李素芳

（華東理工大學(xué)，上海200030）

住房具有重要的社會(huì)屬性，它既是消費(fèi)品，也是生活必需品。滿(mǎn)足公民的基本居住權(quán)利是政府的重要職責(zé)之一，確?！熬诱哂衅湮荨辈拍芫S護(hù)社會(huì)和諧穩(wěn)定。人們擁有住房的兩種主要方式是購(gòu)買(mǎi)或租賃，所以促進(jìn)住房銷(xiāo)售市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)的協(xié)調(diào)發(fā)展，“購(gòu)租并舉”，打好組合拳，才能建立房地產(chǎn)行業(yè)的長(zhǎng)效機(jī)制，促進(jìn)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

一、發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的意義及目標(biāo)

隨著中國(guó)城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，人口持續(xù)向大城市遷移，城市中的流動(dòng)人口、新畢業(yè)的大學(xué)生流動(dòng)性強(qiáng)、收入偏低，短時(shí)間內(nèi)不具備購(gòu)房能力，租房是比較合適的選擇。然而，中國(guó)政府、房地產(chǎn)企業(yè)一直重視房地產(chǎn)銷(xiāo)售市場(chǎng)，而租賃市場(chǎng)卻發(fā)展滯后、管理混亂，甚至將子女受教育權(quán)利、戶(hù)籍權(quán)利與住房捆綁，承租人的權(quán)利難以得到保障，把住房租賃市場(chǎng)的需求驅(qū)逐到銷(xiāo)售市場(chǎng)，進(jìn)一步推高房?jī)r(jià)，使中低收入家庭面臨住房困難。所以，盡快制定相關(guān)的政策法規(guī)，合理發(fā)展住房租賃市場(chǎng)意義重大，有利于滿(mǎn)足人民群眾的多層次住房需求，保障中低收入家庭的基本居住權(quán)利，穩(wěn)定房?jī)r(jià)，建立房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，防止發(fā)生房地產(chǎn)業(yè)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，維護(hù)金融業(yè)穩(wěn)定。

政府制定住房租賃市場(chǎng)相關(guān)的政策和法律法規(guī)要實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)主要有以下幾個(gè)方面：第一，通過(guò)金融、稅收政策引導(dǎo)社會(huì)資金進(jìn)入住房租賃市場(chǎng)，增加租賃住房的供給。第二，規(guī)范住房租賃市場(chǎng)，穩(wěn)定租金，改善租賃住房居住環(huán)境，保障承租人權(quán)利。第三，通過(guò)宣傳教育、稅收優(yōu)惠政策引導(dǎo)人們進(jìn)入租賃市場(chǎng)，形成合理的住房消費(fèi)觀，鼓勵(lì)大家前期可以先租房，工作穩(wěn)定、具備一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力后再買(mǎi)房，有序購(gòu)房，防止房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，建立房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制。

二、住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的一般規(guī)律

（一）自由租賃階段

在世界主要發(fā)達(dá)國(guó)家工業(yè)化和城市化的初期，大量農(nóng)村人口向城市遷移，他們?cè)诔鞘袥](méi)有住房，只能依靠租賃私人住房解決居住問(wèn)題。這個(gè)時(shí)期被稱(chēng)為自有租賃階段，主要特點(diǎn)是出租房源主要是私人住房，完全由市場(chǎng)自己調(diào)節(jié)，缺乏政府的引導(dǎo)和監(jiān)管，隨著租賃市場(chǎng)規(guī)模的擴(kuò)大，這種自發(fā)的、零散的租賃方式導(dǎo)致租賃市場(chǎng)無(wú)序發(fā)展，市場(chǎng)租金過(guò)快上漲，承租人權(quán)利得不到保障，英國(guó)、德國(guó)政府都因?yàn)闆](méi)有對(duì)租賃市場(chǎng)進(jìn)行及時(shí)的干預(yù)和引導(dǎo)，引起社會(huì)各界的強(qiáng)烈不滿(mǎn)。

