高艷梅

摘要 隨著大理旅游業(yè)的蓬勃發(fā)展，越來越多的投資者選擇到大理租賃客棧進行經(jīng)營，期間發(fā)生了一些糾紛，這些糾紛在普通的房屋租賃糾紛的共性上還存在著一些特性。本丈旨在梳理近年來大理客棧糾紛發(fā)生的情況，并分析原因，最后探討公證如何介入蓉棧租賃以更好的預防和解決客棧租賃糾紛。

關(guān)鍵詞 客棧租賃 糾紛解決 公證

中圖分類號：D926.6 文獻標識碼：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2018.08.267

大理白族自治州位于云南省中部偏西，東臨楚雄州、南靠普洱市、臨滄市，西與保山市、怒江州相連，北接麗江市。是我國唯一的白族自治州，歷史悠久，文化燦爛，風光秀麗、氣候宜人，被西方學者譽為“亞洲文化十字路口的古都”，“多元文化與自然和諧共榮的典范”，民間常用“天氣常如二三月，花枝不斷四時春”來描寫大理的氣候環(huán)境，加上大理資源豐富，交通便利，區(qū)位優(yōu)越，大理的旅游業(yè)在全世界都很有名氣，州委州政府非常重視大理旅游業(yè)的發(fā)展，積極推進全域旅游示范州建設(shè)，機場旅客吞吐量143.1萬人次，接待海內(nèi)外旅游者3859萬人次，大理旅游的飛速發(fā)展促進了大理的酒店客棧業(yè)也在飛速發(fā)展。

一、大理客棧的現(xiàn)狀

根據(jù)相關(guān)部門對旅店業(yè)的管理評級標準，對各類酒店、客棧根據(jù)不同的評價體系分為旅游民宿，文化主題旅游飯店，精品旅游飯店，在此文中，因為我們不是主要研究旅店的性質(zhì)，所以對上述各種旅店統(tǒng)稱客棧。到2018年6月的數(shù)據(jù)，大理市共有客棧2741家，有房間55078間，在寒暑假及各種小長假期間大理經(jīng)常出現(xiàn)一房難求的情況，導致大理旅店的投資熱潮持續(xù)不息，特別近五年來旅游民宿和文化主題旅游飯店的興起，更是吸引了大量的多金外地人到大理租房租地投資客棧，在環(huán)洱海一線的民居及空地大量的被外地人租賃來經(jīng)營客棧。投資客棧除了常規(guī)的操作外還有以下幾種特殊情況，第一種是承租人直接租賃當?shù)匕傩盏姆课葸M行裝修改造后經(jīng)營，環(huán)洱海一線的房屋大部分為農(nóng)村中的民居，通常是農(nóng)民早些年在自家的宅基地上所建蓋的房屋，是沒有規(guī)劃許可證的，第二種是承租人直接租賃一塊沒有房屋的空地，由承租人出資，由出租人向相關(guān)部門報批申請準建手續(xù)，雙方在合同中約定，房屋建成由承租人經(jīng)營使用至約定年限后即歸土地出租人所有。第三種情況是承租人租賃了當?shù)鼐用竦姆课莺螅瑢Ψ课葸M行部分拆除改建后進行經(jīng)營。不論哪一種租賃形式，都有一個共同的特點：資金投入額度大，租賃周期長，締約雙方的權(quán)益保障有較多的隱患。

二、大理客棧糾紛的類型和形成原因

（一）近三年來租賃糾紛的數(shù)據(jù)

根據(jù)大理市法院的統(tǒng)計，2016年因租賃糾紛訴至法院的有9件，其中涉及土地的1件，涉及房屋的8件；2017年共有28件，涉及土地有4件，涉及房屋有24件，2018年到6月份就有32件涉及房屋租賃的訴至大理市法院，呈出一個增長的量態(tài)。據(jù)筆者了解，行業(yè)協(xié)會及人民調(diào)解委員會調(diào)解的每年均有40件左右。

（二）租賃糾紛的類型

根據(jù)實際調(diào)查，糾紛的類型大致可以分為：（1）房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)糾紛；（2）改變房屋使用功能的租賃糾紛；（3）違法建筑的租賃合同糾紛；（4）房屋轉(zhuǎn)租合同糾紛；（5）租賃房屋買賣糾紛；（6）租賃合同履行糾紛；（7）政府拆遷治理等行為導致合同履行困難產(chǎn)生的糾紛。其中違法建筑的租賃合同糾紛、改變房屋使用功能的租賃糾紛及租賃合同履行糾紛占據(jù)了60%的比例。

