■ 王 婷/鄭俊鵬

（1.湖南師范大學，長沙 410081；2.長沙永信土地規(guī)劃咨詢有限責任公司，湖南 長沙 410007）

十八大后，我國經(jīng)濟發(fā)展進入新常態(tài)，經(jīng)濟增長速度、發(fā)展方式、發(fā)展動力、經(jīng)濟結構等正在發(fā)生前所未有的深刻變化。為適應、把握新常態(tài)，近幾年國家宏觀調(diào)控的基本思路不斷調(diào)整，包括區(qū)間調(diào)控、微刺激調(diào)控、定向調(diào)控等在內(nèi)的新的調(diào)控理念逐步形成，希望通過供給側改革調(diào)結構穩(wěn)增長等，推進我國社會經(jīng)濟發(fā)展邁上新臺階。房地產(chǎn)經(jīng)濟一直以來都是國家宏觀經(jīng)濟的重要組成部分。新常態(tài)下我國房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)能過剩、資源配置效率低下、房價泡沫化發(fā)展、區(qū)域發(fā)展不協(xié)調(diào)、傳統(tǒng)城鎮(zhèn)化道路難以為繼等問題突出。以往宏觀調(diào)控方式已不能適應當前我國房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展。如何結合現(xiàn)階段社會經(jīng)濟宏觀調(diào)控政策、房地產(chǎn)利用特征與房地產(chǎn)市場發(fā)展規(guī)律，總結和適時調(diào)整房地產(chǎn)經(jīng)濟宏觀調(diào)控的思路，對促進房地產(chǎn)市場乃至社會經(jīng)濟健康平穩(wěn)發(fā)展具有理論指導意義。筆者認為，以新常態(tài)下調(diào)控理念為指導，我國房地產(chǎn)經(jīng)濟調(diào)控的基本思路可從調(diào)控手段、調(diào)控目標、調(diào)控方向、調(diào)控時機等幾個方面思考，具體如下。

1 堅持以經(jīng)濟手段的間接干預為主，以行政手段的直接干預為輔

以財政、金融、稅收等手段為主的經(jīng)濟干預，是宏觀調(diào)控中的間接干預方式。間接干預并不直接規(guī)定行為主體的行為模式，而是按照經(jīng)濟規(guī)律特別是價值規(guī)律，利用利益吸引或損失規(guī)避來達到宏觀調(diào)控的目的。比如，2015年我國提出房地產(chǎn)去庫存以來，嘗試通過多種途徑消化庫存，其中一條路徑就是通過新農(nóng)民工市民化消化。政府通過財政補貼支持有一定購買能力的農(nóng)民進城買房，利益吸引下會增強部分有購房需求的農(nóng)民工買房的支付意愿，短期內(nèi)確實可以消耗部分商品房庫存。又如，由于不動產(chǎn)開發(fā)通常需要大量現(xiàn)金流入，資金鏈在整個開發(fā)周期中占有重要地位，因此，政府可通過中央銀行的金融杠桿，調(diào)節(jié)貸款利率、準備金和貼現(xiàn)率等，迫使企業(yè)改變開發(fā)策略，以此達到擴大或縮小生產(chǎn)規(guī)模的目的。而以計劃、規(guī)劃和管理等手段為主的行政干預，是宏觀調(diào)控中的直接干預方式。通過國民經(jīng)濟與社會發(fā)展規(guī)劃、土地利用年度計劃、土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃、不動產(chǎn)產(chǎn)權管理等，直接規(guī)定行為主體的行為模式，如企業(yè)可以通過什么方式以多大強度開發(fā)哪塊土地等。

市場決定資源配置是市場經(jīng)濟的一般規(guī)律，它能最大程度地提高資源配置效率。當然市場配置資源有其固有的缺陷，交通水利等基礎設施和公共服務設施的生產(chǎn)、廉租房保障房的建設、生態(tài)平衡和環(huán)境保護等不以盈利為目的的投資項目靠市場難以解決，市場也無法解決收入分配差距、貧富兩級分化、產(chǎn)業(yè)結構合理性等問題。因此，黨的十八屆三中全會審議通過的《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》指出，“發(fā)揮市場在資源配置中的決定性作用和更好發(fā)揮政府作用”?？傮w而言，間接干預更接近市場機制，而直接干預更接近政府機制。因此，作為市場經(jīng)濟的重要組成部分，房地產(chǎn)經(jīng)濟必然遵循這一基本規(guī)律，即要發(fā)揮市場的決定性作用就應以間接干預為主，能用市場解決的堅決留給市場，同時為克服市場機制的缺陷，輔以直接干預手段。

