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一、互聯(lián)網(wǎng)租房平臺企業(yè)發(fā)展趨勢

隨著移動互聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展，一些互聯(lián)網(wǎng)租房平臺企業(yè)相繼成立，并通過引入風險投資機構投入大量的資金。該類企業(yè)一般直接從房產(chǎn)所有者處直接租入大量房產(chǎn)，簽訂長期合約，通過專業(yè)化裝修降低成本，以達到拎包入住的狀態(tài)向租客出租，同時向租客提供清潔及餐飲等公共服務，以降低租客的使用成本?；ヂ?lián)網(wǎng)租房平臺主要有兩種模式，一種是背靠房產(chǎn)中介，向個人等小規(guī)模房產(chǎn)所有者租入分散式房產(chǎn)，通過裝修等處理后再出租，其提供的產(chǎn)品為分散式住房，如自如友家等；另一種是通過集中租入大規(guī)模房產(chǎn)改造后再出租，前期投入一般較大，如魔方公寓等。同時隨著社會征信體系的建立及快速發(fā)展，支付寶及微信支付等第三方支付平臺也因為提供信用擔保及支付服務進入了互聯(lián)網(wǎng)租房服務環(huán)節(jié)，提高了支付效率。

二、互聯(lián)網(wǎng)租房平臺企業(yè)涉及的稅務概念

（一）住房與非住房的區(qū)別。房產(chǎn)的分類方式很多，稅法一般根據(jù)房產(chǎn)的用途屬性分類，分為住房與非住房，住房是指房產(chǎn)登記用途為住宅的房產(chǎn)，非住房是指房產(chǎn)登記用途為非住宅的房產(chǎn)，包括工業(yè)用房、商業(yè)用房等。

（二）納稅人分析。互聯(lián)網(wǎng)租房平臺企業(yè)均從個人或者單位處先租入房產(chǎn)，經(jīng)統(tǒng)一裝修后再對外出租，其中涉及的稅務模式為從出租方取得房租發(fā)票，再通過轉(zhuǎn)租的方式提供租賃服務。房產(chǎn)出租方若屬于個人則為增值稅小規(guī)模納稅人，若屬于單位出租方則可能為小規(guī)模納稅人或一般納稅人，互聯(lián)網(wǎng)租房平臺可以根據(jù)企業(yè)的規(guī)模及稅負不同，選擇適用增值稅小規(guī)模納稅人或一般納稅人。針對個人出租房產(chǎn)，因為不具有自行開具發(fā)票的能力，需要向房產(chǎn)所在地主管稅務機關申請代開發(fā)票。

（三）相關環(huán)節(jié)適用稅率分析。根據(jù)《納稅人提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務增值稅征收管理暫行辦法》規(guī)定，個人出租住房按5%的征收率減按1.5%繳納增值稅，個人出租非住房按5%的征收率繳納增值稅；小規(guī)模納稅人單位出租房產(chǎn)按5%的征收率繳納增值稅；一般納稅人單位，出租2016年4月30日之前取得的房產(chǎn)，可以選擇適用簡易計稅方法，按5%的征收率繳納增值稅，出租2016年5月1日后取得的房產(chǎn)，適用一般計稅方法計稅，進項稅可以抵扣。根據(jù)《關于調(diào)整增值稅稅率的通知》規(guī)定，稅率自2018年5月1日起調(diào)整為10%。

根據(jù)《房產(chǎn)稅暫行條例》及《關于廉租住房、經(jīng)濟適用住房和住房租賃有關稅收政策的通知》規(guī)定，單位向個人出租住房用于居住或個人出租住房，房產(chǎn)稅稅率為4%；出租非住房，房產(chǎn)稅稅率為12%。對于互聯(lián)網(wǎng)租房平臺轉(zhuǎn)租房產(chǎn)，因為互聯(lián)網(wǎng)租房平臺企業(yè)不屬于房產(chǎn)產(chǎn)權所有人、無產(chǎn)權房產(chǎn)的經(jīng)營管理單位、承典人、房產(chǎn)代管人或者實際使用人，互聯(lián)網(wǎng)租房平臺租入房產(chǎn)已經(jīng)由房產(chǎn)出租人繳納過房產(chǎn)稅，所以，互聯(lián)網(wǎng)租房平臺無需再繳納房產(chǎn)稅。房產(chǎn)租賃過程中，還需要根據(jù)實際繳納增值稅額繳納城市維護建設稅及教育費附加，同時會涉及個人所得稅、企業(yè)所得稅及印花稅等，因其從屬性且相對金額較小，暫不作為本文分析內(nèi)容。

