文/劉端怡

房地產(chǎn)業(yè)具有關聯(lián)度高、帶動性強等特點，且涉及民生、經(jīng)濟、社會等多個領域，其運行狀況對宏觀經(jīng)濟的影響巨大。近年來我國房地產(chǎn)市場發(fā)展迅速，出現(xiàn)了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過快、房價過高等現(xiàn)象，雖然中央及地方政府采取了一系列宏觀調控措施對房地產(chǎn)市場加以規(guī)范，但仍存在著政策滯后、調控效果持續(xù)時間短、出現(xiàn)報復性反彈等問題。隨著經(jīng)濟發(fā)展進入新常態(tài)，上海市房地產(chǎn)市場發(fā)展也面臨新的形勢，監(jiān)測土地、人口、金融、經(jīng)濟等形勢變化對房地產(chǎn)市場的影響并及時預警，對后續(xù)精準施策、保證本市房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展十分關鍵。房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展，對于改善居民居住條件、有效應對國際金融危機沖擊、保持經(jīng)濟穩(wěn)定增長、增強城市競爭力和對人才的吸引力具有重要意義。因此，建立一個科學的房地產(chǎn)市場監(jiān)測預警體系，對全面、客觀地評價房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀、更加準確地預警預測房地產(chǎn)市場未來發(fā)展趨勢，具有十分重要的意義。

一、建立監(jiān)測預警體系的必要性與可能性

早在2003年，政府就認識到建立健全房地產(chǎn)市場監(jiān)測預警體系的必要性。國務院《關于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》（國發(fā)〔2003〕18號）提出，要建立健全房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)和預警預報體系。要加強房地產(chǎn)市場統(tǒng)計工作，完善全國房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)，建立健全房地產(chǎn)市場預警預報體系。2017年以來，住建部多次提出要研究建立房地產(chǎn)的統(tǒng)計和市場監(jiān)測預警的指標體系，加快建立市場的預警機制，加強監(jiān)測分析，指導地方保持房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)發(fā)展。

我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)市場監(jiān)測指標較為單一，以價格監(jiān)控為主。一是由住建部考核的年度房價控制目標。比如，部分城市出臺文件要求新備案預售商品住房銷售均價原則上不高于2016年10月份周邊新建商品住房價格水平，也有一些城市要求房價環(huán)比不上漲。二是國家統(tǒng)計局每月公布的70大中城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格指數(shù)。然而，房價的統(tǒng)計方法有待完善。新建商品房銷售價格采用簡單算術平均法，即當月的成交額除以成交面積。該統(tǒng)計方法易受極端數(shù)值的影響，在子市場差異較大時很難反映房地產(chǎn)市場的一般價格水平，也與居民的直觀感受不符。另外，新建商品住房市場受預售審批制度等因素影響，也不能反映市場的實際供求情況。因此，有必要構建一個覆蓋房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、交易的全過程，并涉及土地市場、金融市場等相關領域的監(jiān)測預警體系。

目前，上海市已初步構建了較為完善的房地產(chǎn)市場統(tǒng)計體系，擁有十多年較為全面的房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)，為進一步深入研究預警預報體系奠定了基礎。上海市房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)已涵蓋土地市場、新建商品住房市場、存量住房市場、租賃市場、商辦市場和金融等與房地產(chǎn)市場相關的各個方面。從官方可得數(shù)據(jù)來看，上海房地產(chǎn)市場統(tǒng)計數(shù)據(jù)公開發(fā)布機構主要包括統(tǒng)計局、規(guī)土局、房地產(chǎn)交易中心、央行上?？偛恳约皡f(xié)會等其他社會組織。此外，還有部分社會研究機構定期出臺的房地產(chǎn)相關報告，如上海財經(jīng)大學每月發(fā)布的上海市社會經(jīng)濟指數(shù)報告中的買房時機指數(shù)和買房時機預期指數(shù)、中原地產(chǎn)的月度租金指數(shù)和領先指數(shù)、同策上海的地區(qū)上門訪客指數(shù)、上海鏈家的新增客源和客戶轉化率等。