以財政、金融、貨幣等手段為主的經(jīng)濟干預宜體現(xiàn)靈活有效、時滯性短等特點。具體來說，應充分利用銀行的金融杠桿，適度調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場各環(huán)節(jié)稅費率，適時實行財政補貼、消費補貼、財政支出等，這些符合宏觀調(diào)控對短期經(jīng)濟波動調(diào)節(jié)的需要，也有利于提高宏觀調(diào)控效率。與經(jīng)濟干預相比，以行政手段為主的直接干預時滯較長。土地利用規(guī)劃與計劃管理、產(chǎn)權管理、城市規(guī)劃管理等本身具有宏觀性、長期性、戰(zhàn)略性等特點，雖然對區(qū)域房地產(chǎn)價格等在內(nèi)的市場交易控制往往不能立竿見影，但對調(diào)整房地產(chǎn)市場結構作用顯著。因此，應進一步提高規(guī)劃的科學性與管理的有效性，宜高屋建瓴，更注重房地產(chǎn)經(jīng)濟宏觀調(diào)控的長期性、繼承性與可延續(xù)性。

2 目標調(diào)控與區(qū)間調(diào)控相結合

在我國宏觀調(diào)控管理中，目標管理曾作為主要管理方式發(fā)揮了重要作用。多年來我國一直選擇一個明確的經(jīng)濟增長速度如“保8%”作為調(diào)控目標，這在以往的發(fā)展階段有其合理性。但隨著我國經(jīng)濟發(fā)展向新常態(tài)的轉化，明確具體的調(diào)控目標容易使宏觀經(jīng)濟的運行偏離客觀經(jīng)濟規(guī)律的要求，損害市場對資源的有效合理配置。因此，近幾年我國政府的宏觀調(diào)控目標從以往的“目標調(diào)控”轉向了“合理區(qū)間調(diào)控”。區(qū)間調(diào)控不再單純盯著調(diào)控的終極目標，而是關注只要在合理區(qū)間內(nèi)變動，即不超過預設目標的上限和下限，就已達到調(diào)控目的，以避免盲目發(fā)展和經(jīng)濟大起大落，也避免宏觀調(diào)控對經(jīng)濟過度干預。房地產(chǎn)業(yè)是關系到國計民生的重要產(chǎn)業(yè)，其宏觀調(diào)控不僅需要傳統(tǒng)的目標調(diào)控，還需要與區(qū)間調(diào)控相結合。

2.1 總量與強度目標調(diào)控，增量與時序區(qū)間調(diào)控

總量與強度的目標控制，是運用政策手段對資源、環(huán)境及產(chǎn)業(yè)的規(guī)模及使用強度的控制，其關鍵是形成以供給引導和制約需求的機制，以維護資源、環(huán)境的經(jīng)濟價值及社會生態(tài)價值。由于土地資源具有稀缺性與環(huán)境容量有限，而社會經(jīng)濟發(fā)展仍對資源的需求持續(xù)旺盛，因此，應對土地實行總量與強度的目標控制。以建設用地為例，以往我國建設用地供給主要是通過新增建設用地指標來進行調(diào)控，這種調(diào)控模式下，耕地與部分建設用地的完全經(jīng)濟價值未能充分實現(xiàn)，資源沒有實現(xiàn)最優(yōu)配置。新增建設用地規(guī)模增加過快過多，也易造成大量商品房閑置，危及房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。若繼續(xù)沿用新增建設用地指標調(diào)控，很多地區(qū)特別是經(jīng)濟較發(fā)達地區(qū)不僅面臨無新增用地指標可分配的困境，同時也會進一步加快耕地與建設用地資源資產(chǎn)價值的流失，加重土地市場的扭曲。因此，近幾年國土資源部提出實行建設用地總量控制以及建設項目用地標準控制，以建設用地總量“瘦身”、用地項目如房地產(chǎn)開發(fā)用地宗地規(guī)模和容積率等標準控制，倒逼存量建設用地的盤活與集約用地，促進經(jīng)濟發(fā)展方式的轉變。由此，“十三五”期間，我國新增建設用地總量控制在3256萬畝，較“十二五”減少669萬畝，單位國內(nèi)生產(chǎn)總值建設用地使用面積降低20%，實行總量和強度的雙控。而對關系到國家糧食安全與生態(tài)安全的耕地與基本農(nóng)田的調(diào)控，宜繼續(xù)沿用以往的總量目標調(diào)控，即，由原國土資源部門將耕地保有量、基本農(nóng)田保護面積逐層分解下達各級行政區(qū)，確?？偭坎粶p少、質(zhì)量不下降。同時，要結合地區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略與城市定位，探索居住導向、人地掛鉤的房地產(chǎn)總量控制長效機制?？偭颗c強度的目標調(diào)控，不是狹義的限制和禁止，更注重趨勢引導和管理，能在一定程度上抑制資源的不合理消費，實現(xiàn)資源的有效配置，長期來看仍有廣泛應用與堅持的必然性。

