史晨昱

在“房住不炒”的調(diào)控綱領(lǐng)下，發(fā)展租賃住房建設(shè)，已成為不可逆轉(zhuǎn)的市場(chǎng)趨勢(shì)，中央和地方租房新政頻出，住建部選取12個(gè)城市作為住房租賃試點(diǎn)，特別是“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”和集體土地新建租賃住房政策，引爆中國(guó)租房時(shí)代。鏈家的報(bào)告顯示，中國(guó)房屋租賃市場(chǎng)規(guī)模2020年為1.6萬(wàn)億元，2025年為1.9萬(wàn)億元，2030年會(huì)超過(guò)4萬(wàn)億元。

租賃市場(chǎng)前景廣闊，但賺錢(qián)模式仍是困擾所有參與者的最大問(wèn)題。長(zhǎng)期以來(lái)住房租賃市場(chǎng)之所以缺少足夠有影響力的租賃運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)出現(xiàn)，就是因?yàn)橛y度過(guò)大?，F(xiàn)在一二線(xiàn)熱點(diǎn)城市的土地價(jià)格較高，從而導(dǎo)致了企業(yè)的租金回報(bào)率其實(shí)是遠(yuǎn)低于其地價(jià)成本的，在地價(jià)成本拉高房?jī)r(jià)成本的情況下，租賃資產(chǎn)的持有者其實(shí)有著較大的盈利難題，這是租賃市場(chǎng)發(fā)展的一個(gè)根本性矛盾。目前商品住宅的租金收益率只有2%至3%，僅靠商品房出租不可能建立盈利模式。盡管租賃運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)在最近兩年有所增加，并且吸引了資本市場(chǎng)的注意，但經(jīng)過(guò)兩年來(lái)的實(shí)際運(yùn)營(yíng)，這些項(xiàng)目大多數(shù)已淪為實(shí)驗(yàn)品，后續(xù)的盈利預(yù)期微乎其微。租賃運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)的盈利模式一直是困擾租房規(guī)?；l(fā)展的瓶頸。

一方面，要做大規(guī)模來(lái)擺脫生存壓力；另一方面，造血能力嚴(yán)重不足，外部融資也存在天花板。在此背景下，不少租賃運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)便打起了房東和租客的主意?！伴L(zhǎng)租公寓+租房貸”模式一經(jīng)問(wèn)世便被視為生錢(qián)之道的重大創(chuàng)新。在這一模式下，房東和租客不直接發(fā)生聯(lián)系，租賃運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)引入銀行將整個(gè)租房業(yè)務(wù)變成了金融產(chǎn)品。首先，房東和租房平臺(tái)之間是租賃關(guān)系，房東將房子直接出租給租房平臺(tái)。其次，租房平臺(tái)和租客之間是轉(zhuǎn)租關(guān)系，租房平臺(tái)收集到房源后，統(tǒng)一布置，再轉(zhuǎn)租給租客。最后，租客和銀行建立租房貸款的借貸關(guān)系，租客向銀行申請(qǐng)貸款，銀行將貸款一次性直接發(fā)放給租房平臺(tái)，作為租客在租房期限內(nèi)的租金，而租客承擔(dān)向銀行還貸的義務(wù)。

只要租客辦理租房信用貸，銀行一次性支付給平臺(tái)的租房貸款，除了租房平臺(tái)每月支付給房東租金后，剩余的資金全部沉淀在租房平臺(tái)上。租房平臺(tái)相當(dāng)于獲得了“再融資”，并開(kāi)啟“拿房—出租—融資—再拿房”的循環(huán)模式。

正是看到了這種模式可以撬動(dòng)銀行資金，各類(lèi)資本蜂擁而入。各類(lèi)租房平臺(tái)瘋狂搶購(gòu)房源，不惜一切代價(jià)占領(lǐng)市場(chǎng)。租房只是誘餌，租房平臺(tái)基本都做起了資金生意，為租客甚至房東嫁接相關(guān)融資產(chǎn)品成為租房平臺(tái)的主要業(yè)務(wù)。