（二）社會(huì)化租賃階段

20世紀(jì)初，主要發(fā)達(dá)國(guó)家的工業(yè)化和城市化已經(jīng)達(dá)到比較高的水平，租賃住房供不應(yīng)求，各國(guó)普遍面臨住房荒問(wèn)題，于是政府紛紛加大對(duì)住房市場(chǎng)的干預(yù)，采取的普遍做法是政府大力投資建設(shè)政府公房或通過(guò)優(yōu)惠政策引導(dǎo)私人企業(yè)建設(shè)公共租賃住房，所以這個(gè)時(shí)期各國(guó)的租房比例也都很高，美國(guó)、德國(guó)等國(guó)家的租房比率一度超過(guò)50%，社會(huì)化租賃住房占主導(dǎo)地位。

德國(guó)面臨嚴(yán)重住房荒和財(cái)政短缺雙重問(wèn)題，政府主要通過(guò)財(cái)政、稅收優(yōu)惠等政策引導(dǎo)民間資金參與到公共住房供應(yīng)中來(lái)，采取的主要措施包括：提供貸款擔(dān)保、免息貸款、免稅、放寬貸款年限等，引導(dǎo)私人地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商建造租賃住房，建好的住房在前30年內(nèi)以低于市場(chǎng)的租金出租給政府指定的人群，減輕了政府的財(cái)政負(fù)擔(dān)，同時(shí)有效解決了住房荒問(wèn)題。

1937年美國(guó)聯(lián)邦政府通過(guò)了首個(gè)全國(guó)住房法案，法案規(guī)定由公共住房委員會(huì)負(fù)責(zé)建設(shè)公共住房，以低于市場(chǎng)水平的租金出租給中低收入家庭，較好地解決了廣大中低收入家庭的住房問(wèn)題。

（三）市場(chǎng)租賃階段

隨著各國(guó)住房荒問(wèn)題的緩解，政府為了提高配置效率和減輕政府財(cái)政負(fù)擔(dān)，開(kāi)始注重發(fā)揮市場(chǎng)的作用，逐漸減少對(duì)租賃住房的直接投資，轉(zhuǎn)為向中低收入家庭提供補(bǔ)貼，同時(shí)制定嚴(yán)格的法律法規(guī)及補(bǔ)貼政策，保證市場(chǎng)秩序及中低收入家庭的居住權(quán)利。

20世紀(jì)40年代，美國(guó)住房短缺問(wèn)題逐步緩解，政府開(kāi)始進(jìn)行住房融資系統(tǒng)改革，實(shí)行差別化政策，對(duì)于有能力購(gòu)買(mǎi)住房的家庭提供住房貸款優(yōu)惠鼓勵(lì)人們買(mǎi)房，對(duì)于暫時(shí)沒(méi)有購(gòu)房能力的中低收入家庭，鼓勵(lì)他們租賃私人住房，政府提供租房券補(bǔ)貼，實(shí)際支付租金和其家庭收入30%的差額部分由政府提供補(bǔ)貼。

德國(guó)的社會(huì)租賃住房是由政府引導(dǎo)私人開(kāi)發(fā)商建設(shè)的，隨著約定的30年低租金期限的結(jié)束，原來(lái)的社會(huì)租賃住房逐漸轉(zhuǎn)為私人租賃住房，政府隨即調(diào)整住房政策，逐步退出住房租賃市場(chǎng)，減少對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的補(bǔ)貼政策，轉(zhuǎn)為向中低收入家庭直接提供租房補(bǔ)貼。

總結(jié)以上各國(guó)租賃市場(chǎng)發(fā)展的過(guò)程，可以看出，在城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展階段，城市住房供應(yīng)不足，各國(guó)政府都加大了社會(huì)租賃住房的投資，主要方式有政府直接投資、通過(guò)政策優(yōu)惠鼓勵(lì)私人開(kāi)發(fā)商建設(shè)，各國(guó)的租賃比例都高于自有比例。在城市化進(jìn)程完成、住房荒問(wèn)題緩解后，政府開(kāi)始減少直接投資，鼓勵(lì)市場(chǎng)化運(yùn)作，通過(guò)建立完善的法律體系和監(jiān)管制度來(lái)引導(dǎo)和規(guī)范市場(chǎng)。