總量與強度目標調(diào)控實現(xiàn)的是一個時期一定地域范圍內(nèi)資源規(guī)模與利用水平的調(diào)控。在此規(guī)模與強度利用下，新增規(guī)模與開發(fā)時序宜實行區(qū)間調(diào)控，即只要不超出總量規(guī)模的上限或下限，資源開發(fā)在合理區(qū)間內(nèi)，政府就不用刺激與干預。以耕地和建設用地為例，只要新增耕地規(guī)模不低于規(guī)模下限，新增建設用地規(guī)模不高于規(guī)模下限，開發(fā)時序也可能沒有按預定計劃實行，政府都沒有必要過度干預。因為市場對資源的需求本身有周期性，資源的供給數(shù)量與時序也相應的可能會呈現(xiàn)無節(jié)奏滿足需求，對未來不確定性的需求過于追求確定性的分配，必然不能適應市場經(jīng)濟發(fā)展規(guī)律。

2.2 紅線目標調(diào)控，非紅線區(qū)間調(diào)控

由于房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模與質(zhì)量關系到自然資源利用和城鎮(zhèn)建設，加之房地產(chǎn)開發(fā)如果完全受市場調(diào)控，必然有一定的盲目性與無序性，因此需要國家對房地產(chǎn)開發(fā)實行紅線目標調(diào)控，即在總量目標調(diào)控下對重要資源的布局劃紅線進行開發(fā)限制。具體來說，在土地利用規(guī)劃中有“三條紅線”，即城市邊界線、永久基本農(nóng)田保護線、生態(tài)保護線。對這“三條紅線”進行目標調(diào)控，能引導形成合理的空間開發(fā)格局，促進經(jīng)濟社會與生態(tài)的和諧發(fā)展，而這些是不動產(chǎn)市場健康有序發(fā)展的重要前提。同時，城市規(guī)劃中有道路“紅線”、建筑“紅線”，生態(tài)保護規(guī)劃中有“生態(tài)保護紅線”。與土地利用規(guī)劃中的“三條紅線”一樣，這對城市建設與生態(tài)保護起到了重要的調(diào)控作用。

