賈 媛 媛

(陜西省土地工程建設(shè)集團(tuán)有限責(zé)任公司延安分公司，陜西 延安 716000)

0 引言

老年宜居環(huán)境建設(shè)作為房地產(chǎn)行業(yè)中熱門的地產(chǎn)發(fā)展形式。老年住宅項(xiàng)目的投資者要想在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中獲得良好的經(jīng)濟(jì)收益，必須重視成本管理工作，切實(shí)提高成本管理績(jī)效水平。RebeccaL.H.Chiu通過(guò)對(duì)亞洲城市老年人的收入、住宅環(huán)境和服務(wù)需求進(jìn)行研究建模分析出養(yǎng)老住宅的市場(chǎng)效率[1]。John F.Ermisch和Stephen P.Jenkins通過(guò)研究老人重置房屋的成本，探討了老年人在選擇養(yǎng)老住宅的內(nèi)在與外在原因[2]。鄧大松[3]指出老年住宅產(chǎn)業(yè)是解決我國(guó)日益增長(zhǎng)的養(yǎng)老需求的問(wèn)題的有效途徑之一，通過(guò)借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家老年住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展的成功經(jīng)驗(yàn)，可推動(dòng)我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展。馬智利等[4]提出將房地產(chǎn)信托投資基金引入養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式中，并分析該模式的利弊，對(duì)于投資方也提出了相關(guān)建議。潘素俠[5]對(duì)我國(guó)養(yǎng)老的地產(chǎn)的融資模式做了綜述及分析，表示養(yǎng)老地產(chǎn)在我國(guó)存在極大的發(fā)展機(jī)遇和挑戰(zhàn)。蓋國(guó)鳳等[6]探討了中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)模式，提出“以房養(yǎng)老”的實(shí)質(zhì)是解決老年人的生存問(wèn)題。

國(guó)內(nèi)外雖然有老年住宅的實(shí)體案例，但較少對(duì)其成本管理績(jī)效進(jìn)行評(píng)價(jià)，而且現(xiàn)有的較少的評(píng)價(jià)體系不夠完整。本文通過(guò)分析影響?zhàn)B老地產(chǎn)成本管理的因素，運(yùn)用層次分析法建立老年住宅成本管理的指標(biāo)體系，構(gòu)建出老年住宅項(xiàng)目成本管理模糊綜合績(jī)效評(píng)價(jià)模型，以浙江省某一老年住宅為例，進(jìn)行相關(guān)實(shí)證研究。

1 項(xiàng)目概況

本文以浙江省X基金會(huì)立項(xiàng)與浙江銀發(fā)事業(yè)發(fā)展中心合作所開發(fā)的一個(gè)實(shí)際的老年公寓項(xiàng)目為研究對(duì)象。項(xiàng)目俯瞰圖如圖1所示。

J地塊占地面積16 666.67 m2，地上建筑面積87 307.5 m2，地下建筑面積12 692.5 m2。容積率1.0，綠化率為60%，土地性質(zhì)為土地出讓，性質(zhì)為福利用地，期限為50年。由3種類型的養(yǎng)老公寓組成，以居家服務(wù)公寓為主，少量度假公寓及護(hù)理式公寓為輔。建筑形態(tài)為4層～5層作業(yè)多層電梯房，單廊、套房、南向設(shè)計(jì)，在社區(qū)內(nèi)輔助有2萬(wàn)多平方米大體量配套，餐飲體系、醫(yī)療體系、居家物業(yè)、娛樂(lè)文化體系一應(yīng)俱全。

2 老年住宅項(xiàng)目成本管理績(jī)效評(píng)價(jià)指標(biāo)體系構(gòu)建

在論文中，通過(guò)參考文獻(xiàn)資料、做問(wèn)卷調(diào)查等研究，用層次分析法對(duì)老年住宅項(xiàng)目成本管理影響因素進(jìn)行篩選和劃分。在老年住宅項(xiàng)目中，依據(jù)對(duì)老年住宅成本管理的影響因素作為對(duì)成本績(jī)效管理的評(píng)價(jià)的指標(biāo)，再加上相應(yīng)的法律法規(guī)指標(biāo)，將成本管理影響因素作為對(duì)老年住宅項(xiàng)目績(jī)效成本管理績(jī)效評(píng)價(jià)的指標(biāo)；再根據(jù)老年住宅項(xiàng)目的成本構(gòu)成要素決定一級(jí)評(píng)價(jià)指標(biāo)，通過(guò)將每個(gè)一級(jí)指標(biāo)進(jìn)一步具化和分解得到二級(jí)指標(biāo)，由此初步得到了老年住宅項(xiàng)目的成本管理績(jī)效指標(biāo)體系；最后通過(guò)訪問(wèn)專家學(xué)者的意見(jiàn)，對(duì)成本管理指標(biāo)進(jìn)行改進(jìn)，并結(jié)合我國(guó)相關(guān)建設(shè)工程和固定資產(chǎn)投資法律法規(guī)，解釋所選指標(biāo)的量化評(píng)價(jià)因素，最終建立系統(tǒng)的指標(biāo)體系(如圖2所示)。

3 基于層次分析法的指標(biāo)體系權(quán)重的確定

1)構(gòu)造對(duì)比矩陣。

在層次分析法中，為了使決策判斷定量化，形成上述數(shù)值判斷矩陣，會(huì)根據(jù)一定的比率標(biāo)度將判斷定量化，常用1～9標(biāo)度法。

