一、 輕資產(chǎn)盈利模式概述

輕資產(chǎn)盈利模式又稱“美國(guó)模式”，通過(guò)將房地產(chǎn)企業(yè)鏈的設(shè)計(jì)、管理、開(kāi)發(fā)、建造等環(huán)節(jié)加以分解，使各個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)能夠自由選取適合本企業(yè)的優(yōu)勢(shì)環(huán)節(jié)來(lái)經(jīng)營(yíng)，不需要像重資產(chǎn)盈利模式一樣需要進(jìn)行整個(gè)過(guò)程的開(kāi)發(fā)工作。經(jīng)過(guò)專業(yè)的產(chǎn)業(yè)分工，各個(gè)參與企業(yè)都能在擅長(zhǎng)的方面進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化和專業(yè)化的運(yùn)營(yíng)，從而獲得更高的收益。輕資產(chǎn)盈利模式的建立應(yīng)考慮以下三個(gè)方面：一是選取本企業(yè)擅長(zhǎng)的業(yè)務(wù)線，依據(jù)自身產(chǎn)品的市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)并結(jié)合整個(gè)市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，選擇最符合本企業(yè)能力標(biāo)準(zhǔn)的產(chǎn)品類型；二是企業(yè)應(yīng)依據(jù)自己在市場(chǎng)中的競(jìng)爭(zhēng)力水平對(duì)自身價(jià)值進(jìn)行定位，然后選取本企業(yè)最擅長(zhǎng)、效益最高的一環(huán)來(lái)運(yùn)作，通過(guò)輕資產(chǎn)盈利模式來(lái)放大運(yùn)營(yíng)的效率；三是需要依靠與本企業(yè)相匹配的資本平臺(tái)，利用資本杠桿原理對(duì)運(yùn)營(yíng)效率繼續(xù)擴(kuò)大。輕資產(chǎn)盈利模式總的來(lái)說(shuō)就是這種產(chǎn)業(yè)鏈分工高度專業(yè)化并與優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)平臺(tái)相結(jié)合的盈利模式[1]。

二、 房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)存問(wèn)題

我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)因其具有市場(chǎng)性，盲目地追求經(jīng)濟(jì)利益，在與國(guó)家經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控相違背后進(jìn)行整改，使得房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量相對(duì)減少并面臨一些問(wèn)題。一是房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型難度較大，房地產(chǎn)企業(yè)大多作為國(guó)有企業(yè)，其經(jīng)營(yíng)過(guò)程中關(guān)于項(xiàng)目開(kāi)辦、資產(chǎn)處理等問(wèn)題都要經(jīng)過(guò)國(guó)資委審批才能進(jìn)行。二是企業(yè)管理成本高，使房地產(chǎn)企業(yè)難以提升運(yùn)行、決策效率，容易引發(fā)企業(yè)內(nèi)部與合作單位的不滿。三是資金危機(jī)影響，主要體現(xiàn)在房地產(chǎn)項(xiàng)目投資回報(bào)變慢、資金需求不斷擴(kuò)大。四是出現(xiàn)融資危機(jī)，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)不斷提高，重資產(chǎn)盈利模式弊端不斷顯露。五是土地成本逐年提升，直接減少房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，并且購(gòu)買土地占用資金量大，易造成風(fēng)險(xiǎn)。

三、 房地產(chǎn)企業(yè)輕資產(chǎn)盈利模式運(yùn)營(yíng)建議

當(dāng)前，越來(lái)越多的房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)始運(yùn)用輕資產(chǎn)盈利模式，輕資產(chǎn)盈利模式不斷的創(chuàng)新和增多。雖然房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)行輕資產(chǎn)盈利模式暫時(shí)利潤(rùn)較少，但這種模式卻是一個(gè)新的轉(zhuǎn)變，需要房地產(chǎn)公司不斷努力和嘗試。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在提升運(yùn)營(yíng)能力、優(yōu)化現(xiàn)金流結(jié)構(gòu)、選擇運(yùn)營(yíng)模式、整合核心資源及控制資金風(fēng)險(xiǎn)等方面不斷地進(jìn)行完善和優(yōu)化。