三、納稅模式分析

互聯(lián)網(wǎng)租房業(yè)務需要根據(jù)房產(chǎn)所有者和互聯(lián)網(wǎng)租房平臺企業(yè)的稅務身份及所租房產(chǎn)的性質(zhì)選擇適用的稅率，以下將根據(jù)個人直接出租模式與互聯(lián)網(wǎng)租房平臺企業(yè)的商業(yè)模式來分析業(yè)務模式對稅負的影響。

案例：租期5年，房屋租賃者每月支付房租3千元，租期全部租金收入為18萬元，房產(chǎn)所有者裝修成本為3.6萬元，互聯(lián)網(wǎng)租房平臺以未裝修的形式從房產(chǎn)所者租入的成本為14.4萬元，即房產(chǎn)所有者所得不變。因為互聯(lián)網(wǎng)租房平臺企業(yè)具有規(guī)?；瘍?yōu)勢，其裝修成本為個人直接裝修成本的75%，即互聯(lián)網(wǎng)租房裝修成本為2.7萬元，且能全額取得稅率為10%的增值稅專用發(fā)票。

1.個人直接出租住房。個人直接出租住房按5%減按1.5%繳納增值稅，按4%繳納房產(chǎn)稅，其應納增值稅為2 571.43元（180 000/1.05×1.5%）,應納房產(chǎn)稅為 7 097.14 元［（180 000-2 571.43）×4%］，兩項納稅總額為9 668.57元，扣除裝修成本，實際凈收入為134 331.43元。

2.小規(guī)模納稅人互聯(lián)網(wǎng)租房平臺轉(zhuǎn)租住房。（1）房產(chǎn)所有者的納稅分析。增值稅稅率和房產(chǎn)稅稅率與個人直接出租住房一樣，其應納增值稅為2 057.14元 （144 000/1.05×1.5%），應納房產(chǎn)稅為 5 677.71 元［（144 000-2 057.14）×4%］，兩項納稅總額為7 734.85元，實際凈收入為136 265.15元。（2）互聯(lián)網(wǎng)租房平臺的納稅分析。其應納增值稅為8 571.43元（180 000/1.05×5%），平臺利潤為 428.57 元（180 000-144000-27000-8571.43），因為小規(guī)模納稅人進項稅不得抵扣，增值稅存在重復征稅，整個交易環(huán)節(jié)的納稅總額為16 306.28元，比個人直接出租增加納稅6 637.71元。

3.一般納稅人互聯(lián)網(wǎng)租房平臺轉(zhuǎn)租住房。（1）房產(chǎn)所有者的納稅分析。稅率和稅額與小規(guī)模納稅人互聯(lián)網(wǎng)租房平臺轉(zhuǎn)租住房一樣。（2）互聯(lián)網(wǎng)租房平臺納稅分析。增值稅一般納稅人出租房產(chǎn)稅率為10%，進項稅可以抵扣，轉(zhuǎn)租不繳納房產(chǎn)稅。其增值稅銷項稅額為16 363.64元（180 000/1.10×10%），取得房產(chǎn)所有者租房收入及裝修費用的增值稅進項稅為 4 511.69 元（27 000/1.10×10%+2 057.14），應納增值稅為11 851.95元，因為稅率大幅增加，平臺利潤為-2 851.95元，整個交易環(huán)節(jié)的納稅總額為19 586.81元，比個人直接出租增加納稅9 918.24元。

4.個人直接出租非住房。個人直接出租非住房按5%稅率繳納增值稅，按12%稅率繳納房產(chǎn)稅，其應納增值稅為8571.43元（180 000/1.05×5%），應納房產(chǎn)稅為 20 571.43 元［（180 000-8 571.43）×12%］，兩項納稅總額為29 142.86元，扣除裝修成本，實際凈收入為114 857.14元。

