宋杰

上海鏈家的中介費漲價了。

11月16日起，上海鏈家提高二手房中介費率，由原來的總共2%，提高到3%，其中買家承擔(dān)2%，賣家承擔(dān)1%。

而就在前一天的11月15日，國家統(tǒng)計局發(fā)布2018年10月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況數(shù)據(jù)顯示，14個城市二手房價格出現(xiàn)下跌，包括北京、天津、上海、杭州、廈門、石家莊等地的二手房均出現(xiàn)了下降，其中，北京、上海和廣州均下降0.2%，深圳下降0.6%，廈門的降幅最大，達到了0.9%。

二手房成交低迷，鏈家為何逆市上調(diào)中介費？已運行多年的“買方承擔(dān)”潛規(guī)則，會否被中介巨頭鏈家打破？

房產(chǎn)中介弊端：雙邊代理、一手托兩家、弱勢買單

據(jù)了解，鏈家目前僅在上海提高了傭金比例，暫時還不會考慮其他市場。鏈家方面向《中國經(jīng)濟周刊》記者表示，主要原因是與成熟市場相比，上海的中介市場長期處于低費率競爭和低服務(wù)質(zhì)量的狀況，消費者體驗較差。此次提傭后，上海鏈家將全面提升包括客服響應(yīng)體系、安心服務(wù)保障等，優(yōu)化服務(wù)品質(zhì)。

雖然自稱調(diào)價是為了提升服務(wù)品質(zhì)，但市場上立刻出現(xiàn)了兩種不同的聲音——樂觀者認為“賣方承擔(dān)可以降低買方的壓力，有助于二手房交易報價降低”，悲觀者則認為“賣方依然會把費用轉(zhuǎn)嫁給買方，買方承擔(dān)中介費是多年來市場的潛規(guī)則”。

易居房地產(chǎn)研究院總監(jiān)嚴躍進告訴《中國經(jīng)濟周刊》記者，此次鏈家調(diào)整傭金比例，和市場降溫有很大關(guān)系，會出現(xiàn)業(yè)務(wù)量減少等問題，但反過來也說明企業(yè)的模式還是比較粗放的，即對于傭金比較依賴。類似調(diào)整也體現(xiàn)了一點，即房地產(chǎn)市場依然存在較大的壓力，中介企業(yè)需要防御此類降溫潮。類似做法也會帶來很多中介企業(yè)的模仿。

無獨有偶，就在鏈家新政出臺后，《中國經(jīng)濟周刊》記者曾接到滬上某小型房產(chǎn)中介的電話，對方稱上海寶山有一處二手房不錯極力推薦，當被問及中介費，對方表示：“目前是3%，鏈家都漲了，我們也跟著漲了?！?/p>

不過，《中國經(jīng)濟周刊》記者在采訪中了解到，我愛我家、太平洋房地產(chǎn)、中原地產(chǎn)等多家中介均表示，不會跟進鏈家調(diào)整中介費。一名銷售人員告訴記者：“買房承擔(dān)中介費向來是潛規(guī)則，賣方只看到手價，如果賣方急售，那么價格可能還有得談。說得好聽一點是賣家掏那1%的中介費，但實際按照現(xiàn)在的市場行情，如果是人家急著要把房子賣出去，有可能會掏，如果不急著賣房，一般都是急著買房的人掏了全部的中介費，畢竟你房子那么多，不急賣，你愛買不買。而且有些中介和賣家談的價格就是賣家最終拿到的錢款，說白了相當于是買房的人掏了所有的中介費?！?/p>

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉評論道，國外很少有中介，國外叫代理。買賣雙方都有一個代理。代理為了傭金自然就會保護自己服務(wù)對象的利益。但在中國，很奇怪，中介費是弱勢群體交，而中介還需要幫助強勢一方要求更高價格。中國的中介從根源上的弊端，就是這個雙邊代理制，在任何情況下，一手托兩家，必然會損害交易中一方利益，中介作為居間方為了撮合成交必然會聯(lián)合強勢的一方去打壓弱勢一方。“買賣過二手房的人都會感覺到，在2015—2016年，不只是鏈家，基本所有的中介都在幫著房主挑戰(zhàn)你的價格底線。因為這種模式存在，這種壟斷規(guī)模存在，事實上，起到了對二手房市場加杠桿的作用，當然，最近市場扭轉(zhuǎn)，下調(diào)也會起到加速下調(diào)的作用?！?/p>

鏈家調(diào)整上海二手房中介費盡管是企業(yè)行為，但從政策層面來看并無不妥。根據(jù)國家發(fā)改委、住建部在2014年聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于放開房地產(chǎn)咨詢收費和下放房地產(chǎn)經(jīng)紀收費管理的通知》稱，各地可根據(jù)當?shù)厥袌霭l(fā)育實際情況，決定實行政府指導(dǎo)價管理或市場調(diào)節(jié)價。就上海而言，2015年年初發(fā)布的《上海市定價目錄》中取消了房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)收費等，被視為取消了中介費上限。

