王瑩瑩

2016年年初，一次從廣西東興到越南芒街的“一日游”，為劉鐵成打開一扇新的“窗”。他看到越南的落后，也看到越南的商機(jī)——三星和富士康已經(jīng)去越南設(shè)廠，三星不僅僅是投資生產(chǎn)線，而是研發(fā)生產(chǎn)一體，生產(chǎn)重心都轉(zhuǎn)移到越南。

劉鐵成從事電子元器件的對外貿(mào)易，商人的敏感讓他覺得這是一次機(jī)會，于是他在2016年的清明節(jié)再一次考察越南，從芒街到下龍灣再到河內(nèi)、胡志明市，一共考察了十幾天。當(dāng)時考察的結(jié)果是：當(dāng)?shù)氐墓?yīng)鏈體系粗糙，投資工廠的成本較高，政策風(fēng)險較高;南北方發(fā)展差異很大，河內(nèi)作為首都，政治氛圍較濃，南方胡志明市相對以經(jīng)濟(jì)為主，開放力度較大，但當(dāng)?shù)厝耸杖胨降?，且走私貿(mào)易盛行，做電子貿(mào)易市場前景不是很大。

最終，劉鐵成發(fā)現(xiàn)，越南的房地產(chǎn)市場或許是個不錯的投資選擇。2008年經(jīng)濟(jì)危機(jī)導(dǎo)致越南房地產(chǎn)市場在2013年-2014年下滑至最低位，2015年，越南調(diào)整政策，開始允許外國人投資本國房產(chǎn)。此前，外國人在越南買房，只能和開發(fā)商簽50年租賃合同，還需要長期在越南工作，有工作簽證，2015年之后，對外國人買房的限制取消，而且能夠拿到房產(chǎn)證。

2016年時，在劉鐵成看來正是進(jìn)入越南房地產(chǎn)市場的好時機(jī)。早年，因為一門心思都放在生意上，劉鐵成曾錯過上海、深圳兩地的房地產(chǎn)爆發(fā)期，這一次，他并不想錯過越南的機(jī)會。

不過，想進(jìn)入越南房市，要先交點“學(xué)費(fèi)”。

剛到越南時，劉鐵成最開時選擇租房，租房過程中，他還遭遇到房東違約，被迫提前搬走的情況。2016年9月，劉鐵成第一次買房的經(jīng)歷也并不成功，因為不了解當(dāng)?shù)卣撸?dāng)?shù)氐姆g又向著自己人，結(jié)果交了訂金，后面想辦手續(xù)時，才知道對方辦不了房產(chǎn)證。

雖然吃了虧，但在整個過程中，劉鐵成也積累不少經(jīng)驗，這堅定了他成立房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的決心，因為他跑遍越南，也沒找到一個中國人創(chuàng)辦，服務(wù)中國人的正規(guī)房產(chǎn)中介平臺。當(dāng)年12月，劉鐵成拿到執(zhí)照開始正式運(yùn)營，為買家提供投資建議、政策咨詢等。

運(yùn)營之初，劉鐵成的一些朋友去越南考察或是游玩，就會委托他購買一些越南房產(chǎn)，幾個月時間，公司就銷售了一兩百套公寓。

劉鐵成的一個直觀感受是，從2016年開始，投資越南房市的中國人就開始增多，最近兩年穩(wěn)步上升階段。這也印證了居外網(wǎng)的一組數(shù)據(jù)：越南房地產(chǎn)的詢盤量從2017年第四季度開始迅速增長，成為東南亞各國房產(chǎn)咨詢?nèi)藬?shù)上漲速度最快的市場，2018年第一季度的詢盤量比去年同比增加300%。

究其原因，首先就是價格便宜，在越南購買公寓期房（樓花），前期只需支付10%-30%，而且不需要繳納房產(chǎn)稅;其次，在東南亞國家中，越南已經(jīng)連續(xù)多年GDP增長保持在6.5%以上，經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，城市化建設(shè)速度快，房價自然就有很大的上升空間。最近幾年，胡志明都被普華永道和仲量聯(lián)行列為亞洲發(fā)展?jié)摿ψ畲蟮某鞘兄弧?/p>

對于越南的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，劉鐵成比較直觀的感受是，越南本地人買房，商業(yè)貸款的年息在9%-13%，與此同時，銀行的存款利率也很高，能達(dá)到7%-8%，這也能反映出各行各業(yè)正處于上升期。

目前，投資越南房產(chǎn)的中國人傾向于購買大城市新城區(qū)的中高端房產(chǎn)，投資回報率也很高。此外，胡志明市的租金回報率也非常高。數(shù)據(jù)顯示，2018年全球城市租金回報率排行榜中，胡志明市排名第13位，位于東京23區(qū)和洛杉磯之上。

劉鐵成的客戶中以中短期投資為主，基本上都會買 3-5套，有位客戶最多一次投資11套公寓。他以新加坡房地產(chǎn)公司在胡志明的一個樓盤為例，該樓盤期房第一期交費(fèi)時為1300美元/平米，兩年后，就已經(jīng)漲至1800美元-2000美元/平米。

不過，并不是所有的樓盤都有這樣大的漲幅。經(jīng)歷了樓市探底后，越南政府希望整個房地產(chǎn)市場能夠平穩(wěn)、健康發(fā)展。因此，這兩年公寓的行情也是逐漸趨穩(wěn)，漲幅在10%-30%。

投資越南房地產(chǎn)的風(fēng)險，主要是政策風(fēng)險，因為越南的法律和政策很容易修改通過。最近，也有人在議論是否要征收房產(chǎn)稅。所以，劉鐵城也會提醒一些投資者，個人名下的房子不要超過十套。