宋慧芳

最新的中央政治局會議全文并未提及房地產以及去杠桿相關內容，可見橫盤已來，但企穩(wěn)是關鍵。

10月31日，中央政治局會議指出：“當前經濟運行穩(wěn)中有變，經濟下行壓力有所加大，部分企業(yè)經營困難較多，長期積累的風險隱患有所暴露。對此要高度重視，增強預見性，及時采取對策?！?/p>

“要切實辦好自己的事情，堅定不移推動高質量發(fā)展，實施好積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，做好穩(wěn)就業(yè)、穩(wěn)金融、穩(wěn)外貿、穩(wěn)外資、穩(wěn)投資、穩(wěn)預期工作，有效應對外部經濟環(huán)境變化，確保經濟平穩(wěn)運行。要堅持“兩個毫不動搖”，促進多種所有制經濟共同發(fā)展，研究解決民營企業(yè)、中小企業(yè)發(fā)展中遇到的困難。圍繞資本市場改革，加強制度建設，激發(fā)市場活力，促進資本市場長期健康發(fā)展。繼續(xù)積極有效利用外資，維護在華外資企業(yè)合法權益?！比奈刺峒胺康禺a以及去杠桿。

地產穩(wěn)定更為關鍵

7月31日的中央政治局會議中對房地產行業(yè)表態(tài)“下決心解決好房地產市場問題，堅持因城施策，促進供求平衡，合理引導預期，整治市場秩序，堅決遏制房價上漲。加快建立促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制”，而10月31日會議中未提及房地產。

10月31日，中央政治局會議中需繼7月31日中央政治局會議之后再一次強調當前經濟運行穩(wěn)中有變、并要求對風險高度重視并及時采取對策，同時再一次強調實施積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，另外也再一次強調六個穩(wěn)定、確保經濟平穩(wěn)運行，而我國房地產產業(yè)鏈（房地產行業(yè)+上下游+帶動消費（如購車、購買家電等））貢獻GDP占比約30-40%，因而穩(wěn)經濟訴求之下也隱含著房地產行業(yè)的穩(wěn)定。

10月29日，易居研究院發(fā)布的《100城住宅價格報告》中顯示，2018年9月全國100個城市新建商品住宅成交均價為13082元/平方米，目前已保持連續(xù)14個月的同比增幅收窄態(tài)勢。并且今年1-9月份，100個城市中房價下跌的城市數量分別為39、28、34、31、23、26、20、24和31個，這說明近期兩個月房價下跌的城市數量有所增加。

易居房地產研究院11月2日發(fā)布《2018年10月40城土地市場報告》顯示，10月，40個典型城市土地成交建筑面積環(huán)比減少22%，年初累計土地出讓金收入同比減少0.5%，2016年初以來同比首次轉負。土地出讓均價連續(xù)7個月同比下跌，土地成交溢價率持續(xù)下降，再創(chuàng)2012年以來新低，多項指標增幅有所收窄。

易居房地產研究院11月6日發(fā)布《10月全國40城住宅成交報告》顯示，10月份，40個典型城市新建商品住宅成交面積環(huán)比減少6%，同比增長11%。2018年1-10月份，40城累計成交面積同比增長7%，雖小幅反彈，仍不改整體下行趨勢。其中一線城市累計同比下降9%，二線城市累計同比微漲2%；三四線城市累計同比增長24%。

通過近期的這些行業(yè)數據可以清楚發(fā)現目前房地產市場中住宅成交和土地成交均有所走弱，房價也已經出現小幅下降，投資雖然還處于高位但下行趨勢已經較為明確，可見目前調控政策已見成效，政策無從緊必要，同時經濟也遭遇下行壓力、目前形勢下穩(wěn)定或更為關鍵。

橫盤期如何發(fā)展

“樓市正在更加接近我們預判的‘零增長區(qū)間。”10月19日，第十四屆中國地產金融年會上，新城控股高級副總裁歐陽捷表示，雖然市場進入秋涼，但總體量平價穩(wěn)，依然是橫盤景象。短期樓市還會有震蕩，大面積、大幅度降價的概率很低。

在歐陽捷看來，降價促銷結束可能提前于市場預期，回溫或在三個節(jié)點：最早于春節(jié)。大部分房企完成全年業(yè)績，支付掉工程款項和工資獎金，無需繼續(xù)降價促銷，明年伺機而動。明年兩會之后，地方政府將真正啟動大基建，可以帶動地市、樓市有所回溫。最遲在明年年底。外部變化有所緩和，中國經濟走勢明朗，樓市博弈將見分曉，調控政策穩(wěn)中有松，地價房價趨于穩(wěn)定，客戶信心逐漸恢復。