5.小規(guī)模納稅人互聯(lián)網(wǎng)租房平臺轉(zhuǎn)租非住房。（1）房產(chǎn)所有者的納稅分析。增值稅稅率和房產(chǎn)稅稅率與個人直接出租非住房一樣，其應納增值稅為6 857.14元 （144 000/1.05×5%），應納房產(chǎn)稅為 16 457.14 元［（144 000-6 857.14）×12%］，兩項納稅總額為23 314.28元，實際凈收入為120 685.72元。（2）互聯(lián)網(wǎng)租房平臺的納稅分析。增值稅小規(guī)模納稅人出租房產(chǎn)稅率為5%，轉(zhuǎn)租不繳納房產(chǎn)稅。其應納增值稅為8 571.43元（180 000/1.05×5%），平臺利潤為 428.57 元，因為小規(guī)模納稅人進項稅不得抵扣，增值稅存在重復征稅，整個交易環(huán)節(jié)的納稅總額為31 885.71元，比個人直接出租增加納稅2 742.85元。

6.一般納稅人互聯(lián)網(wǎng)租房平臺轉(zhuǎn)租非住房。（1）房產(chǎn)所有者的納稅分析。稅率和稅額均與小規(guī)模納稅人互聯(lián)網(wǎng)租房平臺轉(zhuǎn)租非住房一樣。（2）互聯(lián)網(wǎng)租房平臺的納稅分析。增值稅一般納稅人出租房產(chǎn)稅稅率為10%，其取得增值稅的進項稅可以抵扣，轉(zhuǎn)租不繳納房產(chǎn)稅。其增值稅銷項稅額為16 363.64元（180 000/1.10×10%），取得房產(chǎn)所有者租房收入及裝修費用的增值稅進項稅為9 331.69元 （27 000/1.10×10%+6 857.14），應納增值稅為7 051.95元，整個交易環(huán)節(jié)的納稅總額為30 366.23元，比個人直接出租增加納稅1 223.37元，平臺利潤為1 948.05元。

綜上分析，出租住房，因為個人直接出租住房存在稅收優(yōu)惠，采用增值稅小規(guī)模及一般納稅人互聯(lián)網(wǎng)租房平臺模式整體交易總稅負水平均大幅增加，增值稅一般納稅人的稅負增加更多；出租非住房，因為個人直接出租非住房增值稅稅率與互聯(lián)網(wǎng)租房平臺的稅率差異相對不大，而且其進項稅可以抵扣，采用增值稅一般納稅人互聯(lián)網(wǎng)租房平臺模式整體交易總稅負水平增加較少，相對小規(guī)模人互聯(lián)網(wǎng)租房平臺模式更有利于企業(yè)發(fā)展。

四、納稅爭議及存在的困難

（一）轉(zhuǎn)租是否繳納房產(chǎn)稅，各地執(zhí)行不一。根據(jù)房產(chǎn)稅暫行條例規(guī)定及其原理，互聯(lián)網(wǎng)租房平臺企業(yè)不屬于房產(chǎn)所有人等，轉(zhuǎn)租行為不繳納房產(chǎn)稅。轉(zhuǎn)租之后，整個交易環(huán)節(jié)的房產(chǎn)稅計稅依據(jù)降低，存在避稅嫌疑，部分地區(qū)要求轉(zhuǎn)租按差額納稅，造成整個交易環(huán)節(jié)稅負的增加，不利于互聯(lián)網(wǎng)租房平臺企業(yè)發(fā)展。

（二）個人出租房產(chǎn)取得發(fā)票困難。因為稅務管理方式限制，無法一一核實所有房產(chǎn)出租情況，個人對個人出租房產(chǎn)，租入方一般不需要發(fā)票，納稅主要由房產(chǎn)所有者自行申報為主，存在較多的房產(chǎn)租賃未納稅的情況?；ヂ?lián)網(wǎng)租房平臺一般企業(yè)所得稅繳納模式為查賬征收，需要取得房產(chǎn)租入發(fā)票作為增值稅及所得稅抵扣憑證，但相關發(fā)票需要到房產(chǎn)所在地主管稅務機關申請代開且相關稅費支付需由承租方承擔，造成互聯(lián)網(wǎng)租房平臺企業(yè)稅務及管理成本增加。

（三）貸款利息進項稅不能抵扣。房產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，房產(chǎn)租賃證券化是以后的發(fā)展趨勢，互聯(lián)網(wǎng)租房平臺企業(yè)大規(guī)模租入房產(chǎn)及裝修均需投入大額資金，融資費用占該類企業(yè)的成本比例較大，該類費用進項稅不能抵扣，將會繼續(xù)增加企業(yè)的稅務成本。