張慶忠

（駐馬店市國土資源局城區(qū)分局新華國土所，河南駐馬店463000）

引言

房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展依賴于新時(shí)代以來人們對居住環(huán)境的更高需求以及城市化建設(shè)的推動，當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為中國經(jīng)濟(jì)增長的重要推動因素。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展直接影響中國市場經(jīng)濟(jì)的宏觀調(diào)控和國家經(jīng)濟(jì)建設(shè)，為了保證國家經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步發(fā)展，研究人員應(yīng)當(dāng)對影響房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的因素進(jìn)行研究，并提出應(yīng)對策略。

一、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)概述

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是指圍繞房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營過程中發(fā)生地經(jīng)濟(jì)關(guān)系和市場行為，是房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和生產(chǎn)行為的結(jié)合。在當(dāng)前的研究中，人們認(rèn)為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)具備如下的幾個特征：第一，商品性。在當(dāng)前的市場經(jīng)濟(jì)條件下，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展開發(fā)離不開經(jīng)濟(jì)市場，房地產(chǎn)產(chǎn)品在市場上具備商品經(jīng)濟(jì)性質(zhì)。第二，社會性。房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)的主要目的是為國民的居住環(huán)境作出貢獻(xiàn)，推動城市的發(fā)展，房地產(chǎn)行是一個具備社會性很強(qiáng)生產(chǎn)部門，對國家生產(chǎn)和人民生活有很大的影響。第三，公有性。中國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)開發(fā)的土地屬于國家所有，因此，其所建設(shè)的房屋具備公有性。

二、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)影響因素

（一）外在影響因素

第一，國家政策影響。國家經(jīng)濟(jì)政策主要是對市場經(jīng)濟(jì)之中的各個行業(yè)進(jìn)行統(tǒng)一的管理，對不同行業(yè)的經(jīng)營進(jìn)行微調(diào)，使其可以對國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展作出貢獻(xiàn)。針對房地產(chǎn)行業(yè)，國家經(jīng)濟(jì)政策中的房地產(chǎn)業(yè)政策、貨幣政策和區(qū)域發(fā)展規(guī)劃等都會直接影響房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展建設(shè)。國家借助宏觀上的經(jīng)濟(jì)發(fā)展政策對各行各業(yè)進(jìn)行調(diào)整，近年來房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展泡沫較多，直接影響了國家經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展和人們的正常生活，因此，國家的宏觀調(diào)整有助于房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。

第二，社會環(huán)境影響。社會因素是影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的因素之一，社會環(huán)境的穩(wěn)定使得人們的收入穩(wěn)定，進(jìn)而催生人們對居住環(huán)境和居住條件的更多要求，并提升人們參與房地產(chǎn)購買與投資，推進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。假如社會環(huán)境較為動蕩，那么房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營也會受到影響。社會環(huán)境動蕩會造成人們的購買需求降低，直接影響房地產(chǎn)的開發(fā)和銷售。除了社會穩(wěn)定與否之外，國家的城市化進(jìn)程也是影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要因素，城市化發(fā)展使得城市人口大量增加，提升對房地產(chǎn)行業(yè)的需求，推動房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

第三，經(jīng)濟(jì)因素影響。經(jīng)濟(jì)因素對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響較大，一般來說，經(jīng)濟(jì)因素主要包括銀行利率因素、市場物價(jià)因素以及人們的收入等幾方面。在一般情況下，利率等經(jīng)濟(jì)因素直接影響人們的消費(fèi)需求，利率的增加也會直接影響房地產(chǎn)開發(fā)者的投資需求和實(shí)際開發(fā)盈利。利率的提升也會影響消費(fèi)者對房地產(chǎn)的購買行為，抑制其購買欲望。房地產(chǎn)項(xiàng)目作為一種較為復(fù)雜的開發(fā)項(xiàng)目，市場上建筑材料的變動也會影響其開發(fā)的進(jìn)行，因此，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)和市場物價(jià)水平有一定的聯(lián)系。除此之外，人民收入也會影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，針對收入較高的居民，房地產(chǎn)作為一種合適的投資目標(biāo)，有一定的吸引力，促進(jìn)了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

第四，國際環(huán)境影響。國際關(guān)系對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)也有一定的影響。當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展的方向是全球化，國家之間的影響力不斷提升，全球經(jīng)濟(jì)發(fā)展較好時(shí)，對于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供推動力。國際關(guān)系影響房地產(chǎn)建設(shè)的主要途徑是通過國外投資的方式進(jìn)行的，在國際市場的競爭中，企業(yè)之間會通過出臺投資優(yōu)惠政策吸引投資，國際投資的加入直接影響國家房地產(chǎn)市場的發(fā)展。

（二）內(nèi)在因素影響

第一，市場供求因素會直接影響房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營。中國人口眾多，人們的生活需求催生了大量房地產(chǎn)企業(yè)的出現(xiàn)。同時(shí)，中國的大量人口也形成了世界上最大的市場，中國的房地產(chǎn)行業(yè)由于市場和人們需求的影響，具備極高的發(fā)展?jié)摿徒?jīng)營空間。隨著國家發(fā)展的進(jìn)程加快，在城市化建設(shè)中，由于城市居民增加，對房產(chǎn)的需求量呈井噴式增長，推動了房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展。因此，市場的供求情況會直接影響房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。房地產(chǎn)開發(fā)過程和人們的實(shí)際需求存在相似和矛盾之處，人們的需求推動房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)，但是，開發(fā)項(xiàng)目要想回收利潤就要提升房產(chǎn)價(jià)格，影響人們的購買欲望。在實(shí)際開發(fā)中，房地產(chǎn)開發(fā)人員需要在回收利潤和提升銷售量之間尋找平衡，推動房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