三、美國(guó)、德國(guó)住房租賃市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)借鑒

（一）健全的法律制度保障承租人權(quán)利

1.德國(guó)的法律制度

德國(guó)在保障住房領(lǐng)域制定了嚴(yán)格的法律體系，促進(jìn)了住房租賃市場(chǎng)的健康發(fā)展。德國(guó)住房政策主要包括：《住房建設(shè)法》《住房租賃法》《租金水平法》《私人住房補(bǔ)助金法》，為社會(huì)租賃住房供給、中低收入家庭房租補(bǔ)貼、租賃市場(chǎng)的規(guī)范提供了法律框架，有效維護(hù)了住房租賃市場(chǎng)的穩(wěn)定和保護(hù)承租人的利益。

德國(guó)的法律制度對(duì)租期和租金做了詳盡規(guī)定，對(duì)租金核算也有嚴(yán)格標(biāo)準(zhǔn)，租金漲幅在3年內(nèi)不得超過(guò)20%，即使有正當(dāng)理由想提高租金，如對(duì)房屋進(jìn)行改造等，也必須與訪(fǎng)客協(xié)商一致，否則只能通過(guò)訴訟解決。法規(guī)明確規(guī)定禁止以高于原始租金價(jià)格進(jìn)行轉(zhuǎn)租，防止住房租賃領(lǐng)域的非法投機(jī)行為，政府通過(guò)制定“房租合理價(jià)格表”對(duì)房租水平進(jìn)行嚴(yán)格限定。如房東的房租超過(guò)“合理價(jià)格表”20%，就構(gòu)成違法行為，超過(guò)50%就構(gòu)成犯罪行為，如不及時(shí)更正，房東將面臨高額罰款甚至牢獄之災(zāi)。房東不能隨意解除租房合同，不可以通過(guò)強(qiáng)制手段讓房客搬出房屋，即使法院判令房客搬出，在法院設(shè)定的合理遷出期限內(nèi)，房客仍然享有合同和法律規(guī)定的各項(xiàng)權(quán)利。德國(guó)法律更傾向于保護(hù)承租人的權(quán)利，才使得大家愿意租房、安心租房。

2.美國(guó)的法律制度

美國(guó)有完善的住房立法體系，20世紀(jì)30年代以來(lái)，美國(guó)關(guān)于住房的立法達(dá)27個(gè)之多，這也是美國(guó)住房政策的重要經(jīng)驗(yàn)。

承租人享有優(yōu)先續(xù)租權(quán)利，房東不得無(wú)理由拒絕。如果房東認(rèn)為承租人有不當(dāng)行為要終止租賃合同，房東必須先向法院提起訴訟，如果法院判處承租人確實(shí)可以驅(qū)逐的，由警察來(lái)執(zhí)行，房東不得直接驅(qū)逐承租人。有些州對(duì)老人及殘疾人士有更為特殊的保護(hù)，新澤西州的《老人及殘疾人士受保護(hù)租賃關(guān)系法》規(guī)定老人和殘疾人士享有受保護(hù)的租賃期，最長(zhǎng)可達(dá)40年，房東在這個(gè)保護(hù)期內(nèi)不得收回住宅。

（二）稅收激勵(lì)政策

1.高昂的房產(chǎn)稅

美國(guó)法律規(guī)定，房地產(chǎn)擁有者每年繳納稅率為1%-2.5%的房產(chǎn)稅，高昂的房產(chǎn)稅使物業(yè)閑置的成本很高，因此，業(yè)主通常需要將房屋出租以抵消房產(chǎn)稅的不菲開(kāi)支，這一措施有效降低了美國(guó)房屋的空置率。

2.折舊抵稅政策

在美國(guó)，租賃房屋的維修費(fèi)用和各項(xiàng)維護(hù)支出都可以用來(lái)抵稅，租賃住房每年折舊部分也可以用來(lái)抵稅。美國(guó)1981年頒發(fā)的《經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇稅法》規(guī)定30-40年的出租房折舊期可縮短為15年，租賃房屋由此可獲得更大的抵免稅收優(yōu)惠。

3.稅收抵免計(jì)劃LIHTC

稅收抵免計(jì)劃制定于1986年，提供減免稅收的優(yōu)惠政策，吸引私人企業(yè)和投資者投資適合中低收入家庭居住的住宅項(xiàng)目。美國(guó)住房與城市發(fā)展部（HUD）的數(shù)據(jù)顯示，2012年全國(guó)近500萬(wàn)套保障性住房單元中，在LIHTC項(xiàng)目框架下新建或改造的單元數(shù)為198萬(wàn)套，約占總數(shù)的40%，新建和改造量是住房與城市發(fā)展部下轄所有保障性住房項(xiàng)目中最多的，LIHTC是當(dāng)前推動(dòng)美國(guó)保障房建設(shè)最主要的力量。

