)房屋所有權(quán)的調(diào)整以及房產(chǎn)檔案等作為原始的資料進(jìn)行保存。房產(chǎn)測(cè)量還是檢驗(yàn)商品買賣實(shí)際面積是否縮水的重要的手段。

加強(qiáng)房產(chǎn)測(cè)量，對(duì)于房產(chǎn)銷售或轉(zhuǎn)讓中的房屋面積問(wèn)題保證使用方的權(quán)益，推廣房產(chǎn)測(cè)量技術(shù)能有效地控制房產(chǎn)的買賣雙方的利益，維護(hù)房地產(chǎn)的正常的市場(chǎng)秩序。

2 常見(jiàn)的測(cè)量技術(shù)

隨著房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，房屋測(cè)量技術(shù)也在不斷的發(fā)展，房建測(cè)量技術(shù)經(jīng)過(guò)幾年的發(fā)展，主要采用的方法有：房產(chǎn)的數(shù)字化的測(cè)圖法、坐標(biāo)測(cè)圖法、GPS測(cè)圖法等主要的測(cè)量方法。在測(cè)量技術(shù)的運(yùn)用中通過(guò)使用各個(gè)測(cè)量方法進(jìn)行相應(yīng)的分析比較，根據(jù)一定的房產(chǎn)測(cè)量經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行分析，最終保證對(duì)于不同的房屋建筑面積，采用的測(cè)量的方法也不盡相同。

2.1 房產(chǎn)數(shù)字化測(cè)圖技術(shù)

房產(chǎn)測(cè)量中的數(shù)字化測(cè)量的技術(shù)是采用一定的方法采集信息，并通過(guò)計(jì)算機(jī)對(duì)采集的數(shù)據(jù)進(jìn)行處理，通過(guò)圖形進(jìn)行編輯，最終獲得房產(chǎn)數(shù)字化的圖形，在最后采用繪圖儀或者其他的裝備進(jìn)行繪制，成為房產(chǎn)圖。數(shù)字化測(cè)圖的技術(shù)主要是從日本引進(jìn)，在房地產(chǎn)、地籍測(cè)量等方面得到了廣泛的應(yīng)用。這種技術(shù)主要具有圖形的形成和編輯，不用費(fèi)太大的勞動(dòng)強(qiáng)度。因此，數(shù)字化測(cè)土技術(shù)也是房產(chǎn)測(cè)量的主要發(fā)展方向。

2.2 坐標(biāo)解析法

房產(chǎn)建筑面積的測(cè)算比較麻煩，一般來(lái)說(shuō)，面積測(cè)算也分為房屋測(cè)量面積和地面面積的測(cè)算。在當(dāng)中的房產(chǎn)建筑面積主要表現(xiàn)在房屋面積測(cè)算以及產(chǎn)權(quán)面積或者數(shù)字定位測(cè)量的控制情況，但在商品房銷售中主要使用網(wǎng)上計(jì)算，而一些用地測(cè)量技術(shù)主要采用的是封閉的地塊進(jìn)行的，尤其是在房地產(chǎn)業(yè)的地址和房產(chǎn)的面積進(jìn)行控制，運(yùn)用一個(gè)科學(xué)而又神奇的方法將商品的銷售過(guò)程進(jìn)行數(shù)據(jù)的計(jì)算并進(jìn)行準(zhǔn)確定法的估算。

2.3 GPS技術(shù)在房產(chǎn)測(cè)量中的應(yīng)用

GPS的測(cè)量技術(shù)是針對(duì)快速發(fā)展的數(shù)字測(cè)量技術(shù)進(jìn)行分析，由于其技術(shù)含量相對(duì)較高，以及其卓越的性能，在目前的房產(chǎn)測(cè)繪上發(fā)揮著重要的作用，對(duì)于圖形的定義以及圖形的屬性等情況進(jìn)行控制，這樣把房產(chǎn)的半段分?jǐn)偟暮芮宄⒛茏詣?dòng)進(jìn)行繁瑣的分層分戶得到平面圖，從而有效的將測(cè)繪技術(shù)更加精確化，并且看的做工都是一樣的[2]。

3 房產(chǎn)測(cè)量中的問(wèn)題分析

房產(chǎn)測(cè)量是隨著房屋價(jià)格的日益上漲而備受廣大社會(huì)成員的關(guān)注，在此意義上，不僅要加強(qiáng)房屋測(cè)量技術(shù)的研究，還要針對(duì)房屋的整體控制問(wèn)題進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整工作，針對(duì)房產(chǎn)測(cè)量中的一些重要的測(cè)量部位進(jìn)行控制。

