周密

【摘要】隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的快速發(fā)展，各行各業(yè)都有良好的發(fā)展前景。作為中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要組成部分，房地產(chǎn)業(yè)具有非常重要的地位。房地產(chǎn)業(yè)由于自身特點(diǎn)，對(duì)其他行業(yè)的快速發(fā)展產(chǎn)生了不同的影響。分析房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與其他行業(yè)的關(guān)系，以保持房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展和社會(huì)的穩(wěn)定發(fā)展。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn) 經(jīng)濟(jì)波動(dòng) 影響因素 對(duì)策

隨著經(jīng)濟(jì)水平的不斷提高，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，逐漸成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的支柱之一。房地產(chǎn)業(yè)與其他經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域最大的區(qū)別在于房地產(chǎn)投資大，利潤(rùn)期較長(zhǎng)，發(fā)展過(guò)程中存在較大波動(dòng)。根據(jù)當(dāng)前的市場(chǎng)發(fā)展前景，房地產(chǎn)企業(yè)要合理分析影響因素，在實(shí)踐中探索正確的管理方法，是當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)面臨的重要問(wèn)題。因此，研究影響因素應(yīng)該是促進(jìn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的首要任務(wù)。

一、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的因影響因素

（一）外在因素

外部因素主要包括以下幾個(gè)方面：首先是經(jīng)濟(jì)因素，主要是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)和當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的影響。國(guó)民經(jīng)濟(jì)將通過(guò)國(guó)民收入、總體消費(fèi)水平、價(jià)格和金融貸款等因素影響房地產(chǎn)，而當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)主要通過(guò)物價(jià)和家庭收入水平對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生影響。其次是社會(huì)因素。一方面，隨著社會(huì)的快速發(fā)展，人們對(duì)房地產(chǎn)的認(rèn)識(shí)也在逐漸發(fā)生變化。房地產(chǎn)業(yè)從原來(lái)的生活作用轉(zhuǎn)變?yōu)橥顿Y作用，社會(huì)需求逐漸增加，這在一定程度上刺激了房?jī)r(jià)的上漲。另一方面，由于近年來(lái)中國(guó)城市化進(jìn)程的加快和城市人口的涌入，城市住房和土地變得越來(lái)越緊張，影響了城市化房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)波動(dòng)。第三是政策因素，主要包括與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)關(guān)系較大的政策，包括有關(guān)國(guó)家的貨幣政策，如銀行利率、貸款政策、稅收政策，尤其是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)政策，如國(guó)五條等，這些政策對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生強(qiáng)烈影響，直接影響房?jī)r(jià)，導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)。第四是其他因素，包括戰(zhàn)爭(zhēng)、自然災(zāi)害和社會(huì)緊急情況，都是相對(duì)突然的因素。

（二）內(nèi)在因素

內(nèi)在因素主要是指房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)本身的因素，從內(nèi)部影響到房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，導(dǎo)致波動(dòng)。內(nèi)部因素主要包括以下幾個(gè)方面：首先是市場(chǎng)變化和房地產(chǎn)供需矛盾，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商需要擴(kuò)大購(gòu)房，以消化房地產(chǎn)，房地產(chǎn)供給量受政策、價(jià)格和房地產(chǎn)價(jià)格的影響，會(huì)產(chǎn)生增多或減少的結(jié)果，進(jìn)而影響經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)或下降。總體來(lái)說(shuō)整個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)受供需矛盾影響，波動(dòng)是正常的。第二是房?jī)r(jià)的變化，因?yàn)槿藗儗?duì)房地產(chǎn)的投資直接推動(dòng)了房?jī)r(jià)的快速上漲，房?jī)r(jià)的上漲也帶來(lái)了投資者的回報(bào)。這種高回報(bào)反而促進(jìn)了更多的房地產(chǎn)投資，導(dǎo)致房?jī)r(jià)的異常上漲，房?jī)r(jià)中包含大量的泡沫，給未來(lái)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)埋下危機(jī)。第三是房地產(chǎn)投資，房地產(chǎn)投資的增加將促進(jìn)房地產(chǎn)的擴(kuò)張，并使相關(guān)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入繁榮階段，相反則導(dǎo)致房地產(chǎn)萎縮，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)蕭條以及房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的不確定性。