第二，房地產(chǎn)行業(yè)融資情況影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。房地產(chǎn)開發(fā)的主要推動力就是資金，資金的缺乏會直接影響房地產(chǎn)的開發(fā)和企業(yè)的建設(shè)。因此，在房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展中，融資是經(jīng)營的重要組成部分。一般情況下，房地產(chǎn)企業(yè)通過銀行貸款等方式來完成項(xiàng)目的開發(fā)，回收資金之后進(jìn)行貸款還款。當(dāng)社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展影響貸款利率時(shí)，企業(yè)的資金籌集就會出現(xiàn)困難，影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

第三，房地產(chǎn)行業(yè)的投資回報(bào)率也會影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)和建設(shè)對于外來投資和銀行融資的依賴較為嚴(yán)重，對于房地產(chǎn)投資者來說，追求利潤的最大化是投資的目的。當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)的投資回報(bào)率較高時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)會受到較多的投資，從而推動行業(yè)的發(fā)展。反之，投資的減少不僅影響企業(yè)經(jīng)營，也會影響房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

三、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展策略

（一）落實(shí)土地供應(yīng)政策

針對當(dāng)前影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響因素，要保證房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展就應(yīng)當(dāng)在滿足人民實(shí)際需求的前提下對房地產(chǎn)企業(yè)的管理措施進(jìn)行科學(xué)設(shè)計(jì)。國家對土地的開發(fā)政策直接影響房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)，因此，政府管理人員應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)土地調(diào)控政策對土地價(jià)格和開發(fā)的調(diào)控作用，通過土地開發(fā)和儲備制度對房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展進(jìn)行宏觀調(diào)整，進(jìn)而對其經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)行控制。房地產(chǎn)開發(fā)最基礎(chǔ)的部分就是用于開發(fā)的土地資源，土地價(jià)格也會影響房地產(chǎn)項(xiàng)目的價(jià)格，因此，其對于房地產(chǎn)市場有較大的影響作用，通過土地政策調(diào)控房地產(chǎn)市場發(fā)展有很大的現(xiàn)實(shí)意義。在未來的發(fā)展建設(shè)中，國家應(yīng)當(dāng)完善土地開發(fā)和儲備制度，通過對土地的回收以及開發(fā)控制等手段避免土地壟斷現(xiàn)象的出現(xiàn)，在對房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控的同時(shí)保證其發(fā)展經(jīng)營環(huán)境的公平性，使其健康發(fā)展，推動國家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

（二）完善房地產(chǎn)市場的供求結(jié)構(gòu)

當(dāng)前存在與中國房地產(chǎn)市場之中的一個問題就是供求關(guān)系的失衡，這一問題對中國房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營和市場結(jié)構(gòu)完善有較大的影響。針對這一問題，國家管理部門應(yīng)當(dāng)完善供應(yīng)結(jié)構(gòu)，并借由完善住房保障來調(diào)控房地產(chǎn)市場，保證其健康發(fā)展。為了實(shí)現(xiàn)對市場供求關(guān)系的調(diào)整，政府管理部門可以從如下的幾個方面來進(jìn)行：第一，政府管理人員需要設(shè)立較為完善的市場管理政策，通過政策來保證房地產(chǎn)市場中的需求的主導(dǎo)地位，滿足人們對住房的需求。同時(shí)，為了方便部分人群的居住，政府還需要處理好不同價(jià)格房地產(chǎn)項(xiàng)目的比例關(guān)系，做好協(xié)調(diào)工作，保證人們的正常生活。第二，為了保證低收入人群的正常生活，國家應(yīng)當(dāng)完善廉租房以及經(jīng)濟(jì)適用房的審核以及供給政策，保證符合條件的居民居住，防止出現(xiàn)鳩占鵲巢的現(xiàn)象。第三，簡化房地產(chǎn)交易手續(xù)，二手房交易是房地產(chǎn)行業(yè)的重要組成部分，簡化交易手續(xù)可以加快房地產(chǎn)的流動速度，滿足了部分家庭的住房需求也提升了住房使用率，有效推進(jìn)了房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。

（三）完善稅收制度和市場監(jiān)管體系

除了加強(qiáng)調(diào)控措施之外，強(qiáng)化對房地產(chǎn)企業(yè)的監(jiān)管措施也是十分必要的。首先，國家應(yīng)當(dāng)在稅費(fèi)制度上進(jìn)行完善，強(qiáng)化政府對房地產(chǎn)企業(yè)貸款等行為的控制，避免資質(zhì)不足的企業(yè)進(jìn)行過度開發(fā)，影響市場的正常發(fā)展。政府應(yīng)當(dāng)根據(jù)市場變化設(shè)置相應(yīng)的稅費(fèi)，強(qiáng)化不動產(chǎn)等的收稅額度，保證房地產(chǎn)企業(yè)的正常發(fā)展。其次，政府要加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的監(jiān)管，建立完善企業(yè)信用體系，保證市場競爭的公平環(huán)境，通過強(qiáng)化管理提升對市場的了解。

房地產(chǎn)企業(yè)對于我國經(jīng)濟(jì)的建設(shè)和整體發(fā)展有很重要的推動作用，為了保證其正常發(fā)展，在未來的發(fā)展之中，我國政府應(yīng)當(dāng)完善其發(fā)展的市場環(huán)境，保證房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的健康平穩(wěn)發(fā)展，進(jìn)而推動房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)步，針對存在的問題，政府可以通過宏觀的土地和市場調(diào)控進(jìn)行管理，將不良問題及早處理。

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