文/寧曉峰 路勁地產(chǎn)集團 廣東深圳 518026

“仁者樂山，智者樂水”，景觀是最吸引人的因素，也是影響房地產(chǎn)價格很重要的因素，能否從窗外看到景觀對住宅價格的影響是非常大的。一般而言，窗外景觀分為兩種：

① 俯瞰的小區(qū)景觀，比如小區(qū)的中心園林、休閑廣場和園林對景等等。

② 遠眺的城市景觀，比如遠處的山景、水景和城市天際線等等。

無論是哪一種窗外景觀，都應(yīng)充分體現(xiàn)其在住宅中的價值。因此，我們需要分析和探討高層住宅不同樓層的窗外景觀。從《人體工程學(xué)》可知人的視覺原理，人在賞景過程中的視覺與視角（本文均指人眼的垂直視角，下文同）有著密切的關(guān)系：

當視角小于40°左右時，可以看清景觀的細部；當視角小于70°左右時，可以看清整體景觀；當視角大于70°時，僅能看到景觀的整體和背景，景觀僅僅是存在而已了。

另外，人在賞景過程中的視覺與視距也有著密切的關(guān)系：

人眼的清晰視距為25米，這時可以看清物體的細部；視距在25至60米，可以明確看到物體，而看不清細部；當超過60米距離時，僅可以看清物體的輪廓；當視距為500米或以上時，只有模糊的形象，甚至看不清物體。

當景觀與觀賞點之間的視角和視距不同時，可以獲得不同的視覺效應(yīng)和景觀效果。為了獲得較為清晰和相對完整的視覺效應(yīng)和景觀效果，應(yīng)盡量使視角與視距處于最佳的位置。

因此，我們在俯瞰小區(qū)景觀時，可以獲得三種的視覺效果：

視覺效果Ⅰ：當觀察角度處于小于40°范圍內(nèi)，且視距小于25米時，景觀是效果最好的，園林景觀的清晰可辨，且層次感最強，我們把這種視角和視距稱為最佳景觀視角和最佳觀景視距。

視覺效果Ⅱ：當觀察角度在40°-70°之間，且視距小于60米時，園林景觀還有層次感，但景觀效果逐步減弱。

視覺效果Ⅲ：當觀察角度超過70°范圍外，且視距大于60米時，僅可以看到景觀的輪廓和背景，景觀僅僅是存在而已了。

假設(shè)主景觀中心點（或園林對景）距樓體的距離為20米，層高為2.8米，人的站立眼高（指人身體直立、眼睛向前平視時從地面到內(nèi)眼角的垂直距離）平均為1.60米，那么視覺效果Ⅰ（即最佳的觀景視角和視距）所對應(yīng)的最高樓層之間的關(guān)系，其應(yīng)該符合如下規(guī)律：

H/L=tg40°

第四步安裝相關(guān)設(shè)施，實施改造試驗。1、將導(dǎo)航鋼絲繩分別安裝在左岸所修建臨時設(shè)施的閉合圓鋼上和右岸的大樹上，為使導(dǎo)航鋼絲繩達到預(yù)定高度，左岸用木制三角架將導(dǎo)航鋼絲繩撐到離水面3米的位置，右岸捆在大樹上的位置離水面也控制在3米的位置；2、先將2個升降立柱安裝在導(dǎo)航鋼絲繩上，再將這2個升降立柱安裝在渡船迎水面的一側(cè)；3、最后用吊葫蘆將導(dǎo)航鋼絲繩繃緊。這樣機動渡改造成人力扯渡的工作就完成了。經(jīng)來回拉扯試渡運，初步達到了試驗的目的。

其中，H=觀察點樓層高度+站立眼高

L=主景觀中心點（或?qū)埃┚鄻求w的距離

因此可以推導(dǎo)出，視覺效果Ⅰ對應(yīng)的最高樓層約為8樓。

同理，視覺效果Ⅱ應(yīng)該符合如下規(guī)律：

H'/L=tg70°

由此可以推導(dǎo)出視覺效果Ⅱ（即看清小區(qū)景觀的視角和視距）對應(yīng)的最高層為約20樓。

那么，視覺效果Ⅲ（即超過有效范圍的視角和視距）對應(yīng)的樓層則應(yīng)是21樓及以上的樓層。

圖1

欣賞最佳小區(qū)景觀的最高層數(shù)約為8樓，看清小區(qū)景觀的最高層數(shù)約為20樓，而21樓以上由于視角和視距均超過了視覺的有效范圍，園林已經(jīng)沒有了層次感，僅可以看到景觀的輪廓。

上述推理得到的結(jié)論和我們實際觀察到的結(jié)果，是相吻合的（如下圖）：

圖2 樓景觀

圖3 樓景觀

圖4 樓景觀

圖5 樓景觀

上圖是高層住宅每隔3層分別觀察小區(qū)景觀中某一特定園林對景的景觀效果的對比圖，分別選取2樓、5樓、8樓、11樓、14樓、17樓、20樓和23樓，對這八個樓層進行觀察時，我們發(fā)現(xiàn)：