（三）土地因素

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)最典型的因素是土地因素。一般來(lái)說(shuō)，一級(jí)市場(chǎng)是地產(chǎn)市場(chǎng)，主要是由于土地管理部門的供應(yīng)，而房地產(chǎn)企業(yè)是需求方，因此雙方之間的交易是土地使用權(quán)；二級(jí)市場(chǎng)市場(chǎng)供給方是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，而消費(fèi)者是需求方，雙方交易的是房屋的所有權(quán)和土地使用權(quán)。因此，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)主要受土地開(kāi)發(fā)面積、出讓收入以及房屋竣工面積等因素的影響。

（四）市場(chǎng)因素

在現(xiàn)行價(jià)格機(jī)制下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)需求將影響房地產(chǎn)價(jià)格水平，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的經(jīng)濟(jì)效益將不同程度地降低和擴(kuò)大。從商品房的銷售情況來(lái)看，我們可以看到，在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)下，最重要的是未來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格的預(yù)期走勢(shì)。如果房地產(chǎn)價(jià)格在未來(lái)繼續(xù)下跌，甚至跌幅更大，相應(yīng)的說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)需求將會(huì)減少。

（五）資金因素

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)離不開(kāi)大量資金的支持。該國(guó)的財(cái)政政策直接影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定性。最直接的方式是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商向商業(yè)銀行借款籌集資金，受貸款規(guī)模、利率水平等因素影響。所有說(shuō)，除了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)除了受地產(chǎn)規(guī)模、速度和面積外，還將受到資金來(lái)源的影響。這部分資金不能靠房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商自行籌集得來(lái)，其他資金更多地依賴于金融市場(chǎng)的投資，影響地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的規(guī)模和成本。

二、控制房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的措施

（一）完善房地產(chǎn)投資政策

房地產(chǎn)政策的出臺(tái)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)性產(chǎn)生了深遠(yuǎn)的影響，需要制定有針對(duì)性的房地產(chǎn)政策。這主要是因?yàn)閲?guó)有企業(yè)的產(chǎn)權(quán)不明確，責(zé)任現(xiàn)象不明確，面對(duì)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，很難有效制定風(fēng)險(xiǎn)防范措施。應(yīng)高度關(guān)注房地產(chǎn)投資規(guī)模變化情況，這主要是因?yàn)榉康禺a(chǎn)投資規(guī)模直接反映了房地產(chǎn)市場(chǎng)的消費(fèi)需求，要與宏觀經(jīng)濟(jì)規(guī)模相匹配。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資要做好市場(chǎng)調(diào)研，明確房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)定位，牢牢把握市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)投資的需求，調(diào)整市場(chǎng)變化，滿足市場(chǎng)需求，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。政府應(yīng)重視調(diào)整房地產(chǎn)戰(zhàn)略布局，明確社會(huì)住房消費(fèi)需求，重點(diǎn)關(guān)注住宅項(xiàng)目建設(shè)。

（二）完善經(jīng)濟(jì)管理制度

由于經(jīng)濟(jì)的影響和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)，應(yīng)該注意改善經(jīng)濟(jì)管理體制。經(jīng)濟(jì)活動(dòng)要在法律范圍內(nèi)進(jìn)行。①在建立優(yōu)惠制度，在目前的項(xiàng)目規(guī)劃階段，以經(jīng)濟(jì)適用房為主，向居民宣傳相關(guān)優(yōu)惠政策，并在現(xiàn)有經(jīng)濟(jì)管理體制的基礎(chǔ)上，加強(qiáng)管理，增強(qiáng)居民身份認(rèn)同感。②經(jīng)濟(jì)體制的建立應(yīng)與現(xiàn)行管理體制相一致，并在現(xiàn)有管理體制的基礎(chǔ)上完善管理理念，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。