然而，在現(xiàn)實中紅線的目標調(diào)控并不是總能實現(xiàn)的。土地利用總體規(guī)劃實施過程中，“三條紅線”在部分地區(qū)時有被動或主動突破的情況發(fā)生，特別是城市邊界紅線。造成城市邊界紅線被突破的原因很多，主觀原因如，因城市向外擴展的成本明顯低于城市內(nèi)部存量用地再開發(fā)的成本，在土地財政、地方政府政績考核機制的作用下，城市外擴的優(yōu)勢與動機更被強化。由此而造成紅線突破的，應配合土地財政、政府績效考核等改革，更深層而全面的實行調(diào)控。規(guī)劃編制的不足是城市邊界紅線突破的客觀原因之一。規(guī)劃本身是對未來不確定性的謀劃，需要對未來一個時期內(nèi)的社會經(jīng)濟發(fā)展做出基本預測后，再從科學合理、高效利用的角度劃定紅線。但社會經(jīng)濟發(fā)展具有不確定性，規(guī)劃的制定也相應的有不能適應社會經(jīng)濟實際發(fā)展的可能。超預期的快速發(fā)展對規(guī)劃的科學性提出了更高的要求。除了采用更精密的預測方法與更科學的規(guī)劃手段，近十年為了克服規(guī)劃剛性有余彈性不足的缺陷，原國土資源部引入了建設用地擴展邊界和有條件建設區(qū)的概念，規(guī)定在建設用地規(guī)模邊界外擴展邊界內(nèi)，只要符合相關條件即可建設，這對偶有發(fā)生的難以預測的社會經(jīng)濟發(fā)展起到了一定的緩沖作用。同時，如何運用“互聯(lián)網(wǎng)+”技術與整合大數(shù)據(jù)到規(guī)劃修編中也是值得進一步研究與實踐的內(nèi)容。但不管是城市邊界紅線還是建設用地擴展邊界，這些都是目標調(diào)控的具體手段，如果不能嚴格實施，再科學的手段也無法實現(xiàn)目標調(diào)控。

紅線區(qū)以外的區(qū)域即是非紅線區(qū)，在土地利用規(guī)劃中對應的是“三條紅線”以外包括基本農(nóng)田以外的耕地、園地、林地、草地、城鄉(xiāng)建設用地等用地，這些區(qū)域一般是可以進行建設的區(qū)域。進行調(diào)控時，只要規(guī)模不超出規(guī)模上限（或下限），范圍不超過非紅線區(qū)即可。

2.3 住宅供應結構目標調(diào)控，房價區(qū)間調(diào)控

住宅市場是房地產(chǎn)市場的重要組成部分。因住宅的供應關系到居民的基本生存需求，與社會經(jīng)濟和諧穩(wěn)定的發(fā)展關系密切，因此必須對住宅市場的宏觀調(diào)控予以更多的關注。新常態(tài)下，我國住宅供應結構性矛盾突出，表現(xiàn)為中低價位、中小戶型住房供應不足，一些城市普通商品房和經(jīng)濟適用房供不應求。如果完全受市場調(diào)控，在比較利益的驅(qū)使下，房地產(chǎn)企業(yè)很少主動開發(fā)經(jīng)濟效益更低的保障房與經(jīng)濟適用房。因此，政府可以適度干預，在對市場調(diào)查、分析與預測的基礎上，制定區(qū)域范圍內(nèi)住宅供應結構，有側重的鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)低價位房，同時限制大規(guī)模超市場需求的中高檔住宅的供應，以克服市場的盲目性。對住宅供應結構中部分關系到民生的指標，如保障房開竣工面積、廉租房建設面積、危房與棚戶區(qū)改造規(guī)模等，宜實行目標調(diào)控，確保與民眾切身利益相關的發(fā)展目標能夠?qū)崿F(xiàn)。

房價一直是我國不動產(chǎn)市場宏觀調(diào)控重點關注的對象。從中央到地方，每年政府出臺關于房價調(diào)控的文件不勝枚舉，也總會出現(xiàn)諸如“遏制房價過快上漲勢頭”的字眼。過去數(shù)年里，我國大中城市房價大幅上漲造成的影響早已超過經(jīng)濟領域。多年來，從房價調(diào)控每每陷入“調(diào)空”困境中可知調(diào)控房價的困難程度。事實上，房價與整個經(jīng)濟有著千絲萬縷的聯(lián)系，僅僅希望用行政手段控制房價是不夠也不合理的。房地產(chǎn)價格有其周期波動性，復蘇與繁榮周期房價上漲，更加刺激投資開發(fā)，當供給量超過需求時，進入衰退與蕭條周期，房價下跌，企業(yè)減少新的建設或停止生產(chǎn)。經(jīng)濟周期使然下的房價漲跌，有利于房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟質(zhì)量的提高，在這個過程中，政府要做的并不是干涉周期本身，更不是通過直接“限價”等頻繁的短期行政性調(diào)控，而是通過間接的政策影響周期，使房價漲幅在合理區(qū)間，即進行區(qū)間調(diào)控。具體來說，房地產(chǎn)與整個經(jīng)濟關系密切，解決房價過快上漲需從供需雙方調(diào)控，建立長效機制。如適度增加土地供給；調(diào)整住房結構，增加保障房、廉租房供給；加快房產(chǎn)稅立法；改變地方政府對土地財政的依賴；加快建立并完善不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度等。因此，政府可對房價實行區(qū)間調(diào)控，從上游到下游多方發(fā)力，更多以市場手段讓房價回歸合理區(qū)間。

