李芳

摘 要：本文將對當(dāng)前商務(wù)寫字樓租賃市場現(xiàn)狀進(jìn)行研究，進(jìn)一步分析這項(xiàng)工作中的問題所在，借助商務(wù)寫字樓的優(yōu)勢和劣勢對產(chǎn)業(yè)市場中的競爭展開研究，從而更有效的分析商務(wù)寫字樓中的相關(guān)租賃策略，希望對寫字樓市場的健康發(fā)展起到更大的幫助作用。

關(guān)鍵詞：商務(wù)寫字樓；租賃產(chǎn)業(yè)；策略

近年來隨著我國整體發(fā)展水平的提升，寫字樓建筑也向著越來越高大上的方向發(fā)展，所處的位置也開始向著黃金地段轉(zhuǎn)變。當(dāng)前很多寫字樓，由于建筑造型奇特，多成為當(dāng)?shù)刂慕ㄖ?biāo)志。但是經(jīng)過實(shí)際研究發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前商務(wù)寫字樓租賃產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀并不樂觀，為此，下文也將對這一問題進(jìn)行詳細(xì)研究，提出有效的問題應(yīng)對方案，希望對寫字樓租賃產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供更大的幫助和指導(dǎo)性作用。

1 商務(wù)寫字樓租賃市場現(xiàn)狀

1.1 地段和品質(zhì)。地段位置與商務(wù)寫字樓的品質(zhì)是對商務(wù)寫字樓租賃需求或是價格進(jìn)行滿足的一項(xiàng)重要因素。中央商務(wù)區(qū)也就是我們口中的CBD是一個城市綜合實(shí)力與現(xiàn)代化發(fā)展的重要標(biāo)志，同時也是經(jīng)濟(jì)中心城市發(fā)展的活力源泉。商務(wù)寫字樓的品質(zhì)在很大程度上影響著企業(yè)的入住選擇。對于大部分企業(yè)而言，除了好的地理位置和產(chǎn)業(yè)支持，自身的建筑品質(zhì)和物業(yè)管理服務(wù)也是對寫字樓價值進(jìn)行決定的重要因素。在此環(huán)節(jié)中，新建的商務(wù)寫字樓，特別是在2000年以后建成的商務(wù)寫字樓優(yōu)勢更為顯著。

1.2 租戶凈流出。在當(dāng)前金融危機(jī)的影響和作用下，為了進(jìn)一步對經(jīng)營成本進(jìn)行控制或是降低，很多非現(xiàn)代化服務(wù)產(chǎn)業(yè)的企業(yè)或是租戶也逐漸向著周邊郊區(qū)或是二三線城市搬遷，這也使得租戶整體呈現(xiàn)凈流出的問題。此外，由于投資的風(fēng)險比較大，當(dāng)前也興起了很多商務(wù)新區(qū)，城市副中心的概念更是深入人心，出現(xiàn)了明顯的企業(yè)外移。

2 商務(wù)寫字樓的優(yōu)勢

2.1 建筑品質(zhì)對入住選擇的決定作用。在云南地區(qū)的眾多寫字樓中，最突出的應(yīng)該是昆明西山萬達(dá)廣場的泛亞國際金融大廈寫字樓。這一建筑是一座300米超高層的5A甲級寫字樓，其也引領(lǐng)云南昆明寫字樓產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了甲級寫字樓時代。這一商務(wù)寫字樓建筑在造型、大堂設(shè)計(jì)、內(nèi)部裝修等各方面指標(biāo)上都將對入住選擇產(chǎn)生影響。下圖就是這一建筑的鳥瞰圖。

2.2 物業(yè)服務(wù)水平。當(dāng)前云南地區(qū)的商務(wù)寫字樓，特別是甲級以上品質(zhì)的寫字樓更是對物業(yè)服務(wù)有著較高的要求，并且逐漸實(shí)現(xiàn)了和國際的接軌。這項(xiàng)工作一項(xiàng)最突出的表現(xiàn)就是越來越多的商務(wù)寫字樓加強(qiáng)了和國際知名物業(yè)管理公司之間聯(lián)系和合作，因此公司管理體系的建設(shè)和專業(yè)技術(shù)力量的配備一而將直接對物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量產(chǎn)生影響，在當(dāng)前業(yè)主的租賃行為中，物業(yè)管理工作的開展也將對今后辦公的舒適度產(chǎn)生影響。在對物業(yè)服務(wù)水平進(jìn)行提升的環(huán)節(jié)中，這些品牌物業(yè)管理公司也有很多細(xì)節(jié)問題值得學(xué)習(xí)。比如在雨季的時候，很多物業(yè)都會在一樓門口為進(jìn)入大樓的人員提供塑料袋，這樣就可以防止雨傘的水落在地面上，不僅對衛(wèi)生的打掃提供了便利，同時對于電梯等寫字樓中的重要設(shè)備也起到了保護(hù)作用。這些細(xì)節(jié)問題可以對物業(yè)的品質(zhì)和形象進(jìn)行直觀體現(xiàn)，對于其服務(wù)水平也將起到顯著的提升作用。

2.3 政府政策的幫助。云南地區(qū)的相關(guān)政府部門對于當(dāng)前商務(wù)寫字樓的建設(shè)和規(guī)劃也有了更大的關(guān)注和重視，意在將該地區(qū)打造為重要的商業(yè)文化中心，這對于促進(jìn)區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整也將起到極大的幫助作用。所以，政府也應(yīng)該為該區(qū)域的商務(wù)寫字樓提供更廣闊的發(fā)展空間，強(qiáng)化對租戶結(jié)構(gòu)的的調(diào)整也是十分必要的工作。