2)對(duì)成本管理指標(biāo)計(jì)算權(quán)重以及一致性檢驗(yàn)。

檢驗(yàn)各一級(jí)指標(biāo)下設(shè)的二級(jí)指標(biāo)判斷矩陣A一致性，同時(shí)確定各二級(jí)指標(biāo)權(quán)重，其各二級(jí)指標(biāo)的判斷矩陣A均滿足一致性。

計(jì)算一級(jí)指標(biāo)相對(duì)于老年住宅項(xiàng)目的成本管理績(jī)效的權(quán)重，要根據(jù)各一級(jí)指標(biāo)之間重要性比較表，構(gòu)造判斷矩陣A如下：

在確定一級(jí)指標(biāo)特征向量后，再對(duì)判斷矩陣A進(jìn)行一致性檢驗(yàn)，來(lái)確定其兩兩比較標(biāo)度值是否合理。

當(dāng)階數(shù)n=5時(shí)，可知平均隨機(jī)一致性指標(biāo)RI=1.11，有：

隨機(jī)一致性比率CR=CI/RI=0.104/1.11=0.092<0.1。

分析可知，當(dāng)CR<0.1時(shí)，判斷矩陣A滿足一致性。故有特征向量：

W=(W1,W2,W3,W4,W5)T=(0.53,0.07,0.26,0.11,0.04)T。

W的5個(gè)分向量值為老年住宅項(xiàng)目的成本管理績(jī)效評(píng)價(jià)的五個(gè)一級(jí)指標(biāo)的對(duì)應(yīng)權(quán)重。

4 用模糊綜合評(píng)價(jià)法進(jìn)行績(jī)效評(píng)價(jià)

在確定好各層次評(píng)價(jià)指標(biāo)權(quán)重后，對(duì)該老年住宅項(xiàng)目成本管理績(jī)效進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)，確定評(píng)價(jià)指標(biāo)的模糊隸屬度值。通過(guò)相關(guān)資料了解該老年住宅項(xiàng)目成本管理績(jī)效評(píng)價(jià)各個(gè)指標(biāo)領(lǐng)域的具體實(shí)施效果，結(jié)合已經(jīng)確定的指標(biāo)評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，制定各二級(jí)評(píng)價(jià)指標(biāo)評(píng)分表，分析整理得到各二級(jí)指標(biāo)隸屬度值如表1所示。

通過(guò)表1可以得出由各一級(jí)指標(biāo)下的二級(jí)指標(biāo)對(duì)應(yīng)的評(píng)價(jià)等級(jí)隸屬度值所組成的模糊關(guān)系矩陣，從而可以確定出各一級(jí)指標(biāo)的模糊評(píng)價(jià)向量，得到成本管理績(jī)效的模糊綜合評(píng)價(jià)矩陣，進(jìn)而得出最終老年住宅項(xiàng)目成本管理績(jī)效的模糊綜合評(píng)價(jià)向量。計(jì)算結(jié)果如下。

表1 各級(jí)評(píng)價(jià)指標(biāo)權(quán)重計(jì)算結(jié)果

土地獲得費(fèi)用成本管理模糊評(píng)價(jià)向量B1:

B1=W2×R2=(0.231,0.116,0.614,0.038)

根據(jù)以上計(jì)算結(jié)果，可以得到成本管理績(jī)效評(píng)價(jià)的模糊綜合評(píng)價(jià)矩陣為：

求得老年住宅項(xiàng)目成本管理績(jī)效的模糊綜合評(píng)價(jià)向量C:

C=W×B=(0.53,0.07,0.26,0.11,0.04)

我們用最大隸屬度原則對(duì)目標(biāo)的模糊綜合等級(jí)評(píng)價(jià)矩陣進(jìn)行分析得出：主體建安工程成本管理中模糊綜合評(píng)價(jià)向量的最大值為0.313，對(duì)應(yīng)等級(jí)為優(yōu)，說(shuō)明該指標(biāo)的成本管理績(jī)效為優(yōu)。

模糊綜合評(píng)價(jià)向量C=(0.204 0.217 0.284 0.248 0.055)為該老年住宅項(xiàng)目的成本管理績(jī)效的模糊綜合評(píng)價(jià)法集，它代表一級(jí)指標(biāo)和二級(jí)綜合績(jī)效評(píng)價(jià)效果。

5 結(jié)語(yǔ)

本文以一個(gè)實(shí)際的老年住宅項(xiàng)目的成本管理績(jī)效評(píng)價(jià)為研究對(duì)象，在分析了國(guó)內(nèi)外關(guān)于養(yǎng)老地產(chǎn)現(xiàn)狀的情況下，結(jié)合我國(guó)現(xiàn)有老年住宅項(xiàng)目的特點(diǎn)、運(yùn)營(yíng)模式和成本管理的現(xiàn)狀和績(jī)效評(píng)價(jià)的現(xiàn)狀，找出主要影響因素，建立了其指標(biāo)體系和評(píng)價(jià)體系，并具體闡述了評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的建立方法、評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的制定方法以及具體的評(píng)價(jià)過(guò)程的操作，對(duì)今后類似的老年住宅項(xiàng)目的成本績(jī)效評(píng)級(jí)有十分有意義的借鑒作用。