圖6 樓景觀

圖7 樓景觀

圖8 樓景觀

圖9 樓景觀

隨著樓層的不斷升高，1至8樓的小區(qū)景觀的特定園林對景中方形小孔形狀清晰，位置高低有錯落。園林的喬木和灌木的品種可辨，棧橋欄桿的花飾清晰，且前后層次分明。8至20樓的小區(qū)景觀，隨著樓層的增加，視角逐漸增大，視距逐漸變長，園林對景中方形小孔逐漸變小，基本分辨不出有高低的錯落感。園林的喬木和灌木依然可見，但已不太好辨認品種，棧橋欄桿的花飾逐漸模糊，層次感逐步降低。而當對比20和22樓時，兩者幾乎沒有什么區(qū)別，園林對景中方形小孔隨樓層增加，已經(jīng)變得很小，且完全沒有高低錯落感。園林喬木和灌木的品種基本已經(jīng)分辨不清了。棧橋欄桿花飾已經(jīng)完全看不到。

因此我們可以斷定，20樓以上的小區(qū)景觀基本是沒有變化的。景觀僅僅是存在而已了，看到的是園林景觀的輪廓和背景。從這個實證分析的案例可以證明，我們推理的結(jié)論是正確的。

根據(jù)這個結(jié)論，我們可以將高層住宅不同樓層的窗外小區(qū)景觀大致分為三段：

第一段：1至8樓

處于視覺中最好的視角和視距的范圍內(nèi)，這是欣賞小區(qū)內(nèi)景觀效果最好的一段樓層。站在窗邊觀賞位于樓下的小區(qū)景觀，層次感最好，綠茵的草地、低矮的灌木和高大的喬木，層次分明，色彩艷麗，小橋流水，園林美景盡收眼底。

特別是3-5樓由于視角的仰角和俯角完全處于15°-30°視角的范圍內(nèi)，視距又小于25米的距離，這樣大大增加了景觀的觀賞效果。因此，這一段我們在定價時設(shè)定增加1倍的景觀垂直差，其中3-5樓可增加2倍的景觀垂直差。

第二段：9至20樓

這一段小區(qū)景觀還有一些層次感，但隨著樓層的升高，景觀效果是在逐步遞減的，這一段在定價時設(shè)定增加1∽0倍逐步遞減的景觀垂直差。

第三段：21樓及以上的樓層

小區(qū)景觀已經(jīng)沒有變化了，園林景觀僅僅是存在而已了，這一段定價時不增加景觀垂直差。

通過我們對高層住宅不同樓層的窗外小區(qū)景觀分析得出，高層住宅中不同樓層的窗外小區(qū)景觀的觀賞效果是不同的，體現(xiàn)在價格上是“三段式”的垂直差。

以往我們在對高層住宅價格進行定價時，習(xí)慣上在考慮縱向定價的景觀垂直差時，往往只是按一個固定的“層差”往上翻，是因為每高一層樓的遠眺的城市景觀要好一點，體現(xiàn)在價格上就是一層比一層高出1倍“層差式”垂直差。

有時因為在小區(qū)外圍有低矮的樓棟遮擋，當樓層超出低矮樓棟后可以遠眺城市景觀時，視野的“突然”開闊，增加了城市景觀的縱深感，垂直差上就會出現(xiàn)一個“跳差”。但無論如何“跳差”，實際上這種“層差式”的垂直差僅是體現(xiàn)了遠眺的城市景觀價值，完全忽略了俯瞰的小區(qū)景觀價值，而事實上，高層住宅的窗外景觀除了遠眺的城市景觀之外，還有俯瞰的小區(qū)景觀。

分析高層住宅的窗外景觀需要我們在制定房地產(chǎn)價格策略時，要客觀、真實地體現(xiàn)窗外景觀的價值，就應(yīng)該將俯瞰的小區(qū)景觀和遠眺的城市景觀兩者的視覺效果進行綜合考慮。我們應(yīng)該將俯瞰和遠眺兩者的垂直差進行“疊加”，在城市景觀的“層差式”垂直差的基礎(chǔ)上，再疊加小區(qū)景觀的 “三段式”垂直差，從而得到一個比較科學(xué)、比較客觀的而且能夠真實體現(xiàn)高層住宅不同樓層的窗外景觀價值的景觀垂直差。

圖10

總之，我們對高層住宅不同樓層的窗外景觀分析，無論是探討小區(qū)景觀和還是城市景觀，其目的都是要將不同的窗外景觀的不同效果體現(xiàn)在房地產(chǎn)價格策略上，讓不同的窗外景觀效果體現(xiàn)出不同的價值，使其物有所值。