（三）租賃糾紛形成的原因

形成以上糾紛的原因：

第一，大理旅游經(jīng)濟的發(fā)展導致了租賃房屋租金不斷上漲，出租人對租金有了更高的看漲預期，就想方設(shè)法以解除合同為手段達到上調(diào)租金的目的。

第二，承租人做為房屋的實際占有者，為了實現(xiàn)利益的最大化，也會存在未經(jīng)出租人同意非法轉(zhuǎn)租，擅自改變房屋的結(jié)構(gòu)，遲繳或拒繳租金等情況。

第三，雙方在訂立合同時缺乏法律專業(yè)知識，在合同條款里留下了較大漏洞，給對方不履行合同留下了操作空間。

第四，在追求自身利益最大化的動機下，隨著市場經(jīng)濟條件的變化，締約雙方均存在寧可支付違約金而跳出租賃合同約束的可能性，導致合同違約糾紛。

第五，出租人故意設(shè)置障礙使承租人履行合同不能，從而達到行使合同解除權(quán)的糾紛也不少見。

第六，出租人退還保證金義務與承租人撤離義務行使時，出租人認為承租人的撤離義務履行不當而拒絕返還租賃保證金的情況也較多見，理由為折抵租金、物損、清潔費用等。

第七，在洱海治理環(huán)保行動打響后，政府暫時關(guān)停了環(huán)保要求不達標的餐飲旅店業(yè)經(jīng)營單位，有待進一步的處理，房產(chǎn)價值，裝修殘值，營業(yè)損失，賠償費等的評估也無不牽涉到締約雙方的利益。

第八，政府層面對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控政策的影響，租賃市場的供求關(guān)系的不平衡及相應監(jiān)管政策的缺乏，出租人追逐利益最大化的欲望的膨脹是導致租賃糾紛的最根本的深層次原因。

三、客棧租賃市場對規(guī)范指導、監(jiān)管的需求

房屋租賃市場是完整的房地產(chǎn)市場不可或缺的組成部份，如果缺少租賃市場的支持，必然導致市場僅由購買性的消費置業(yè)來單獨支撐，會形成房地產(chǎn)市場的不安定因素，最終產(chǎn)生破壞性傷害。發(fā)展好租賃市場，房地產(chǎn)市場會在市場機制的調(diào)控下自動產(chǎn)生房地產(chǎn)存量市場、增量市場以及土地市場的均衡，客棧租賃經(jīng)營更是對旅游業(yè)發(fā)展的推動。但是房屋租賃市場管理體制不順暢，管理方法落后，房屋租賃業(yè)提供的服務較為單一，租賃領(lǐng)域的法律法規(guī)不健全等現(xiàn)實問題造成了租賃市場的亂象。大理的客棧租賃在普遍存在的糾紛情況共性的基礎(chǔ)上增加了地域特色，整個客棧租賃市場，需要有一個可以提供規(guī)范的整體服務的機構(gòu)來指導、監(jiān)督租賃市場的規(guī)范有序運行。

四、公證可以全面介入服務租賃市場的可行性分析

公證制度作為我國社會主義司法制度的組成部分，在全面推進依法治國進程中發(fā)揮了重要的作用，公證事項所涉及的領(lǐng)域也越來越廣，對穩(wěn)定社會秩序、經(jīng)濟秩序、預防糾紛的發(fā)生，公正、高效解決糾紛發(fā)揮著日益重要的作用。我國的法律明確賦予了公證證明效力，《公證法》第六條規(guī)定，公證機構(gòu)是依法設(shè)立，不以營利為目的，依法獨立行使公證職能、承擔民事責任的證明機構(gòu)。第36條規(guī)定：“經(jīng)公證的民事法律行為、有法律意義的事實和文書，應當作為認定事實的根據(jù)，但有相反證據(jù)足以推翻該項公證的除外”。

