文 鐘京濤

案 例

2012年6月6日，蔣某與徐某簽訂協(xié)議，約定徐某以其所有的6套房屋（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“案涉房屋”）抵償所欠蔣某的1530萬(wàn)元，因房屋已出租，雙方簽訂補(bǔ)充協(xié)議約定，房屋租金從2013年5月起由蔣某收取。同年6月11日，雙方向登記機(jī)構(gòu)提交了轉(zhuǎn)移登記申請(qǐng)，蔣某繳納了稅款和登記費(fèi)，登記機(jī)構(gòu)已初審，收回案涉房屋所有權(quán)證書(shū)加蓋“注銷(xiāo)”章，在核準(zhǔn)和登簿前，人民法院工作人員到辦證窗口出示協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)，查封了案涉房屋。蔣某于2014年1月提起執(zhí)行異議之訴，請(qǐng)求法院確認(rèn)其對(duì)涉案房產(chǎn)享有所有權(quán)，請(qǐng)求判令停止對(duì)案涉房產(chǎn)的執(zhí)行。一、二審法院駁回了蔣某的訴訟請(qǐng)求，蔣某不服，以其已經(jīng)交納了登記費(fèi)、契稅等相關(guān)交易稅費(fèi)，登記機(jī)構(gòu)工作人員告知回去等待發(fā)證，所有權(quán)已發(fā)生變動(dòng)，已經(jīng)支付了全部房款并實(shí)際占有，對(duì)未辦理登記無(wú)過(guò)錯(cuò)等為由，提起再審。

疑 惑

1．不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記受理后，司法機(jī)構(gòu)可否查封該不動(dòng)產(chǎn)？

2．不動(dòng)產(chǎn)在交易過(guò)程中被查封，受讓人權(quán)利如何救濟(jì)？

分 析

《物權(quán)法》規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?，自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力。不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。由此可見(jiàn)，是否登簿是不動(dòng)產(chǎn)登記中物權(quán)變動(dòng)的時(shí)間界限，在此之前的受理、繳納稅費(fèi)和登記費(fèi)用，以及收回不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證并加蓋“注銷(xiāo)”章等行為，都不能導(dǎo)致物權(quán)變動(dòng)。實(shí)踐中，對(duì)于司法機(jī)構(gòu)查封已進(jìn)入登記程序但尚未登簿的不動(dòng)產(chǎn)，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)告知查封機(jī)構(gòu)相關(guān)情況，由查封機(jī)構(gòu)決定是否繼續(xù)執(zhí)行查封行為，如果查封機(jī)構(gòu)認(rèn)為仍需要查封的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)辦理查封登記，但要及時(shí)書(shū)面告知申請(qǐng)人。

本案中，涉案房屋尚未完成審核并記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿，不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記行為尚未完成，不能產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的法律效果，僅是登記機(jī)構(gòu)受理了登記申請(qǐng)，在轉(zhuǎn)移登記初審后轉(zhuǎn)入審核過(guò)程中被查封，查封行為符合法律規(guī)定。

《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第十七條規(guī)定：“被執(zhí)行人將其所有的需要辦理過(guò)戶(hù)登記的財(cái)產(chǎn)出賣(mài)給第三人，第三人已經(jīng)支付部分或者全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有該財(cái)產(chǎn)，但尚未辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)登記手續(xù)的，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)；第三人已經(jīng)支付全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有，但未辦理過(guò)戶(hù)登記手續(xù)的，如果第三人對(duì)此沒(méi)有過(guò)錯(cuò)，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)。”從該司法解釋規(guī)定來(lái)看，要阻卻人民法院執(zhí)行，應(yīng)當(dāng)同時(shí)具備以下三個(gè)條件：已經(jīng)支付全部房屋價(jià)款、實(shí)際占有和對(duì)未辦理過(guò)戶(hù)登記沒(méi)有過(guò)錯(cuò)等三個(gè)條件。其中，占有是指占有人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的實(shí)際控制，判斷標(biāo)準(zhǔn)是出賣(mài)人已將房屋交付給買(mǎi)受人，且買(mǎi)受人在法院針對(duì)房屋采取查封等強(qiáng)制執(zhí)行措施開(kāi)始前已經(jīng)實(shí)際占有該房屋。因此，對(duì)于交易過(guò)程中不動(dòng)產(chǎn)被查封的，在執(zhí)行程序、執(zhí)行依據(jù)沒(méi)有法律瑕疵情況下，受讓人應(yīng)通過(guò)啟動(dòng)執(zhí)行異議及異議之訴程序，主張權(quán)利。

本案中，在查封涉案房屋時(shí)，蔣某既沒(méi)有直接占有的事實(shí)，也沒(méi)有實(shí)際取得租金收取權(quán)間接占有涉案房屋的事實(shí)，因此，蔣某并未實(shí)際占有該涉案房產(chǎn)，不屬于人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)情形。再審法院認(rèn)為，本案中房屋轉(zhuǎn)移登記并未完成，蔣某并未實(shí)際占有該涉案房產(chǎn)。裁定駁回蔣某的再審申請(qǐng)。