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        西安中海熙岸社區(qū)物業(yè)管理存在的問題分析

        2018-11-14 21:52:57賀志武西安文理學院經(jīng)濟管理學院
        長江叢刊 2018年23期
        關(guān)鍵詞:物業(yè)管理文化

        ■賀志武/西安文理學院經(jīng)濟管理學院

        一、前言

        物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展的速度隨著我國城市化進程的加快而飛速發(fā)展,物業(yè)管理在城市管理中所占的位置也越來越重要。但是因為我國引入物業(yè)管理制度時間較晚,功夫不深,在發(fā)展過程中表現(xiàn)出了眾多矛盾,政府對于物業(yè)管理缺乏重視,普通居民對于物業(yè)管理的認知度低,對于相關(guān)理論不了解,物業(yè)管理企業(yè)行業(yè)競爭混亂,市場不明朗。各類問題導致我國物業(yè)管理發(fā)展成長速度緩慢。因此,要想推進物業(yè)管理發(fā)展的進一步成長,要從多方面著手,綜合治理,通過對問題的研究分析,提出改進建議及對策,以推動中海熙岸物業(yè)管理企業(yè)建設,提升其服務質(zhì)量,增強業(yè)主滿意度,配合度,是本文的研究意義。

        二、中海熙岸物業(yè)管理現(xiàn)狀概況

        (一)社區(qū)建設現(xiàn)狀

        中海熙岸社區(qū)位于西安市曲江新區(qū),地理位置優(yōu)越,緊挨西安市著名旅游景點:大唐芙蓉園、曲江海洋世界、南湖、大雁塔。小區(qū)戶型從二居到五居各類戶型齊全,小區(qū)環(huán)境優(yōu)美,治安嚴謹。共計23棟樓,目前業(yè)主共1429戶。以88-90平米兩室、三室實用戶型為主。車位分為地上及地下車位,合計793個。容積率:2.4;綠化率:35;于2009年12月交付使用,中海熙岸物業(yè)管理處接手社區(qū)管理。

        具體建設工作有:屋面欄桿刷漆維修;樓道墻面污染維修;樓道瓷磚石材破損維修;樓道照明缺損維修;樓道消防器材檢修;樓道亂堆放雜物清理;樓道墻面滲水痕及掉皮維修;電梯門套石材巡檢維修;樓道閉門器巡檢維修;樓道窗戶限位塊巡檢維修;天臺門鎖閉巡檢維修;綠化樹木修剪補栽等。中海熙岸項目已交付使用六年,小區(qū)公用部位及公用設備已經(jīng)開始老化,為保障小區(qū)正常使用及運行,中海熙岸社區(qū)將進行住宅專項維修資金改造大修。

        (二)社區(qū)管理現(xiàn)狀

        管理人員劃分物業(yè)管家,安管,綠化及工程,具體管家4人,綠化工6人,工程8人。物業(yè)費:1.50 元/m。同時,中海熙岸社區(qū)對于員工管理嚴格:要求員工裝著統(tǒng)一整潔;與業(yè)主溝通交流時使用規(guī)范用語;對待業(yè)主態(tài)度友好和善。

        針對物業(yè)費存在的問題中海熙岸社區(qū)進行公示,按照有關(guān)規(guī)定進行定價及收費,使業(yè)主放心,安心。

        (三)社區(qū)服務現(xiàn)狀

        人行道快遞車等限行管控,針對小區(qū)內(nèi)快遞進行統(tǒng)一管理,對進出社區(qū)的快遞員進行登記;停放車輛損壞道沿綠化管控,對于社區(qū)內(nèi)出現(xiàn)的車輛損壞綠化現(xiàn)象進行24小時監(jiān)控,對于違規(guī)車輛車主進行教育罰款;裝修垃圾堆放及清運管理,嚴格社區(qū)垃圾處理機制,保證每棟樓下垃圾桶每天清理一次;社區(qū)文化活動,舉辦多種形式的社區(qū)活動,根據(jù)節(jié)日舉辦活動;業(yè)主見面會接待日,通過此類活動加深業(yè)主對于物業(yè)管理的理解,提升業(yè)主配合度;寵物管理,對于社區(qū)內(nèi)有寵物的業(yè)主進行宣傳教育,積極引導文明養(yǎng)寵物;上門溝通回訪,經(jīng)常對業(yè)主進行回訪溝通,了解業(yè)主對于物業(yè)的真實看法,發(fā)現(xiàn)問題,及時改正;管家微信群溝通服務,建立業(yè)主、物業(yè)微信群,通過新型方式方便業(yè)主反映問題,促使物業(yè)快速提供相應服務。

        三、中海物業(yè)管理企業(yè)服務存在的問題

        (一)物業(yè)管理條例不健全,缺乏上級監(jiān)管部門

        有關(guān)政府有關(guān)部門對物業(yè)管理企業(yè)的相關(guān)管理規(guī)定不健全。由于管理體制的不暢通、部分業(yè)主公德意識不強等因素,小區(qū)內(nèi)時常會出現(xiàn)占用公共通道、破壞墻體結(jié)構(gòu)等現(xiàn)象,加大社區(qū)安全隱患,嚴重影響居民生活環(huán)境的現(xiàn)象。居民雖然強烈要求物業(yè)管理公司對問題及時處理,但是由于物業(yè)管理企業(yè)缺乏執(zhí)法權(quán),只能進行口頭勸告和協(xié)商,有心無力導致缺乏嚴而有效的治理手段。由于物業(yè)公司無法及時解決業(yè)主反映強烈的問題,導致業(yè)主對物業(yè)公司處理問題能力產(chǎn)生質(zhì)疑,一些業(yè)主會選擇繞過物業(yè)公司直接粗暴解決問題,致使業(yè)主間產(chǎn)生矛盾,影響小區(qū)氛圍。