3 供給側出發(fā)，加大定向調(diào)控

供給管理和需求管理是調(diào)控宏觀經(jīng)濟的兩種基本手段，前者主要解決長期結構性問題，后者側重熨平短期經(jīng)濟波動。自2015年11月以來，習近平總書記多次提及推進供給側結構性改革，“十三五”規(guī)劃綱要也提出，“在適度擴大總需求的同時，著力推進供給側結構性改革”。相比于需求調(diào)控，供給調(diào)控有利于從更基層改善我國房地產(chǎn)市場的運行，具體原因有：其一，我國房地產(chǎn)市場存在結構性失衡，總體供大于求，結構上供需不匹配，區(qū)域上發(fā)展失衡。比如多地房地產(chǎn)去庫存問題嚴重，部分城市遠大于合理庫存規(guī)模；結構上經(jīng)濟適用房、廉租房、保障房供應過少，而高檔住宅、別墅供應較多；區(qū)域間部分熱點城市供不應求的同時，部分城市去庫存任務艱巨，一、二線熱點城市和三、四線城市從結構到價格都分化明顯。要提高發(fā)展質(zhì)量和效益，滿足不同消費者不同區(qū)域不同層級的需求，就要從供給側出發(fā)，加大供給側結構性改革。其二，供給側結構性改革能夠幫助厘清政府與市場的關系，減少政府的不當干預，讓市場在資源配置中起決定性作用，使信貸資金等寶貴資源更加有效地配置給高效率的企業(yè)，從而有效破解去庫存與宏觀經(jīng)濟產(chǎn)能過剩難題。其三，供給側結構性改革能夠加快推動民生房地產(chǎn)項目進入市場，增加高品質(zhì)民生產(chǎn)品和服務的有效供給。由于保障房、廉租房、危房改造、共有產(chǎn)權房等民生房地產(chǎn)項目具有一定的公共產(chǎn)品屬性，本身利潤率較低，很難激發(fā)房地產(chǎn)企業(yè)主動提供這些產(chǎn)品。從供給側出發(fā)，政府通過財政、貨幣等政策鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)主動參與，能有效降低政府公共服務成本，最大限度地滿足民眾的迫切需要，也能刺激房地產(chǎn)企業(yè)履行社會責任與推動企業(yè)轉型升級，加快了不動產(chǎn)市場更健康全面地發(fā)展。

“定向調(diào)控”的理念最早是2014年7月李克強總理在一場經(jīng)濟形勢座談會上首次闡釋，提出在區(qū)間調(diào)控的基礎上，抓住重點領域和關鍵環(huán)節(jié)，更多運用市場的力量，有針對性地實施“噴灌”“滴灌”。如果把區(qū)間調(diào)控比作“航道”，定向調(diào)控就是“舵手”，意味著在合理區(qū)間里向著哪個方向調(diào)。從世界范圍看，近年來歐美一些國家也相繼使用定向調(diào)控政策促進經(jīng)濟擺脫蕭條，如，歐洲央行2014年實施了定向長期再融資操作，定向支持實體經(jīng)濟與刺激消費。而我國不動產(chǎn)市場的定向調(diào)控，需要重點致力于制定具體措施“調(diào)結構”。如，前文提到的，要對住宅供應結構進行目標調(diào)控，那么如何調(diào)控？從供給側出發(fā)，要通過財政、貨幣等政策鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)主動參與，又如何鼓勵？這就需要定向調(diào)控。具體而言，住宅供應結構調(diào)整時要加快經(jīng)濟適用房、廉租房、保障房、共有產(chǎn)權房等項目用地供給，按照“應保盡保、全力支持”的原則優(yōu)先保障，在先行啟動立項設計、征地等前期準備工作的基礎上，開辟保障性等民生用地手續(xù)辦理“快車道”，優(yōu)先安排用地計劃、辦理用地手續(xù)，快速組織審批與實施。在財政、稅收等方面，制定定向優(yōu)先用地優(yōu)惠、定向減稅或?qū)嵭械投?、定向定期低息貸款等政策，加大對房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)保障性住宅等的支持力度，刺激房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)熱情。通過定向調(diào)控有利于提高宏觀調(diào)控效率，推進房地產(chǎn)市場結構調(diào)整與市場穩(wěn)定。