在我國，公證承擔著證明、監(jiān)督、溝通、服務等多項職能，以事前預防、事中監(jiān)控、事后救濟的全程服務方式對當事人的行為進行實時監(jiān)督、規(guī)范、糾正，以起到排除誠信隱患，預防誠信風險，解決誠信糾紛的作用。公證可以通過證明職能的發(fā)揮，將證明對象的已經(jīng)存在或正在發(fā)生的行為、事實、文書的現(xiàn)狀固定下來，依法賦予證明對象“公信力”和“公效力”，同時可以為各當事人之間意思和行為的表達溝通提供一種外在的、通用的公共表達機制，籍此提高和強化公示效應及公共確信。公證機構(gòu)是專業(yè)機構(gòu)，以高度專業(yè)的技能對公證事項進行分析，判斷將來可能發(fā)生的糾紛隱患，并可能事先進行修正，以起到“預防糾紛，減少訴訟”的作用。公證可以在陌生人社會中為公眾提供具有公信力的信用溝通平臺和專業(yè)法律服務，在尚未發(fā)生糾紛時即以公正中立的角度介入各種市場行為，起到溝通當事人意愿，平衡和調(diào)節(jié)各種利益關(guān)系，引導、規(guī)范和促成各類交易行為的作用。通過公證監(jiān)督職能的發(fā)揮，將審查、核實、督促、引導等方式貫穿于全部公證活動中，把市場行為控制在法律允許的范圍內(nèi)，并跟進、敦促交易合同的及時、全面履行，嚴防失信行為發(fā)生，從而起到維護經(jīng)濟秩序和社會穩(wěn)定的作用。通過推進登記、提存、保管、代書、代辦、咨詢、翻譯、公證調(diào)解等非證明事務，充分發(fā)揮公證的服務職能，滿足個案的特殊需要。公證發(fā)展到現(xiàn)在這種較為成熟、全面的程度，可以為大理的客棧租賃市場提供一站式的全程服務，以更好的預防和減少糾紛，實現(xiàn)締約雙方的權(quán)益保障。

五、公證介入客棧租賃的具體做法

公證介入客棧租賃應該定位在為當事人提供“整體解決方案”的公證法律服務上，以當事人雙方的需求為中心，將公證法律服務根據(jù)當事人雙方的需求進行歸類組合，并且根據(jù)不同當事人的不同需求進行調(diào)整，進行不同的設(shè)定，以形成符合當事人需求的高效率的綜合解決方案。

公證在租賃雙方簽訂合同時就開始介入，以專業(yè)服務的角度代為起草租賃合同，在合理科學設(shè)定租賃合同所必需的要件的同時，從公證審查的角度審查租賃物的權(quán)屬、現(xiàn)狀，特性，審查合同雙方的主體資格，就不同的個案可能發(fā)生的糾紛預先約定救濟渠道，以最大限度的保證締約雙方的利益。

1.約定房租交付不能時，向公證處辦理提存，房租提存之日起即視為房租繳清，約定情況發(fā)生，承租人即可向公證處申請辦理租金提存公證，可以避免出租人故意回避收取租金來造成承租人違約的事實。

2.針對收房難的問題，雙方可在租賃合同中約定：“承租人不履行或不完全履行合同義務時，出租人有權(quán)單方收回出租房屋”，并且明確不履行或不完全履行合同義務的具體情形及出租人單方收回房屋前應當履行的催告義務，對出租人單方騰房的行為提供了可操作性。

3.對租賃房屋返還時的狀態(tài)也是產(chǎn)生糾紛較多的問題，雙方可以在租賃合同中約定租賃房屋返還時的具體要求，出租人將出租房屋交付承租人使用前可以就租賃房屋前傳前的現(xiàn)狀做證據(jù)保全公證，約定租賃房屋返還時應當所有的狀態(tài)。如有房屋返還時有爭議，可結(jié)合保全文書來做判斷。

4.合同的具體履行都需要雙方通暢的意思表達達成，在合同中約定雙方詳盡充分的聯(lián)系方式，包括但不限于聯(lián)系地址、電話、電子郵箱等信息，唯有如此，才能保證在合同履行過程中雙方的意思表示通暢，即使有糾紛，雙方也可以充分盡到告知義務后再啟動新的程序來解決問題。

綜上所述，公證可以從合同的訂立切入，跟蹤服務到合同履行的全過程，并就不同階段不同情況提供公證法律服務來最大限度的保證合同雙方的合法權(quán)益。