宗 云

（江西財(cái)經(jīng)大學(xué)，南昌330013）

房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算工作較為復(fù)雜，包括歸集企業(yè)開發(fā)商品房所用的支出費(fèi)用，同時(shí)對(duì)項(xiàng)目總成本進(jìn)行計(jì)算。成本核算水平以及精準(zhǔn)度直接影響著成本管理以及企業(yè)的效益。因此，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，做好企業(yè)成本核算工作是重中之重。成本核算工作對(duì)會(huì)計(jì)工作人員提出了較高的要求。在成本核算工作中會(huì)存在這樣或者是那樣的問(wèn)題，研究人員要根據(jù)企業(yè)發(fā)展的特點(diǎn)以及市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的特征及時(shí)解決，促進(jìn)企業(yè)的長(zhǎng)足發(fā)展。

一、商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)成本核算中存在的問(wèn)題

（一）成本核算對(duì)象不明確

一般情況下，房地產(chǎn)的相關(guān)的項(xiàng)目用地面積從大小不同，以成片開發(fā)形式為主，要分期進(jìn)行來(lái)開發(fā)和建設(shè)。對(duì)于房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，產(chǎn)品的形態(tài)各異，包括高層、多層、公寓以及別墅或者是花園洋房等。對(duì)于這些不同類型的項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，如何進(jìn)行成本核算難度較大。而且，在具體的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中，并沒(méi)有對(duì)不同開發(fā)對(duì)象成本核算方法的相關(guān)規(guī)定?？梢?，在實(shí)際的核算工作中存在著較大的難度。

（二）成本費(fèi)用的歸集不明確

一般情況下，如果用于產(chǎn)品生產(chǎn)所發(fā)生的費(fèi)用應(yīng)該直接歸結(jié)到產(chǎn)品的成本中，如果是生產(chǎn)多種產(chǎn)品所產(chǎn)生的費(fèi)用則需要按照一定的類別進(jìn)行歸集。但是，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算工作來(lái)說(shuō)，如果是建造工程所需要的費(fèi)用可以直接歸集到成本中，但是如果是土地征用所發(fā)生的費(fèi)用，包括工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用以及其他類型的費(fèi)用等則需要?dú)w屬到間接成本。那么，這些間接成本如何歸集，最終要按照什么樣的歸集方式來(lái)處理還是一個(gè)未知數(shù)。可見，成本費(fèi)用的歸集問(wèn)題一直都是房地產(chǎn)企業(yè)成本核算的重要影響因素。

（三）虛增建筑安裝成本

多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)制度相對(duì)健全，而且成本核算方式科學(xué)，管理水平較高，利潤(rùn)增長(zhǎng)較為平穩(wěn)。但是也存在著個(gè)別房地產(chǎn)企業(yè)在對(duì)建筑安裝成本進(jìn)行核算的過(guò)程中虛報(bào)成本費(fèi)用。為了最大化地對(duì)利潤(rùn)進(jìn)行壓縮，一些企業(yè)的管理人員會(huì)從建筑安裝成本上做文章，給出的工程成本很大程度上存在著不科學(xué)、不精準(zhǔn)的現(xiàn)象。這種做法不僅無(wú)法提升企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，反而會(huì)降低企業(yè)的總體信譽(yù)。

（四）成本核算周期不明確

通常情況下，一般產(chǎn)品的成本核算工作都是以月份或者是產(chǎn)品本身的生產(chǎn)周期來(lái)作為核算周期。但是對(duì)于房地產(chǎn)工作來(lái)說(shuō)，產(chǎn)品開發(fā)工作的周期相對(duì)較長(zhǎng)，因此，無(wú)法直接按照固定的周期來(lái)對(duì)成本進(jìn)行核算。房地產(chǎn)的開發(fā)成本計(jì)算需要以銷售面積為主。通常情況下，房地產(chǎn)開發(fā)工程的成本核算可以有明確的周期性，只要工程結(jié)束就可以進(jìn)行成本的核算。但是小區(qū)內(nèi)的基本配套設(shè)施無(wú)法及時(shí)完善，這就影響到房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本核算工作如期完成。