（三）完善房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)金融制度

結(jié)合實(shí)際，進(jìn)一步完善房地產(chǎn)市場(chǎng)金融體系，保持房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展具有重要意義。目前，中國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主要使用商業(yè)銀行貸款籌集資金，以及其他直接融資資本市場(chǎng)和房地產(chǎn)信托，中國(guó)多元化的房地產(chǎn)消費(fèi)體系得到了改善。過(guò)去，中國(guó)的住房消費(fèi)主要使用商業(yè)抵押貸款、住房合作資金和住房?jī)?chǔ)蓄等，進(jìn)一步探索二級(jí)市場(chǎng)，逐步推動(dòng)住住房融資兩級(jí)市場(chǎng)進(jìn)入住房抵押貸款證券化，這種方法在發(fā)達(dá)國(guó)家更為普遍。該方法在實(shí)際應(yīng)用中起著非常重要的作用，它可以有效地解決資金流動(dòng)性差的問(wèn)題，更加合理有效地規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，保證資金安全。

（四）調(diào)整土地政策

土地資源在房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中起著主導(dǎo)作用。為了促進(jìn)發(fā)展進(jìn)程，在現(xiàn)有標(biāo)準(zhǔn)體系的基礎(chǔ)上，調(diào)整土地管理政策，建立嚴(yán)格的土地審批制度。二是加強(qiáng)管理，提高管理水平，增強(qiáng)員工的責(zé)任意識(shí)，嚴(yán)格執(zhí)行土地招投標(biāo)程序。在調(diào)整過(guò)程中，按照有關(guān)協(xié)議的規(guī)定，嚴(yán)格執(zhí)行協(xié)議的有關(guān)內(nèi)容，嚴(yán)格規(guī)范土地管理過(guò)程，盡可能實(shí)行市場(chǎng)土地管理，改善我國(guó)土地管理的現(xiàn)狀。為了避免土地規(guī)劃的不明確現(xiàn)象，管理中應(yīng)及時(shí)制止土地規(guī)劃制度的不完善，避免重大決策的突然變化，破壞現(xiàn)有的理論體系，減少企業(yè)決策的盲目性，確保政策的運(yùn)行。

（五）加大市場(chǎng)調(diào)查力度

房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展離不開(kāi)大量調(diào)查，要加大對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管力度。首先投資者對(duì)房地產(chǎn)的未來(lái)發(fā)展有很大的影響，但是，目前國(guó)有企業(yè)產(chǎn)權(quán)不明，責(zé)任不明。其次密切關(guān)注房地產(chǎn)投資規(guī)模，房地產(chǎn)投資規(guī)模和宏觀經(jīng)濟(jì)相適應(yīng)，確保房地產(chǎn)投資比例，提高政府投資水平。

（六）嚴(yán)格房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃管理

根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)要求，政府部門對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案進(jìn)行審查，不符合要求，不通過(guò)規(guī)劃審批程序；各部門應(yīng)審查施工圖設(shè)計(jì)和施工許可證，不符合要求的，不予頒發(fā)施工許可證。在開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中，不按批淮方案進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)的，住建部門應(yīng)函告城管執(zhí)法部門，并不予辦理規(guī)劃驗(yàn)收和竣工備案手續(xù)，土地部門不應(yīng)登記部門。

三、結(jié)語(yǔ)

通過(guò)分析當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的具體原因，可以了解當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的實(shí)際情況。同時(shí)，我們還可以通過(guò)科學(xué)方法，通過(guò)當(dāng)前的具體情況預(yù)測(cè)未來(lái)的發(fā)展。這些方法有助于研究人員預(yù)測(cè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，解決問(wèn)題。這也有利于相關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控政策的出臺(tái)，促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)改革，在促進(jìn)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方面發(fā)揮一定的作用。

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