就在10月31日的中央政治局會議中歐陽捷的說法得到了驗證。全文并未提及關于房地產以及去杠桿。自2016年“930”新政以來，歷屆政治局會議均有提到房地產調控而本次未提及，結合經濟下行壓力較大的表述，可見房地產調控政策可能會邊際松動以對沖經濟下行的風險。

當然，指望回暖到2016、2017年的高速增長時代已不現實了。但是樓市回溫是指價格還是成交？其實，在歐陽捷看來，回溫不再是過去意義上的量價關系，樓市回溫要看兩個指標：一是市場形成平和心態(tài)。不應再指望火爆的樓市，不應再有量升價漲的幻想。我們需要回歸平常心態(tài)，回歸生意本質，回歸有質量的平穩(wěn)發(fā)展。二是土地流拍、房企降價促銷、二手房降價明顯減少，價格微幅調整、自然漲跌，回歸市場自然法則。換言之，樓市橫盤有托底，量平價穩(wěn)新常態(tài)。

橫盤時間有多久？歐陽捷表示，從中長期上看，未來五年都將是“零增長區(qū)間”的橫盤時代。過去樓市是經濟增長的火車頭，當經濟不好時，需要刺激樓市。但樓市一刺激就火爆，只能調控減速，力度掌握不好，接著就是冰封，反而拖累經濟，政策再次進入刺激，形成三年的調控小周期。

現在房地產的定位已不再是火車頭，而是中國經濟巨輪的壓艙石。在外部變化越發(fā)惡劣之際，中國只能打好太極拳、見招拆招，站穩(wěn)腳跟，才能應對內外不確定性的挑戰(zhàn)。在市場過火的時候，應當潑潑冷水；在市場不好的時候，更要鼓舞信心。穩(wěn)定的市場才是理性的選擇，才能讓政府從容布局、企業(yè)匠心營造、市場房住不炒、國民安居樂業(yè)。橫盤是樓市必然的選擇，這不僅是政策訴求，也是形勢使然。其實，橫盤是僅次于牛市的次好時代。

在歐陽捷看來，橫盤時代意味著樓市長期處于“零增長區(qū)間”，眾多房企不能再享受市場蛋糕增長的紅利，大房企勢必繼續(xù)爭奪老蛋糕，同時尋找新蛋糕。換言之，繼續(xù)住宅市場規(guī)模增長與加速相關產業(yè)多元化試水將成為橫盤時代的房企雙引擎。

繼續(xù)規(guī)模增長，也意味著現金流是唯一策略。房地產行業(yè)已經進入資本驅動的時代，現金為王、土地拓展、收購兼并，沒有資本就沒有規(guī)模。

繼續(xù)規(guī)模增長，就意味著高周轉是唯一模式。輕言放棄高周轉顯然為時過早，我們預判，直到大多數房企退出地產江湖，大房企市場份額基本固化，大家才會放慢節(jié)奏，而這也許還有10年左右時間。

繼續(xù)規(guī)模增長，更意味著三四線是唯一增量。過去我們說過，固守在無量無價的一二線城市顯然無法獲得業(yè)績增長，動輒幾十億的投資，銷售門檻越來越高，資金回收周期越拉越長。雖然三四線城市不再是去庫存的政策市，未來進入城市要精挑細選，但三四線城市面廣量大，機會顯然更多，而且也越發(fā)考驗土地拓展的內功。

繼續(xù)規(guī)模增長，拿好地是唯一邏輯。何謂好地？符合高周轉、現金流、房價地價差標準，三四線、小地塊、低地價、低總價，可以快進快出，提高拿地預期利潤率，本質上也是避免拿地的誤判，掉入慢周轉的陷阱。

繼續(xù)規(guī)模增長，控節(jié)奏是唯一要領。房企需要控開工以節(jié)省工程前期投入，控拿地以優(yōu)選好項目，控投資以降低資金沉淀。只有控住節(jié)奏，才能沉下心來尋找更好的項目機會。與此同時，房企應當卸下兩個包袱、輕裝上陣。一是大盤模式已然失效。大規(guī)模土儲或許不再是資本增值，反而可能成為尾大不掉的累贅，減緩去化速度，降低資金效率。二是高端產品面臨滯銷。雖然價值凸顯，但在限價令之下，產品難以溢價，資金沉淀、成本高昂、難以快速去化。未來，在多元化之路上，房企還有更多的課題要做.