圖1 上海市房地產(chǎn)市場統(tǒng)計體系

二、研究綜述

房地產(chǎn)市場預警思路主要分為直接和間接兩類。直接檢驗法即假定市場有效，且投資者理性預期，通過建立模型測算出房地產(chǎn)的真實價值，再與實際房價作比較，從而得到房地產(chǎn)市場風險水平并進行預警。直接法更適合比較房價穩(wěn)定的成熟房地產(chǎn)市場，在市場波動較大的情況下不太適用。因此，我國房地產(chǎn)市場預警體系研究多采用間接法。間接法主要沿著三條路線展開：一是房地產(chǎn)經(jīng)濟周期波動與預警研究；二是房地產(chǎn)經(jīng)濟預警的理論與方法研究；三是計算機技術在房地產(chǎn)預警系統(tǒng)中的應用研究。

國外很少有對某個產(chǎn)業(yè)的預警體系，僅有少量的綜合模擬評價體系和信心調查指數(shù)，如美國的住房泡沫周期指標、開發(fā)商信心調查指數(shù)等，或者是利用probit、logit等計量模型對房價指數(shù)進行預測。早期國內學者的研究受數(shù)據(jù)可得等因素限制，重點關注監(jiān)測預警體系的方法和系統(tǒng)的構建，且指標選擇多采用定性方法。趙黎明指出經(jīng)濟預警依據(jù)其機制可分為黑色預警法、黃色預警法、綠色預警法、白色預警法、紅色預警法系統(tǒng)等5種。其中黃色預警系統(tǒng)是最基本的預警方法主要包括指數(shù)預警、統(tǒng)計預警兩種方法。丁烈云、李斌深入探討了基于景氣循環(huán)波動理論的城市房地產(chǎn)預警、基于系統(tǒng)核與核度理論的房地產(chǎn)綜合模擬預警和基于模糊神經(jīng)網(wǎng)絡理論的房地產(chǎn)預警的三種模型，并認為上述三種模型各有特點，相互補充。張泓銘認為，中國學者對于房地產(chǎn)預警預報方法的研究主要集中在三種方法上，即景氣循環(huán)法、綜合模擬法和系統(tǒng)模型法。綜合模擬法簡便實用，可以基本達到目標，且符合我國當前省、市、自治區(qū)和大部分中等城市房地產(chǎn)管理部門的人員素質條件。單獨采用景氣循環(huán)法和系統(tǒng)模擬法不能達到目標，但可以對綜合模擬法進行補充和校正。近期學者的研究主要是在丁烈云等學者的研究框架和方法的基礎上，采用各種定量方法或定性定量相結合的方法優(yōu)化指標選擇和指標權重。

黨的十九大報告指出，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。從住房市場的發(fā)展階段來看，我國房地產(chǎn)市場發(fā)展逐步從“重市場，輕保障”、“重買賣，輕租賃”向“市場、保障并重”、“租購并舉”轉變。因此，對于房地產(chǎn)市場的監(jiān)測預警不僅要有新建商品住房市場，也要包含存量住房、租賃住房、商辦等市場。鑒于上海已有較為全面的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，本文擬根據(jù)上海市房地產(chǎn)市場實際情況及未來發(fā)展方向，針對在租購并舉的背景代下如何構建和完善上海市房地產(chǎn)監(jiān)測預警體系提出一些思路和建議。

三、構建上海市房地產(chǎn)監(jiān)測預警體系框架的思路

（一）確定監(jiān)測預警的對象

明確監(jiān)測預警的對象是構建房地產(chǎn)市場監(jiān)測預警體系的基礎。監(jiān)測預警的對象是上海市房地產(chǎn)市場。房地產(chǎn)市場包括作為居民個人消費資料的住宅，也包括作為生產(chǎn)資料的廠房、辦公樓等。其中，住宅市場應涵蓋新建商品住房市場、存量住房市場以及住房租賃市場。現(xiàn)有研究大多以新建商品住房市場相關數(shù)據(jù)為主，其他方面的數(shù)據(jù)較少。根據(jù)上海市統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，2013年上海存量住宅網(wǎng)簽面積首次超過新建商品住宅銷售面積。從統(tǒng)計口徑來看，新建商品住宅銷售面積包括市場化新建住宅銷售面積和保障性新建住宅銷售面積，因此，上海可能在2013年之前就已步入存量房時代。以2017年為例，上海市場化新建住宅銷售面積為575.04萬平方米，存量住宅網(wǎng)簽面積為1179.18萬平方米，存量住宅交易量是新建商品住宅（剔除保障房）的交易量的兩倍多。近年來，培育和發(fā)展租賃市場、構建租購并舉的住房制度是深化住房制度改革的重要內容。雖然目前住房租賃市場統(tǒng)計數(shù)據(jù)較少，但隨著上海市住房租賃公共服務平臺的不斷完善，租賃備案率的提高，對住房租賃市場的監(jiān)測預警將成為可能。因此，不僅是新房，存量住房和住房租賃市場也應逐步納入監(jiān)測預警體系之中。