（三）多元化的金融支持政策

1.德國(guó)的合同儲(chǔ)蓄制度

在德國(guó)的保障性住房金融制度中，最具代表性的是合同儲(chǔ)蓄制度（Contract Savings for Housing，CSH）與配貸機(jī)制。合同儲(chǔ)蓄制度是指金融機(jī)構(gòu)和買(mǎi)房者之間訂立合同，買(mǎi)房者只要按合同規(guī)定在一段時(shí)期里連續(xù)儲(chǔ)蓄一定數(shù)量的資金，就有權(quán)在未來(lái)某一時(shí)間獲得合同規(guī)定數(shù)量的買(mǎi)房貸款。一般而言，當(dāng)儲(chǔ)蓄達(dá)到所需貸款額的40%-50%時(shí)，買(mǎi)房者才有資格獲得所需的貸款，并且嚴(yán)格規(guī)定貸款用途只能用于購(gòu)建、維修和租賃住房。合同儲(chǔ)蓄制度的儲(chǔ)蓄和貸款利率均低于市場(chǎng)平均水平，同時(shí)合同儲(chǔ)蓄制度下的儲(chǔ)蓄資金免收利息所得稅，貸款享受政府的財(cái)政貼息，還可以獲得政府相應(yīng)的資金補(bǔ)助，因而融資成本大大降低。據(jù)統(tǒng)計(jì)，在德國(guó)約有35%的居民參與合同儲(chǔ)蓄制度，鼓勵(lì)人們儲(chǔ)蓄，擴(kuò)大保障性住房的資金來(lái)源，因此，被稱(chēng)為“房?jī)r(jià)穩(wěn)定器”。

2.美國(guó)的REITs模式

1986年《稅收改革法案》出臺(tái)后至1995年，美國(guó)共計(jì)向市場(chǎng)投放的中低檔住房大部分為廉租房REITs項(xiàng)目。REITs匯集眾多中小投資者的資金，解決了租賃住房的資金需求，同時(shí)以穩(wěn)定的收益回報(bào)投資者，成為美國(guó)租賃住房的重要持有機(jī)構(gòu)。EQR是美國(guó)第一家上市的出租公寓REITs，1993年成功上市，市值已經(jīng)達(dá)到275億美元，標(biāo)準(zhǔn)普爾500指數(shù)的成員，在全美擁有300多處物業(yè)、11萬(wàn)套公寓，常年保持著8%左右的收益率。REITs的繁榮不僅為美國(guó)公寓住宅提供了長(zhǎng)期可靠的資金來(lái)源，同時(shí)為廣大中小投資者提供了安全可靠的投資渠道。

（四）租房補(bǔ)貼政策

1.美國(guó)的租房券(HousingChoice Vouchers)

租房券制度是美國(guó)政府針對(duì)中低收入家庭最重要的補(bǔ)貼政策。20世紀(jì)70年代，美國(guó)出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)停滯與通貨膨脹并發(fā)的“滯脹”現(xiàn)象，政府面臨巨大的財(cái)政赤字，政府設(shè)立第一個(gè)租房券項(xiàng)目，直接對(duì)中低收入家庭進(jìn)行貨幣化補(bǔ)貼，實(shí)現(xiàn)了補(bǔ)貼對(duì)象由住房供應(yīng)者向住房需求者的轉(zhuǎn)換。

租房券項(xiàng)目補(bǔ)貼的對(duì)象為收入不高于當(dāng)?shù)仄骄杖?0%的家庭，補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)是對(duì)于當(dāng)?shù)仄骄孔獬^(guò)家庭收入30%的部分。租房券制度在美國(guó)實(shí)施良好，并不斷完善，給予中低收入家庭更多的自由選擇權(quán)，允許受助家庭根據(jù)自己的意愿選擇不同租金價(jià)格的住房，選擇租金高的住房，高出平均水平的租金由住戶(hù)承擔(dān)。反之，節(jié)省的補(bǔ)助也可以自己保留，擴(kuò)大流動(dòng)性，租房券可以在全美任何地方使用，增強(qiáng)了租房券的流動(dòng)性和交易性。

