姜兆華

9月21日，廣東省房地產(chǎn)協(xié)會向副會長單位下發(fā)《關(guān)于請?zhí)峁┥唐贩款A(yù)售許可有關(guān)意見的緊急通知》。通知稱，廣東省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳已擬定有關(guān)材料，建議逐步取消商品房預(yù)售制度，全面實施現(xiàn)售。消息一經(jīng)披露，即刻引發(fā)房地產(chǎn)行業(yè)的強烈震動，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部連夜辟謠澄清。

此事剛剛平息，全國首例商品房現(xiàn)房銷售試點項目——龍華“金茂府”，近日又在深圳登場亮相，現(xiàn)房銷售的傳說終于變成現(xiàn)實?，F(xiàn)房銷售對房地產(chǎn)究竟會有哪些影響？房價會因此下降嗎？

商品房預(yù)售本質(zhì)是房地產(chǎn)開發(fā)的項目眾籌。中國房地產(chǎn)行業(yè)30多年的快速發(fā)展，很大程度上得益于商品房預(yù)售制度。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之所以熱衷于商品房預(yù)銷售，不外乎以下三點：

一是提前鎖定客戶，二是加速資金回籠，三是縮短項目周期。在商品房預(yù)售的催生下，房地產(chǎn)開發(fā)商猶如加足馬力的發(fā)動機，一飛沖天，房地產(chǎn)高杠桿效應(yīng)得到淋漓盡致的發(fā)揮。

現(xiàn)房銷售和期房預(yù)售可以說各有利弊。一般來說，現(xiàn)房銷售的房屋質(zhì)量、產(chǎn)品價格、設(shè)計風(fēng)格等比較透明，房產(chǎn)交易爭議相對少些。而期房預(yù)售則存在諸多不確定性，比如工程爛尾、違規(guī)銷售、房屋質(zhì)量、面積調(diào)整、容積率變更、延期交付等問題，都可能引發(fā)房產(chǎn)交易糾紛。

前不久，廈門萬科項目因價格下調(diào)，引發(fā)老業(yè)主退房風(fēng)波，一定程度上暴露出商品房預(yù)售的弊端。深圳現(xiàn)房銷售試點是出于維護(hù)消費者權(quán)益，還是抑制房價過快增長呢？從分析看，有維護(hù)消費者權(quán)益的成分，但抑制房價過快增長或是主因。多年來，深圳房價一直領(lǐng)漲全國，采取何種方式抑制房價過快增長，深圳特區(qū)一直在努力嘗試。

在限購、限貸、限價等各種調(diào)控手段都無法撼動房價的情況下，房地產(chǎn)銷售又回到“起點”——現(xiàn)房銷售的老路上來。在房地產(chǎn)調(diào)控高壓不減，金融亂象整治加碼的背景下，房地產(chǎn)開發(fā)商的融資渠道正被一個個“堵死”，房地產(chǎn)遭遇前所未有的行業(yè)融資危機。現(xiàn)房銷售模式的推出，更是“掐住”了房地產(chǎn)融資的“咽喉”，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或?qū)⑾萑脒M(jìn)退兩難的窘境。

眾所周知，房地產(chǎn)是一個資金高度密集的行業(yè)，融資需求巨大。在房地產(chǎn)行業(yè)里，純粹靠自有資金發(fā)展起來的開發(fā)商不能說沒有，即使有，也是極其少數(shù)。期房預(yù)售模式一旦退出歷史舞臺，房地產(chǎn)或?qū)⒚媾R新一輪“洗牌”，一大批中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會因此被淘汰退出。勉強活下來的開發(fā)商，拿地建設(shè)項目的動力會逐漸減弱，住房供給也會相應(yīng)減少。物以稀為貴，在1億非戶籍人口落戶大中城市的背景下，住房供給一旦出現(xiàn)“斷檔”，房價還會保持理性嗎？

深圳現(xiàn)房銷售模式未必具有代表性。可這一模式一旦為全國各地效仿推廣，現(xiàn)房銷售或?qū)⒊蔀閴嚎绶康禺a(chǎn)的最后一根稻草。誠如所言，房價不但不會降，反而可能會出現(xiàn)階段性或局部性反彈。