3 商務(wù)寫字樓的劣勢

1）當(dāng)前很多商務(wù)寫字樓的很多物業(yè)掌握在開發(fā)商手中，并且大多以租為主，控制在好的樓層中，小業(yè)主手中所具備的物業(yè)租賃價格會受到一定的限制或是約束。

2）樓宇之間的物業(yè)管理費(fèi)用相對比較高，經(jīng)過實(shí)際研究發(fā)現(xiàn)，截止2015年，很多物業(yè)管理費(fèi)已經(jīng)上升到每月每平方米30元以上，再加上租金昂貴，所以使得租客的成本需要花費(fèi)更高。

4 商務(wù)寫字樓的租賃措施

通過對上文的研究和分析，發(fā)現(xiàn)現(xiàn)階段我國商務(wù)寫字樓產(chǎn)業(yè)的發(fā)展并不完善，存在很多問題，所以要想在今后的實(shí)際工作中對問題進(jìn)行解決，筆者也提出了下文的相關(guān)策略：

4.1 對外部宏觀環(huán)境和內(nèi)部客戶需求的調(diào)研工作進(jìn)行強(qiáng)化。由于對商務(wù)寫字樓的租金需要根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況進(jìn)行調(diào)整，并且和國民經(jīng)濟(jì)也有著十分密切的聯(lián)系，通貨膨脹對這項(xiàng)工作的影響必然也是十分顯著的。所以，強(qiáng)化國民經(jīng)濟(jì)和云南地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展等外部情況環(huán)境的分析與掌握，適當(dāng)調(diào)整租金收取策略和服務(wù)內(nèi)容策略也是一項(xiàng)十分重要的工作，有助于和入住租戶共同對經(jīng)濟(jì)波動風(fēng)險進(jìn)行克服。

4.2 對商務(wù)寫字樓市場進(jìn)行定位。商務(wù)寫字樓的租賃市場和區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展都和政府的規(guī)劃方案有著十分緊密的聯(lián)系。在當(dāng)前我國經(jīng)濟(jì)整體發(fā)展水平不斷提升的背景下，租戶的流出在某種程度上來說也給很多商務(wù)寫字樓的業(yè)主帶來了較大的經(jīng)營困難，但及時的進(jìn)行戰(zhàn)略調(diào)整，也可以給商務(wù)寫字樓市場建設(shè)創(chuàng)造更為妥善的發(fā)展機(jī)遇。商務(wù)寫字樓的業(yè)主只有按照政府的發(fā)展要求和規(guī)劃，進(jìn)行更為積極的產(chǎn)業(yè)客戶定位、物業(yè)管理服務(wù)的定位等，通過對商務(wù)寫字樓客戶屬性的明確，對租戶結(jié)構(gòu)進(jìn)行有效改善和調(diào)整，提供給廣大客戶屬性更適應(yīng)的商務(wù)寫字樓硬件設(shè)備和軟件設(shè)備，通過這種方式實(shí)現(xiàn)對物業(yè)管理資質(zhì)的提升，只有這樣才能確保商務(wù)寫字樓對更多優(yōu)質(zhì)客戶發(fā)揮吸引作用，化被動為主動，保證商務(wù)寫字樓租賃市場的健康和穩(wěn)定發(fā)展[1]。

4.3 對客戶關(guān)系管理工作進(jìn)行完善。有效進(jìn)行客戶管理也是當(dāng)前對客戶滿意度和忠誠度進(jìn)行提升的一個重要手段，商務(wù)寫字樓的廣大業(yè)主更需要對現(xiàn)有辦公樓租賃客戶的服務(wù)能力進(jìn)行提升。比如在對客戶需求進(jìn)行分析的環(huán)節(jié)中，需要成立相應(yīng)的商務(wù)中心，從而為廣大客戶提供更多樣化的服務(wù)，比如傳真、復(fù)印、打字或是代訂機(jī)票等有償或免費(fèi)服務(wù)，以便實(shí)現(xiàn)對廣大住戶需求的有效滿足，更好的實(shí)現(xiàn)對商務(wù)成本的降低，這對于提升客戶滿意程度也將起到極大的幫助和影響。

4.4 通過對辦公軟硬件的完善實(shí)現(xiàn)對形象的全面提升。辦公室的形象主要分布在硬件和軟件兩個環(huán)節(jié)上。在硬件設(shè)備上，企業(yè)可以借助先進(jìn)的技術(shù)手段對辦公室進(jìn)行完善，通過這種方式實(shí)現(xiàn)對辦公寫字樓的智能建設(shè)或發(fā)展。在進(jìn)行軟件建設(shè)的環(huán)節(jié)中，則需要加強(qiáng)對辦公樓業(yè)務(wù)員的行為規(guī)范，比如對衣著、舉止行為等進(jìn)行完善。

5 結(jié)束語

綜上所述，針對當(dāng)前對我國商務(wù)寫字樓的發(fā)展情況研究，認(rèn)為在今后這一行業(yè)的發(fā)展中建設(shè)更多功能的商務(wù)寫字樓將成為重點(diǎn)，所以不僅要對這一行業(yè)進(jìn)行必要的市場考察，還需要對超前原則、適度原則進(jìn)行貫徹，為商務(wù)寫字樓租賃行業(yè)的發(fā)展和建設(shè)提供更大的幫助作用。商務(wù)寫字樓的經(jīng)濟(jì)生命從住戶使用后就開始計(jì)算，所以建筑存活的時間與空間中，寫字樓的管理者或是使用者的行為手段，對于寫字樓的建筑發(fā)展來說也將發(fā)揮出極大的創(chuàng)造性作用。

參考文獻(xiàn)

[1]張黎.商務(wù)寫字樓租賃產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀分析及租賃策略研究[J].經(jīng)濟(jì)視野，2013，62（2）：198-199.