（五）成本調(diào)劑的隨意性較大

房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)項(xiàng)目的過(guò)程中會(huì)采用滾動(dòng)開發(fā)的形式進(jìn)行，同一年度內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商可以對(duì)不同的項(xiàng)目進(jìn)行開發(fā)。但是由于各個(gè)項(xiàng)目的地點(diǎn)、價(jià)格以及用途等都存在著差異。因此，項(xiàng)目的利潤(rùn)也存在著差異性。經(jīng)濟(jì)適用房與商品房之間的差距就十分明顯。在這種情況下，一些房地產(chǎn)企業(yè)就會(huì)在利潤(rùn)的驅(qū)使下偷稅逃稅，或者是對(duì)各個(gè)項(xiàng)目的利潤(rùn)空間進(jìn)行壓縮，項(xiàng)目的成本核算工作隨意性較大。

二、核算工作中存在問(wèn)題的原因

（一）管理者素質(zhì)低下

很多房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算工作很大程度上受到傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)體制的影響，企業(yè)并沒(méi)有真正做到自主經(jīng)營(yíng)和自負(fù)盈虧。企業(yè)在生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的主動(dòng)性沒(méi)有充分發(fā)揮出來(lái)。另外，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)日漸激烈。管理者的壓力相對(duì)較大，為了讓企業(yè)更好地適應(yīng)外部的環(huán)境，同時(shí)更好地應(yīng)對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的壓力，仍然以傳統(tǒng)的經(jīng)營(yíng)方式為主。而且管理人員自身的管理能力和素質(zhì)相對(duì)較低，管理手段不符合現(xiàn)代的管理標(biāo)準(zhǔn)，甚至還會(huì)出現(xiàn)管理落后的問(wèn)題，這就嚴(yán)重地影響到成本核算工作。

（二）成本核算體制無(wú)法適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展

對(duì)于傳統(tǒng)的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，在進(jìn)行成本核算管理工作的過(guò)程中，主要是按照財(cái)務(wù)部門的結(jié)算報(bào)告來(lái)進(jìn)行最終的核算工作。但是，這種核算體制和核算方式很大程度上會(huì)受到業(yè)務(wù)人員主觀因素的影響，而且結(jié)算報(bào)告也會(huì)存在著一定的滯后性，因此，成本管理工作的作用受到影響。另外，如果財(cái)務(wù)賬面上的成本數(shù)字出現(xiàn)偏差，很難找到原因。可見，這種成本核算體制已經(jīng)無(wú)法適應(yīng)日益發(fā)展的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要，需要管理人員進(jìn)行更新和完善，保證成本核算工作的科學(xué)性與合適性。

三、提高房地產(chǎn)成本核算水平的策略

（一）制定科學(xué)的成本控制措施

房地產(chǎn)企業(yè)要想在同行業(yè)中提升綜合競(jìng)爭(zhēng)力，獲得更高的經(jīng)濟(jì)效益，需要對(duì)成本加強(qiáng)控制，具體來(lái)說(shuō)可以從以下幾個(gè)方面來(lái)進(jìn)行控制。

1.控制建筑安裝成本造價(jià)

要想對(duì)建筑安裝成本進(jìn)行控制，房地產(chǎn)企業(yè)的管理人員首先應(yīng)該做好設(shè)計(jì)工作。因?yàn)樵O(shè)計(jì)工作是房地產(chǎn)工作的前提和基礎(chǔ)，設(shè)計(jì)工作也可以說(shuō)是整個(gè)建筑安裝工作的龍頭。企業(yè)的投資以及工作計(jì)劃都在設(shè)計(jì)的環(huán)節(jié)中得到明確?？梢?，工程的設(shè)計(jì)工作是影響成本的重要因素。在設(shè)計(jì)階段，工作人員的專業(yè)水平以及設(shè)計(jì)質(zhì)量都會(huì)影響到項(xiàng)目的投產(chǎn)效果。另外，要科學(xué)地安排施工的順序。科學(xué)的施工順序會(huì)降低施工費(fèi)用，如果施工順序不科學(xué)不但會(huì)造成嚴(yán)重地成本浪費(fèi)，還會(huì)影響到工期。因此，對(duì)施工階段的順序進(jìn)行控制也是保證成本符合預(yù)期標(biāo)準(zhǔn)的重要方面。不僅如此，工程的材料、設(shè)備的投入也需要管理人員加強(qiáng)管理。因?yàn)榉康禺a(chǎn)建筑工程中，材料與設(shè)備所占成本的比重較大。而且竣工之后的驗(yàn)收工作也十分關(guān)鍵。管理人員要加強(qiáng)對(duì)工程造價(jià)以及結(jié)算審核工作的重視。