（二）厘清監(jiān)測預警的目標

厘清監(jiān)測預警的目標有利于確定預警方法和預警指標。部分研究以景氣為目標只能評價房地產(chǎn)發(fā)展所處的周期階段，并不能反映市場發(fā)展的正常與否。正如王浩、穆良平所指出的，從研究思路來看，很多研究由于混淆了風險測度和景氣指數(shù)在評價指標方面的區(qū)別，選取的指標與風險測度無關，因而不能作為測度風險的指標。

上海市房地產(chǎn)市場監(jiān)測預警體系的目標是反映上海房地產(chǎn)市場是否平穩(wěn)健康發(fā)展。該目標應包括兩層含義：從短期來看，房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展指的是市場保持平穩(wěn)，波動幅度不大；從中長期來看，房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展涉及與土地市場、金融市場、宏觀經(jīng)濟、社會等方面的協(xié)調發(fā)展以及市場內部的供求結構、租購結構、與保障性住房的關系等是否合理。

（三）預警方法的選擇

黃色預警法是一種根據(jù)警兆的警級預報、警素的警度典型由因到果的分析方法，是常用的城市房地產(chǎn)預警方法。目前，黃色預警法主要包括三種方法，即景氣循環(huán)法、綜合模擬法和系統(tǒng)模型法。其中，景氣循環(huán)法更多的是反映房地產(chǎn)業(yè)所處的周期發(fā)展狀況，但并不能完全代表市場發(fā)展的健康程度。景氣循環(huán)法和系統(tǒng)模型法是基于經(jīng)濟環(huán)境的持續(xù)穩(wěn)定，不適合波動幅度較大的市場。而綜合模擬法不僅可以監(jiān)控整體房地產(chǎn)市場的波動，還可以根據(jù)影響因素細分為不同子體系，監(jiān)控與發(fā)現(xiàn)導致房地產(chǎn)市場波動的原因，進而更精準地指出調控的目標和方向。因此，綜合研究結構及上海房地產(chǎn)市場發(fā)展實際情況來看，綜合模擬法更具有可操作性及實用性，比較適合用于構建上海市房地產(chǎn)市場監(jiān)測預警體系。此外，如國房景氣指數(shù)、深圳政策仿真系統(tǒng)等可作為綜合模擬法的指標和輔助補充方法。

綜合模擬法采取類似于交通管制信號系統(tǒng)的方法來反映房地產(chǎn)市場狀況及變化趨勢。這種方法首先根據(jù)靈敏性、超前性、穩(wěn)定性等原則選取一組指標體系，然后將房地產(chǎn)經(jīng)濟波動劃分為幾個判斷區(qū)間，臨界點就是判斷各指標及綜合指數(shù)的數(shù)量標準，最終將所有指標綜合成一個數(shù)量評價，通過所屬區(qū)間可以直觀地判斷房地產(chǎn)市場狀態(tài)及調控政策取向。綜合模擬法的基本思路如下：

1．判定警情——明確監(jiān)測預警的對象和目標；

2．尋找警源——警情產(chǎn)生的原因；

3．選擇警兆——指標選擇；

4．確定警限——指標評價和預警區(qū)間；

5．計算綜合預警指數(shù)及綜合評價。

（四）監(jiān)測預警指標體系框架的初步構建

根據(jù)上述上海市房地產(chǎn)市場監(jiān)測預警體系的對象和目標，監(jiān)測預警指標體系應分為短期預警體系和中長期監(jiān)測體系。從短期來看，房地產(chǎn)市場價格波動主要受供求影響。其他外部因素（如貨幣、土地、限購等）是通過影響房地產(chǎn)開發(fā)商或購房者的預期和行為來影響供應和需求，從而產(chǎn)生房價波動。從中長期來看，房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展涉及與土地市場、金融市場、宏觀經(jīng)濟、社會等方面的協(xié)調發(fā)展以及市場內部的供求結構、租購結構等方面的均衡發(fā)展。根據(jù)一般均衡理論，房地產(chǎn)市場的長期健康發(fā)展應考慮土地市場、住宅市場、貨幣市場、政府財政、與其他部門之間的關系等方面。因此，本市房地產(chǎn)市場的監(jiān)測預警體系可分為短期和中長期兩個部分，涉及以下五個方面：