(一) 提升運(yùn)營(yíng)能力

當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)金融方面處于投資機(jī)構(gòu)規(guī)模較小、金融支持工具較少、獨(dú)立完成輕資產(chǎn)化較難、政策收緊等情況，提升房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)能力是十分必要的。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在其最為擅長(zhǎng)的業(yè)務(wù)領(lǐng)域達(dá)到在行業(yè)中領(lǐng)先，從而實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)盈利模式。輕資產(chǎn)盈利模式在本質(zhì)上是投入較少，回報(bào)較多，其模式的核心是追求整體效率。要想提高開(kāi)發(fā)商的效率和效益，需要做大做強(qiáng)企業(yè)最擅長(zhǎng)領(lǐng)域，將不擅長(zhǎng)的相關(guān)業(yè)務(wù)交付合作單位處理，實(shí)行房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)[2]。比如，小股操盤(pán)模式的操盤(pán)者有自己的運(yùn)營(yíng)能力，合作方提供土地與資金支持。操盤(pán)者通過(guò)發(fā)揮自身品牌效應(yīng)，使自身運(yùn)營(yíng)能力不斷得到增強(qiáng)，合作單位只需考慮滿足其土地和資金需求。在代建的模式下，代建方主要從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、建設(shè)和銷售階段的運(yùn)營(yíng)及管理，合作方從事提供土地與融資工作。電子運(yùn)營(yíng)商從事經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)平臺(tái)。多個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)在其最擅長(zhǎng)領(lǐng)域，各司其職、分工明確，共同實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)盈利模式。

(二) 優(yōu)化現(xiàn)金流結(jié)構(gòu)

輕資產(chǎn)盈利模式要在房地產(chǎn)企業(yè)承受巨大資金壓力時(shí)，完善和優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流結(jié)構(gòu)?，F(xiàn)金流不僅是房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)前的資金庫(kù)存，還包含隨時(shí)可用的銀行票證與存款。輕資產(chǎn)盈利模式借用的資金數(shù)量越多，自身自己壓力越少。小股操盤(pán)時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)將若干個(gè)項(xiàng)目資金分散至更多房地產(chǎn)項(xiàng)目，使資金投入相對(duì)減少。在代建模式下，代建方只需要通過(guò)品牌效應(yīng)和團(tuán)隊(duì)管理就能獲得項(xiàng)目，無(wú)需投入資本，沒(méi)有現(xiàn)金流壓力。房地產(chǎn)公司減少現(xiàn)金流壓力在符合國(guó)家政策前提下，不僅可以通過(guò)擴(kuò)展其輕資產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)模和不斷借用外部資金，也可以通過(guò)私募股權(quán)、信托基金和房地產(chǎn)眾籌等方式的合理使用來(lái)實(shí)現(xiàn)。房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)前可運(yùn)用的輕資產(chǎn)盈利模式主要有代建模式和萬(wàn)科小股操盤(pán)兩種外部融資渠道，借用私募基金和信托基金來(lái)減少資金沉淀也是輕資產(chǎn)盈利模式的運(yùn)營(yíng)趨勢(shì)，通過(guò)多元化的房地產(chǎn)融資，使融資渠道得以保障。

(三) 合理選擇運(yùn)營(yíng)模式

在輕資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)中，被房地產(chǎn)企業(yè)廣泛使用的模式主要是代建、小股操盤(pán)與電商服務(wù)模式，這些模式都有其專長(zhǎng)和熟練領(lǐng)域。通過(guò)選擇合適的運(yùn)營(yíng)模式，使自身的優(yōu)勢(shì)更加明顯。合理選擇運(yùn)營(yíng)模式應(yīng)注意企業(yè)的服務(wù)定位，明確服務(wù)范圍是一個(gè)還是多個(gè)輕資產(chǎn)元素環(huán)節(jié)。應(yīng)根據(jù)優(yōu)勢(shì)定位，確定自身優(yōu)勢(shì)領(lǐng)域，根據(jù)輕資產(chǎn)盈利模式進(jìn)行服務(wù)定位[3]。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)在模式選擇上要運(yùn)用動(dòng)態(tài)思維，既要跟隨國(guó)家政策變化不斷創(chuàng)新，不能逾越政策框架，也要跟隨客戶需求與客戶群體變化進(jìn)行創(chuàng)新和適當(dāng)調(diào)整，還要在品牌形象與客戶對(duì)象上創(chuàng)新，不斷調(diào)整范圍和轉(zhuǎn)移運(yùn)營(yíng)地點(diǎn)。另外，房地產(chǎn)企業(yè)在優(yōu)化與構(gòu)建輕資產(chǎn)盈利模式上應(yīng)以組織機(jī)構(gòu)與設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)作為支撐，通過(guò)資深的專家群體和智囊團(tuán)為輕資產(chǎn)盈利模式提供專業(yè)運(yùn)營(yíng)指導(dǎo)和適當(dāng)項(xiàng)目規(guī)劃，從而建立科學(xué)的組織保障體系，為輕資產(chǎn)項(xiàng)目的定位、設(shè)計(jì)與落實(shí)提供有力保障。