2.拆遷安置費(fèi)用的控制工作

在房地產(chǎn)項(xiàng)目得到明確之后，業(yè)主會(huì)根據(jù)實(shí)際的需要來(lái)對(duì)戶口進(jìn)行控制，避免出現(xiàn)分戶的現(xiàn)象。在這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)成本核算管理人員需要按照相關(guān)的政策來(lái)對(duì)征地拆遷所涉及的費(fèi)用進(jìn)行核算，同時(shí)做好原有人員的安置工作。拆遷安置費(fèi)用在工程的成本當(dāng)中占比較大，因此，做好控制工作也是穩(wěn)定成本的重要因素。

3.貸款利息控制工作

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，銀行貸款是其最為主要的融資方式，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以采用這種方式來(lái)進(jìn)行短期融資。企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率一般都會(huì)在80%以上。但是，貸款就有利息，何種貸款方式可以減少利息這是貸款的房地產(chǎn)企業(yè)管理人員需要考慮的主要問(wèn)題。一般來(lái)說(shuō)，貸款償還的方式有兩種，一種是一次性償還，另一種是若干次償還。前者對(duì)于業(yè)主會(huì)造成一定的壓力，只有擁有充足的資金才能進(jìn)行一次性償還。很多房地產(chǎn)開發(fā)工作都是以滾動(dòng)開發(fā)形式為主，因此，在開發(fā)的過(guò)程中也需要進(jìn)行資金的投入。部分項(xiàng)目在完工之后將資金收回才能有能力來(lái)對(duì)部分貸款進(jìn)行償還。一般情況下，采用等額本金的償還方式是比較科學(xué)的貸款償還方式，這種償還貸款的方式可以最大限度地減少利息的損失?？梢姡龊美⒖刂乒ぷ鞯闹匾员容^突出。

（二）加強(qiáng)制度管理工作

1.健全企業(yè)的規(guī)章制度

商品房的成本核算工作需要按照科學(xué)的規(guī)章制度來(lái)進(jìn)行，這樣成本核算工作才能做到有章可循。成本核算工作的科學(xué)性也能夠得到保證。企業(yè)要想提升成本核算水平，首先需要根據(jù)開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)模大小以及項(xiàng)目的特點(diǎn)等因素為參考依據(jù)，完善規(guī)章制度的建立，專門配備較為專業(yè)的成本核算工作人員隊(duì)伍。每一個(gè)項(xiàng)目都需要有專業(yè)的負(fù)責(zé)人進(jìn)行管控。在項(xiàng)目開發(fā)和進(jìn)行的過(guò)程中，工作人員需要做好預(yù)測(cè)、決策以及計(jì)劃與核算工作。成本核算工作與制度管理工作相結(jié)合是保證成本核算工作符合標(biāo)準(zhǔn)的重要方式。管與算相結(jié)合也是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)背景下，各大企業(yè)需要遵循的主要原則。

2.加大會(huì)計(jì)、稅收監(jiān)管力度

一般情況下，企業(yè)的成本核算工作離不開財(cái)務(wù)部門、稅務(wù)部門以及審計(jì)部門的合作與努力。這三個(gè)部門應(yīng)該加強(qiáng)溝通與合作，保證工程決算工作負(fù)荷標(biāo)準(zhǔn)。一旦出現(xiàn)成本核算工作不科學(xué)的地方需要進(jìn)行嚴(yán)格處理，提升收入成本的精準(zhǔn)性。會(huì)計(jì)與稅收監(jiān)管力度的增加可以保證會(huì)計(jì)核算工作的真實(shí)性，進(jìn)而促進(jìn)企業(yè)成本核算工作的科學(xué)性。

總而言之，對(duì)于商業(yè)抵償企業(yè)來(lái)說(shuō)，做好成本核算工作不僅可以更好地規(guī)范企業(yè)的管理工作，同時(shí)還能夠有效提升企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。雖然在成本核算管理工作中會(huì)出現(xiàn)一系列的問(wèn)題，成本管理人員能夠嚴(yán)格地按照相關(guān)的規(guī)章制度，對(duì)工程各個(gè)環(huán)節(jié)的成本控制工作都加以重視，必然能夠促進(jìn)企業(yè)的長(zhǎng)足發(fā)展。