于海軍

10月8日，國務(wù)院總理李克強(qiáng)主持召開國務(wù)院常務(wù)會(huì)議，部署推進(jìn)棚戶區(qū)改造工作，進(jìn)一步改善住房困難群眾居住條件。

會(huì)議要求，嚴(yán)格把好棚改范圍和標(biāo)準(zhǔn)，堅(jiān)持將老城區(qū)內(nèi)臟亂差的棚戶區(qū)和國有工礦區(qū)、林區(qū)、墾區(qū)棚戶區(qū)作為改造重點(diǎn)。因地制宜調(diào)整完善棚改貨幣化安置政策，商品住房庫存不足、房價(jià)上漲壓力大的市縣要盡快取消貨幣化安置優(yōu)惠政策。

曾經(jīng)助力三四線城市樓市去庫存的棚改貨幣化政策，將迎來一次較大變化。

功不可沒

棚改是重大民生工程，也是發(fā)展工程。近些年來各地區(qū)、各有關(guān)部門大力推進(jìn)棚改工作，累計(jì)已有1億多棚戶區(qū)居民“出棚進(jìn)樓”，對(duì)改善住房困難群眾居住條件、補(bǔ)上發(fā)展短板、擴(kuò)大有效需求等發(fā)揮了一舉多得的重要作用。

住建部今年7月曾發(fā)布消息稱，棚改促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。房價(jià)上漲較快的城市，通過新建棚改安置住房，增加了住房供應(yīng)；房地產(chǎn)庫存多的城市，通過棚改貨幣化安置，促進(jìn)了房地產(chǎn)去庫存。不僅如此，棚改還促進(jìn)了上下游相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，對(duì)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長發(fā)揮了積極作用。

上述國務(wù)院常務(wù)會(huì)議要求，按照2018年《政府工作報(bào)告》確定的新的三年棚改計(jì)劃，督促各地加快開工進(jìn)度，加大配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，嚴(yán)格工程質(zhì)量安全監(jiān)管，保證分配公平，確保按時(shí)完成全年棚改任務(wù)。

事實(shí)上，中國的棚改工作很大程度上改善了城鎮(zhèn)住房困難家庭的居住條件，但圍繞棚改貨幣化安置推高三四線城市房價(jià)的爭論也日漸增多。

自2015年開始，政府開始推動(dòng)棚改貨幣化安置比例的提升。簡而言之，政府直接以貨幣的形式補(bǔ)償被拆遷棚戶區(qū)居民，而居民再到商品房市場(chǎng)中購置住房。

這種轉(zhuǎn)變背后，正值國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)分化，一二線城市銷售火爆，而三四線城市樓市庫存壓力增大。棚改貨幣化安置比例的提升，客觀上會(huì)幫助三四線城市樓市去庫存。

據(jù)了解，我國2014年棚改貨幣化安置比例為9%，2015年比例為29.9%，2016年這一比例上升到了48.5%。數(shù)據(jù)顯示，2016年棚改貨幣化幫助地方消化了2.5億平方米的樓市庫存。

今年以來，一些地方公布的數(shù)據(jù)顯示，在有效控制房地產(chǎn)增量的同時(shí)，棚改貨幣化等因素帶動(dòng)下樓市銷售良好，一些房地產(chǎn)庫存大的地區(qū)已逐漸進(jìn)入“庫存合理區(qū)間”。

因時(shí)而變

棚改政策從3個(gè)月前的“房價(jià)漲幅壓力大的地區(qū)，要以實(shí)物安置為主”調(diào)整為“商品住房庫存不足、房價(jià)上漲壓力大的市縣要盡快取消貨幣化安置優(yōu)惠政策”。

政策上的調(diào)整釋放出諸多信息：首先，棚改貨幣化對(duì)去庫存功不可沒，但去庫存任務(wù)完成之后，該政策也應(yīng)因時(shí)而變。其次，部分城市取消貨幣化安置，但并不等同于一刀切，不等于棚改徹底退出歷史舞臺(tái)。還有，棚改政策的改變是與當(dāng)下整體的樓市大環(huán)境相呼應(yīng)的。