4 強刺激向微刺激轉變，注重“相機調(diào)控”

強刺激是各國宏觀調(diào)控中普遍采用的方式。強刺激下，財政、貨幣等調(diào)控政策的力度一般較大，執(zhí)行環(huán)境與標準較寬松，對經(jīng)濟刺激的效果也一般較為顯著。我國前些年采用強刺激政策，在應對經(jīng)濟下行壓力方面的確做出了較大貢獻，特別是在全球經(jīng)濟低迷的大環(huán)境下，確保了我國經(jīng)濟增速實現(xiàn)了預期“保8”“保7”等增長目標。但長期執(zhí)行強刺激，也會帶來較大的負面影響，會使政策空間迅速收窄，政策可持續(xù)性大大減弱，不利于調(diào)結構、促改革，特別是會帶來產(chǎn)能過剩加劇和環(huán)境污染加重等不良后果。因此，黨的十八大以來的宏觀調(diào)控采用微刺激取代強刺激，其特點是預調(diào)、微調(diào)、適時適度調(diào)節(jié)。微刺激不僅能有效應對經(jīng)濟下行壓力，還能為未來宏觀政策預留空間，增強政策的可持續(xù)性。例如，2014年第一季度，我國經(jīng)濟增速下行到7.4%，這時出臺了多項微刺激政策，包括加快棚戶區(qū)改造、加大對小微企業(yè)減稅力度等，取得了良好效果，使經(jīng)濟增速恢復到了7.5%。

近些年，我國地方政府在房地產(chǎn)市場實行強刺激的情況并不少見。以去庫存為例，部分城市為了加快去庫存，推出了一些強刺激政策，比如長沙市2016年8月2日出臺救市新政，鼓勵已有一套或兩套住房的職工家庭滿足較低門檻條件下即可申請住房公積金貸款用于改善性住房的購買。事實上，截至2016年6月，長沙市庫存量去化周期不足7個月，降至近三年最低，比全國35個城市庫存去化周期8.9個月低很多。顯然這個時候采用強刺激去庫存并不需要也不適宜。這種強刺激雖然能進一步拉動市場發(fā)展速度，但過快的發(fā)展易加劇市場分化，導致銀行信貸金融風險和房地產(chǎn)泡沫，居民過度增加杠桿率參與融資，也會影響我國經(jīng)濟由投資和出口驅(qū)動向消費驅(qū)動的轉型升級。因此，在去庫存時，不宜采取強刺激，而要始終貫徹“房子是用來住的”的基本定位，通過加快人的城鎮(zhèn)化，大力發(fā)展城市產(chǎn)業(yè)，提升城市吸引力和產(chǎn)業(yè)集聚力，調(diào)整城市住宅供需結構；同時進一步完善面向消費層面的住房金融體系，豐富政策性金融工具，穩(wěn)定居民住房支付能力等更長期穩(wěn)定的微刺激政策去庫存，引導需求有序釋放。