1.土地市場。住宅用地成交情況、居住用地總量及結構是否合理等。

2.市場狀況。房地產(chǎn)市場的短期及中長期的供求關系。

3.市場結構。商品住房、保障房、其他用途房屋之間的關系。

4.宏觀整體。房地產(chǎn)市場所占用的金融等資源的合理性。

5．其他。包括預期變化、人口結構或需求變化、宏觀經(jīng)濟形勢政策和體制制度等外部因素及其他無法量化的因素對房地產(chǎn)市場的影響。

（五）預警指標的選擇及評價方法

首先，預警指標選擇應符合真實性、敏感性、可操作性和時效性原則。其中，真實性指構建的指標體系應符合上海實際，真實、準確地反映房地產(chǎn)市場的運行狀況和發(fā)展趨勢。敏感性指所選取的指標要對房地產(chǎn)市場的變化有一定敏感度，能反映房地產(chǎn)市場的變化。可操作性是指標數(shù)據(jù)要有可靠和及時的來源，否則只有理論分析的意義而不能實際運用。時效性指為客觀準確地度量房地產(chǎn)市場的發(fā)展態(tài)勢，指標的選擇應當隨著時間的推移及房地產(chǎn)市場化程度的提高，作出適當調整，以反映房地產(chǎn)市場的系統(tǒng)變化。

其次，復合指標可以更加合理地評價和預警房地產(chǎn)市場。由一個簡單的統(tǒng)計數(shù)據(jù)構成的單一指標可能很難說明市場是否合理。例如，住房制度改革以來，房地產(chǎn)市場處于高速發(fā)展階段，房價增長率較高并不意味著市場過熱，而增長率相對往年下降也可能是市場逐步進入平穩(wěn)發(fā)展的表現(xiàn)。復合指標由多項統(tǒng)計數(shù)據(jù)構成，可以更加高效、合理地評判市場某個方面的情況。如房價收入比、人均住房面積等復合指標更適合用來評判房價的合理性和住房發(fā)展狀況。

最后，短期預警指標可以用增量數(shù)據(jù)，中長期預警指標應以總量數(shù)據(jù)為主。馮俊指出，我國是發(fā)展中國家，在發(fā)展過程中房地產(chǎn)的短缺會持續(xù)相當長的時期，評判房地產(chǎn)增長的合理性就需要從市場有效需求和國家的經(jīng)濟承受能力兩個方面來觀察與經(jīng)濟發(fā)展的總量平衡關系。在房地產(chǎn)市場的監(jiān)測中，增量和增長率只能作為發(fā)展態(tài)勢的識別指標，而不能作為與國民經(jīng)濟發(fā)展總量平衡關系的判別指標。

（六）指標評價方法

指標評價即對指標運行的正常、基本正常、異常作出判斷。短期預警指標可用3σ（標準差）法等定量評價方法，根據(jù)歷史數(shù)據(jù)選擇2倍或3倍標準差作為短期波動異常的標準，再結合專家經(jīng)驗法及實際運行情況對指標評價標準進行修正。

中長期房地產(chǎn)市場的監(jiān)測預警指標更多地反映房地產(chǎn)市場與土地市場、金融市場、宏觀經(jīng)濟、社會等方面的協(xié)調發(fā)展以及市場內部的供求結構、租購結構、與保障性住房的關系等。由于我國房地產(chǎn)市場正處于快速發(fā)展階段，并未經(jīng)歷過完整周期，市場也在逐步完善之中，使用歷史數(shù)據(jù)來反映均衡狀態(tài)不太可取。因此，該類指標可借鑒國外成熟房地產(chǎn)市場的經(jīng)驗數(shù)據(jù)以及國家或地方政府對未來該項指標的規(guī)劃情況,進行修正完善。