第一，租房券項(xiàng)目針對(duì)性性強(qiáng)、覆蓋面廣，其規(guī)模超過(guò)聯(lián)邦政府任何一個(gè)住房資助項(xiàng)目。第二，不存在房屋維護(hù)等后期費(fèi)用，減輕了聯(lián)邦政府的財(cái)政負(fù)擔(dān)。第三，提高運(yùn)行效率，同等資金投入可以資助更多的中低收入家庭，充分利用市場(chǎng)調(diào)節(jié)機(jī)制，減少政府干預(yù)。第四，有效解決了社會(huì)弱勢(shì)群體過(guò)度集中的問(wèn)題，承租人持有租房券可以到全美任何地方居住，切實(shí)緩解了貧窮群體再集中的難題，有利于社會(huì)穩(wěn)定。

2.德國(guó)的租房補(bǔ)貼政策

德國(guó)政府根據(jù)家庭收入、人口數(shù)量、租金水平給承租人提供房租補(bǔ)貼，確保每個(gè)家庭有支付房租的能力。如果承租人實(shí)際繳納租金超過(guò)了其家庭收入的25%，政府補(bǔ)貼差額部分，聯(lián)邦政府和地方政府各負(fù)擔(dān)一半。法律規(guī)定住房補(bǔ)助金只能用來(lái)租房，不能購(gòu)置房產(chǎn)。德國(guó)的住房補(bǔ)貼范圍非常廣，全國(guó)有超過(guò)500萬(wàn)中低收入家庭獲得不同形式的政府住房補(bǔ)貼，每年的補(bǔ)貼額度超過(guò)166億歐元，是德國(guó)最大的財(cái)政支出之一。

（五）機(jī)構(gòu)參與程度高

德國(guó)的住房租賃企業(yè)是最重要的供應(yīng)主體，約占租賃市場(chǎng)40%的份額。德國(guó)住房租賃企業(yè)發(fā)展歷史長(zhǎng)，專(zhuān)業(yè)化、規(guī)?；?jīng)營(yíng)程度高，為了延長(zhǎng)服務(wù)價(jià)值鏈，住房租賃企業(yè)積極開(kāi)展多元化經(jīng)營(yíng)，通過(guò)專(zhuān)業(yè)化管理、規(guī)?；?jīng)營(yíng)、品牌化效應(yīng)降低了空置率，提高了投資回報(bào)率。

在美國(guó)各類(lèi)租賃住房的供給主體中，最重要的是專(zhuān)業(yè)化的公寓出租企業(yè)，其在大部分地區(qū)住房出租行業(yè)的占比在60%以上。美國(guó)的公寓REITs非常發(fā)達(dá)，在核心城市，REITs擁有的資產(chǎn)占住宅租賃市場(chǎng)的30%以上。公寓REITs擁有大量的可租賃物業(yè)，實(shí)行專(zhuān)業(yè)化管理，形成規(guī)模經(jīng)濟(jì)，不僅有效地滿(mǎn)足了居民巨大的租房需求，而且吸引了更多投資者，社會(huì)保障基金等機(jī)構(gòu)都成為了公寓REITs的主要持有者。公寓REITs一方面，為住房租賃機(jī)構(gòu)提供融資支持，另一方面，住房租賃業(yè)務(wù)的穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)也為REITs投資者帶來(lái)了可觀的收益。

四、中國(guó)租賃市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀

相對(duì)于發(fā)達(dá)國(guó)家成熟租賃市場(chǎng)，中國(guó)城鎮(zhèn)化率比較低，長(zhǎng)期的重售輕租嚴(yán)重制約了中國(guó)租賃市場(chǎng)的健康發(fā)展，存在這諸多問(wèn)題，主要?dú)w結(jié)為以下幾個(gè)方面。