        (二)物業(yè)管理服務不規(guī)范

        中海熙岸社區(qū)物業(yè)公司內(nèi)部制度并不完善。中海物業(yè)基層管理人員普遍為大專及以下學歷,同時上崗工作前并未經(jīng)過系統(tǒng)培訓,這些人員難以處理突發(fā)情況發(fā)生時進行有效快速的處理,缺乏專業(yè)性,使業(yè)主感到不放心。

        中海物業(yè)管理部門缺乏系統(tǒng)的管理模式,很多細節(jié)性問題缺乏考慮。例如:快遞存放問題,由于小區(qū)戶數(shù)眾多,快遞數(shù)量急劇增加,許多業(yè)主因為上班或其他原因無法及時接受快遞,便將快遞寄存于物業(yè)管理處。但是,物業(yè)管理處沒有相關(guān)保管制度,僅僅將快遞堆放于無人看管的房子,且沒有取貨登記制的,單只快遞管理混亂。有業(yè)主丟失快遞,引發(fā)業(yè)主不滿。

        (三)社區(qū)物業(yè)文化建設不到位

        中海熙岸物業(yè)管理企業(yè)在打造社區(qū)文化方面有一定的行動,但是不夠系統(tǒng)及全面。雖然會定期舉辦一些社區(qū)活動,如老年人健康體檢日,兒童節(jié)活動等,但是缺乏統(tǒng)一的社區(qū)價值觀,而且針對的人群范圍過窄,占社區(qū)大部分的中青年業(yè)主并不會參與,使得社區(qū)文化難以有效建立。

        同時,針對部分低素質(zhì)的業(yè)主沒有行之有效的教育方法。由于小區(qū)內(nèi)業(yè)主眾多,人員素質(zhì)自然參差不齊,社區(qū)內(nèi)個別業(yè)主公德意識差,出于對物業(yè)管理相關(guān)知識的缺乏,以及公共意識淡漠,導致各種社區(qū)問題。究其原因,還是社區(qū)缺乏健康正確的文化宣導。因此,要想使社區(qū)建設更上一層樓,文化建設需到位。

        四、解決對策及建議

        (一)完善制度,外部改變改善宏觀環(huán)境

        有關(guān)部門應增加相關(guān)立法,加強對開發(fā)商工程質(zhì)量和環(huán)境質(zhì)量的監(jiān)管,改善開發(fā)商與物業(yè)管理企業(yè)之間的關(guān)系。政府應積極參與社區(qū)物業(yè)管理,與物業(yè)公司,業(yè)主形成三方互動,建立專門部門處理業(yè)主與物業(yè)公司之間的糾紛問題,防止矛盾激化。

        就中海熙岸物業(yè)管理來說,第一,完善快遞保管模式,建立登記制度,業(yè)主取快遞時必須簽字確認,同時改善快遞存放室的基礎建設,配備專人看管,保障貨物不會丟失,方便業(yè)主拿取;第二,嚴格外來人員進出制度,社區(qū)內(nèi)經(jīng)常有外來人員隨意出入,特別是房屋中介經(jīng)常會帶客戶進入社區(qū)看房,由于經(jīng)常出入,與保安熟悉,通常不需要進行登記直接放行,增加了社區(qū)的安全隱患。

        (二)物業(yè)公司內(nèi)部積極求變,提升員工整體水平

        中海熙岸物業(yè)管理企業(yè)應強化隊伍建設,提升工作人員的專業(yè)素養(yǎng)和道德素質(zhì)。對于員工,要從招收方面加以篩選,要求員工具備一定的學習能力,之后對于新招入員工進行統(tǒng)一嚴格的培訓,在專業(yè)技能方面,與讓人交流溝通方面,應對突發(fā)事件方面,包括一定的急救知識等,通過這些專業(yè)培訓提升員工工作水平,提升服務質(zhì)量。在日常工作中,嚴格員工考核制度,將業(yè)主滿意度放在首位,建立獎懲機制。

        (三)打造優(yōu)良社區(qū)文化,突出管理水平

        打造優(yōu)良的社區(qū)文化,硬件和軟件方面兩方面都不能落下。在硬件方面,中海熙岸社區(qū)物業(yè)管理部門應加大基礎設施建設,完善相關(guān)配套設施,為廣大業(yè)主提供更加優(yōu)質(zhì)的硬件設施。計劃和開展社區(qū)文化活動時應首先考慮活動的主要對象,注重群眾的參與性,活動的娛樂性,以及活動的“新”內(nèi)容。

        在軟件建設方面,中海熙岸社區(qū)打造健康,積極的社區(qū)文化,物業(yè)管理部門還應當舉辦電影節(jié),文化社區(qū)圖書交流會等活動。同時,還可以引導業(yè)主組成社區(qū)文化小隊,通過編排舞蹈、唱歌、生活小短劇等節(jié)目形式,向業(yè)主宣傳社區(qū)文化,提升廣大社區(qū)業(yè)主參與度,有力促進社區(qū)文化的建設。

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