記者從上海多家中介機構(gòu)了解到，目前上海普遍施行的二手房中介費率是2%，原則上買賣雙方各承擔(dān)1%?！澳壳半S著房產(chǎn)價格上升，大家對中介費的提高有意見是正常的，但是隨著市場下行，房產(chǎn)經(jīng)紀公司的成本不變，單量急劇下降，提高費率也是沒辦法的。”一位房地產(chǎn)經(jīng)紀人向記者表示。

上海二手房成交量處于近6年低位，鏈家用規(guī)模收獲利潤

自2017年初以來，上海二手房市場始終保持低位盤整，目前絕對量已經(jīng)處于近6年低位水平。

易居地產(chǎn)研究院認為，其中有國慶長假的影響，也有購房者觀望情緒濃重、入市積極性降低的原因。鑒于目前絕對量已處低位水平，后續(xù)下降空間有限，但在政策面和資金面沒有出現(xiàn)放松的情況下，預(yù)計短期內(nèi)上海二手房成交仍將處于低位盤整。

第一太平戴維斯中國市場研究部高級董事及主管簡可告訴《中國經(jīng)濟周刊》記者，上海三季度二手房市場成交量共計約370萬平方米，環(huán)比上升7%。二手房成交均價環(huán)比下跌9.2%，至每平方米36600元。

簡可認為，二手市場買賣雙方對市場預(yù)期的轉(zhuǎn)變可能是成交均價下跌的原因之一?！案噘I家對市場持觀望態(tài)度；而對于想要出售手上房源的賣家而言，不排除通過打折降價來縮短交易周期的可能。隨著二手交易市場降溫，議價權(quán)逐漸傾向購房者一方?！焙喛烧f。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析，二手房市場的價格更代表市場真實價格，部分熱點城市的樓市政策在10月份繼續(xù)收緊，比如北京等城市的公積金政策收緊，在10月份對二手房市場影響很大；另外經(jīng)過41個月的持續(xù)房價上漲，熱點城市各種調(diào)控政策的疊加效應(yīng)開始明顯，房地產(chǎn)市場的去杠桿，使得投資者開始離場，出現(xiàn)二手房降價。其中包括之前投資推動上漲的三亞、丹東等城市二手房價格出現(xiàn)了下調(diào)。

10月份上海二手住宅成交約1.2萬套，環(huán)比下降14%，同比增長14.4%。在9月份出現(xiàn)小幅回升后，隨即出現(xiàn)了較為明顯的下行。1—10月，上海二手住宅累計成交約13.5萬套，同比增長5.2%。歷史二手房紀錄是2016年的36萬套，也就是說，2017—2018年，市場成交量跌了一大半。

“這種情況下，按照2016年規(guī)劃的中介公司，必然不好受。簡單說也就是產(chǎn)能過剩。在2015年鏈家的利潤已經(jīng)過10億，而在2016年純利潤已經(jīng)超過了20億，這已經(jīng)超過了很多千億級別的開發(fā)商。但2017—2018年，所有中介行業(yè)都不好過，因為二手房價格下來了?！睆埓髠ジ嬖V《中國經(jīng)濟周刊》記者。

以北京為例，大部分中介公司的代理費在1%～2%左右徘徊，而鏈家的最低折扣基本是2.55%。一套500萬的房產(chǎn)，相比其他中介，鏈家的收費會高3萬～5萬。當然，這部分是不是對等服務(wù)的提升，各有各的道理，只能說，這種溢價的產(chǎn)生，更大的程度是來源于規(guī)模。所以鏈家事實上是會推動市場成交放量，特別是政策寬松時期。

張大偉表示，除了少數(shù)城市外，可以說鏈家布局的城市已經(jīng)基本都超過了20%的市場份額，在京滬甚至可以說已經(jīng)是壟斷，比如北京市場占有率已經(jīng)超過50%。

“現(xiàn)在的鏈家肯定是中介行業(yè)的絕對龍頭企業(yè)，而且歷史上也沒有出現(xiàn)過這么大的一個中介機構(gòu)。從產(chǎn)業(yè)鏈角度看，2018年這個房地產(chǎn)行業(yè)的冬天，上下游都不好過，但因為規(guī)模優(yōu)勢，最近很多開發(fā)商發(fā)現(xiàn)，渠道費漲得離譜，而中介費也開始漲了?！睆埓髠フf，“冬天模式全面開啟，這些其實都是這幾年市場發(fā)展的必然。在市場不好的情況下，鏈家只能用規(guī)模優(yōu)勢收獲利潤?！?/p>