（一）房地產(chǎn)市場(chǎng)供給結(jié)構(gòu)失衡

房地產(chǎn)行業(yè)是地方經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，土地出讓收入是地方政府重要的財(cái)政收入來(lái)源，所以許多地方政府往往更加重視房地產(chǎn)的銷(xiāo)售，缺乏對(duì)租賃市場(chǎng)的引導(dǎo)和監(jiān)督。開(kāi)發(fā)商為了快速回籠資金，開(kāi)發(fā)建成的住房幾乎全部進(jìn)入住房銷(xiāo)售市場(chǎng)，導(dǎo)致租賃住房投入少、供應(yīng)不足。房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，而政府提供的保障性廉租房數(shù)量有限、覆蓋面小，廣大中低收入家庭普遍面臨買(mǎi)不起房、租不到房的難題。

雖然現(xiàn)在政府規(guī)定開(kāi)發(fā)商必須配建一定比例的保障性住房，一般為5%-10%，但是政府回購(gòu)的價(jià)格不足以補(bǔ)償開(kāi)發(fā)商的成本時(shí)，一方面，開(kāi)發(fā)商存在強(qiáng)烈的彌補(bǔ)利潤(rùn)損失的動(dòng)機(jī)，重要的方法就是提高同項(xiàng)目商品住房?jī)r(jià)格。另一方面，基于現(xiàn)行的預(yù)售價(jià)格審批制，政府在沒(méi)有其他財(cái)政補(bǔ)貼的情況下，默許以提高預(yù)售價(jià)格作為對(duì)開(kāi)發(fā)商的補(bǔ)貼手段。開(kāi)發(fā)商實(shí)際上將配建保障性住房的成本完全轉(zhuǎn)嫁給商品住房購(gòu)房人，甚至借此獲利。

（二）政策性租賃住房覆蓋面小

中國(guó)政策性租賃住房包括廉租房和公租房?jī)煞N，廉租房主要包括實(shí)物配租和租金減免等方式，但僅限于本市戶(hù)籍人口申請(qǐng)，非戶(hù)籍人口只能望而興嘆。中國(guó)保障性住房覆蓋率計(jì)算方法不科學(xué)，地方政府為了完成覆蓋率指標(biāo)，將大量動(dòng)遷安置房計(jì)入保障性住房，而實(shí)際租賃住房占比普遍低于寬口徑的保障性住房的30%，“十二五”計(jì)劃各地保障性住房覆蓋率目標(biāo)為20%，而實(shí)際租賃住房覆蓋率僅為6%左右。除廉租房制度下的租金補(bǔ)貼外，中國(guó)尚未針對(duì)中低收入階層實(shí)行廣泛的貨幣化補(bǔ)貼制度，中低收入家庭尤其是剛畢業(yè)的大學(xué)生等“夾心層”住房困難難以解決。

（三）承租人的基本權(quán)益缺乏保障

目前，中國(guó)還未出臺(tái)保障承租人及出租人合法權(quán)益的住房法律，住房租賃管理涉及部門(mén)多，分工不合理，管理體系混亂甚至產(chǎn)生沖突，管理效率低，缺乏有效的租金管制機(jī)制，租金價(jià)格波動(dòng)較大，租賃合約期限短，承租人的權(quán)益缺乏有效的保障。人民銀行2010年的一項(xiàng)抽樣調(diào)查顯示，城市房屋租約期限在1年以?xún)?nèi)的占49.42%，1-2年的占40.99%，2年以上的僅占9.59%。承租人普遍缺乏“安居感”，租房只能作為一種臨時(shí)的過(guò)渡。同時(shí)，面對(duì)稀缺的教育資源、醫(yī)療資源，承租人的權(quán)利也無(wú)法得到相應(yīng)的保證。

（四）租賃市場(chǎng)缺乏成熟的機(jī)構(gòu)投資者

由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金量需求大、融資成本高，開(kāi)發(fā)商往往選擇快速開(kāi)發(fā)、快速回款的銷(xiāo)售模式，而不愿進(jìn)入投資周期長(zhǎng)達(dá)幾十年的租賃市場(chǎng)，目前一些上市房企、房屋中介也在嘗試布局長(zhǎng)租公寓，但目前融資成本高、回收周期長(zhǎng)、投資回報(bào)率低等問(wèn)題嚴(yán)重制約了相關(guān)業(yè)務(wù)的開(kāi)展。