(四) 整合核心資源

房地產(chǎn)企業(yè)要塑造資深企業(yè)形象，通過(guò)企業(yè)品牌建設(shè)、管理建設(shè)、文化建設(shè)與信息平臺(tái)建設(shè)來(lái)提高自身的核心競(jìng)爭(zhēng)力，優(yōu)化各方面能力，促進(jìn)資源整合。核心資源優(yōu)化是輕資產(chǎn)盈利模式優(yōu)化的關(guān)鍵，輕資產(chǎn)下的資源整合就是通過(guò)品牌、服務(wù)、管理中的一環(huán)或多個(gè)環(huán)節(jié)來(lái)實(shí)施輕資產(chǎn)項(xiàng)目。輕資產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)設(shè)初級(jí)階段應(yīng)保證產(chǎn)品質(zhì)量與按時(shí)完成，伴隨項(xiàng)目的不斷開(kāi)展，管理的成本也會(huì)不斷降低，加之企業(yè)專業(yè)化的服務(wù)流程，從而進(jìn)一步促進(jìn)資源整合。輕資產(chǎn)資源的重復(fù)利用與資源共享有利于提高企業(yè)的收入，房地產(chǎn)企業(yè)一方面應(yīng)重視資產(chǎn)長(zhǎng)期價(jià)值，不斷提高自身商管能力，加強(qiáng)優(yōu)勢(shì)資源共享，優(yōu)化服務(wù)運(yùn)營(yíng)平臺(tái)。隨著房地產(chǎn)企業(yè)外延業(yè)務(wù)的開(kāi)展，電影、酒店、文化等項(xiàng)目的科學(xué)實(shí)施，進(jìn)一步提高了其品牌競(jìng)爭(zhēng)力與影響力，在輕資產(chǎn)盈利模式實(shí)施過(guò)程中，管理能力也更加?jì)故?，電商服?wù)與養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目也使得品牌獲得更好的正面效應(yīng)，幫助企業(yè)不斷完善和整合核心資源。

(五)控制資金風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)用輕資產(chǎn)盈利模式應(yīng)提高資金風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，控制資金風(fēng)險(xiǎn)。低投入、高回報(bào)，以小博大是輕資產(chǎn)盈利模式的明顯特征，當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)嘗試獲得更高利益的同時(shí)就會(huì)有一定的資金風(fēng)險(xiǎn)。因此，有效預(yù)防與識(shí)別輕資產(chǎn)盈利模式運(yùn)營(yíng)中可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)就尤為重要。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)注意投資方的土地儲(chǔ)備與資金情況，與投資方合作時(shí)注重?fù)?dān)保人的擔(dān)保能力，避免自然人擔(dān)保。對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效掌握也是必不可少的，一旦發(fā)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)之后就要立即做好風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避和轉(zhuǎn)移的工作。另外，房地產(chǎn)委托管理也容易引發(fā)質(zhì)量問(wèn)題，增加企業(yè)管控風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)加以重視?？偠灾?，通過(guò)這些科學(xué)合理的風(fēng)險(xiǎn)控制和防范措施，有力幫助企業(yè)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，并獲得平穩(wěn)發(fā)展。

四、 結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)正確認(rèn)識(shí)當(dāng)前行業(yè)的現(xiàn)狀，充分運(yùn)用輕資產(chǎn)盈利模式，學(xué)習(xí)國(guó)外成功經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合企業(yè)自身特點(diǎn)，通過(guò)提升自身運(yùn)營(yíng)能力、優(yōu)化現(xiàn)金流結(jié)構(gòu)、合理選擇運(yùn)營(yíng)模式、整合核心資源及控制資金風(fēng)險(xiǎn)等手段，設(shè)計(jì)出符合自身的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型路線，從而克服重重困難，取得更大的成功。