微刺激下暗含“相機調(diào)控”。2015年7月10日李克強總理首次使用“相機調(diào)控”，指出“相機調(diào)控”是根據(jù)不同的情況、不同的時機，靈活機動地做出決定，“相”中時“機”?！跋鄼C調(diào)控”其實是在區(qū)間調(diào)控和定向調(diào)控下做出必要而靈活的政策安排，其重點在于靈活應變，適時適度預調(diào)微調(diào)，根據(jù)眼前變化，制定不同的政策預案和項目準備，選擇好政策意圖與政策時點。比如，政府最近幾年出臺的房地產(chǎn)政策不是“一刀切”，而是有差別的，允許各城市根據(jù)各自房地產(chǎn)市場的不同特點，制定有針對性的契稅房貸政策。在土地利用政策上，原國土資源部前幾年實行建設用地總量控制和差別化管理，其中差別化管理也體現(xiàn)了“相機調(diào)控”的基本意思，即根據(jù)不同地區(qū)社會經(jīng)濟發(fā)展對土地的需求，實行分區(qū)域區(qū)別化的用地政策?！跋鄼C調(diào)控”體現(xiàn)了預先調(diào)控與微刺激的思想，政策一旦制定合理，將達到更精準有效的調(diào)控效果，但難度也相應更大?！跋鄼C調(diào)控”最大的難度在于把握調(diào)控時機與確定調(diào)控方案。因為任何一項政策的制定與實施不是一蹴而就，特別是對國土遼闊、區(qū)域差異大的我國而言，進行“相機調(diào)控”需要分類分區(qū)域、快速精準分析現(xiàn)狀與變化趨勢，并抓住主要問題與矛盾后，因勢利導順勢而為推進政策，同時政策的推進可以循序漸進逐步微調(diào)，不求一步到位。

5 科學計劃，加強預期引導

計劃調(diào)控曾在我國社會主義經(jīng)濟發(fā)展初期具有不可磨滅的積極貢獻。新常態(tài)下，計劃仍是政府的重要調(diào)控方式。不動產(chǎn)經(jīng)濟的宏觀調(diào)控需要政府科學計劃，其表現(xiàn)形式不僅包括國民經(jīng)濟與社會發(fā)展規(guī)劃、國土規(guī)劃等宏觀規(guī)劃，以及土地利用規(guī)劃與年度計劃、城市規(guī)劃、生態(tài)環(huán)境規(guī)劃等專項規(guī)劃，也包括城市住宅供應結構、供應總量等微觀層面的計劃。預期引導是指政府相關部門通過信息溝通改變市場預期時所依據(jù)的信息，從而影響市場預期，以更好地實現(xiàn)宏觀調(diào)控目標。黨的十八大以來，我國對預期引導逐步重視。2014年、2015年、2016年的中央經(jīng)濟工作會議都強調(diào)要更加注重引導社會預期。2016年，我國對部分熱點城市房價泡沫風險的預期引導就是一個典型案例。國際經(jīng)驗表明，如果任由房價泡沫化發(fā)展，很可能引發(fā)“債務—通縮”的嚴重后果，美國大蕭條、日本大衰退和2008年國際金融危機等都與房價泡沫的形成和破滅密切相關。因此，2016年7月和10月的中央政治局會議都明確提出要“抑制資產(chǎn)泡沫”，銀監(jiān)會等相關部門隨即采取了加強宏觀審慎管理等有針對性的措施。之后，針對房價的預期引導較好地抑制了房價上漲預期。

加強預期引導，需要努力提高政府宏觀調(diào)控的能力，提升政府公信力。預期引導，就是要讓人民相信政府對宏觀經(jīng)濟的分析和判斷，如果政府對經(jīng)濟形勢的判斷準確且富有前瞻性，所采取的改革措施有效管用，那么群眾自然就會相信政府，政府自然能夠引導人們的行為。因此，政府對宏觀經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀的準確判斷、措施的針對性、調(diào)控的及時性等都是預期引導的重要內(nèi)容，也是在群眾中樹立威信、提升公信力的重要途徑。同時，加強預期引導，也需要政府向市場傳遞明確的政策信號，這需要在對經(jīng)濟發(fā)展形勢的準確判斷上，以問題為導向，提出長遠而有針對性的、能從根本解決問題的、指向明確的政策。最近幾年，中央提出要從供給側結構性改革上想辦法，努力實現(xiàn)供求關系新的動態(tài)均衡，與之對應的，形成了一系列以供給側結構性改革為主線的政策體系。比如，2017年政府向房地產(chǎn)市場釋放了要進一步去庫存調(diào)結構的信號，因此各地結合城市房地產(chǎn)市場特征，制定繼續(xù)鼓勵居民自住和進城人員、新市民的購房需求等分類調(diào)控政策。同時，中央堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”的基本原則，也向市場表達了政府通過建立可靠的長效機制調(diào)控房地產(chǎn)市場的決心，增強了民眾對房地產(chǎn)市場未來向好發(fā)展的預期。