以上住房租賃市場(chǎng)存在的問(wèn)題，首先，會(huì)造成很多中低收入者租不到合適的住房，影響社會(huì)穩(wěn)定，其次，會(huì)把更多的住房需求釋放到銷(xiāo)售市場(chǎng)，引起房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，不利于經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，所以住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展依靠自身的調(diào)節(jié)無(wú)法解決這些市場(chǎng)失衡問(wèn)題，需要政府的引導(dǎo)和干預(yù)，從法律法規(guī)、稅收政策、金融政策等方面加以引導(dǎo)和支持才能解決以上問(wèn)題。

五、培育和規(guī)范租賃市場(chǎng)的建議

（一）增加租賃住房供應(yīng)

規(guī)定開(kāi)發(fā)商拿地必須配建一定比例的租賃住房，目前在部分省市已經(jīng)開(kāi)始實(shí)施，一般配建比例為5%-10%，但是對(duì)于配建的保障性住房政府要根據(jù)實(shí)際開(kāi)發(fā)成本回購(gòu)，防止相應(yīng)成本轉(zhuǎn)嫁給同項(xiàng)目商品房，造成政策不公平。充分發(fā)揮國(guó)企的市場(chǎng)導(dǎo)向作用，政府以低價(jià)出讓土地，然后國(guó)企以低利潤(rùn)開(kāi)發(fā)，如上海近期推出了租賃住房用地，規(guī)定國(guó)企開(kāi)發(fā)商只租不售，100%自持，在這種模式下對(duì)開(kāi)發(fā)商的現(xiàn)金流是一個(gè)巨大的考驗(yàn)，需要輔以完善的金融政策支持才能長(zhǎng)久發(fā)展。通過(guò)征收房產(chǎn)稅等方法增加住房持有成本，從而使空置的私人住房進(jìn)入住房租賃市場(chǎng)。

還可以借鑒德國(guó)的住房合作社經(jīng)驗(yàn)，政府牽頭成立住房合作社，鼓勵(lì)社員將資金儲(chǔ)蓄在合作社里，合作社為社員提供租賃住房，社員能以較低的租金長(zhǎng)期穩(wěn)定的住在合作社的出租住房中，具有較好的穩(wěn)定性和保障性。住房合作社新建租賃住房的資金除了社員的儲(chǔ)蓄外，政府應(yīng)該為其提供高額度的低息或無(wú)息長(zhǎng)期貸款，或出面為其做貸款擔(dān)保，這些金融支持會(huì)成為住房合作社的強(qiáng)大資金后盾，使住房合作社成為出租房的重要提供者。中國(guó)一直以來(lái)都是高儲(chǔ)蓄率的國(guó)家，住房合作社的形式在中國(guó)推廣具備有利條件。

（二）加強(qiáng)立法保障

參照發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)，加強(qiáng)立法，保障承租人的權(quán)利是住房租賃市場(chǎng)健康發(fā)展的基礎(chǔ)。要完善住房法律體系，明確租賃當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)，保障當(dāng)事人的合法權(quán)益，建立穩(wěn)定租期和租金等方面的制度，逐步使租房居民在基本公共服務(wù)方面與買(mǎi)房居民享有同等待遇。加快出臺(tái)住房租賃市場(chǎng)的法律法規(guī)，制定可執(zhí)行的租賃制度細(xì)則，如建立各地區(qū)“房租合理價(jià)格表”，房屋租金不能超過(guò)價(jià)格表的20%，對(duì)租金的上漲幅度做一定的限制，德國(guó)規(guī)定3年內(nèi)租金漲幅不能超過(guò)15%。通過(guò)租金管制的方法禁止“二房東”現(xiàn)象。在相關(guān)法律法規(guī)中，對(duì)出租住房的建筑安全、附屬設(shè)施、居住環(huán)境等制定明確詳細(xì)的標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)房東的維修義務(wù)也要在法律中明確規(guī)定。對(duì)出租人單方面終止合同的行為進(jìn)行限制。制定租賃住房公積金提取制度，允許使用住房公積金支付房租，減輕承租人經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。落實(shí)住房租賃等級(jí)備案登記工作，妥善解決附加于住房的戶(hù)籍、學(xué)位、社會(huì)保障等差異帶來(lái)的不同權(quán)問(wèn)題，對(duì)于完成備案、滿(mǎn)足規(guī)定租賃年限的承租人，提供其子女受教育權(quán)、落戶(hù)權(quán)利等社會(huì)福利，真正做到購(gòu)租同權(quán)。

