何松林

（四川省達州市土地儲備中心，四川 達州 635000）

引言

隨著改革開放的不斷進行，我國經(jīng)濟建設(shè)取得了巨大的進步。在社會發(fā)展的過程中對于土地的使用需求也越來越大。目前在我國土地儲備開發(fā)中還存在一些問題，給國家合理配置土地資源造成了困難。本文對這些問題進行了詳細論述，并從多方面對如何做好土地儲備開發(fā)計劃編制工作提出相應(yīng)的建議。

1 土地開發(fā)計劃工作的作用

土地儲備開發(fā)計劃工作有著很多作用，需要結(jié)合不同地區(qū)的實際發(fā)展?fàn)顩r以此進行儲備整理方案的調(diào)整。為了滿足社會對土地資源的需求，國家針對土地管理出臺了相應(yīng)的政策與制度，政府通過儲備土地進行建筑物的拆遷以及基礎(chǔ)配套設(shè)施的建設(shè)來落實土地儲備制度。目前我國農(nóng)村土地利用率不大，大多數(shù)都處于廢棄狀態(tài)，而土地儲備這一政策的實施，則可以將農(nóng)村的土地開發(fā)利用率達到最大化，對于農(nóng)村與城鎮(zhèn)的建設(shè)和發(fā)展起著助力的作用。因此，開展好儲備土地的開發(fā)計劃工作，根據(jù)市場動向在適當(dāng)時候進行儲備土地的拍賣，以幫助各類工程項目更好地開展與建設(shè)，這是土地儲備交易部門的重要職責(zé)，也是落實國家相關(guān)土地儲備制度，積極響應(yīng)土地供應(yīng)政策最重要的措施之一。儲備土地的開發(fā)計劃工作實際上也可以更好地幫助國家進行土地市場的調(diào)控，通過提高土地的自身價值，在拍賣時可以為國家?guī)砀玫慕?jīng)濟效益，這些資金可以在日后國家的各類工程建設(shè)中發(fā)揮重要作用。國家通過土地儲備整理機制為人民盡可能減少“住房難”等現(xiàn)象的出現(xiàn)，對土地市場進行調(diào)控，將市場交易規(guī)范化。同時在進行儲備土地開發(fā)計劃工作中，通過國家對土地的改造與完善，不僅對周邊的生態(tài)環(huán)境起到了科學(xué)化規(guī)范與建設(shè)的作用，還為日后儲備土地上各類工程的建設(shè)打好基礎(chǔ)，使土地的自身價值得到相應(yīng)的提升。

2 土地儲備開發(fā)計劃編制思路

2.1 確定開發(fā)項目

在確定土地儲備開發(fā)項目時，還是應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)?shù)爻鞘械膶嶋H需求來進行，通過當(dāng)?shù)卣o出的計劃確定實際供需。一般來說，需要合理配置入庫量、庫存量以及需求量之間的關(guān)系，需要保持入庫量與庫存量之和大于年度需求量。假如某一個城市需要減小年度土地儲備開發(fā)量，那么在政府進行主導(dǎo)時，需要盡量優(yōu)先發(fā)展存量項目，并且要相應(yīng)的減小土地儲備開發(fā)項目。無論處于那種調(diào)節(jié)狀態(tài)，都需要能夠?qū)Ξ?dāng)?shù)赝恋乩矛F(xiàn)狀進行分析，以此來制定相應(yīng)的開發(fā)項目規(guī)劃計劃。

2.2 確定開發(fā)主體

對于計劃性需求項目，往往帶來的市場風(fēng)險幾乎可以忽略，但是也會存在著對時間要求比較嚴(yán)格的情況，因此在確定該類開發(fā)主體時，盡量按照政府制定的建設(shè)主體來進行，并且需要對其開發(fā)進度進行監(jiān)督，避免出現(xiàn)滯后于開發(fā)計劃的情況。對于市場性需求的項目，對于規(guī)模比較小的土地儲備開發(fā)項目，可以通過公開招標(biāo)選擇有資質(zhì)的項目主體。

2.3 以公共利益為導(dǎo)向

國外土地儲備制度的確立，始終圍繞著公益事業(yè)來開展，多數(shù)用于改善居民生活質(zhì)量的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。實際上，從擁有土地的固有屬性來看，只有不偏離公共利益政府才有權(quán)征用土地的使用權(quán)。某種程度上來講，這也是避免公共權(quán)力無限擴大的關(guān)鍵所在。

3 土地儲備開發(fā)計劃編制方法

3.1 加強計劃管理，編制儲備土地開發(fā)計劃計劃，實現(xiàn)前期管控

計劃是管控的前提，儲備機構(gòu)可以結(jié)合區(qū)域公共配套設(shè)施建設(shè)、公益性用地需求和儲備土地供應(yīng)計劃，編制年度儲備土地開發(fā)計劃計劃，包括：儲備土地編號、位置、面積、期限、用途、費用標(biāo)準(zhǔn)等基本信息，同時根據(jù)計劃制定詳細的儲備土地開發(fā)計劃實施方案，包括利用方式、使用人確定方式、建設(shè)要求及退出機制等，增強計劃的控制性和可行性，實現(xiàn)前期管控，充分發(fā)揮儲備土地開發(fā)計劃的經(jīng)濟和社會效益。

3.2 加強動態(tài)管理，跟蹤儲備土地開發(fā)計劃計劃執(zhí)行，實現(xiàn)技術(shù)管控

儲備機構(gòu)可以充分利用衛(wèi)片、航片監(jiān)測、視頻監(jiān)控、網(wǎng)上監(jiān)管、信息平臺等技術(shù)手段，建立遠程動態(tài)監(jiān)控系統(tǒng)。通過信息化技術(shù)手段實現(xiàn)動態(tài)管理，實時監(jiān)控，及時發(fā)現(xiàn)并制止違約行為，并跟蹤年度儲備土地開發(fā)計劃計劃完成率、利用率、收益率及合同履約率等，實時掌握儲備土地開發(fā)計劃成效，同時結(jié)合市場變化和區(qū)域需求，合理調(diào)整下一年度的儲備土地開發(fā)計劃計劃，有利于科學(xué)規(guī)劃和宏觀調(diào)控。

3.3 建立激勵機制，提高儲備土地開發(fā)計劃的管理水平，實現(xiàn)專業(yè)管控

建立儲備土地開發(fā)計劃激勵機制，儲備土地開發(fā)計劃好壞與土地儲備機構(gòu)的績效評價掛鉤，獎懲結(jié)合，提高儲備土地開發(fā)計劃的積極性，最大限度地發(fā)揮土地資產(chǎn)價值，提高儲備土地資產(chǎn)收益。同時培養(yǎng)責(zé)任心強、管理經(jīng)驗豐富的專業(yè)化管理團隊，并加強管理人員業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)和培訓(xùn)，提高儲備土地開發(fā)計劃管理水平?；驀L試招標(biāo)等公開競爭方式，選擇專業(yè)化資產(chǎn)管理團隊實施科學(xué)化管理，促進儲備土地開發(fā)計劃健康發(fā)展。

結(jié)束語

綜上所述，當(dāng)前，隨著國家土地儲備政策的調(diào)整和全區(qū)發(fā)展形勢的改變，土地儲備工作遇到了一些新問題，迫切需要調(diào)整工作思路，大膽改革創(chuàng)新，破除體制機制障礙，繼續(xù)做大做強土地儲備，為促進土地資源的高效利用和經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展做好服務(wù)保障工作。而開放計劃的編制對于土地儲備工作的開展具有重要的意義。