國家看到了棚改對(duì)三四線城市樓市發(fā)展和去庫存的作用，也看到了棚改對(duì)當(dāng)下樓市刺激房價(jià)過快上漲的弊端，為了整體調(diào)整樓市大環(huán)境，保證樓市平穩(wěn)健康發(fā)展，棚改也應(yīng)在完成任務(wù)的區(qū)域得以取消，而在未完成任務(wù)的地區(qū)還可以繼續(xù)實(shí)施。這也意味著，房價(jià)上漲過快的城市很快要失去棚改支持和資金支持。

事實(shí)上，輿論對(duì)于棚改貨幣化的爭議早就引來官方關(guān)注。住建部7月份通過召開會(huì)議等方式，督促這些商品住房庫存不足、房價(jià)上漲壓力較大的市縣，及時(shí)調(diào)整棚改安置政策，要采取新建棚改安置房的方式。

早在2017年8月，住建部就已經(jīng)會(huì)同發(fā)展改革委、財(cái)政部等六部委聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于申報(bào)2018年棚戶區(qū)改造計(jì)劃任務(wù)的通知》明確，商品住宅消化周期在15個(gè)月以下的市縣，應(yīng)控制棚改貨幣化安置比例，采取新建安置房的方式。

2017 年11月，住建部還會(huì)同開發(fā)銀行、農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行印發(fā)的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目和資金管理的通知》進(jìn)一步明確，對(duì)商品住房庫存不足、房價(jià)上漲壓力較大的地方，仍主要采取貨幣化安置的2018年新開工棚改項(xiàng)目，開發(fā)銀行、農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行棚改專項(xiàng)貸款不予支持。

應(yīng)逐步退出

有關(guān)叫停棚改貨幣化的聲音日漸增多，但業(yè)內(nèi)也有不同的聲音。根據(jù)中國家庭金融調(diào)查數(shù)據(jù)，在2013年至2017年的棚改貨幣化安置家庭中，僅20.4%的家庭重新購房，占全部購房家庭的比例僅為4.1%，有業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，這對(duì)住房市場(chǎng)的影響非常有限，投資性住房需求才是當(dāng)前推動(dòng)三四線房價(jià)迅速上漲的主要因素。

此前有專家表示，棚改貨幣化安置給了家庭選擇是否購房的自由，在提升資金使用效率、增加家庭儲(chǔ)蓄、減輕家庭負(fù)債、增加家庭創(chuàng)業(yè)和工商業(yè)資產(chǎn)、提高家庭投資性收入提升家庭消費(fèi)水平等方面具有重要意義。

然而，從近兩年看，貨幣化安置比例不斷提高。數(shù)據(jù)顯示，2013年全國棚改貨幣化安置率僅為7.9%、2014年為9.0%、2015年為29.9%，而到了2016年時(shí)，貨幣化安置比例已高達(dá)48.5%。

中國社會(huì)科學(xué)院金融所房地產(chǎn)研究中心主任尹中立認(rèn)為，大比例地進(jìn)行貨幣化安置不僅助長了居民盲目加杠桿的沖動(dòng)，也刺激了房地產(chǎn)開發(fā)商在三四線城市盲目擴(kuò)張，給宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定及金融穩(wěn)定帶來風(fēng)險(xiǎn)隱患。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析，最近幾年樓市，尤其是三四線城市，嚴(yán)重依賴棚改的貨幣化安置。貨幣化安置造成了大量的購房需求，而部分城市的庫存不足，這些需求放大了購房緊張情緒。市場(chǎng)突然增加了幾百萬戶手持現(xiàn)金的購房者，而大部分城市又因?yàn)樾刨J寬松購房者積極購房。各種政策疊加下，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)上漲，從一線城市蔓延到二線，從二線蔓延到現(xiàn)在的大部分三四線城市。

尹中立認(rèn)為，從當(dāng)前的形勢(shì)看，部分城市的房價(jià)漲幅過大，房地產(chǎn)去庫存政策的負(fù)面影響開始顯現(xiàn)，包括棚改貨幣化在內(nèi)的房地產(chǎn)去庫存政策應(yīng)該逐步退出。