算盤(pán)打得是好，可租房市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，資金周轉(zhuǎn)時(shí)間長(zhǎng)，收益低，只有個(gè)別大中介能玩轉(zhuǎn)起來(lái)，不少小中介，根本無(wú)法維系收支平衡。租房平臺(tái)如果沒(méi)有充足的資本做持久保證，一旦現(xiàn)金流出現(xiàn)問(wèn)題，就無(wú)法向房東支付租金，甚至?xí)灿檬盏降淖夥抠J款。

當(dāng)殷勤的服務(wù)之下潛藏了資金的暗流涌動(dòng)，市場(chǎng)迅速變異，各種招搖撞騙的“套路”也就隨之而來(lái)。一些租房平臺(tái)打著房東的名義同金融機(jī)構(gòu)簽訂保理融資協(xié)議，房東莫名其妙地被貸款。正常情況下，租房機(jī)構(gòu)會(huì)按期還款，但一旦租房平臺(tái)資金鏈斷裂或跑路時(shí)，金融機(jī)構(gòu)向房東討債，房東叫苦不迭。

針對(duì)租客的套路水就更深了。租房分期本來(lái)是正大光明的消費(fèi)金融場(chǎng)景，卻成了堂而皇之的消費(fèi)陷阱。一些租房機(jī)構(gòu)表面向租客妥協(xié)，甚至主動(dòng)讓利，背地里則以租客的名義申請(qǐng)租房分期，提前鎖定房租收入。當(dāng)越來(lái)越多的租房平臺(tái)開(kāi)始“套路”租客，套路就成為整個(gè)商業(yè)模式的主流。套路貸無(wú)孔不入之時(shí)，租房金融這個(gè)市場(chǎng)，也就被徹底玩壞了。一些放貸機(jī)構(gòu)明知是套路貸，仍然睜一只眼閉一只眼，甚至與租房平臺(tái)共謀。

長(zhǎng)租模式，瘋起來(lái)，就是下一個(gè)爆雷的P2P。近期擁有5000余間長(zhǎng)租公寓的杭州鼎家，因資金鏈斷裂破產(chǎn)，讓人看清了這個(gè)市場(chǎng)的險(xiǎn)惡。鼎家跟房東簽了托管合同，高價(jià)收房，答應(yīng)每月打給房東房租。然后，讓租客去小貸公司，做分期，支付一年的租金給中介，之后鼎家拿著租客的錢(qián)就跑路了。重慶也爆出同樣的黑中介，管家婆。管家婆與P2P平臺(tái)勾結(jié)，聯(lián)手設(shè)局誆騙租客。租客綁定會(huì)分期網(wǎng)貸平臺(tái)，交了一年的房租，但租金被管家婆私分并跑路，房東拿不到房租，租客隨時(shí)被掃地出門(mén)，拿不到押金，還綁定網(wǎng)貸，欠著本不是自己的借貸，影響到個(gè)人征信。

在關(guān)乎民生的市場(chǎng)，資本必須套上嚴(yán)格監(jiān)管的枷鎖，否則后果難以控制。長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商通過(guò)租客使用租房貸獲取“沉淀資金”，還存在監(jiān)管空白。目前金融監(jiān)管部門(mén)尚無(wú)統(tǒng)一管理規(guī)定，“租房貸”類(lèi)貸款游走在“灰色地帶”。金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)應(yīng)對(duì)長(zhǎng)租公寓融資流向加強(qiáng)監(jiān)管，應(yīng)盡快制定管理細(xì)則，規(guī)范租房信貸業(yè)務(wù)，維護(hù)消費(fèi)者合法權(quán)益。

由于租房客戶(hù)大多為長(zhǎng)尾客戶(hù)，商業(yè)銀行并不擅長(zhǎng)服務(wù)，自身又缺乏金融產(chǎn)品與客戶(hù)消費(fèi)銜接的場(chǎng)景，只能借助各類(lèi)魚(yú)龍混雜的租賃機(jī)構(gòu)，一招不慎，就會(huì)淪為幫兇。如何玩轉(zhuǎn)租房金融業(yè)務(wù)，考驗(yàn)著傳統(tǒng)金融機(jī)構(gòu)的大智慧。

作者系資深金融人士