（三）財(cái)政補(bǔ)貼政策

財(cái)政補(bǔ)貼包括供給導(dǎo)向的生產(chǎn)者補(bǔ)貼和需求導(dǎo)向的消費(fèi)者補(bǔ)貼，兩者互為補(bǔ)充，并且在不同的發(fā)展階段有不同的側(cè)重點(diǎn)。

根據(jù)發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)，租賃市場(chǎng)發(fā)展前期，租賃住房嚴(yán)重不足時(shí)可采用生產(chǎn)者補(bǔ)貼，政府通過(guò)財(cái)政補(bǔ)貼降低開(kāi)發(fā)商的建設(shè)成本，建成的房屋以低于市場(chǎng)水平的租金出租給中低收入家庭，可以擴(kuò)大租賃房源，增加供給。而在租賃市場(chǎng)穩(wěn)定階段，為了提高市場(chǎng)配置效率、節(jié)約政府行政資源，應(yīng)以消費(fèi)者補(bǔ)貼為主，政府通過(guò)降低租房家庭的住房消費(fèi)支出，增強(qiáng)其租房意愿和能力，可以借鑒美國(guó)的租房券制度，住租房券只能用于租房，但是租房范圍廣泛，流動(dòng)性好，可以像現(xiàn)金一樣用于支付房租，這樣承租人在租賃市場(chǎng)中就有更多的選擇，可以防止低收入家庭聚集形成“貧民窟”。同時(shí)可以擴(kuò)大補(bǔ)貼范圍，讓更多的家庭受益。

（四）稅收優(yōu)惠政策

政府干預(yù)住房租賃市場(chǎng)的另外一個(gè)重要財(cái)政工具是稅收政策，政府可以通過(guò)制定稅收優(yōu)惠政策來(lái)吸引更多的投資人，通過(guò)提高房產(chǎn)稅來(lái)限制房地產(chǎn)的投機(jī)行為。中國(guó)2016年1月1日開(kāi)始執(zhí)行的《關(guān)于公共租賃住房稅收優(yōu)惠政策的通知》中，給予租賃住房很大的稅收優(yōu)惠政策，包括免征城鎮(zhèn)土地使用稅、契稅、印花稅、房產(chǎn)稅、營(yíng)業(yè)稅，免征一定額度的土地增值稅等，但是對(duì)于普通租賃住房并無(wú)相應(yīng)的稅收優(yōu)惠政策，建議可以通過(guò)降低住房租賃企業(yè)營(yíng)業(yè)稅和租賃住房建設(shè)增值稅等政策鼓勵(lì)機(jī)構(gòu)參與到住房租賃市場(chǎng)中來(lái)。增加不動(dòng)產(chǎn)保有稅，增加業(yè)主的持有成本，業(yè)主為了抵消持有成本的增加，會(huì)有更強(qiáng)烈的動(dòng)機(jī)出租空房，增加出租房源供給，對(duì)于完成備案登記的租賃住房免征租金所得稅?；?qū)τ谕瓿蓚浒傅淖赓U住房支出在個(gè)人所得稅前扣除，鼓勵(lì)人們租房，調(diào)解租賃住房需求；同時(shí)可以提高租賃雙方的備案意愿，便于租賃住房市場(chǎng)的管理。

（五）推動(dòng)規(guī)?；?jīng)營(yíng)

從傳統(tǒng)的融資渠道方面，為住房租賃企業(yè)提供長(zhǎng)期、低息貸款。同時(shí)加強(qiáng)金融創(chuàng)新，通過(guò)資產(chǎn)證券化為住房租賃市場(chǎng)引入社會(huì)資金，REITs在中國(guó)已經(jīng)探索十余年，市場(chǎng)環(huán)境已經(jīng)比較成熟，一些私募性質(zhì)的類(lèi)REITs成功發(fā)行，為租賃住房REITs發(fā)展提供了基礎(chǔ)，政府應(yīng)該建立健全相關(guān)的法律制度，促進(jìn)REITs的發(fā)展。一方面，可以為住房租賃市場(chǎng)帶來(lái)穩(wěn)定的現(xiàn)金流，另一方面，中國(guó)廣大的中小投資者找到了較好的投資渠道。

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