文/戴雨、袁斯祥 江西省基礎測繪院 江西南昌 330029

在我國公民的房產權受到政府和法律的保護。加強房產測繪的管理，能依法保護房屋所有者的合法權益，減少和防止因測量遺漏帶給產權人的權益損失。當前房產測繪的方法逐步從純手工操作轉向自動或半自動化發(fā)展。數(shù)字化的房產數(shù)據(jù)采集則主要根據(jù)審批規(guī)劃的設計圖、電子版圖，以及開發(fā)商提供的設計圖紙進行直接量取。圖紙的成圖質量相對較高，速度和圖載信息也比較多，有效提高了房產測算的測量精度。

1、房產測算建筑面積與設計規(guī)劃中建筑面積的區(qū)別

首先，從概念來看，設計規(guī)劃中的建筑面積也被稱作是建筑的展開面積，是建筑物各層面積的總和。房產測算的建筑面積是指房屋的外墻以上各層外圍水平的投影。這里包括陽臺、走廊、地下室和室外的樓梯等。其次，從分類上來看，建筑設計規(guī)劃中的建筑面積包含使用面積、結構面積和輔助面積。使用面積主要是指各層平面布置中，直接為生產或者生活提供使用的凈面積之和；結構面積則主要是指建筑物各層墻體等結構面積總和；輔助面積則指的是各種平面布置中為生產和生活提供凈面積總和。而在房產測繪中的建筑面積則主要包含整棟房屋的建筑面積、多元產權建筑房屋和建筑面積。最后，從計算規(guī)范方面，設計規(guī)劃中的建筑面積主要依據(jù)《建筑工程建筑面積的計算規(guī)則》，房產測繪建筑面積采用的是《房產測量規(guī)范》。二者在層高、陽臺、雨蓬和室外樓梯等方面有所區(qū)別。

2、以圖形數(shù)據(jù)為基礎的測算方法

在計算方式方面，層建筑面積、功能區(qū)面積、整棟建筑面積和共有建筑面積的分攤計算公式是不同的。在實際的測算中，要根據(jù)實際情況選取正確的計算公式進行計算測量。在共有建筑面積的分攤方法上，主要分為整體分攤、多級分攤兩個層面。從整體分攤中看，基本單元的共有建筑面積等于共有建筑面積的分攤系數(shù)與基本單元套內建筑面積的乘積；共有的建筑面積分攤系數(shù)等于共有建筑面積之和除以基本單元套內建筑面積之和；多級分攤需要遵循從整體到局部，由大到小的原則進行逐級分攤。當各級分攤存在可直接分攤到房屋的基本單元情況時，可視為最末級的分攤，在參攤的區(qū)域內按照單元戶的建筑面積比例分攤共有的建筑面積。房屋基本單元分攤共有建筑面積等于最末級分攤系數(shù)與基本戶內建筑面積的乘積；最末級分攤系數(shù)等于最末級共有建筑面積之和除以基本單元戶內建筑的面積之和。

3、基于圖形數(shù)據(jù)的房產面積測算應用

（1）工程概況。以某市小區(qū)住宅為例，地上34層住宅樓、地下兩層，建筑住宅的總數(shù)為134戶，項目的結構為剪力墻結構。墻體的材料為蒸壓加氣混凝土磚塊，外圍的護墻為200厚的混凝土磚塊，內墻分200厚和100厚的加氣混凝土磚塊。外墻的保溫為25厚擠塑聚苯板外保溫，C5、C6為不落地的飄窗。該工程的所有建筑層高均在2.2米以上，雨蓬為無柱雨棚。室外的樓梯為無永久性的頂蓋。建筑物標準層如圖1所示：

圖1 建筑物標準層圖形

（2）分戶圖與分層圖的繪制。在建筑施工圖中，蓋樓棟為住宅與地下室兩個功能區(qū)。首先需要繪制一層的分戶區(qū)，通過施工圖可看出，該層的住戶為四戶，一共兩種戶型。分戶圖的繪制往往需要通過確定每戶的界址線，根據(jù)變邊長的數(shù)據(jù)尺寸畫出每戶的實際圖形。在分層圖的繪制方面，根據(jù)施工圖繪制第一層分層圖，繪制主要根據(jù)分戶圖的墻中線擴至外墻邊線的過程。根據(jù)開發(fā)商所提供的外墻厚度為300毫米，比建筑圖紙上的墻體厚度要厚，應將分層圖的外邊線向外偏移0.15米。

（3）地下室分層圖與共有面積分攤計算。地下室的分戶圖繪制基本與地上分戶圖的繪制方法一致，主要是取墻中線，畫出每戶的界址點，標上相應的尺寸計算出地下一層、二層的建筑面積。分層圖可算出棟建筑面積的和。占地系數(shù)等于占地面積除以棟建筑面積。每戶的占地面積等于占地系數(shù)乘以每戶權屬建筑面積。繪制好每層的分層分戶圖以及計算出每層的層建筑面積之后，需要進行共有面積的分攤計算，通過這種方法可計算出每個戶型的分攤面積、占地面積、分攤系數(shù)和占地系數(shù)。因為每個樓層的功能區(qū)不一致，需要采用多級分攤，每棟樓分為地下室和住宅兩個功能區(qū)，按照多級分攤計算公式進行計算。

結語：

綜上所述，基于圖形數(shù)據(jù)的房產面積測算應用研究具有重要的現(xiàn)實意義。通過介紹房產面積測算的相關知識，能更加直觀的了解和掌握房產面積測算的主要過程。隨著電子信息和計算機技術的不斷發(fā)展，數(shù)字化測圖技術在房產測繪中必然得到更加廣泛的應用。