3.1 共有建筑面積和公用面積

對(duì)于建筑面積的整體控制和公用面積的管理劃分上都是房產(chǎn)測(cè)量無(wú)法回避的問(wèn)題，根據(jù)國(guó)家質(zhì)量監(jiān)督局中所公布商品房的銷售面積測(cè)量與計(jì)算調(diào)控進(jìn)行分析，依據(jù)一定的國(guó)家計(jì)量技術(shù)的規(guī)定進(jìn)行分析，將消費(fèi)者購(gòu)買商品房的建筑面積以及分?jǐn)偟墓裁娣e之間的關(guān)系搞清楚，建設(shè)部的建設(shè)用房曾明確的指出對(duì)于商品房的建筑面積主要是由商品房?jī)?nèi)部的建筑面積以及與分?jǐn)偟墓妹娣e之間的兩部分面積組成。由于大多數(shù)人對(duì)房產(chǎn)的公有和共有的理解不足，而導(dǎo)致了所有的對(duì)房產(chǎn)的使用權(quán)益的計(jì)劃性劃分，最終將整體使用權(quán)進(jìn)行處置，在房產(chǎn)測(cè)量中該公有的就只能為公共公用，而不能看成被公用人所共有。

3.2 測(cè)量結(jié)果存方系統(tǒng)管理不完善

由于在房產(chǎn)的測(cè)量技術(shù)運(yùn)用中，對(duì)于房產(chǎn)測(cè)量的數(shù)據(jù)性的東西進(jìn)行管理，不僅需要加強(qiáng)對(duì)于房產(chǎn)測(cè)量結(jié)果的處理，還要對(duì)房產(chǎn)測(cè)量的數(shù)據(jù)進(jìn)行系統(tǒng)的控制，這樣不僅能保證房產(chǎn)建筑面積數(shù)據(jù)的真實(shí)性，還能在日后的建筑面積計(jì)算時(shí)有一定依據(jù)。針對(duì)當(dāng)前房產(chǎn)測(cè)量建筑面積的結(jié)果進(jìn)行控制，保存一份最原始的房產(chǎn)測(cè)量也能有效地避免欺騙性的房屋信息的漏洞，因此，調(diào)控房產(chǎn)測(cè)量的技術(shù)性方式，避免因房產(chǎn)測(cè)量的結(jié)果而影響到用戶與房地產(chǎn)之間的關(guān)系問(wèn)題。

4 房產(chǎn)測(cè)量技術(shù)主要的改善措施

在加強(qiáng)房產(chǎn)測(cè)量中的所依據(jù)的基本的原則主要有：

4.1 加強(qiáng)同期的房產(chǎn)測(cè)量的建設(shè)

隨著房產(chǎn)的規(guī)劃進(jìn)行同期的建設(shè)工作，而且房產(chǎn)的測(cè)量不僅僅是加強(qiáng)房產(chǎn)的相關(guān)調(diào)整，不同期的規(guī)劃與調(diào)整，都要加強(qiáng)對(duì)房屋的方法。這樣房產(chǎn)的測(cè)量結(jié)束，建設(shè)與投資項(xiàng)目也就直接結(jié)束，建筑與驗(yàn)收都可以單獨(dú)的進(jìn)行。

4.2 基礎(chǔ)與結(jié)構(gòu)應(yīng)為統(tǒng)一體

在房屋的各個(gè)部分的結(jié)構(gòu)相連，即在房建的各個(gè)部分的梁柱等相連接在一起，如果房屋的各個(gè)部分互不相連的話可以區(qū)分開(kāi)來(lái)算，而若各個(gè)結(jié)構(gòu)連接在一起，則按整體的一棟來(lái)算的。

4.3 房屋所占有的土地應(yīng)為同一產(chǎn)權(quán)人

依據(jù)房產(chǎn)測(cè)量的相關(guān)規(guī)定，房屋的所有人與房產(chǎn)證明上的署名是一致的，屬于同一個(gè)產(chǎn)權(quán)人，如果房屋的土地已經(jīng)劃分為多塊的，且使用者是不同的權(quán)利人，則不能按照一幢處理。

4.4 共有的影響

若在整體的房產(chǎn)的測(cè)量中對(duì)沒(méi)有共有的設(shè)施進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整，在測(cè)量中對(duì)共有的建筑面積分?jǐn)傆?jì)算，影響大多忽略不計(jì)[3]。

5 結(jié)語(yǔ)

房產(chǎn)的測(cè)量是屬于對(duì)房屋的相關(guān)的產(chǎn)權(quán)辦理的基礎(chǔ)，加強(qiáng)房產(chǎn)測(cè)量的方法性，針對(duì)當(dāng)前的測(cè)量研究進(jìn)行相應(yīng)的控制性操作的實(shí)施，使房產(chǎn)測(cè)量技術(shù)能夠在房地產(chǎn)業(yè)上發(fā)揮的更加廣泛。